ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-11109/2024

25 апреля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания 

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34368/2024) индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2024 по делу № А56-11109/2024 (судья Нетосов С.В.), принятое

по иску (заявлению) Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании 

установил:

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании платы за фактическое пользование нежилым помещением 15-Н,16-Н,17-Н,18-Н, 19-Н,20-Н,32-Н,33-Н,34-Н, площадью 1084,3 кв.м, кадастровый номер 78:31:0105610:2052 по адресу: Санкт-Петербург, ул.Садовая, д.28-30, корп.18-19, за период 01.12.2022 по 19.01.2023 в размере 1 645 864,33 руб., в том числе НДС 20%, процентов за пользование чужими средствами в связи с необоснованным обогащением Ответчика за период с 01.11.2022 по 31.07.2024 в размере 571 244,98  руб.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что истец необоснованно предъявил рассматриваемые требования на основании расчета арендной платы от 18.11.2022, по истечении продолжительного периода времени после прекращения использования спорного объекта.

Определением апелляционного суда от 17.02.2025 судебное заседание было отложено на 14.04.2025.

В судебном заседании 14.04.2025 был объявлен перерыв.

После перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва в материалы дела от истца поступили возражения на дополнительные пояснения ответчика, представленные им до перерыва.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) от 23.07.2021 № 709-рк «О закреплении объектов недвижимости на праве оперативного управления за Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» с последующими изменениями за Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» (далее - СПб ГБУ «АРИК») (прекратило деятельность 13.02.2023, ГРН 2237800399330, запись в ЕГРЮЛ внесена Межрайонной инспекцией ФНС № 15 по г .СПб., в связи с реорганизацией в форме присоединения, правопреемник - Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», ИНН 

<

***>) (далее - Учреждение или ГБУ «ГУИОН» или Истец) подлежали закреплению на праве оперативного управления объекты недвижимости по адресам: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30, корп. 1, 3, 4, 6, 7, 17, 18-19, 20, 22, 24, 26, 27, 28, 30 лит. А, 32, 35, 36, 37-38, 39, 40, 41, 42, 44, 45, 46, 47, 48, 54, 55, 56, 57, 62, ФИО3 пер., д. 4, лит. А, ФИО3 пер., д. 10-12, лит. А и лит. В, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга и являющиеся имуществом казны Санкт-Петербурга, для использования в уставных целях.

08.11.2021 Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвело государственную регистрацию права оперативного управления СПб ГБУ «АРИК» на нежилое помещение 15-Н,16-Н,17-Н,18-Н,19-Н,20-Н,32-Н,33-Н,34-Н, площадью 1084,3 кв.м, кадастровый номер 78:31:0105610:2052 по адресу: Санкт-Петербург, ул.Садовая, д.28-30, корп.18-19 (далее - Объект или объект недвижимости). 15.03.2023 право оперативного управления на Объект зарегистрировано ГБУ «ГУИОН».

29.03.2022 в СПб ГБУ «АРИК» поступило обращение от ИП ФИО2 (вх.№ 425/22-0-0), в соответствии с которым ИП ФИО2 выразил готовность оплатить с 15.02.2022 арендную плату, в том числе, за фактически занимаемый Объект и гарантировал оплату.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2022 по делу № А56-71951/2022 удовлетворены исковые требования СПб ГБУ «АРИК» об обязании ИП ФИО2 в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить Объект.

Акт об освобождении объекта недвижимости был подписан сторонами (СПб ГБУ «АРИК» и ИП ФИО2) 19.01.2023.

Как указано истцом, по сведениям бухгалтерского учета ИП ФИО2 по состоянию на 30.09.2023 не оплачен период фактического пользования Объектом за период с 01.10.2022 по 19.01.2023.

19.12.2023 Учреждение направило в адрес Ответчика претензию исх.№ 1639102/04 с требованием в срок до 19.01.2024 уплатить ГБУ «ГУИОН» фактическое пользование Объектом за период с 01.10.2022 по 19.01.2023, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2022 по 19.12.2023 в размере 357 703,33 руб.

Расчет фактического пользования Объектом за период с 01.10.2022 по 19.01.2023 в претензии выполнен, исходя из расчета арендной платы, выполненного Комитетом от 18.11.2022 с учетом постановления № 946.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Закон Санкт-Петербурга № 387-58) арендная плата за объекты нежилого фонда (далее - арендная плата) устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки применяется при определении ставок арендной платы за объекты нежилого фонда, за исключением сооружений специального назначения, используемых при размещении плавательных средств на акваториях водных объектов, и объектов нежилого фонда, указанных в пунктах 2.2.1 и 2.3 Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Положение) (Приложения № 1 к закону Санкт-Петербурга № 38758).

Разделом 3 (порядок расчета арендной платы за объекты нежилого фонда) Методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки предусмотрено, что на основании кадастрового номера и адреса объекта нежилого фонда (сформированного с использованием Адресной системы или иным способом) определяются его географические координаты в Балтийской системе координат. Указанные координаты используются для расчета коэффициента местоположения (К1) для трех функций использования объекта нежилого фонда (офисной, торговой, производственно-складской) (п. 3.1).

Согласно п. 3.2 Методики для каждого из трех видов использования определяется базовая расчетная ставка арендной платы [Аб] за квадратный метр в год в рублях следующим образом:

Аб = АО х К1 х К2 х КЗ х К4 х К5 х Кб х К7 х I, (в ред. Закона Санкт-Петербурга от 02.07.2007 № 314-56) где:

Аб - базовая расчетная ставка арендной платы;

АО - базовая ставка (за квадратный метр в год в рублях);

К1 - коэффициент местоположения;

К2 - коэффициент площади;

КЗ - коэффициент этажа;

К4 - коэффициент состояния;

К5 - коэффициент типа входа;

Кб - коэффициент типа здания;

К7 - коэффициент благоустройства;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 3 сентября 1997 года № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Значения базовых ставок по каждому из трех видов использования, а также порядок определения коэффициентов местоположения, площади, этажа, состояния, типа входа, типа здания и благоустройства устанавливается постановлением Правительства Санкт-Петербурга на основании результатов исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Для определения значений указанных коэффициентов используются факторно-стоимостные модели соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-регрессионного анализа в рамках пассивного многофакторного эксперимента (мониторинга сделок аренды объектов недвижимости Санкт-Петербурга).

Независимо от предполагаемого (или текущего) использования объекта нежилого фонда арендатором из трех значений Аб (Аб для торговой функции, Аб для офисной функции, Аб для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (Аб max).

Расчетная ставка арендной платы (Арасч) за квадратный метр в год для объекта нежилого фонда рассчитывается по формуле:

Арасч = Аб max х Кар, где:

Кар - арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления объектов нежилого фонда в аренду в соответствии с настоящей Методикой по сравнению с практикой вторичного рынка.

Кар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Согласно расчета арендной платы, выполненного Комитетом от 18.11.2022, арендная плата при наилучшем использовании Объекта без льгот составляла в год 9 908 457,76 руб.

При этом согласно постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 № 946 «О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (с последующими изменениями) (далее - постановление № 946) индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему в 2023 году составлял 1,04 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2022 году.

При определении коэффициента местоположения (К1) Объекта (нежилого помещения 15-Н, 16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н,20-Н,32-Н,33-Н,34-Н, площадью 1084,3 кв.м, кадастровый номер 78:31:0105610:2052 по адресу: Санкт-Петербург, ул.Садовая, д.28-30, корп.18-19, количество входов - 9 с улицы отдельных) положение Объекта описывается его координатами в Балтийской системе координат, по которым можно определить его удаленность от центров влияния (локальных центров -преимущественно станций метро, центра города - участок Невского проспекта, магистралей — улиц города). На основании экспертных мнений специалистов в области оценки недвижимости были сформированы справочники магистралей и локальных центров с указанием весов, радиусов и степеней их влияния, нашедших отражение в применяемом ГБУ «ГУИОН» при расчете рыночной ставки аренды методом массовой оценки программном комплексе «Подсистема оценки ЕИС ГУИОН».

В расчете ставки арендной платы цифровое значение для Vi (влияние локальных центров) Li = 444,15 - это расстояние в метрах по прямой от Объекта до локального центра влияния, определяемое с помощью объектной адресной системы, состав сведений которой утвержден распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 № 1356- р.

Данное расстояние измерено Департаментом оценки ГБУ «ГУИОН» с использованием государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Региональная геоинформационная система» (далее - РГИС), представляющей собой единое хранилище пространственных данных об объектах недвижимости Санкт-Петербурга, включая достоверные и актуальные сведения о зданиях (сооружениях). Объект влияния: «Невский пр. Центроид» Х= 114523, Y= 94128.

РГИС, оперирующая пространственными данными об объектах недвижимости Санкт-Петербурга, содержит данные (информацию), представленную в виде, пригодном для обработки автоматическими средствами при возможном участии человека.

Оператором РГИС является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (п.3.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2023 № 682, ранее п.3.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.11.2009 № 1387).

Ri = 320 - условный радиус влияния в метрах определен Департаментом оценки ГБУ «ГУИОН» с использованием программного комплекса «Подсистема оценки ЕИС ГУИОН».

В расчете ставки арендной платы цифровое значение для V2 (влияние центра города) L = 469,8 - это кратчайшее расстояние в метрах по прямой от Объекта до центра города, то есть расстояние от Объекта до осевой линии Невского проспекта от Адмиралтейского проспекта до площади Восстания. Координаты начала и конца ЛИНИЯ в объектной адресной системе, состав сведений которой утвержден распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 № 1356-р:113481, 94416; 116249, 93751. 

Данное расстояние измерено Департаментом оценки ГБУ «ГУИОН» с использованием РГИС.

R = 1800 - значение показателя R приведено в таблице в графе «Торговая функция использования» Приложения № 1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 1958.

В расчете ставки арендной платы цифровое значение для V3 (влияние магистралей) L = 5,5 - это кратчайшее расстояние в метрах по прямой от Объекта до магистрали, определяемое с помощью объектной адресной системы, состав сведений которой утвержден распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 № 1356- р.

Данное расстояние измерено Департаментом оценки ГБУ «ГУИОН» с использованием РГИС.

Примечание: Магистраль № 763: Садовая ул. от Гороховой ул. до ул.Ломоносова (Х= 114068,4; Y= 93460,8).

Roi =10- расстояние в метрах от осевой линии магистрали до границы застройки определено Департаментом оценки ГБУ «ГУИОН» с использованием программного комплекса «Подсистема оценки ЕИС ГУИОН».

Ri=60 - условный радиус влияния в метрах определен Департаментом оценки ГБУ «ГУИОН» с использованием программного комплекса «Подсистема оценки ЕИС ГУИОН».

С учетом изложенного, истцом был представлен следующий уточненный расчет суммы неосновательного обогащения:

1) 9 138,00 х 1084,3 х 1,2 (НДС 20%) /365 х 31 (с 01.10.2022 по 31.10.2022) = 1 009 835,62 руб. - размер платы за фактическое пользование Объектов за октябрь 2022 года;

2) 9 138,00 х 1084,3 х 1,2 (НДС 20%) /365 х 30 (с 01.11.2022 по 30.11.2022) = 977 260,28 руб. - размер платы за фактическое пользование Объектов за ноябрь 2022 года;

3) 9 138,00 х 1084,3 х 1,2 (НДС 20%) /365 х 31 (с 01.12.2022 по 31.12.2022) = 1 009 835,62 руб. - размер платы за фактическое пользование Объектов за декабрь 2022 года;

4) 9 138,00 х 1084,3 х 1,2 (НДС 20%) х 1,04 (индекс 2023 года) /365 х 19 (с 01.01.2023 по 19.01.2023) = 643 688,77 руб. - размер платы за фактическое пользование Объектов за 19 дней января 2023 года;

5) 1 009 835,62 + 977 260,28 + 1 009 835,62 + 643 688,77= 3 640 620,29 руб.

6) 3 640 620,29 - 672 146,03 (оплата 17.01.2024) - 650 463,90 (оплата 28.02.2024) -672 146,03 (оплата 05.03.2024) = 1 645 864,33 - общий размер задолженности за фактическое пользование Объектом на 31.07.2024.

Указанный расчет повторно проверен апелляционным судом и признан верным. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку в обычных условиях ведения хозяйственной деятельности плата за пользование чужим имуществом по договору аренды вносится ежемесячно, начисление процентов на сумму неосновательного обогащения в размере невнесенной платы за пользование объектами может производиться не ранее, чем с первого дня месяца, следующего за месяцем, за которым пользователь не внес плату (то есть с 01.11.2022).

В связи с изложенным расчет процентов производится исходя из суммы неосновательного обогащения за каждый прошедший месяц и количества дней просрочки, начало которой определяется с первого дня месяца, следующего за месяцем начисления неосновательного обогащения.

Согласно представленному истцом уточненному расчету процентов за пользование чужими средствами в связи с необоснованным обогащением за период с 01.11.2022 по 31.07.2024 из размер составил 571 224,98 руб. 

Указанный расчет повторно проверен апелляционным судом и признан верным.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы ответчика апелляционный суд признает несостоятельными в силу следующего. 

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2022 по делу № А56-71951/2022 является необоснованной, поскольку предметом указанного спора являлось обязание Предпринимателя освободить ряд самовольно занятых объектов недвижимости, в связи с чем в рамках рассмотрения указанного дела суд не давал оценки стоимости фактического пользования спорным Объектом.

 Довод ответчика о злоупотреблении истцом своими правами путем применения расчета от 18.11.2022 к расчету суммы неосновательного обогащения по истечении более 11 месяцев после освобождения спорного объекта также подлежит отклонению.

Как уже было указано выше, в силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, а также Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 (ред. от 12.03.2018) «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», согласно которому арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки (пункт 1 статьи 2).

Необходимо отметить, что именно со стороны Ответчика совершались противоправные действия по занятию спорного Объекта, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, в отсутствие правовых оснований, что влекло необходимость обращения Истца в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании освободить Объект недвижимости (Дело № А56-71951/2022), а также действия по неисполнению решения суда по делу № А56-71951/2022 от 11.10.2022 об освобождении спорного Объекта (Объект должен был быть освобожден в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, то есть до 21.11.2022, а освобожден 19.01.2023), что влекло необходимость уплаты фактического пользования Объектом до момента его освобождения, которая также производилась несвоевременно. 

Возникшие между сторонами гражданские права и обязанности вследствие неосновательного обогащения влекли для ответчика обязательство вернуть истцу неосновательное обогащение, в том числе, возместить стоимость неосновательного обогащения (ч.2 ст.1105 ГК РФ), а также возместить истцу неполученные доходы (ч.2 ст.1107 ГК РФ).

Истец же в рамках установленного законом срока исковой давности вправе защищать нарушенные права установленным законом способом. 

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2024 по делу № А56-11109/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

 Н.Е. Целищева