ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-12213/2015

02 октября 2017 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 октября 2017 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.,

судей  Бодунковой С.А., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-10446/2017) акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк», (регистрационный номер 08АП-10447/2017) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Кедр» ФИО2 на определение Арбитражного суда Омской области от 07 июля 2017 года по делу № А46-12213/2015 (судья В.Ю. Распутина), вынесенное по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 об изменении порядка продажи имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании представителей:  

от акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» - представитель ФИО4, по доверенности № 247 от 02.02.2016, сроком действия до 13.04.2018; 

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Кедр» ФИО2 – представитель ФИО5 , по доверенности б/н от 07.07.2016, сроком действия на три года; 

от индивидуального предпринимателя ФИО3 - представитель  ФИО6, по доверенности № 55АА 1431287 от 23.05.2016, сроком действия на три года; 

от Федеральной налоговой службы - представитель ФИО7, по доверенности № 01-17/08480 от 13.06.2017, сроком действия до 26.05.2018, 

 

установил:

решением Арбитражного суда Омской области от 30.06.2016 (резолютивная часть решения объявлена 23.06.2016) общество с ограниченной ответственностью «Кедр» (далее – ООО «Кедр», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (до 23.12.2016). Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Опубликование сообщения о признании должника банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства состоялось в официальном печатном издании - газете «Коммерсантъ» № 117 от 02.07.2016.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2016 по делу № А46-12213/2015 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Кедр».

25.04.2017 индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением об изменении порядка продажи имущества должника, утвержденного указанным выше судебным актом.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07 июля 2017 года по делу № А46-12213/2015 внесены изменения в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «Кедр», утвержденное определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2016 по делу № А46-12213/2015, в части лота № 15, путем исключения из него имущества, обремененного залогом в пользу ФИО3:

- земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Площадь: 45657 кв.м. Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 500м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, 

<

...>. Кадастровый № 55:28:040102:868, рыночная стоимость 430 000 руб.),

-  движимое имущество: колун гидравлический, колун механический с цепным приводом, колун механический с цепным приводом №1, кран мостовой электрический однобалочный, опорный №1, кран мостовой электрический однобалочный, опорный №2, кран мостовой электрический однобалочный, опорный №3, углевыжигательная печь №1, углевыжигательная печь №2, шомпол огнеупорный разборный, электротельфер №1, электротельфер №2, электротельфер №3, склад №3 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м-28шт., опора Г-образной формы 28шт.), склад №4 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 5шт., опора Г-образной формы 28шт.плита стеновая 6м*1,5м -23шт.), склад №5 (состоит из: плита ПК 6-28шт., опора Г-образной формы 28шт), склад №6 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 7шт., опора Г-образной формы 28шт., кирпич -5200шт.), склад №1 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 32шт., опора Г-образной формы 32шт., профнастила б/у - 800м2.), склад №2 (состоит из: кирпича- 20020шт., опора Г-образной формы 28шт.), здание Весовой (кирпич-3240шт), склад ГСМ (пиломатериал 4м3), ограждение части земельного участка с кадастровым  номером 55:28:040102:868.  (состоящее  из сетки  рабица 750м2), емкость  25м3, емкость 25 м3.

Не согласившись с принятым судебным актом, кредитор - акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк») и конкурсный управляющий ООО «Кедр» ФИО2 обратились с апелляционными жалобами, в которых просили определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе АО «Россельхозбанк» указывает, что земельный участок под строением для производства древесного угля в залог ИП ФИО3 не передавался. На момент заключения договора ипотеки № ДИ-1/2013 от 11.12.2013 в отношении строения залогодатель не мог предоставить в залог земельный участок под ним, так как право собственности на участок зарегистрировано позже (24.04.2014).  В такой ситуации при реализации строения вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок), кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка (пункт 17 Информационного письма Президиума ВАС от 28.01.2005 № 90). АО «Россельхозбанк» также оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что оборудование для производства древесного угля входит в состав строения для производства древесного угля. Из условий договора ипотеки передача в залог строения с оборудованием не следует. Податель жалобы считает, что сам факт установки в строении оборудования и использование его в технологическом процессе производства угля, не свидетельствует об их неделимости и единстве судьбы строения и оборудования. Кроме того, податель жалобы указывает, что ИП ФИО3 обратился с заявлением об изменении порядка продажи имущества должника, будучи не включенным в реестр требований кредиторов с требованием, обеспеченным спорным имуществом (земельным участком), после закрытия реестра требований кредиторов. В связи с чем его определение как залогового кредитора и изменение порядка продажи заложенного имущества неправомерно.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «Кедр» ФИО2 указывает, что до утверждения судом Положения о  порядке, сроках и условиях продажи имущества направлял соответствующее ходатайство всем кредиторам должника, в том числе ИП ФИО3 В отношении имущества, входящего в состав лота № 4, было указано на включение в конкурсную массу строения для производства древесного угля, находящегося в залоге у ИП ФИО3. а также на то, что в случае включения требования в реестр требований кредиторов кредитору будет предложено реализовать имущество в составе лота № 4. Никаких возражений от ИП ФИО3 не поступило. Конкурсный управляющий считает, что, поскольку предметом договора ипотеки является только строение для производства древесного угля, оснований для вывода о возникновении у ИП ФИО3 права залога на земельный участок под заложенным объектом недвижимости не имелось. То обстоятельство, что земельный участок не является предметом залога, подтверждается определениями Арбитражного суда Омской области  от 19.12.2016 и от 13.04.2017 по настоящему делу. Конкурсный управляющий оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что  строение для производства древесного угля и расположенное в нем движимое имущество (23 единицы) являются единым недвижимым комплексом, ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Также указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что склады № 1, 2, 3, 4, 5, 6, ограждение части земельного участка, емкости 25 м3, неразрывно связаны (физически или технологически) со строением для производства древесного угля, а раздел указанного имущества невозможен. Напротив, такой связи нет, что подтверждается заключением специалиста от 10.03.2017.

 В письменном отзыве на апелляционные жалобы Управление Федеральной налоговой службы по Омской области просило апелляционные жалобы удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «Россельхозбанк» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. 

Представитель конкурсного управляющего ООО «Кедр» ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. 

Представитель ИП ФИО3 просил оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Представитель Федеральной налоговой службы поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. 

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, письменного отзыва, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность определения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для его изменения исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Омской области от 14.10.2016 требование ИП ФИО3 в размере 11 600 000 руб., из которых: 5 000 000 руб. основного долга, 6 600 000 руб. процентов по договору займа, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО  «Кедр» как требование, обеспеченное залогом имущества должника.

По договору об ипотеке № ДИ-1/2013 от 11.12.2013, заключенному между ИП ФИО3 (залогодержатель) и ООО «Кедр» (залогодатель), в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств гражданином ФИО8 по договору займа от 11.12.2013 № ДЗ-1/2013, залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество: строение для производства древесного угля, назначение нежилое, общая площадь 1 250 кв.м, инвентарный номер 7073, литер Б, этажность – 1, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2016 по делу № А46-12213/2015 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Кедр». 

В приложении № 3 к указанному Положению содержится перечень имущества, подлежащего продаже на торгах в форме аукциона. Судом утвержден состав лота №15:

«Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Площадь: 45657 кв.м. Местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 500м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, 

<

...>. Кадастровый № 55:28:040102:868, рыночная стоимость 430 000 руб.

№ п/п

Наименование

Рыночная стоимость, руб.

1.

Колун гидравлический

8 000

2.

Колун механический с цепным приводом

16 000

3.

Колун механический с цепным приводом №1

16 000

4.

Кран мостовой электрический однобалочный, опорный №1

23 000

5.

Кран мостовой электрический однобалочный, опорный №2

23 000

6.

Кран мостовой электрический однобалочный, опорный №3

23 000

7.

Углевыжигательная печь №1

5 239 000

8.

Углевыжигательная печь №2

6 361 000

9.

Шомпол огнеупорный разборный

7 000

10.

Электротельфер №1

14 000

11.

Электротельфер №2

14 000

12.

Электротельфер №3

14 000

13.

Склад №3 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 28шт., опора Г-образной формы 28шт.)

40 000

14.

Склад №4 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 5шт., опора Г-образной формы 28шт.плита стеновая 6м*1,5м -23шт.)

39 000

15.

Склад №5 (состоит из: плита ПК 6-28шт., опора Г-образной формы 28шт)

40 000

16.

Склад №6 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 7шт., опора Г-образной формы 28шт., кирпич -5200шт.)

36 000

17.

Склад №1 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 32шт., опора Г-образной формы 32шт., профнастила б/у - 800м2.)

53 000

18.

Склад №2(состоит из: кирпича- 20020шт., опора Г-образной формы 28шт. )

39 000

19.

Здание Весовой (кирпич-3240шт)

1 000

20.

Склад ГСМ (пиломатериал 4м3)

2 000

21.

Ограждение части земельного участка с кадастровым номером 55:28:040102:868. (состоящее из сетки рабица 750м2.)

3 000

22.

Емкость 25 м3

14 000

23.

Емкость 25 м3

14 000

В  примечании  указано,  что в  конкурсную  массу должника включено строение для производства древесного угля. Назначение: нежилое. Площадь: общая 1250,2 кв.м. Инвентарный номер: 7073. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес: 

<

...>. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, указанное имущество обременено залогом в пользу ФИО3 В настоящее время в Арбитражном суде Омской области рассматривается требование ИП ФИО3 о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности как требование,  обеспеченное залогом вышеуказанного имущества должника. В случае включения в реестр требований кредиторов ООО «Кедр» указанного требования, кредитору будет предложено реализовывать имущество в составе лота № 15.

Между ИП ФИО3 и конкурсным управляющим ООО «Кедр» ФИО2 возникли разногласия относительно состава являющегося предметом залога имущества, которые переданы на разрешение суда. 

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.04.2017 по делу № А46-12213/2015 разрешены разногласия между конкурсным управляющим ООО «Кедр» ФИО2 и ИП ФИО3 Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего должнику, утверждено в редакции конкурсного управляющего. Порядок и условия обеспечения сохранности имущества ООО «Кедр», являющегося предметом залога по требованию конкурсного кредитора ИП ФИО3, в редакции конкурсного управляющего.

Так, в пункте 2 Положения указано, что Положение о продаже регулирует способ, сроки и условия реализации имущества ООО «Кедр», являющегося предметом залога ИП ФИО3

Согласно пункту 4 Положения имущество, подлежащее продаже, начальная цена продажи:

- строение для производства древесного угля, назначение нежилое, общая площадь 1 250 кв.м, инвентарный номер 7073, литер Б, этажность – 1, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, начальная цена 810 000 руб.

В связи  с экономической целесообразностью, предмет залога реализовывается в составе единого лота совместно с незаложенным имуществом, входящим в состав лота № 4. Ходатайство конкурсного управляющего об утверждении порядка продажи незаложенного имущества рассматривается Арбитражным Судом Омской области в деле №А46-12213/2015.

В приложении № 1 к Положению перечислено движимое не залоговое имущество,   входящее в состав лота № 4: колун гидравлический, колун механический с цепным приводом, колун механический с цепным приводом №1, кран мостовой электрический однобалочный, опорный №1, кран мостовой электрический однобалочный, опорный №2, кран мостовой электрический однобалочный, опорный №3, углевыжигательная печь №1, углевыжигательная печь №2, шомпол огнеупорный разборный, электротельфер №1, электротельфер №2, электротельфер №3, склад №3 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 28шт., опора Г-образной формы 28шт.), склад №4 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 5шт., опора Г-образной формы 28шт.плита стеновая 6м*1,5м -23шт.), склад №5 (состоит из: плита ПК 6-28шт., опора Г-образной формы 28шт), склад №6 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 7шт., опора Г-образной формы 28шт., кирпич -5200шт.), склад №1 (состоит из: плиты ПКЖ 6м*1,5м- 32шт., опора Г-образной формы 32шт., профнастила б/у - 800м2.), склад №2(состоит из: кирпича- 20020шт., опора Г-образной формы 28шт.), здание Весовой (кирпич-3240шт), склад ГСМ (пиломатериал 4м3), ограждение части земельного участка с кадастровым номером 55:28:040102:868 (состоящее из сетки рабица 750м2), емкость 25 м3, емкость 25 м3. 

Таким образом, определением суда от 19.12.2016 утвержден порядок продажи не залогового имущества, в том числе: земельного участка с кадастровым номером 55:28:040102:868 (рыночная стоимость 430 000 руб.) и оборудования (рыночная стоимость 12 039 000 руб.), а определением суда от 13.04.2017 утвержден порядок продажи залогового имущества ФИО3, включающего в себя строение для производства древесного угля (начальная цена 810 000 руб).

ИП ФИО3, полагая, что предметом его залога является все указанное выше имущество, включая оборудование и земельный участок, обратился в суд с настоящим заявлением.

Как следует из пункта 2 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.

Залоговый кредитор применительно к указанной  норме также вправе подать заявление о внесении изменений в Положение о порядке проведения торгов, в том числе, утвержденное арбитражным судом, в отношении залогового имущества.

Обращаясь с настоящим заявлением, ИП ФИО3 ссылается на то, что  строение для производства древесного угля, находящееся в нем технологическое оборудование, а также земельный участок под строением являются единой вещью или комплексом вещей,  находящихся в залоге у ИП ФИО3 в силу своей связанности и/или неделимости.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в связи с приобретением залогодателем ООО «Кедр» права собственности на земельный участок под заложенным недвижимым имуществом, вместе со строением считается заложенным принадлежащий залогодателю земельный участок, хотя и в договоре об ипотеке на это не указано. Строение для производства древесного угля. Назначение: нежилое. Площадь: общая 1250,2 кв.м. Инвентарный номер: 7073. Литер: Б. Этажность:1. Адрес: 

<

...> включает в себя не только навес, но и ряд объектов, устройств и оборудования, неразрывно связанных между собой и предназначенных для производственного процесса. В связи с чем заявление ИП ФИО3 судом первой инстанции удовлетворено в полном объеме.

Между тем выводы суда первой инстанции, посчитавшего  комплекс по переработке древесного угля единой вещью, суд апелляционной инстанции считает основанными на неправильном применении норм материального права и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В пункте 2 статьи 9 Закона об ипотеке указано, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

На основании пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В пункте 1.1 договора об ипотеке № ДИ-1/2013 от 11.12.2013 в качестве предмета залога указано недвижимое имущество: строение для производства древесного угля, назначение нежилое, общая площадь 1 250 кв.м, инвентарный номер 7073, литер Б, этажность – 1, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>.

Передаваемое залогодержателю в залог недвижимое имущество принадлежит залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА № 569786, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Запись о регистрации № 55-55-26/005/2012-080 от 27.01.2012.

Сведения о передаче в залог земельного участка под строением или права аренды на земельный участок в договоре отсутствуют.

Учитывая то, что право собственности на земельный участок у залогодателя возникло на основании договора купли-продажи  после заключения договора ипотеки, а также то, что характер прав на земельный участок на дату заключения договора ипотеки заявитель не раскрыл, суд исходит из того, что на дату заключения договора ипотеки  залогодатель обладал правом пользования земельным участком, не являвшимся правом собственности (право аренды, право постоянного (бессрочного) пользования).

После регистрации права собственности ООО «Кедр» на земельный участок, площадью 45657 кв.м, кадастровый номер 55:28:040102:868, местоположение: установлено относительно ориентира по адресу: Омская область, 

<

...>., договор ипотеки в отношении земельного участка или дополнительное соглашение к договору № ДИ-1/2013 от 11.12.2013 заключены не были.

Таким образом, земельный участок, площадью 45657 кв.м, кадастровый номер 55:28:040102:868, предметом договора об ипотеке № ДИ-1/2013 от 11.12.2013 не является. Ипотека как обременение земельного участка из указанного договора не возникла.

Положений федерального закона, на основании которых у ИП ФИО3 могло бы возникнуть право залога в отношении спорного земельного участка (ипотека в силу закона), в обжалуемом определении судом первой инстанции не приведено. Тем более, что в силу пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, то есть для третьих лиц считается возникшей с момента такой регистрации.

Вопреки ошибочным выводам суда первой инстанции, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ) основанием для возникновения ипотеки на земельный участок в силу закона не является, так как по смыслу данного принципа недвижимость следует судьбе земельного участка, а не земельный участок следует судьбе недвижимости.

Приведенные судом первой инстанции разъяснения пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» и пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» касаются ипотеки нежилых помещений в здании, в связи с чем в рассматриваемом споре применению не подлежат.

Нормы статьи 69 Закона об ипотеке, устанавливающие, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка и права аренды земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, в рассматриваемом случае также не применяются. 

Как уже было сказано выше, характер права на земельный участок у залогодателя да дату заключения договора ипотеки заявитель требования не раскрыл.

Как устно пояснил представитель ФИО3, должнику принадлежало право аренды на иной земельный участок.

В этом случае с  возникновением права собственности на новый  земельный участок были прекращены права арендатора, что означает прекращение права залога на права аренды (подпункт 3 пункта  1 статьи 352 ГК РФ).

Как указывалось выше, предметом ипотеки в силу договора об ипотеке спорный земельный участок не является. При этом, как следует из материалов дела, право собственности на земельный участок зарегистрировано должником 24.04.2014 - после заключения договора об ипотеке строения.

Применительно к подобным ситуациям Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 17 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» даны следующие разъяснения.

Если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

Так, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Однако поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем (абзац 9 пункта 17 Информационного письма от 28.01.2005 N 90).

Таким образом, реализация не находящегося в залоге земельного участка одновременно с сооружением, являющимся предметом залога в пользу ИП ФИО3, не является основанием для возникновения у залогового кредитора ИП ФИО3 прав  залогодержателя в отношении земельного участка.

Поскольку земельный участок площадью 45657 кв.м, кадастровый номер 55:28:040102:868, не является предметом ипотеки в пользу ИП ФИО3 ни в силу договора об ипотеке, ни в силу закона, оснований для удовлетворения заявления в части исключения указанного земельного участка из лота № 15 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Кедр» не имеется.

При оценке доводов ИП ФИО3 о наличии у его специальных прав залогового кредитора в отношении технологического оборудования и складов для производства древесного угля суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Как указывалось выше, в договора об ипотеке № ДИ-1/2013 от 11.12.2013 в качестве предмета ипотеки указано недвижимое имущество: строение для производства древесного угля, назначение нежилое, общая площадь 1 250 кв.м., инвентарный номер 7073, литер Б, этажность — 1, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. 

Перечня технологического оборудования, находящегося в указанном сооружении, равно как и иного имущества, предназначенного для обслуживания сооружения, в договоре об ипотеке не приведено.

Иных документов, из которых бы следовала передача в залог ИП ФИО3 одновременно с сооружением движимого имущества, в материалах дела не имеется. Соответствующих доводов ИП ФИО3 не представлено.

Как полагает ИП ФИО3, залог на технологическое оборудование возник в силу возникновения залога в отношении основного сооружения.

 Так, в пункте 1.2 договора об ипотеке предмет залога оценен сторонами в сумме 50 000 000 руб. Дополнительным соглашением от 22.05.2015 к договору стороны установили залоговую стоимость в сумме 18 000 000 руб. Однако согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 62/16 от 09.09.2016, составленному по заказу конкурсного управляющего, недвижимое имущество - строение для производства древесного угля оценено в 810 000 руб. Это, по мнению заявителя, указывает на то, что оценка осуществлена не в отношении объекта, являющегося предметом договора об ипотеке, а лишь его части – строения (навеса).

В материалы дела ИП ФИО3 представлен Регламент производства древесного угля на установке Эколон-5.2, выполненный на основе патента № 2237699 «Устройство для получения угля», приоритет изобретения 08.07.2003 со сроком действия до 08.07.2023. Регламент содержит описание технологического процесса производства угла, который начинается с разгрузки сырья при помощи крана или тельфера, смонтированных на конструкциях навеса и его фундамента. Затем на специальной площадке, находящейся под навесом, производится подготовка сырья с помощью механизированных колунов. Далее поленья с помощью подъемных механизмов, расположенных на конструкциях навеса, загружаются в элементы углевыжигательных печей реторты. В проекте указано, что печи монтируются на фундаментной плите из монолитного железобетона. На производственной площадке также размещается готовая продукция, полученная за один производственный цикл. Для постоянного хранения как сырья, так и готовой продукции за пределами производственной площадки, также нужны склады. В проекте указано, что в состав установки входят в обязательном порядке фундаменты, дымовая труба, подъемное устройство (тельфер или кран), подставки под реторты, склад для хранения угля, площадка для хранения и предварительной разделки древесины, колун, бункер для выгрузки угля, бытовое помещение, операторская. 

Исходя из содержания указанного Регламента, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что строение для производства древесного угля, являющееся предметом договора об ипотеке, включает в себя не только навес, но и ряд объектов, устройств и оборудования, неразрывно связанных между собой и предназначенных для производственного процесса. То есть, единым недвижимым комплексом (статья 133.1 Гражданского кодекса РФ).

С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не соглашается.

То обстоятельство, что строение, а также ряд объектов, устройств и оборудования задействованы в едином технологическом процессе – производство древесного угля, как ошибочно посчитал суд первой инстанции, не является достаточным основанием для вывода о неразрывной связи объектов между собой, позволяющих считать их единым недвижимым комплексом.

Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Государственная регистрация права собственности и ипотеки на совокупность спорных объектов в целом как одну недвижимую вещь не производилась. В связи с чем оснований считать строение для производства древесного угля, а также иные объекты и оборудование одной недвижимой вещью в смысле статьи 133.1 ГК РФ не имеется.

В обжалуемом определении суд первой инстанции указал, что навес и оборудование представляют собой единую неделимую сложную вещь, обращение взыскания на которую возможно только в целом. Оборудование не может быть отделено без потери такими вещами своего функционального назначения, поскольку вместе со зданием они представляют собой единый неделимый имущественный комплекс. 

Суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Суд первой инстанции допустил смешение неделимой вещи и ее составных частей и сложной вещи, которая является единой вещью лишь условно.

В силу статьи 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Правовой режим сложной вещи состоит в том, что совокупность составляющих ее вещей, не соединенных физически между собой в целях совершения сделки   признается одним объектом, но только в том случае, если предметом сделки являлся именно совокупный объект, а не одна из вещей, входящих в сложную вещь.

То есть правовой режим сложной вещи придается ей прямым согласованием сторон.

Согласовав в качестве предмета ипотеке в договоре № ДИ-1/2013 от 11.12.2013 строение для производства древесного угля, общей площадью 1 250 кв.м., инвентарный номер 7073, стороны не указали, что предметом залога является не данное строение (одна из вещей сложной вещи), а вся производственная установка – технологический комплекс для производства древесного угля, включающий собственно сооружение (навес), оборудование, иные объекты, вовлеченные в технологический процесс (сложная вещь). 

Из текста договора этого не следует.

При этом, учитывая то, что залог предоставляет приоритет в деле о банкротстве, то есть наличие залога уже ущемляет права других кредиторов, так как уменьшает для них возможность удовлетворения своих требований за счет должника, а также учитывая требования закона к описанию предмета залога, расширительное толкование условий договора в отношении предмета залога не допускается.

То обстоятельство, что при заключении договора строение оценено в сумме 50 000 000 руб. (после заключения дополнительного соглашения – в 18 000 000 руб.), не является достаточном основанием для вывода о том, что стороны предполагали передачу в залог не только одного строения, но и всего технологического комплекса, размещенного на соответствующей территории. По общему правилу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Поэтому стороны вправе были установить в договоре любую залоговую стоимость предмета залога по своему усмотрению. При этом предмет залога подлежал прямому указанию в договоре.

В данном случае оснований для расширения предмета залога до объема, соответствующего залоговой стоимости, исходя из доводов заявителя, не имеется.

Заявленные в настоящем обособленном споре требования ИП ФИО3 основывает на специальных правах, предоставленных ему как залоговому кредитору. 

В условиях возбужденного дела о банкротстве ООО «Кедр» действительные намерения сторон при заключении договора об ипотеке не могут уточняться пояснениями, поскольку это может нарушить баланс интересов вовлеченных в процесс банкротства кредиторов, заинтересованных в удовлетворении своих требований за счет имущества должника. 

В такой ситуации однозначное определение предмета залога имеется принципиальное значение для определения порядка реализации заложенного имущества, и также имущества, не находящегося в залоге.

Буквальное толкование пункта 1.1 договора об ипотеке, не позволяет согласиться с доводами ИП ФИО3 о намерении залогодателя передать ему в залог технологический комплекс для производства древесного угля в качестве сложной вещи. Такого режима в отношении предмета ипотеки сторонами договора не согласовано.

В пункте 1 статьи 133 ГК РФ указано, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

То есть в данном случае речь идет о физической связи составных частей единой вещи.

Как следует из заключения специалиста от 10.03.2017, имущество (23 единицы), входящее в состав лота № 4 и находящееся на земельном участке, площадью 45657 кв.м, кадастровый номер 55:28:040102:868, не является неотъемлемой частью строения для производства древесного угля, общей площадью 1250,2 кв.м, инвентарный номер: 7073. Литер: Б. Этажность:1. Адрес: 

<

...>. Бетонные площадки, предназначенные для размещения углевыжигательной печи  №1  и     углевыжигательной печи №2,  не  являются  частью  фундамента и исключены из общей площади строения  для   производства   древесного   угля согласно данным технического паспорта. Демонтаж оборудования, расположенного непосредственно внутри здания, а именно: кран мостовой электрический однобалочный, опорный №1; кран мостовой электрический    однобалочный, опорный  №2; кран мостовой электрический однобалочный, опорный №3; углевыжигательная печь №1; углевыжигательная печь № 2, шомпол  огнеупорный разборный:  электротельфер  №1;  электротельфер  №2; электротельфер №3 не окажет влияние на безопасность и устойчивость здания, не повлияет на его конструктивные элементы, не создаст угрозу безопасности жизни и имуществу граждан, а также не приведет к разрушению здания или его элементов.

В силу частей 2, 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Обстоятельств и доводов, опровергающих выводы специалиста, ИП ФИО3 не представлено. Выводы, содержащиеся в заключении, не опровергнуты. 

О назначении по делу судебной экспертизы  не заявлено.

Вместе с тем, из содержания технического паспорта нежилого строения № 83 по ул. Центральная с. Петрово, литера Б, по состоянию на 25.08.2011, следует, что в строении имеется печное отопление (т. 2 л.д. 27 оборот). 

Сведений о том, что печное отопление в строении обеспечивается не посредством использования углевыжигательный печей № 1 и № 2, а другим оборудованием, в материалы дела не представлено. 

При этом из представленных фото к заключению специалиста видно, что углевыжигательные печи вмонтированы с использованием строительных технологий в фундамент навеса, являющегося предметом залога, то есть физически неразрывно с ним связаны.

 В такой ситуации, поскольку физическая неделимость подтверждается фотографиями, а наличие печного отопления описано в техническом паспорте в качестве конструктивных элементов строения для производства древесного угля, суд апелляционной инстанции считает углевыжигательные печи № 1 и № 2 составными частями строения, которые  не могут быть отделены от строения без его повреждения. То есть, строение (навес) и углевыжигательные печи № 1 и № 2 следует рассматривать как неделимую вещь, находящуюся в залоге у ИП ФИО3  Обратного не доказано.

Податели жалоб возможности разделения строения и печей без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, не доказали и не обосновали.

То обстоятельств, что остальное оборудование (колуны, краны мостовые, шомпол, электротельферы, емкости) не может быть использовано по назначению после демонтажа  в другом месте, ИП ФИО3 не обосновано и не доказано. Возможность демонтажа, перемещения и сборки на другой территории им не оспаривалась и не опровергалась.

Доказательств того, что находящиеся на спорной территории склады и здание весовой не могут быть использованы для осуществления другой производственной деятельности, в материалах дела также не имеется. 

Сведений о том, что  склады и здание весовой являются принадлежностями  предмета залога (статья 135 ГК РФ), что они не могут быть использованы для размещения иного имущества, не связанного с функционированием  основного здания, в деле нет.

При этом у суда не было сведений о дате их возведения.

Как указывал сам заявитель, деньги давались  им под залог в целях достройки и запуска установки по производству древесного угла.

Даже если бы эти здания могли быть признаны принадлежностями главной вещи (объекта залога), они не могли бы считаться переданными в залог по признаку принадлежности, поскольку создание принадлежности после заключения договора залога главной вещи не подпадает под случаи, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ. 

Ограждение территории земельного участка со строением для производства древесного угля может быть лишь составной частью земельного участка, который в залоге не находится.

Таким образом, оснований считать, что колуны, краны мостовые, шомпол, электротельферы, емкости, склады, здание весовой и ограждение не могут выступать в обороте в качестве  самостоятельных объектов прав судом апелляционной инстанции не установлено. Данное имущество не является  составной частью неделимой вещи, а потому не является предметом залога по рассматриваемому договору об ипотеке. В отношении этого имущества специальных прав залогового кредитора ИП ФИО3 не имеет.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «Кедр», утвержденное определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2016 по делу № А46-12213/2015, в части лота № 15, следует внести изменения, исключив из него следующее имущество, обремененное залогом в пользу ФИО3: 

- углевыжигательная печь №1, углевыжигательная печь №2.

При этом в целях получения максимальной выручки, с учетом единого назначения имущества  реализация его должна осуществляться совместно, поскольку все объекты находятся на одном земельном участке.

В остальной части заявление ИП ФИО3 удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах определение Арбитражного суда Омской области от 07 июля 2017 года по делу № А46-12213/2015 подлежит изменению, апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-10446/2017) АО «Россельхозбанк», (регистрационный номер 08АП-10447/2017) конкурсного управляющего ООО «Кедр» ФИО2 – частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьей 271, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-10446/2017) акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк», (регистрационный номер 08АП-10447/2017) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Кедр» ФИО2 удовлетворить частично.

определение Арбитражного суда Омской области от 07 июля 2017 года по делу № А46-12213/2015 (судья В.Ю. Распутина), вынесенное по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 об изменении порядка продажи имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), изменить.

Принять по делу новый судебный акт.

внести изменения в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (646560, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) утвержденное определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2016 по делу № А46-12213/2015, в части лота № 15, исключив из него следующее имущество, обремененное залогом в пользу ФИО3: 

- углевыжигательная печь №1, углевыжигательная печь №2.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

О.В. Зорина

Судьи

 

С.А. Бодункова

М.В. Смольникова