ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

03.10.2019

 

Дело № А40-243636/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2019

Полный текст постановления изготовлен  03.10.2019

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего судьи Л.В. Федуловой,

судей Н.Ю. Дунаевой, Аталиковой З.А., 

при участии в заседании:

от ООО «Стройка» – не явился, извещен;

от Департамента городского имущества города Москвы – не явился, извещен;

рассмотрев 26.09.2019 в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО «Стройка» 

на решение от 11.04.2019

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Пуловой Л.В.,

на постановление от 01.07.2019

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Валиевым В.Р., Головкиной О.Г., Левченко Н.И.,

по иску ООО «Стройка» 

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании

УСТАНОВИЛ:

ООО «Стройка» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с исковым заявлением, с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 406,8 кв. м. (подвал, помещение I, комнаты 1, 3, 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 3ж, 3з), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, изложив в следующей редакции:

п. 3.1 «Цена объекта составляет 22 365 865 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется»;

п. 3.4 «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372 765 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

п. 5.1 «за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019 урегулированы разногласия между ООО Стройка (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 406,8 кв. м. (подвал, помещение I, комнаты 1, 3, 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 3ж, 3з), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, изложив в следующей редакции:

п. 3.1 «Цена объекта составляет 22 365 865 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется»;

п. 3.4 «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372 765 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

п. 5.1 «за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019 изменено, условия договора купи-продажи изложены в следующей редакции:

п. 3.1 «Цена объекта составляет 27 093 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется»;

п. 3.4 «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 451 550 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

п. 5.1 «за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Стройка» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019. 

Департамент городского имущества города Москвы также обратился с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, установить цену объекта, предложенную Департаментом.

ООО «Стройка» в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о необоснованном вычете суммы НДС из итоговой суммы является ошибочным. 

Департамент в своей кассационной жалобе указывает, что судами необоснованно зачтена в цену выкупа стоимость неотделимых улучшений в связи с отсутствием согласования с Департаментом. Доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, подготовленного СРО «ОПЭО» не представлено. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

До рассмотрения кассационной жалобы от ООО «Стройка» поступил отзыв на жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279      АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель ООО «Стройка» возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

Изучив доводы кассационных жалоб, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором спорного нежилого помещения на основании договора аренды от 05.07.2005 № 10-00256/05, дополнительного соглашения от 11.08.2015 к договору, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы. Город Москва является собственником арендуемого помещения. Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы.

28.08.2015 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения с указанием размера цены объекта в размере 12 472 995 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета от  25.10.2016 об оценке рыночной стоимости спорного  нежилого помещения, подготовленному ООО «Фэлкон».

Ответчик направил истцу письмо от 06.10.2016 с проектом договора купли-продажи помещения, с указанием размера цены объекта 33 940 000 руб., со ссылкой на Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.08.2016 № 08050/16, выполненный ООО «Независимый Институт оценки и управления», положительное заключение от 08.09.2016 № 717/16-st, подготовленный МСНО-НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Истец подписал проект договора с разногласиями.

В связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта общество обратилось в суд с настоящим иском. 

В ходе рассмотрения дела судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, а также стоимости неотделимых улучшений.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исключил из цены выкупаемого объекта стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 3 896 000 рублей, которые подлежат зачету при исчислении итоговой стоимости объекта. Итоговая цена помещения определена в размере 22 365 865 рублей с учетом вычета НДС.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд принял во внимание письменные пояснения эксперта ФИО1, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 406,8 кв. м. (подвал, помещение I, комнаты 1, 3, 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 3ж, 3з), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, по состоянию на 28.08.2015 года составляет 30 989 000 рублей (НДС не облагается).

Какие-либо неясности в указанных письменных пояснениях отсутствуют, поскольку экспертом прямо указано, что сумма 30 989 000 руб. НДС не облагается, то есть рыночная стоимость уже определена экспертом без НДС.

При этом довод ответчика о необоснованном исключении стоимости неотделимых улучшений, был отклонен, так как неотделимые улучшения арендуемого имущества (в результате произведенной перепланировки) с согласия Правительства Москвы, что подтверждается Распоряжениями от 24.09.2010 № В-1167-10/А097651 решением о согласовании проведения работ от 28.04.2008 № 23, актом о приемке объекта в эксплуатацию от 29.06.2007, выпиской из протокола № 6 от 23.03.2005, Заключением Управления комплексного благоустройства города (УКБГ) ГлавАПУ Москомархитектуры по представленным проектным материалам на проведение работ от 09.11.2004, Разрешением на проведение реконструктивных работ.

В данном случае, Департамент принял имущество без замечаний, заключил с истцом дополнительное соглашение к договору аренды от 11.08.2015.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства. 

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судами установлено, что ООО «Стройка» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив экспертное заключение ООО «БК-Пифагор» с учетом письменных пояснений эксперта суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что стоимость выкупаемого объекта определена в размере 30 989 000 рублей без НДС.

Довод общества о необходимости исключения из итоговой стоимости суммы НДС не может быть принят во внимание судом округа.

Так, в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Как верно указано судом апелляционной инстанции окончательная стоимость объекта определена экспертом в размере 30 989 000 рублей с указанием на то, что указанная цена не облагается НДС. Данный вывод прямо следует из письменных пояснений эксперта ФИО1 от 18.02.2019.

Довод Департамента о необоснованном исключении из цены продажи стоимости неотделимых улучшений отклоняется судом округа, учитывая, что судами установлен факт производства работ с согласования государственных органов и принятия имущества без замечаний путем заключения с истцом дополнительного соглашения к договору аренды от 11.08.2015.

При этом стоимость улучшений была определена на основании экспертного заключения, которое было оценено  и принято судами нижестоящих инстанций, а суд кассационной инстанции не наделен полномочиями для иной оценки доказательств.

Довод Департамента о том, что доказательств несоответствия экспертного заключения СРО «ОПЭО» по отчету об оценке, подготовленному по заказу Департамента, не представлено, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО «Стройка». 

Доводы заявителей кассационных жалоб направлены на несогласие с выводами суда и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судом правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 по делу № А40-243636/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяЛ.В. Федулова

Судьи:Н.Ю. Дунаева 

З.А. Аталикова