Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А49-6399/2019

город Пенза

23 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего                                судьи Радина С.Ю. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Аверьяновой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к 1) Администрации Башмаковского района Пензенской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), 

2) Обществу с ограниченной ответственностью «Юго-восточная агрогруппа» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании торгов и договора недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1 (паспорт),  ФИО2 (представителя по доверенности от 01.07.2019), от  Администрации Башмаковского района Пензенской области – представителей ФИО3 (доверенность №2171 от 01.07.2019), ФИО4 (доверенность №2172 от 01.07.2019), от ООО «Юго-восточная агрогруппа» – ФИО5 (представителя по доверенности от 20.03.2017),

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Башмаковского района Пензенской области, обществу с ограниченной ответственностью «Юго-восточная агрогруппа», в котором просит суд:

- признать недействительными торги в форме открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка 58:01:0020301:129 на основании постановления администрации Башмаковского района Пензенской области от 31.10.2018 №539-п «Об утверждении условий для проведения торгов по продаже земельных участков»;

- признать недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка 58:01:0020301:129, находящегося в муниципальной собственности, по итогам открытого аукциона, заключенного между администрацией Башмаковского района Пензенской области и ООО «Юго-восточная агрогруппа», государственная регистрация от 29.01.2019 №58:01:0020301:129-58/066/2019-4;

- исключить из государственного реестра недвижимости запись №58:01:0020301:129-58/066/2019-4 от 29.01.2019 о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по итогам открытого аукциона, заключенного между администрацией Башмаковского района Пензенской области и ООО «Юго-восточная агрогруппа».     

Определением от 06.06.2019 вышеуказанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

Вышеуказанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Определением арбитражного суда от 02.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области.

Судебное разбирательство по делу назначено на 17.09.2019. 

Третьи лица – Управление Росреестра по Пензенской области и Администрация Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом (том 2 л.д. – 26, том 1 л.д. – 103). 

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информацион ный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

В отзыве на исковое заявление Управление Росреестра по Пензенской области просит рассмотреть данное дело без участия своего представителя, при этом разрешение спора полагает на усмотрение суда, а также сообщает о проведении по итогам открытого аукциона №50 от 17.12.2018 государственной регистрации права собственности ООО «Юго-Восточная агрогруппа» на земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020301:129, расположенный по адресу: Пензенская область, Башмаковский район, Соседский сельсовет. Кроме того, Управление Росреестра по Пензенской области по существу заявленных требований указывает на то, что такой способ защиты как исключение записей из ЕГРН не предусмотрен действующим законодательством (том 1 л.д. 128-129).    

Третье лицо – Администрация Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области письменный отзыв на иск не представило. Глава указанной  администрации – ФИО6, присутствующий в судебном заседании 23.07.2019 указал на необоснованность заявленных исковых требований, пояснив, что договоры аренды с ФИО1 заключались в целях предотвращения самовольного захвата и безвозмездного использования земельного участка (аудиопротокол от 23.07.2019).

Учитывая вышеизложенное, суд признает извещение третьих лиц о дне, времени и месте судебного разбирательства надлежащим. 

До судебного заседания заявления и/или ходатайства, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в отсутствие третьих лиц, в материалы дела не поступили.

Арбитражный суд, принимая во внимание вышеизложенное, мнения присутствующих  в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, а также то, что в силу части 1 статьи 6.1 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах и исполнение судебного акта осуществляются в разумные сроки, в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие неявившихся третьих лиц и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, полагая, что процедура купли-продажи спорного земельного участка на открытом аукционе была проведена Администрацией Башмаковского района Пензенской области с нарушением требований действующего законодательства, поскольку данный земельный участок был обременен договором аренды. При этом истец ссылается на то, что в соответствии с положениями и требованиями п.п.  7 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной  собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве  постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Представители ответчика – Администрации Башмаковского района Пензенской области поддержали доводы письменного отзыва на иск (том 1 л.д. 117), просили суд отказать в удовлетворении иска. Администрация Башмаковского района Пензенской области в письменном отзыве на иск указала на то, что земельный участок, предоставленный истцу в аренду, находился в резервном фонде и его границы на момент предоставления в аренду не были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. ФИО1 в устной форме был предупрежден о том, что после оформления земельного участка в муниципальную собственность данный земельный участок будет выставлен на торги и договор аренды с ним будет расторгнут. 31.10.2018 администрацией Башмаковского района Пензенской области было принято постановление №539-п «Об утверждении условий для проведения торгов по продаже земельных участков». Заявка от ФИО1 на участие в аукционе не поступала. На основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков, данный земельный участок был приобретен в собственность ООО «Юго-Восточная агрогруппа».       

Представитель ответчика – ООО «Юго-Восточная агрогруппа» также поддержал доводы письменного отзыва на иск (том 1 л.д. 104-105), указав на то,  что договоры аренды, на которые ссылается истец, не соответствуют требованиям действующего законодательства, и должны быть квалифицированы как ничтожные сделки. Следовательно, исковые требования истца, в обоснование которых указаны ничтожные договоры аренды, удовлетворены быть не могут.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых торгов, а соответственно и заключенного по их результатам договора недействительными, а также применения последствий недействительности сделки, исходя из следующего. 

Согласно ст. 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ (далее по тексту – ЗК РФ) продажа или заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 соответствующей статьи.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: - кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; - на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; - были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По смыслу положений п.5 ст. 447 и ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. На это указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 2436/11.

Согласно разъяснениям, которые содержатся в пунктах 1 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными  публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Основанием для признания торгов недействительными выступают такие нарушения проведения торгов, которые привели бы к иным результатам в случае совершения действий в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Под заинтересованным лицом следует понимать субъекта, имеющего юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены при проведении торгов. 

Из материалов дела следует и арбитражным судом установлено, что Администрацией Башмаковского района Пензенской области было принято постановление №539-п от 31.10.2018 «Об утверждении условий для проведения торгов по продаже земельных участков» в отношении следующих земельных участков: земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020301:129, площадью 880000 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020101:151, площадью 5120000 кв.м. Земельные участки расположены по адресу: Пензенская облась, Башмаковский район, Соседский сельсовет; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (том 1 л.д. 51-53). 

По результатам проведенного аукциона№50 от 17.12.2018 между Администрацией Башмаковского района Пензенской области (продавец) и единственным участником ООО «Юго-Восточная агрогруппа» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, что соответствует требованиям п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 106-107). 

Предметом данного договора является земельный участок с кадастровым номером 58:01:0020301:129, площадью 880000 кв.м.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке (номер регистрации №58:01:0020301:129-58/066/2019-5 от 29.01.2019).

Оспаривая по настоящему делу торги и заключенный ответчиками по их результатам договор купли-продажи земельного участка, истец полагает, что земельный участок, выставленный на торги, не мог быть предметом аукциона, поскольку  с июля 2015  года главой КФХ ФИО1 арендуется земельный участок сельхозназначения в кадастровом квартале 58:01:0020301, расположенный в 2 км на юго-запад от с. Соседка Башмаковского района Пензенской области, общей площадью 1980000 кв.м. В обоснование вышеизложенного истцом представлены договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 20.07.2015, 20.06.2016, 20.05.2017, 20.04.2018, заключенные между Администрацией Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) (том 1 л.д. 13-30). Вместе с вышеуказанными договорами истцом представлены копии актов приема-передачи земельного участка. Срок действия последнего договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 20.04.2018 установлен с 20.04.2018 по 19.03.2019 (п. 2.1 договора – том 1 л.д. 27).    

Кроме того, в исковом заявлении истец указывает на то, что обязательства по внесению арендной платы арендатором исполнялись должным образом, что подтверждается платежными документами, представленными в материалы дела – л.д. 33-48. 

Согласно п. 1.1 вышеуказанных договоров аренды границы арендуемого земельного участка указаны в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договорам и являющемся их неотъемлемой частью. Однако, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом не представлен в материалы дела кадастровый паспорт спорного земельного участка или другой документ, имеющий сведения о границах арендуемого участка.

Определением о принятии искового заявления к производству от 06.06.2019 арбитражный суд предлагал истцу представить доказательства идентичности арендуемого им земельного участка и земельного участка, являющегося предметом оспариваемых торгов.

По мнению истца, действия Администрации Башмаковсого района Пензенской области по проведению аукциона по продаже спорного земельного участка являются незаконными, поскольку на момент проведения аукциона и купли-продажи спорного земельного участка договор аренды, заключенный между Администраций Соседского сельсовета Башмаковского района Пензенской области и ФИО1, являлся действующим независимо от того, что право собственности на земельный участок перешло от муниципального образования Соседский сельсовет Башмаковский район Пензенской области к муниципальному образованию Башмаковский район Пензенской области.

Доводы истца, приведенные в исковом заявлении, возражениях на отзыв ответчиков (том 2 л.д. 3-4), в судебных заседаниях отклонены арбитражным судом, как не соответствующие обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.     

Проведение аукциона в земельных правоотношениях призвано обеспечить привлечение широкого круга потенциальных арендаторов для участия в торгах, предоставление им равных возможностей на приобретение земельного участка и получение максимальной платы публичным образованием.

Истец считает, что уполномоченный орган был не вправе осуществлять мероприятия по организации и проведению аукциона по продаже земельного участка, поскольку данный участок был предоставлен истцу в арендное пользование.   

В силу положений статей 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ регламентирован единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

Положения части 4 статьи 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона могут осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

В силу подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Согласно ст. 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 7 вышеуказанной статьи государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В силу ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.»

При рассмотрении настоящего дела установлено, государственный кадастровый учет в отношении предмета договоров аренды №2 от 20.07.2015, №2 от 20.06.2016, №2 от 20.05.2017, №2 от 20.04.2018 – земельного участка с площадью 1980000 кв.м не проводился. Каких-либо схем либо планов земельного участка при подписании с истцом договоров аренды не составлялось. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Внесение платы  истцом за использование земли в данном споре правового значения не имеет.

Вышеуказанные обстоятельства опровергают довод истца о наличии обременений земельного участка, являющегося предметом аукциона, в виде договора аренды, поскольку подписанные истцом договоры аренды не могут считаться заключенными в силу прямого указания закона. 

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что оспоренные торги не нарушили прав и законных интересов истца, который не являлся их участником, а также арендатором, проданного с торгов, земельного участка.   

По результатам совокупной оценки доказательств по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, руководствуясь приведенными нормативными положениями и их разъяснениями, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в иске расходы по оплате госпошлины относятся на истца в соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать. Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

СудьяС.Ю. Радин