АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-7356/2023

г. Краснодар

25 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Республики Дагестан в составе судьи Тагировой З.Т. при участии в судебном заседании от истца – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 11.03.2025), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Русские ярмарки – Махачкала» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 15.08.2025), в отсутствие в судебном заседании представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Министерства экономического развития Российской Федерации, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русские ярмарки – Махачкала» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2025 по делу № А15-7356/2023, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) подало в Арбитражный суд Республики Дагестан иск к обществу с ограниченной ответственностью «Русские ярмарки – Махачкала» (далее – общество) о расторжении договора от 08.02.2022 № 01 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000078:3033 площадью 56 504 кв. м, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения объектов торговли (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, и о взыскании 5000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.05.2024 договор аренды расторгнут, общество присуждено к возврату земельного участка министерству по акту приема-передачи и к уплате в его пользу 200 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство экономического развития Российской Федерации.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2025 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.05.2024 отменено, договор аренды расторгнут, общество присуждено к возврату земельного участка министерству по акту приема-передачи и к уплате министерству 200 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок предоставлен обществу в аренду без проведения торгов целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство ярмарочного комплекса «Руские ярмарки – Махачкала» (далее – инвестиционный проект, ярмарочный комплекс). Установленные в договоре аренды сроки ввода ярмарочного комплекса в эксплуатацию обществом не соблюдены, показатели количества создаваемых рабочих мест и общего объема инвестиций – не достигнуты, реализация инвестиционного проекта в соответствии с согласованным планом-графиком – не осуществлена. Допущенное обществом существенное нарушение условий договора аренды является основанием его расторжения в судебном порядке.

Общество, обжаловав постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебного акта. Показатели реализации инвестиционного проекта планировалось достигнуть не до конца 2022 года, в течение общего срока его реализации до 2032 года. Иные сроки сторонами не устанавливались. Дорожная карта как на документ, устанавливающий сроки реализации инвестиционного проекта, сторонами договора аренды не подписана, приложением к нему или дополнительным соглашением не является. Дорожная карта условия договора аренды не изменяет, какие-либо иные права и обязанности сторон не устанавливает. В отзыве на кассационную жалобу министерство выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Государственная регистрация права федеральной собственности на него осуществлена 16.11.2021 (запись с номером регистрации 05:40:000078:30336-05/184/2021-1).

На основании заключения министерства от 19.11.2021 о соответствии инвестиционного проекта нормативно установленным критериям распоряжением главы Республики Дагестан от 25.01.2022 № 4-рг разрешено предоставление земельного участка обществу в аренду без проведения торгов в целях реализации названного проекта.

Министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 08.02.2022 договор аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного проекта(размещения объектов торговли) с 08.02.2022 по 07.02.2032 (пункты 1.1, 2.1). В результате реализации инвестиционного проекта предполагались создание 101 рабочего места, привлечение 350 млн. рублей инвестиций, в том числе 70 млн. рублей собственных средств и 280 млн. рублей привлеченных, а также увеличение поступлений от налогов в консолидированный бюджет Республики Дагестан на 314 860 тыс. рублей за все время реализации проекта (пункт 1.3). Арендатор должен был достичь предусмотренных приложением № 3 названных показателей (пункт 4.2.18), представлять арендодателю ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, информацию о реализации инвестиционного проекта по приложению № 3, ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, направлять копии годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности (бухгалтерский баланс, отчет о финансовых результатах и приложения к ним), копии налоговых деклараций по налогу на прибыль и налогу на имущество (пункт 4.2.19). Договор аренды мог быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в случаях недостижения предусмотренных приложением № 3 показателей, непредставления годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности (пункт 7.2). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2022.

Правительством Республики Дагестан 05.05.2022 утвержден план мероприятий (дорожная карта) по реализации инвестиционного проекта, согласно которому строительство ярмарочного комплекса, его ввод в эксплуатацию, осуществление государственного кадастрового учета ярмарочного комплекса и государственной регистрации права собственности общества на него, а также подготовка к торжественному открытию ярмарочного комплекса должны были быть завершены в ноябре 2022 года.

Данные сроки соответствовали подготовленному на основании представленной обществом информации бизнес-плану (плану мероприятий по реализации инвестиционного проекта). Из имеющейся в деле переписки сторон (адресованные в министерство письма общества от 30.11.2022 № 2228, от 27.02.2023 № 2339) следует согласование обществом реализации инвестиционного соглашения в соответствии с бизнес-планом (планом мероприятий по реализации инвестиционного проекта) и дорожной картой.

Министерство направило обществу претензию от 23.05.2023 № ЭТ-04/4775с предложением представить документы, предусмотренные пунктом 4.2.19. договора аренды и документы, подтверждающие реализацию инвестиционного проекта и исполнение иных условий договора аренды, расторжении договора аренды. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

В результате проведенного осмотра земельного участка специалистами министерства установлено, что часть земельного участка захламлена строительным мусором, две стороны земельного участка огорожены забором из сетки, третья сторона (вдоль автомобильной дороги) наполовину огорожена забором из сетки, четвертая сторона земельного участка огорожена земельным валом. По результатам осмотра составлен акт от 02.08.2023 с приложением соответствующих фототаблиц.

В письме от 08.08.2023 № ХД-01/7399 министерство предложило обществу подписать проект о расторжении договора аренды. В ответном письме от 11.08.2025 № 2520 общество сообщило об отсутствии намерений расторгать договор аренды. По достижении всех договоренностей и завершении мероприятий по вхождению в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью «Русские ярмарки» инвестор сохранял намерение на реализацию на земельном участке инвестиционного проекта.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения министерствав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Федеральные органы государственной власти для регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, используют различные формы и методы, в том числе, создают благоприятные условия для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, не противоречащих законодательству Российской Федерации (статья 11).

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что в силу обязательства, возникающего из договора, должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие (воздержаться от него), а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307). Условия договора определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон нормативно установленным правилам (статьи 421, 422). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606), а арендатор – пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1 статьи 615).

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускает досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации (подпункт 3). В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона Республики Дагестан от 17.11.2015 № 94 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду юридическим лицам без проведения торгов» ежегодное поступление налогов в республиканский и местный бюджеты Республики Дагестан должен составлять не менее 2 миллиона рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. Земельный участок предоставлен обществу в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта по строительству ярмарочного комплекса и его последующей эксплуатации. Министерство при этом вправе было рассчитывать как минимум на завершение строительства ярмарочного комплекса, его ввод в эксплуатацию не позднее ноября 2022 года, создание согласованного количества рабочих мест и ежегодное поступление с этого момента в региональный бюджет не менее 2 млн. рублей налогов. Соответствующие условия, прописанные в согласованных обществом бизнес-плане (плане мероприятий по реализации инвестиционного проекта) и дорожной карте, арендатором не исполнены, ярмарочный комплекс в эксплуатацию не введен, показатели количества создаваемых рабочих мест и объема непосредственно связанных со строительством инвестиций не достигнуты. Допущенное обществом нарушение условий договора аренды является для министерства существенным, поскольку публично-правовое образование в значительной степени лишилось того, на что было вправе было рассчитывать при заключении договора аренды (новые рабочие места, налоговые поступления). Доказательства устранения обществом в разумный срок существенного нарушения договора аренды (его последствий) в материалах дела отсутствуют. У общества не имеется правовых оснований для продолжения использования земельного участка, предоставленного на льготных условиях.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2025 по делу № А15-7356/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.А. Авдякова

Судья

В.Е. Епифанов