АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 октября 2018 года

Дело №

А56-63905/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 28.12.2017), от общества с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости» Кузьминой А.А., Филатенковой Н.А. (доверенность от 04.12.2017), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости», на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2018 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 21.06.2018 (судьи Кашина Т.А., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-63905/2017,

                                                у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости», место нахождения: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 112, к. 2, лит. И, ОГРН 1027809248004, ИНН 7825107090 (далее -  Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 00-А003941(10) от 03.08.1999 объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, литер. А, пом. 1Н, 2Н, на условиях приложенного проекта дополнительного соглашения, установив размер арендной платы методом индивидуальной оценки в соответствии с Отчетом № 9691 об оценке рыночной арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике от 01.07.2016 в размере 3 015 000 руб. в месяц (без НДС) с 28.04.2016.

Решением суда первой инстанции от 04.03.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.06.2018, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление отменить, дело передать на новее рассмотрение. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; далее так же Комитет) и ООО «Трикотажное объединение «ЛАК» был заключен договор аренды от 03.08.1999 № 00-А003941(Ю) (далее - Договор) объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н (далее - помещение).

Дополнительным соглашением от 22.04.2002 № 1 к Договору срок его действия продлен до 02.08.2048.

На основании дополнительного соглашения от 20.05.2003 № 2 к Договору права и обязанности арендатора перешли к Обществу.

При заключении Договора размер арендной платы был рассчитан методом индивидуальной оценки на основании отчета об оценке рыночной арендной ставки и составлял 42 210,42 у.е. в месяц (курс у.е. устанавливался по курсу доллара США).

В силу пункта 3.3 Договора аренды арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы.

Уведомлениями от 21.12.2007 № 9314, от 25.01.2010 № 1199 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы с применением метода массовой оценки.

Ссылаясь на то, что уведомлением от 21.12.2007 № 9314 Комитет установил новый размер арендной платы, самостоятельно рассчитав ее размер методом массовой оценки, который составил в 2008 году 2 769 159 руб. 61 коп. в месяц, и далее с учетом индексации возрос до 3 964 457 руб. 67 коп. в месяц, и полагая, что в настоящее время расчет арендной платы таким способом не соответствует действующему законодательству Санкт-Петербурга, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал сославшись на то, что в данном случае изменение условий договора об установлении ставок арендной платы методом индивидуальной оценки возможно только по соглашению сторон.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.  

 Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что абзац 7 пункта 2.2.3 Положения «О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»  (Приложения 1 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»; далее - Закон №387-58), согласно которому, по мнению Общества, при определении размера арендной платы за арендуемые истцом помещения должен применяться метод индивидуальной оценки, вступил в силу с 01.01.2015, то есть после заключения Договора и в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Между тем суды не учли следующее. 

Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора; далее – Закон № 149-51) арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

В соответствии со статьей 4 Закон № 149-51 (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора) в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности. Финансирование работ по индивидуальной оценке ставок арендной платы, осуществляемых по инициативе арендаторов или лиц, имеющих намерение использовать объект нежилого фонда, производится за их счет.

Таким образом, в момент заключения Договора законодательство Санкт-Петербурга предусматривало возможность определения размера арендной платы за арендуемые истцом помещения путем применения метода индивидуальной оценки. При этом инициатива применения данного метода могла исходить как от арендатора, так и от лица, имеющего намерение использовать объект нежилого фонда. 

Из пункта 3.1 Договора следует, что арендная плата за пользование объектом устанавливается на основании индивидуальной рыночной оценки. 

Таким образом, при заключении Договора сторонами было достигнуто соглашение об определении размера арендной платы методом индивидуальной оценки. 

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1589 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» уведомлением Комитета от 21.12.2007 №9314 размер арендной платы был определен методом массовой оценки и установлен в рублях. Переход к методу массовой оценки был обусловлен необходимостью до 21.12.2007 произвести перерасчет арендной платы в валюте Российской Федерации (пункт 1.1 Постановления) и отсутствием соответствующего индивидуальной отчета об оценке.

При этом в пункте 3 данного уведомления было указано, что в случае несогласия с размером арендной платы арендатор вправе за свой счет заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки будут применены путем заключения дополнительного соглашения к Договору в случае, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности, и при наличии положительного экспертного заключения ГУП «ГУИОН».

Таким образом, Комитет при исполнении договора признавал право арендатора на определение размера арендной платы методом индивидуальной оценки. Указанное уведомление как односторонняя сделка не могло изменить достигнутое при заключении Договора соглашение сторон о возможности определения размера арендной платы за пользование объектом на основании индивидуальной рыночной оценки, а напротив подтвердило право арендатора и обязанность арендодателя при соблюдении определенных условий использовать метод индивидуальной оценки. 

Более того, пунктом 4.1 Приложения 1 к Закону №387-58 прямо предусмотрена возможность применения результатов индивидуальной оценки ставок арендной платы как при заключении договора аренды, так и дополнительного соглашения к нему. 

В соответствии с абзацем 7 пункта 2.2.3 Приложения 1 к Закону №387-58, который вступил в силу с 01.01.2015, применение метода индивидуальной оценки при определении ставок арендной платы за встроенные помещения, аналогичные помещению, арендуемому истцом, стало обязательным. 

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что в силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ указанная норма не подлежат применению к спорным правоотношениям. 

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов ошибочным в связи со следующим. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 2 статьи 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из названного Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 Кодекса.

Таким образом, в пункте 2 статьи 422 ГК РФ под законом, устанавливающим обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, следует понимать только федеральные законы, которые приняты в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 ГК РФ.  

Поскольку в силу пункта 1 статьи 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, то следует признать, что нормативные правовые акты Санкт-Петербурга не могут содержать нормы гражданского права. 

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Из пунктов 3.2, 3.3 Договора следует согласие сторон на то, что размер арендной платы и иные условия ее определения корректируется при изменении соответствующих методик определения арендной платы. 

Таким образом, абзац 7 пункта 2.2.3 Приложения 1 к Закону №387-58, независимо от момента введения его в действие, подлежит применению к отношениям сторон из Договора аренды.  

Кроме того, поскольку метод индивидуальной оценки был изначально применен сторонами при заключении Договора, то указанная норма не может рассматриваться в качестве устанавливающей правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора. 

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, судами также неправильно применены нормы материального права.

Учитывая изложенное, дело подлежат направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 21.06.2018 по делу № А56-63905/2017 отменить. 

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М. В. Захарова

 И.В. Сергеева