АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                         Дело № А32-8482/2018

«24» мая 2018 года 

 

Резолютивная часть решения объявлена 17.05.2018.

Полный текст мотивированного решения изготовлен 24.05.2018.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Хмелевцевой А.С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ресурс», г. Новороссийск Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о приостановлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств;

и приложенными к заявлению документами,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – доверенность от 25.12.2017 № 69-20213/17-04;

от заинтересованного лица: ФИО2 – доверенность от 02.03.2018.  

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – заявитель, административный орган) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о приостановлении на 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление деятельности общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ресурс», г. Новороссийск Краснодарского края (далее – общество, ООО «Строй-Ресурс») деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов строительства «Жилой дом со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0114016:1, а также «Жилой дом со встроенными административным помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305029:227.

Основания требований изложены в заявлении. 

Представитель заявителя в судебном заседании присутствовал, настаивал на удовлетворении заявленных требований, подал ходатайство о приобщении документов в материалы дела, ходатайство об уточнении требований, согласно которому просит приостановить на 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление ООО «Строй-Ресурс» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости, а именно: «Жилой дом со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании присутствовал, против удовлетворения заявленных требований возражал, подал ходатайство о приобщении отзыва в материалы дела.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.05.2018 до 14 часов 30 минут. После перерыва заседание продолжено в присутствии тех же представителей. От сторон поступили ходатайства о приобщении документов в материалы дела.

Удовлетворяя поданное административным органом ходатайство об уточнении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Согласно представленным в материалы дела документам, решением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 13.10.2017 по делу № 2а-4723/17 признан незаконным отказ администрации города Новороссийска в выдаче ООО «Строй-Ресурс» разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом со встроенными административным помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305029:227.

Во исполнение указанного решения суда администрация города Новороссийска 29.12.2017 выдала ООО «Строй-Ресурс» разрешение № 23-308000-2147-2017 на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом со встроенными административным помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>.

При указанных обстоятельствах при отсутствии риска у участников долевого строительства у департамента отсутствует необходимость в приостановлении деятельности общества в отношении указанного объекта, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, ввиду ввода объекта в эксплуатацию

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее. 

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) общество является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства.

Обществу на основании свидетельства о праве собственности от 10.08.2015 № 23-23/021-23/21/858/2015-555/2 принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:47:0114016:1. Управление архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Новороссийск Краснодарского края выдало обществу разрешение на строительство от 10.08.2015  № RU 23-308000-1072-16.

Первый договор участия в долевом строительстве объекта подписан обществом 18.06.2015.

По данным ежеквартальной отчетности проектная декларация по объекту строительства опубликован на сайте www.stroi-resurs.net.

Согласно ежеквартальной отчетности застройщика, представляемой в департамент, срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный договорами – 2 квартал 2018 года.

Представленная в департамент отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за 2 квартал 2017 года содержит недостоверные сведения.

Постановлениями от 04.05.2017 № 002/131, от 09.02.2018 № 002/30 общество привлекалось к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Также в отношении общества вынесено предписание от 06.06.2017 № ГКН56-СК об устранении выявленных нарушений.   

Административный орган на основании пунктов 1, 4 части 15 статьи 23 № 214-ФЗ обратился в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на срок 12 месяцев деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой дом со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд сделал вывод, что требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. 

Частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее – уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее – контролирующий орган). 

Согласно отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за 2 квартал 2017 года в пункте 7 «Информация о заключенных договорах участия в долевом строительстве по объекту недвижимости» по объекту «Жилой дом со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>, отражена дата заключения первого договора с участниками долевого строительства 10.08.2015. Однако, согласно сформированной административным органом выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 23:47:0114016:1, расположенном по адресу: 

<

...>, содержится информация о первом договоре долевого участия в строительстве 18.06.2015.

Таким образом, представленная ООО «Строй-Ресурс» отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за 2 квартал 2017 года содержит недостоверные сведения, что нарушает требования норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства.

Согласно отчетности за 4 квартал 2017 года общее количество самостоятельных частей в составе объекта недвижимости, в отношении которых могут заключаться договоры участия в долевом строительстве составляет 266, из них согласно отчетности общества заключено 8 договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, на сегодняшний день большая часть объектов общества не реализована.  

В соответствии с условиями отчетности за 4 квартал 2017 года объект долевого строительства должен быть передан участникам долевого строительства в 2 квартале 2018 года.

До настоящего времени объект строительства: Жилой дом со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0114016:1, не введен в эксплуатацию.

Согласно пояснениям представителя общества и представленным в материалы дела фотоматериалам в настоящее время на объекте строительства возведена бетонная конструкция на уровне четырех этажей.  

Суд установил, что имеется вероятность, что в случае дальнейшего заключения обществом договоров долевого участия произойдет увеличение количества лиц, перед которыми обществом не будут исполнены обязательства в порядке, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Судом при рассмотрении дела установлено, что департаментом в отношении общества два и более раза применялись меры государственного воздействия, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, выразившиеся в вынесении постановлений о привлечении ООО «Строй-Ресурс» к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а именно: 

1.      Постановление от 04.05.2017 № 002/131 с назначением административного штрафа в сумме 50 000 рублей, за отсутствие в представленной застройщиком отчетности справки о расторгнутых договорах за отчетный период;  

2.      Постановление от 09.02.2018 № 002/30 с назначением административного штрафа в сумме 50 000 рублей, за предоставление недостоверных сведений о заключении первого договора участия в долевом строительстве 18.06.2015, а не 03.11.2016,

Департаментом также выдано предписание об устранении выявленных нарушений                 от 06.06.2017 №ГКН56-СК.

В обоснование своей правовой позиции представитель общества пояснил, что справка о расторгнутых договорах за отчетный период предоставлена обществом в департамент, чем фактически устранено правонарушение, относительно выданного предписания общество указывает, что не имело возможности его исполнения ввиду того, что не знало о нем.

Кроме того, при рассмотрении спора суд принимает во внимание следующие обстоятельства. Согласно имеющимся в материалах дела документам, между                                ООО «Притяжение» и гражданкой ФИО3 25.05.2015 заключен договор об участии в долевом строительстве № 1. 

Дополнительным соглашением от 31.07.2015 № 1 к договору об участии в долевом строительстве от 25.05.2015 № 1 установлено изменение договора в части изменения стороны договора «Застройщик» на ООО «Строй Ресурс» на основании договора перемены лиц в обязательстве от 10.07.2015 № 2, а также внесены изменения в части срока получения разрешения на ввод строительного объекта в эксплуатацию и срока передачи квартиры дольщику (1 квартал 2018 года).

Согласно пояснениям представителя общества, а также материалам дела указанный договор не зарегистрирован в Росреестре по состоянию на 17.05.2018, заключенные с участниками долевого строительства дополнительные соглашения переданы на регистрацию в компетентный орган примерно 1 месяц назад. Однако в исчерпывающем количестве общество не представило в материалы дела дополнительные соглашения по всем заключенным договорам с участниками долевого строительства. 

Кроме того, представленные в материалы дела фотоотчеты свидетельствуют о несоответствии объекта строительства стадии готовности к сдаче в установленный указанным соглашением срок.

В обоснование своей правовой позиции административный орган указывает на то, что разрешение от 10.02.2015 № RU23308000-1037-15 на строительство объекта: «Жилой дом со встроенными административными помещениями и подземной автостоянки» на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0114016:1, расположенном по адресу: 

<

...> выдано с нарушением норм законодательства в области градостроительной деятельности, выраженных в превышении максимального процента застройки в горницах земельного участка по проекту на 31,9% (при допустимом пунктом 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации 30 % проект общества предполагает 61,9%), а также предусмотренных парковочных мест в количестве 34 машино-мест вместо 266 машино-мест согласно нормам части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым минимальное количество мест для хранения и парковки автомобилей в границах земельного участка, принадлежащего застройщику – 1 машино-место на одну квартиру.

Кроме того, согласно письма департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края заместителю прокурора города Новороссийска об обращении ФИО4 в 2015 года по результатам совместной с Кубанским бассейновым водным управлением проверкой проведенной Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратурой установлены факт самовольного занятия водного объекта общего пользования путем строительства закрытого коллектора в русле ручья, являющегося притоком первого порядка р. Цемесс в отсутствии соответствующего разрешения, а также установлено, что земельный участок по ул. Видова, 100, расположен в береговой полосе водного объекта общего пользования, относящегося в федеральной собственности. 

Исходя из необходимости обеспечения защиты прав участников долевого строительства, учитывая, что приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан для целей строительства объектов не ограничивает общество в осуществлении иной хозяйственной деятельности, помимо деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не препятствует извлечению доходов от продолжения иной деятельности, осуществлению разрешенного строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а равно установление высокой степени технической готовности объекта, суд делает вывод о том, что само по себе приостановление деятельности ООО «Строй-Ресурс», связанной с привлечением денежных средств граждан для целей строительства данного объекта, не повлияет на ход строительства объекта и не нарушит баланс публичного и частного интересов при избрании судом меры воздействия в виде приостановления деятельности сроком на 6 месяцев.

При таких условиях приостановление на шесть месяцев деятельности общества по привлечению средств по многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0114016:1, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту прав дольщиков.

Вышеуказанная совокупность обстоятельств свидетельствует о грубом и систематическом нарушении со стороны общества норм действующего законодательства, регулирующих отношения в области долевого строительства, ставящим под угрозу права и законные интересы участников долевого строительства, граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости.

ООО «Строй-Ресурс» не представлено в материалы дела доказательств принятия всех зависящих от него мер по выявлению и недопущению нарушений. 

Судом также не установлено обстоятельств, объективно препятствовавших обществу в надлежащем исполнении установленных законом требований.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 21.11.2002 № 15-П, от 30.07.2001 № 13-П,                  от 12.05.1998 № 14-П, Определениях от 07.02.2002 № 16-О, от 05.07.2001 № 130-О,                            от 07.06.2001 № 139-О, от 14.12.2000 № 244-О, а также Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.1999 № С1-7/смп-1341 «Об основных положениях, применяемых Европейским Судом по правам человека по защите имущественных прав и права на правосудие», приостановление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, при установленных судом фактических обстоятельствах дела, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

В рассматриваемом случае наложение на общество указанного запрета является разумной мерой государственного воздействия на нарушителя, направленной как на восстановление прав уже привлеченных участников строительства объекта, так и на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не ограничивает общество в осуществлении иной хозяйственной деятельности, не препятствует в извлечении доходов от продолжения иной деятельности.

Наложение указанного запрета не нарушает прав застройщика, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц, является инструментом установления баланса интересов участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и мерой государственного воздействия на нарушителей, для защиты слабой стороны данных отношений, пользующихся особой защитой государства.

Таким образом, указанная мера направлена на защиту интересов потенциальных дольщиков. При этом, общество не лишено возможности завершить строительство спорного дома и ввести его в эксплуатацию за счет собственных средств, строительные работы не приостанавливаются.

Суд считает, что приостановление деятельности общества по привлечению денежных средств участников долевого строительства на более длительный срок, чем 6 месяцев, является более карательной мерой, чем выявленные департаментом нарушения.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края об уточнении требований – удовлетворить.  

Ходатайства Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, ООО «Строй-Ресурс» о приобщении документов к делу – удовлетворить.  

Приостановить на шесть месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществление ООО «Строй-Ресурс» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: «Жилой дом со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0114016:1.    

Взыскать с ООО «Строй-Ресурс» государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 6000 рублей.

В удовлетворении остальных требований –  отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                      А.С. Хмелевцева