АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-25064/2020

г. Краснодар

12 октября 2020 года

Резолютивная часть объявлена 06 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шкира Д.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Железновой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

закрытого акционерного общества "СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ", г. Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Электрокабель", г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (1)

Публичное акционерное общество Банк "ФК ОТКРЫТИЕ", г. Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (2)

о признании незаконным сообщения об отказе государственной регистрации права аренды от 31.03.2020,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен, 

от заинтересованного лица: ФИО1 – доверенность от 19.12.2019 № 489 (диплом),

от третьих лиц: (1) не явился, извещен,

(2) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ", г. Москва (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее - Росреестр) об отказе государственной регистрации права аренды от 31.03.2020 № 35/123/001/2019-205 на объект недвижимости – земельный участок общей площадью 3755м2 с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ. Проезд 4-й Тихорецкий, ¾. Об обязании Росреестр осуществить государственную регистрацию права аренды на указанный объект недвижимости на основании заявления от 19.12.2019 и представленных документов, с погашением записи об ограничении (обременении) права. 

Представитель заявителя в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В заявлении, указал, что Росреестром неправомерно отказано заявителю в регистрации права аренды на земельный участок, приобретенный на торгах по реализации имущества предприятия-банкрота. Наличие зарегистрированной ипотеки не препятствует регистрации права аренды.

Представитель Росреестр в судебном заседании против заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве. Так указывает, что, обществу правомерно отказано в государственной регистрации права аренды в связи с наличием обременения в виде ипотеки в пользу ПАО Банк "ФК ОТКРЫТИЕ".

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте предварительного судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав в судебном разбирательстве доводы представителя Росреестра, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи имущества от 15 мая 2017 года № 1, заключенного по результатам торгов в форме публичного предложения при реализации имущества в рамках дела о банкротстве организации ООО «Электрокабель», Заявитель обладает правом аренды на объект недвижимости - земельный участок общей площадью 3 755 м2 с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, ул (далее - Объект). Право аренды на Объект передано Заявителю по Передаточному акту от 15 июня 2017 года. Иных лиц, оспаривающих права Заявителя на Объект, не имеется. Тем не менее, Росреестр отказал в регистрации права аренды.

19 декабря 2019 года Заявителем совместно с конкурсным управляющим ООО «Электрокабель» в Росреестр через Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Вологодской области по экстерриториальному принципу в соответствии со ст. ст. 14, 15, 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о госрегистрации). Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883, было подано Заявление о государственной регистрации права аренды на данный Объект №35/123/001/2019-205. В соответствии с требованиями ст. 21 Закона о госрегистрации к нему были приложены все необходимые документы, что подтверждается Распиской в получении документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав (Приложение №3, далее - Расписка):

1. Договор купли-продажи от 15.05.2017 (далее – Договор);

2. Передаточный акт от 15.06.2017;

3. Подтверждение оплаты задатка: платежное поручение от 10.04.2017 №3927;

4. Подтверждение оплаты по Договору: платежное поручение от 13.06.2017 №7139;

5. Подтверждение оплаты государственной пошлины: платежное поручение от 25.11.2019 №17045 (11 000 руб.), ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ»;

6. Подтверждение оплаты государственной пошлины: Платежное поручение от 10.12.2019 №11 (11 000 руб.), ООО «Электрокабель»;

7. Договор аренды земельного участка №4300018097 от 22.12.2011 с приложениями;

8. Определение Октябрьского районного суда г. Краснодара об отмене обеспечительных мер (копия) от 21.06.2017;

9. Решение от 28.06.2016 по делу № А32-11758/2015 2/49-Б в отношении ООО «Электрокабель» об открытии конкурсного производства;

10. Определение от 15.09.2016 по делу № А32-11758/2015 2/49-Б о назначении конкурсного управляющего ООО «Электрокабель»;

11. Протокол №1 заседания комитета кредиторов ООО «Электрокабель» от 21.10.2016;

12. Положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО «Электрокабель» от 21.10.2016;

13. Информация о проведении торгов по продаже имущества ООО «Электрокабель»;

14. Выписка из ЕГРЮЛ от 18.12.2019 на ООО «Электрокабель»;

15. Устав ООО «Электрокабель»;

16. Свидетельство о постановке ООО «Электрокабель» на учёт в налоговом органе;

17. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица ООО «Электрокабель»;

18. Выписка из ЕГРЮЛ от 18.12.2019 ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ»;

19. Устав ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ»;

20. Свидетельство об удостоверении принятия общим собранием участников хозяйственного общества - ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ» решений и состава участников общества, присутствовавших при его принятии от 04.02.2019;

21. Свидетельство о внесении записей в ЕГРЮЛ о ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ»;

22. Свидетельство о регистрации ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ»;

23. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ»;

24. Доверенность от ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ» ФИО2 на представление интересов;

25. Ответ на обращение, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра», от 14.08.2018;

26. Ответ на обращение, Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодара, от 27.05.2018 №22765/26;

27. Ответ на обращение, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, от 07.06.2018 №14-721/19846;

28.Уведомление о возврате документов без рассмотрения от 30.10.2019.

31.12.2019 осуществление действий по регистрации было приостановлено в соответствии с п.3 ч.1 ст.26 Закона о госрегистрации, в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (Уведомление о приостановлении государственной регистрации №35/123/001/2019-205 от 31.12.2019, далее - Уведомление): в отношении права аренды Объекта зарегистрировано ограничение (обременение) права № 23-23-01/2025/2013-687 от 24.05.2013 в виде ипотеки в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц» (15.06.2015 прекращена деятельность путем реорганизации в форме присоединения, правопреемник: ПАО БАНК «ФК OTКРЫТИЕ»; далее банк.

Заявителем были предприняты меры по снятию залога, а именно направлено в Банк обращение с просьбой осуществить регистрацию погашения записи об ипотеке на Объект (исх. №02-1/13 от 14.01.2020, вх. б/н от 14.01.2020). Однако, соответствующее заявление подано не было; в ответном письме Банк разъяснил, что продажа заложенного имущества в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога (исх. 01.4-4/74946 от 06.04.2020).

31 марта 2020 года Росреестром было вынесено Сообщение №35/123/001/2019-205 об отказе в государственной регистрации права аренды на Объект (далее - Сообщение) с указанием следующего основания: не устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации (т.е. не погашена регистрационная запись об ипотеке). Данное Сообщение было получено Заявителем 22 мая 2020 года, что подтверждается подписью представителя ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ» ФИО2 в экземпляре Расписки, хранящемся в реестровом деле.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права аренды не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Развивая указанный принцип применительно к отношениям несостоятельности, законодатель установил в Федеральном законе от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 Закона о банкротстве). При этом Закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

Давая разъяснения о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110 и 111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления Пленума от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя"; далее - постановление № 58).

Таким образом, законодательство и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

В силу пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

Имущество должника, являющееся предметом залога, входит в конкурсную массу (статья 131 Закона о банкротстве).

В пункте 12 постановления № 58 разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, нормы Закона о банкротстве содержат специальные правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота. Заявитель избрал способ защиты своих прав в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления № 58.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2016 по делу №А32-11758/2015 Продавец права аренды на Объект - ООО «Электрокабель» признано несостоятельным (банкротом). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2016 по делу №А32-11758/2015 исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО «Электрокабель» возложено на ФИО3.

В отношении указанного права аренды Объекта зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу Банка. При этом требования Банка, включая обеспеченные залогом имущества должника, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Электрокабель» (Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.10.2015 по делу № А32-11758/2015-2/49-Б); удовлетворение данных требований производится в том числе из средств, вырученных от реализации предмета залога.

По результатам соответствующих торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Электрокабель» №793654, проводимых с 28.03.2017 по 03.05.2017 на ЭТП АО «Центр развития экономики» (сообщение №77010091496 в газете «Коммерсантъ» №46 от 18.03.2017), с победителем по лоту №1 - Заявителем (ЗАО «СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ») был заключен договор купли-продажи имущества №1 от 15.05.2017; предмет договора (в том числе): право аренды земельного участка S 3755 м2, кад.№23:43:0142001:568, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства зданий и строений производственной базы.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи права аренды, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны.

При изложенных обстоятельствах, прекращении прав третьих лиц на Объект, приобретенные истцом с торгов по реализации имущества должника ООО «Электрокабель», прекращаются в силу закона при прекращении права залога.

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в регистрации права аренды от 31.03.20120 №35/123/001/2019-205 на объект недвижимости – земельный участок общей площадью 3 755 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, ¾, что подтверждается судебной практикой (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368 по делу А52-13780/2015, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2014 № А46-12251/2013, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.07.2013 № А56-47643/2012, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.07.2009 № А39-1154/2008-62/7, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.10.2015 № Ф06-2105/2015, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.08.2016 № Ф08-4401/2016 по делу А63-8284/2015, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2018 по делу А53-16038/2017).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение.

Поскольку судом установлено несоответствие решения регистрирующего органа, суд считает необходимым обязать произвести государственную регистрацию права аренды за заявителем на указанный объект недвижимости.

Таким образом, оснований для отклонения заявленных требований у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным Сообщение об отказе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар в регистрации права аренды от 31.03.20120 №35/123/001/2019-205 на объект недвижимости – земельный участок общей площадью 3 755 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, ¾.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить записи об ипотеке и произвести регистрацию права аренды  на объект недвижимости – земельный участок общей площадью 3 755м. кв. с кадастровым номером 23:43:0412001:568, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, проезд 4-й Тихорецкий, ¾.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества "СВЯЗЬСТРОЙДЕТАЛЬ", г. Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый  арбитражный апелляционный суд.

СудьяД.М. Шкира