АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-24353/23

06 февраля 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   23 января 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            06 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Первая строительная организация № 1» (ИНН: 

<

***>), ФИО2  к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконными действий,

 

при участии:

от заявителя общества с ограниченной ответственностью «Первая строительная организация № 1»: не явился,

от заявителя ФИО2: ФИО3, по доверенности,

от заинтересованного лица: ФИО4, по доверенности,

от третьего лица ИП ФИО5 не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Первая строительная организация № 1» (далее также - Общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконными действий по внесению записей о переходе права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:54:0140201:119, 61:54:0140201:152 и возложении обязанности по аннулированию регистрационных действий на указанное недвижимое имущество.

Заявленные требования мотивированны следующим. На праве собственности Общества принадлежал земельный участок с кадастровым номером 61:54:0140201:119 и  расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 61:54:0140201:152. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14 ноября 2022 года Общество было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. С целью удовлетворения требований кредиторов конкурсным управляющим были организованы торги по продажи недвижимого имущества должника. После проведенных торгов было установлено, что недвижимое имущество Общества было зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 30 ноября 2020 года и заявления от регистрации перехода права также от указанной даты. По мнению Общества регистрирующий орган, после того как регистрация в 2020 году была приостановлена, с учетом того, что в 2022 года в отношении отчуждателя (Общества) было введено конкурсное производство, не имел права в 2023 году регистрировать переход права, поскольку на момент совершения регистрационных действий у лица подписавшего договор купли-продажи отсутствовали полномочия по отчуждению имущества, составляющего конкурсную массу.

Определением суда от 17 августа 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ФИО2 (лицо, к которому перешло право на спорные объекты) и ИП ФИО5 (лицо, приобретшее спорные объекты на торгах, в рамках банкротного дела) (л.д. 85).

15 сентября 2023 года ФИО2 подал заявление о вступлении в дело в качестве созаявителя по рассматриваемым требованиям Общества (л.д. 93).

В части несогласия с принятым решением позиция ФИО2 тождественна позиции Общества.

Определением от 02 ноября 2023 года суд привлек ФИО2 в качестве созаявителя, который в письменных дополнения просил суд не применять восстановления права в виде возложения обязанности по аннулированию регистрационных записей (л.д. 105).

Не смотря на то, что ФИО2 не обладает статусом индивидуального предпринимателя, с учетом положений части 4 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело после его вступления в качестве созаявителя рассмотрено арбитражным судом.

Совокупно обобщённая позиция заявителей сводится к тому, что регистрирующий орган не могут осуществить действия по ранее приостановленной регистрации перехода  права после отмены арестов ввиду того, что продавец к тому моменту находился в банкротстве, о чем Росреестру было известно.

В своих возражениях Росреестр указывает, что в 2020 году Общество и ФИО2 обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права на спорные объекты. Осуществление государственной регистрации было бессрочно приостановлено, ввиду наличия ареста на недвижимое имущество. Данный арест был снят в 2023 году и ввиду того, что причины, послужившие основанием для приостановления регистрации, отпали, была произведена государственная регистрация перехода права к ФИО6 У государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права, на момент заключения договора от имени Общества действовало надлежащее лицо. Росреестр не уполномочен на определение того, относится ли имущество к конкурсной массе или нет. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08 сентября 2023 года договор между Обществом и ФИО2 был признан недействительной сделкой, запись о праве собственности Общества было восстановлена регистрирующим органом, что указывает не ненадлежащем способ защиты нарушенного права (поскольку имел место быть спор о праве) в рамках настоящего дела, отсутствие нарушений прав заявителей.

Представитель Общества в судебное заседание не явился.

Представитель ФИО2 поддержал заявленные требования.

Представитель Росреестра против требований возражал.

Треть лицо ИП ФИО5 на рассмотрение дела не явился, о рассмотрении дела извещен (л.д. 45).

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле представителей, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

30 ноября 2020 года между Обществом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи по условиям которого Общество продало земельный участок с кадастровым номером 61:54:0140201:119 и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 61:54:0140201:152 (л.д. 61).

Реализация указанного имущества была одобрена единственным участником Общества в форме решения от 09 ноября 2020 года (л.д. 60).

Имущество было продано за 4 000 000 рублей с рассрочкой платежа (пункт 2.2.).

Между сторонами был подписан акт приема-передачи проданного имущества (л.д. 64).

От имени Общества договор был подписан генеральным директором ФИО7, также являющемся единственным участником Общества.

30 ноября Общество и ФИО2 подали в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество предоставив в качестве основания для перехода указанный выше договор купли-продажи (л.д. 55-58)

09 декабря 2020 года государственная регистрация была приостановлена по причине того, что в отношении недвижимого имущества на основании постановления судебного пристава исполнителя был наложен арест (л.д. 65).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14 ноября 2022 года по делу № А53-25321/21 Общество было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий – ФИО8 (л.д. 8-9).

17 ноября 2022 года арбитражный управляющий направил в Ростреестр копию указанного выше решения арбитражного суда (л.д. 26), которое было получено последним 21 ноября 2022 года.

25 апреля 2023 года в рамках процедуры банкротства были организованы торги по реализации земельного участка с кадастровым номером 61:54:0140201:119 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:54:0140201:152, победителем по которым был признан ИП ФИО5 (л.д. 33-34).

Определением Пролетарского районного суда города Ростова-на-Дону от 26 мая 2023 года, а также постановлением судебного пристава-исполнителя от 26 июня 2023 года аресты в отношении спорного имущества были сняты (л.д. 28-32).

Указанное выше постановление судебного пристава-исполнителя от 26 июня 2023 года также было направлено судебным приставом в адрес Росреестра и было получено последним.

После поступления указанного выше постановления регистрирующий орган снял аресты с недвижимого имущества и осуществил государственную регистрацию перехода права на спорное имущества на ФИО2

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на спорное имущество была произведена 26 июня 2023 года.

Указанные действия по государственной регистрации права ФИО2 оспаривается в рамках настоящего спора.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Правоотношения по государственной регистрации права и кадастровому учету регламентируются нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В порядке пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено названным Федеральным законом.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Поступление в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Поскольку на момент подачи документов на государственную регистрацию в отношении отчуждаемых объектов были наложен арест, то Росреестр 09 декабря 2020 года принял решение о приостановлении государственной регистрации.

С учетом положений части 6 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав по поданному в 2020 году заявлению было приостановлено до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета.

То есть регистрационные действия находились в статичном состоянии с декабря 2020 года по июнь 2023 года.

Основной тезис заявителей строиться на том, что с момента открытия конкурсного производства имущество все имущество должника составляет конкурсную массу и, следовательно, распоряжение им возможно только в рамках конкурсных процедур и только уполномоченным лицом – конкурсным управляющим, что должно было быть установлено в момент осуществления государственной регистрации.

Вместе с тем, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

В силу пункта 1 статьи 53 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

В момент подписания договора купли-продажи от 30 ноября 2020 года от имени Общества выступало уполномоченное лицо – генеральный директор, в силу устава наделенный правом на совершение действий от имени Общества без доверенности.

По смыслу, сформулированному в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 18.02.2020 N 41-КА19-15, при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган не вправе давать оценку действиям сторон при реализации им имущества и разрешать спор о праве.

В настоящем деле договор купли-продажи был подписан уполномоченным лицом задолго до введения конкурного производства в отношении Общества.

Действительно, введение в отношении Общества конкурсного производства предполагает, что с этого моменты полномочий руководителя переходят к утверждённому судом конкурсному управляющему, однако данное обстоятельство не влечет недействительности (именно по этому основанию) заключённых ранее Обществом договоров.

С учетом изложенного, а также положений пункта 10 статьи 26 Закона о регистрации, Росреест после того как обстоятельства (наличие ареста) послужившие основанием для приостановления регистрации были устранены, осуществил действия по регистрации перехода права к ФИО2 по договору от 30 ноября 2020 года.

Также суд отмечает следующее.

Объективно защищаемым правом, связанным с подачей настоящего иска является запись о праве ненадлежащего собственника – ФИО2

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Избранный способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям его нарушения, а также обеспечивать восстановление нарушенного права.

В рамках рассмотренного в деле о банкротстве обособленного спора, определением Арбитражного суда Ростовской области от 08 сентября 2023 года по делу № А53-25321/21 был признан недействительным договор купли-продажи заключенный межжду Обществом и ФИО2 30 ноября 2020 года и применены последствия недействительности договора.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октбяр 2023 года данной определение было оставлено без изменений.

Признавая договор недействительным суды установи, что сделка была направлена на уменьшений имущественной массы признанного в последующем банкротом Общества.

Исполнение данного решения восстановило запись о праве Общества.

То есть на момент рассмотрения дела права Общества восстановлены, а сам факт нарушения прав был обусловлен не действиями Росреестра а заключением договора, целью которого был вывод активов Общества.

Учитывая изложенное, заявленный способ защиты нарушенного права не верен, что также является основанием для отказа в удовлетворении требований (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 августа 2022 года по делу № А32-32298/21 и Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.2019 по делу № А56-40932/18).

Также стороны заявителя указывают на наличие субъективного интереса в признании незаконными действий по регистрации права, а именно возможность возложения на Росреест убытков вызванных тем, что имущество не могло быть зарегистрировано за победителем аукциона.

Вместе с тем как уже отмечалось выше, основной причиной, по которой произошло отчуждение объектов были не действия Росреестра, а заключения договора, целью которого было уменьшение имущественной массы Общества и в последствии признанного по этому основанию недействительным.

При этом суд отмечает, что ФИО2 являясь стороной по договору имел реальную возможность, на основании статьи 31 Закона о регистрации подать заявление о прекращении регистрации перехода, однако указанного сделано не было.

Учитывая изложенное выше суд не находит основания для удовлетворения завяленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.