Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-18111/2021

г. Хабаровск

09 февраля 2022 года

Решение в виде резолютивной части принято 27 января 2022 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи                         Конфедератовой К.А.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317272400032112, ИНН 

<

***>)

к «Азиатско-Тихоокеанский банк» (акционерное общество) (ОРГН 1022800000079, ИНН 

<

***>; 675004, 

<

...>)

о расторжении договора аренды и взыскании 212 400 руб.,

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к «Азиатско-Тихоокеанский банк» (акционерное общество) (далее – АО «АТБ», Банк) о расторжении договора аренды от 25.02.2020 с 01.11.2021 и взыскании 212 400 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2021 года.

Исковые требования основаны на положениях статей 451, 452, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы наличием неразрешимых разногласий относительно момента расторжения договора аренды и неисполнением ответчиком обязательств по возврату арендуемого помещения.

Определением от 22.11.2021 исковое заявление принято к производству арбитражного суда в соответствии с положениями статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в порядке упрощенного производства.

В отзыве на исковое заявление Банк выразил несогласие с заявленными требованиями, указал на намеренное уклонение предпринимателя от приемки арендуемого помещения и затягивания им подписания акта приема-передачи.

Решением арбитражного суда от 27.01.2022, принятым в виде резолютивной части, иск удовлетворен частично: с АО «АТБ» взыскано 214 400 руб. задолженности по арендной плате, в удовлетворении требования о расторжении договора отказано.

Истец и ответчик в пределах срока, установленного частью 2 статьи 229 АПК РФ, обратились в арбитражный суд с заявлением об изготовлении мотивированного решения по делу. 

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 25.02.2020 между ИП ФИО1 (арендодатель) и АО «АТБ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 106,2 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: 680000, 

<

...>, помещение I (1-6), кадастровый номер помещения: 27:23:00301113:1481, арендатор обязуется принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату (пункты 1.1, 1.2 указанного договора).

Согласно пункту 2.1 договора аренды арендная плата устанавливается в размере 212 400 руб. в месяц, из расчета 2 000 руб. за 1 кв. метр площади помещения, которая вносится арендатором безналичным путем на расчетный счет арендодателя до последнего числа отчетного месяца.

Кроме того, разделом 4 заключенного между сторонами договора предусмотрено право арендатора расторгнут такой договор в одностороннем (внесудебном) порядке по любому основанию путем направления письменного уведомления арендодателю за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. 

В этом случае до момента расторжения договора Арендатор обязан оплатить Арендодателю арендную плату за все время фактического пользования помещением до момента расторжения договора.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25.02.2020; договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается соответствующим штампом.

Впоследствии, 23.04.2021 Банк направил в адрес предпринимателя письмо № 2-2304/298 с предложением прекращения арендных правоотношений с 26.05.2021, в ответ на которое ИП ФИО1 выразил согласие расторгнуть такой договор с 26.07.2021 (с учетом предусмотренного договором 3-х месячного срока).

В период с 26.07.2021 арендатором осуществлялись действия по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние, что сторонами фактически не отрицается, а платежным поручением от 31.08.2021 № 273055  арендатор внес арендную плату за август 2021 года.

08.09.2021 арендодатель сообщил арендатору о необходимости передать (возвратить) пульт от подъемника для инвалидов - колясочников, переданный арендатору по акту от 25.02.2021, а также устранить недостатки входной группы.

Письмом от 17.09.2021 № 0111-1709/2 арендатор предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении и акт приема - передачи нежилого помещения датированный 26.07.2021, в ответ на которое арендодатель сообщил, об отсутствии возможности  подписать соглашение о расторжении и акт приема - передачи 26.07.2021, поскольку арендатор построил кабинеты и перегородки в помещении, которые не были узаконены и не соответствовали техническому плану помещения, утратил электропульт от подъемника, а также указал на необходимость замены «испорченных» входных дверей на целые.

09.10.2021 предприниматель указал на намеренное затягивание Банком процесса передачи помещения, а также то, что ни соглашения о расторжении договора, ни акта приема - передачи от арендатора не поступает, сослался на наличие обременение в виде договора аренды, о чем в ЕГРП имеется соответствующая запись, что препятствует ему как собственнику передать помещение в аренду другим арендаторам. Арендодатель также предложил подписать соглашение о расторжении и акт приема - передачи 26.09.2021.

В ответ на данную претензию Банк сообщил, что считает договор расторгнутым с 26.07.2021, поскольку фактически  прекратил пользоваться помещением с указанной даты  и предложил подписать соглашение о расторжении 26.07.2021, акт приема - передачи подписать 31.08.2021, а денежные средства в сумме 212 400 рублей, оплаченные платежным поручением  от 31.08.2021 № 273055 считать неосновательным обогащением (письмо от 15.10.2021 исх. № 0111-1510/3).

Предпринимателем 27.10.2021 направлена в адрес Банка  претензия со ссылкой на пункт 3.2.6 договора аренды, предусматривающий, что  по окончании срока действия договора, а также при его досрочном прекращении, возвратить помещение по акту приема - передачи в состоянии, в каком оно было получено, с учетом всех произведенных изменений и улучшений, а также нормального износа.

В соответствии с пунктом 8 акта приема - передачи от 25.02.2020 арендатору передан пульт подъемника для инвалидов-колясочников, следовательно, при возврате помещения данный пульт должен быть возвращен арендодателю, фактически помещение не может считаться возвращенным в том состоянии в каком оно было получено, т.к. имеются недостатки образовавшиеся в период эксплуатации помещения банком (дыры в стенах, двери, свисающие провода и т.д.), что не относится к «нормальному износу».

В ответ на претензию, арендатор письмом от 27.10.2021 исх. № 12-2710/37 сообщил арендодателю, что претензию в части возврата пульта считает нецелесообразной и готов подписать акт приема - передачи с 07.09.2021 г. выплатив арендодателю сумму в размере 49 560 руб. за аренду в сентябре 2021 года.

Поскольку в досудебном порядке урегулировать возникший между сторонами спор не удалось, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

По смыслу приведенных норм, при расторжении договора, когда арендатор не возвращает переданное по договору аренды имущество, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы, установленной договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655. 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно положениями статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное законом право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Разделом 4 договора аренды от 25.02.2020 предусмотрено право арендатора расторгнут такой договор в одностороннем (внесудебном) порядке по любому основанию путем направления письменного уведомления арендодателю за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. 

Материалами дела подтверждается, что 23.04.2021 Банк направил в адрес предпринимателя письмо № 2-2304/298 с предложением прекращения арендных правоотношений с 26.05.2021, в ответ на которое ИП ФИО1 выразил согласие расторгнуть такой договор с 26.07.2021 (с учетом предусмотренного договором 3-х месячного срока).

В рассматриваемом случае арендодатель, получив уведомление Банка о расторжении договора аренды досрочно, предприниматель выразил согласие на расторжение договора с 26.07.2021. Тем самым, конклюдентными действиями подтверждена воля сторон на прекращение договорных отношений с указанной даты.

В связи с чем  суд приходит к выводу, что договор аренды расторгнут 26.07.2021, ввиду чего признает требование предпринимателя о расторжении такового с 01.11.2021 не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, учитывая отсутствие с материалах дела доказательств, свидетельствующих о возвращении предпринимателю предмета аренды по со стоянию на сентябрь 2021 года, требование о взыскании задолженности по арендной плате признается судом подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что спорное помещение приведено Банком в надлежащее состояние и готово к передаче предпринимателю в указанный период не представлено, как и не представлено доказательств, свидетельствующих о неправомерном уклонении предпринимателя от подписания акта приема-передачи в сентябре 2021 года.

Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению в части требований о взыскании задолженности по арендной плате. 

С учетом положений статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в части требования о расторжении договора относятся на истца, а в части требований о взыскании задолженности – на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд (далее – АПК РФ),

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с «Азиатско-Тихоокеанский банк» (акционерное общество) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 212 400 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 25.02.2020, а также 7 248 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.02.2020 отказать (поскольку договор расторгнут с 26.07.2021). 

Согласно статье 229 АПК РФ мотивированное решение по делу, рассмотренному в прядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу. 

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления.

Решение суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней с даты принятия решения, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме. 

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в арбитражный суд кассационной инстанции по основаниям, предусмотренным АПК РФ.

 

Судья                                                                             К.А. Конфедератова