ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-25028/2025

Дело № А40-314439/24

город Москва

17 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Мезриной Е.А., 

судей: Головкиной О.Г., Левченко Н.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновым Д.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Профессиональное управление недвижимостью» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.04.2025 по делу № А40-314439/24 

по иску ООО «Профессиональное управление недвижимостью» (ИНН: 

<

***>) 

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Институт развития профессионального образования» (ИНН: 

<

***>) 

о взыскании 7.646.174 руб. 97 коп.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.01.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.01.2025.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Профессиональное управление недвижимостью» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Институт развития профессионального образования» о взыскании задолженности по постоянной арендной плате за период с 01.01.2024 по 25.01.2024 в размере 7 256 200 руб. 82 коп. и по переменной арендной плате в размере 389 974 руб. 15 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 31 марта 2023 года между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен контракт № 81/2023 аренды нежилых помещений (далее «Контракт»), общей площадью 4767,3 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, строения 2, 3, 4 далее «Помещение»).

Арендованное по Контракту Помещение было передано Истцом Ответчику по Акту приема-передачи 01.03.2023г. в состоянии, пригодном к эксплуатации, технических отклонений и неисправностей сторонами установлено не было. 

Срок аренды: с «01» марта 2023 года до «31» декабря 2023 года (п. 11.1 Контракта).

Как указывает истец, по состоянию на 20.12.2023г. у ответчика перед истцом имелась просроченная задолженность по оплате арендной платы по Контракту за октябрь, ноябрь, декабрь 2023 года на сумму свыше 12 000 000,00 рублей, в связи с чем в адрес Ответчика Истцом была направлена претензия с требованием об её оплате.

В ответ на указанную претензию  ответчик направил письмо исх. № О2АХО-7709 от 20.12.23г., согласно которого в связи с завершением срока действия Контракта Арендатор планирует начать вывоз имущества.

22.12.2023г. при совместном осмотре арендованных помещений арендатором и арендодателем были зафиксированы недостатки помещений (возникшие по вине Арендатора в период пользования помещением), о чем составлены акты осмотра.

Письмом исх. № 2411 от 26.12.2023г. Истец обратился к Ответчику с просьбой в срок до 31.12.2023г. устранить выявленные недостатки помещения.

Далее, письмом исх. № 2414 от 29.12.2023г. Истец попросил Ответчика обеспечить явку полномочного представителя Ответчика 31.12.2023г. для возврата арендованного помещения по акту возврата в связи с завершением срока действия Контракта. 

Также указанным письмом Истец указал Ответчику о том, что согласно п.3.1, 3.2. Контракта к моменту возврата арендованное Помещение должно находиться в состоянии, в котором оно находилось на момент подписания Акта приема-передачи, с учетом нормального износа и согласованных изменений, произведенных арендатором, позволяющем дальнейшее использование Помещения без необходимости проведения восстановительного ремонта, и вместе со всем оборудованием и принадлежностями, принадлежащими арендодателю, свободными от какого-либо имущества арендатора; просил согласно п.3.2. Контракта непосредственно перед возвратом арендованного помещения провести в нем уборку и мойку, устранить недостатки.

По прибытии в арендованное Помещение 31 декабря 2023 года Сторонами был произведен совместный осмотр Помещения, в результате чего было установлено, что:  Помещение в нарушение п.3.2. Контракта не освобождено от имущества Ответчика;  в арендованном Помещении в нарушение п.3.2. Контракта не выполнена мойка и уборка, имеется большое количество мусора; в Помещении в нарушение п.3.2. Контракта имеются повреждения/недостатки, возникшие период пользования Помещением Ответчиком, требуется выполнение Восстановительного ремонта.

В результате указанных нарушений со стороны Ответчика Помещение не может быть передано Ответчиком и принято Истцом по Акту возврата 31 декабря 2023г.

При осмотре арендованных помещений 31.12.2023г. в т.ч. присутствовал представитель Ответчика (который выполнял самостоятельную видеофиксацию), от подписания Акта отказался.

09.01.2024г. от Ответчика в адрес Истца поступили заявки на вывоз имущества из арендованного Помещения, таким образом, Ответчик продолжал занимать Помещение после 31.12.2023г.

В этой связи, Истец письмами исх.№ 2416 от 10.01.2024г., исх.№ 2417 от 15.01.2024г. (которые в т.ч. были вручены Ответчику нарочно в тот же день) обратился к Ответчику с просьбой о предоставлении информации по срокам аренды/срокам освобождения и передачи (возврата) Помещения Истцу. Также Истцом было предложено Ответчику организовать совместный осмотр в возврат арендованного Помещения, для чего обеспечить явку представителей Сторон.

В указанное дату и время Ответчик не явился, ответ на письма исх.№ 2416 от 10.01.2024г., исх.№ 2417 от 15.01.2024г. Истцу не предоставил, с контактным лицом Истца не связался.

Письмом исх.№ 2434 от 19.01.2014г. (которое в т.ч. было вручено нарочно в тот же день Ответчику) Истец повторно просил Ответчика связаться с представителем Истца любым удобным для него образом для прояснения ситуации по срокам возврата Помещения, а также указал, что в случае отсутствия ответа от ответчика на указанное письмо в срок до 25.01.2024 г. истец руководствуясь п.3.3. Контракта будет вынужден принять Помещение в одностороннем комиссионном порядке, освободить Помещение от имущества Ответчика по своему усмотрению. В срок до 25.01.2024г. ответа на указанное письмо Истца, а также любой иной информации по срокам аренды/возврата Помещения от Ответчика не поступило.

Учитывая отсутствие какой-либо информации/ответов от Ответчика по состоянию на 25.01.2024 года относительно срока аренды/возврата Помещения, учитывая значительную сумму задолженности Ответчика перед Истцом по оплате арендной платы - 25 января 2024 года Истцом в одностороннем комиссионном порядке (в соответствии и во исполнение пункта 3.3. Контракта) осуществлена приемка арендованного Помещения по Контракту, о чем составлен Акт Возврата (приемки нежилого помещения Арендодателем). 

Согласно указанному Акту возврата:

- в арендованном Помещении осталось некое количество имущества Ответчика (в т.ч. столы, тумбы, стулья, шкафы, вешалки, диван, сейф, посудомоечная машина). Указанное имущество перемещено Истцом на склад;

- в арендованном Помещении имеются недостатки (не являющиеся нормальным износом), требуется выполнение Восстановительного ремонта;

- в арендованном Помещении требуется выполнение уборки и мойки, вынос мусора.

Таким образом, по мнению истца,  Ответчик неоднократно нарушил условия Контракта, в том числе:  в нарушение п.3.2. Контракта, ст.309, 310, 314 ГК РФ не освободил от принадлежащего ответчику имущества арендованное Помещение в последний день действия Контракта, не исполнил обязанность по возврату Помещения Истцу свободным от имущества Ответчика;

- в нарушение п.3.2., 3.3., 3.4., 4.1.14. Контракта перед возвратом Помещения Истцу не устранил недостатки Помещения, возникшие по вине Ответчика в период пользования помещением последним;

- в нарушение п.3.2. Контракта непосредственно перед возвратом Помещения Истцу не выполнил в нем уборку и мойку, не провел восстановительный ремонт;

- в нарушение п.4.1.3., 6.1., 6.5. Контракта, ст.614 ГК РФ не оплатил Истцу арендную плату.

В результате нарушения условий Контракта со стороны Ответчика, Истец понес убытки.

Учитывая тот факт, что после прекращения срока действия Контракта Ответчик продолжал занимать арендованные Помещения Истец (руководствуясь 3.3., 6.1., 6.5., 11.3. Контракта) потребовал от ответчика оплаты арендной платы за период с 01 по 25 января 2024 года.

После прекращения Контракта и возврата Помещения задолженность Ответчика перед истцом по оплате арендной платы составила:

- за ноябрь 2023г. переменная величина арендной платы 556 112,00 руб., в т.ч. НДС 20%;

- за декабрь 2023г. постоянная величина арендной платы 8 467 916,62 руб., в т.ч. НДС 20%;

- за декабрь 2023г. переменная величина арендной платы 573 531,64 руб., в т.ч. НДС 20%;

- за период с 01.01.24г.-25.01.24г. постоянная величина арендной платы 9755664,31руб., в т.ч.. НДС 20%;

- за период с 01.01.24г.-25.01.24г. переменная величина арендной платы в размере 389 Г4.15 рублей, в т.ч. НДС 20%.

Итого 19 743 198 рублей 72 копейки, в т.ч. НДС 20%. от оплаты указанной суммы задолженности ответчик отказался.

Истец письмом исх.№ 2537 от 20.09.2024г. уведомил Ответчика об удержании части указанной суммы задолженности Ответчика в размере 12 097 023,75 рублей, в том числе НДС 20%, из средств Обеспечительного платежа (оплаченного последним во исполнение п.5.1. Контракта), а именно задолженности:

- за ноябрь 2023г. переменная величина арендной платы 556 112,00 руб., в т.ч. НДС 20%;

- за декабрь 2023г. постоянная величина арендной платы 8467916,62 руб., в т.ч. НДС 20%;

- за декабрь 2023г. переменная величина арендной платы 573 531,64 руб., в т.ч. НДС 20%;

- за период с 01.01.24г.-25.01.24г. часть постоянной величины арендной платы 2 499 463,49 ., в т.ч. НДС 20%.

Остаток задолженности Ответчика перед Истцом после удержания части суммы заложенности из Обеспечительного платежа составил 7 646 174,97 рублей, в т.ч. НДС 20%:

- за период с 01.01.24г.-25.01.24г. постоянная величина арендной   платы   в   размере 7 256 ,82 руб. в т.ч. НДС 20%,  за период с 01.01.24г.-25.01.24г. переменная величина арендной платы в размере 389 4,15 руб., в т.ч. НДС 20%.

Указанный размер задолженности Ответчик оплатить Истцу отказался.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом при рассмотрении дела было установлено, что часть имущества осталась в арендованных помещениях. 

В части доводов о чинении препятствий в вывозе имуществ, суд пришел к выводу о наличии обоюдной вины, поскольку Арендатор нарушил правила аренды, являющиеся приложением к договору, несвоевременно направляя заявки. В то же время Арендодатель блокировал организованный Арендатором вывоз имущества с целью его затягивания на неопределенный срок для получения оплаты арендных платежей за пределами срока контракта.

Арендатором вывезена большая часть имущества из арендуемых помещений до 31.12.2023 года и Арендатор не занимал арендованные помещения после истечения срока действия договора.

Предъявление к взысканию арендной платы в полном объеме, с учетом того, что помещения заняты частично, расценено судом как недобросовестное поведение.

Сделан вывод о том, что  факт нахождения части имущества  в помещениях истца не может служить основанием для взыскания арендой платы с учетом условий договора (п.  3.3). 

В материалы дела не представлено акта о принятии на хранение арендодателем имущества арендатора как того требует закон в указанных случаях.

Между тем, Истец о взыскании расходов в порядке п. 3.3. договора не заявил, расчет стоимости хранения не представил (ст. 9, 65 АПК РФ ).

Одним из оснований для взыскания арендной платы истец указывает ухудшение состояния помещений.

Между тем, суд указал, что невозвращение помещения в состоянии, предусмотренном договором, является основанием для взыскания убытков, а не отказа в принятии помещения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2021 N 302-ЭС21-635)".

Таким образом, истец не исполнил обязанность по принятию помещения после прекращения договора.

Согласно п. 37 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку истец как уклонившаяся от приемки помещений сторона не имеет права требовать с ответчика арендную плату за период просрочки приема помещений.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы жалобы.

Апеллянт, ссылаясь на п. 3.2, указывает, что при заключении Контракта Арендатор и Арендодатель договорились, что, если при возврате Помещения Арендодателю Помещение будет занято имуществом Арендатора (либо в Помещении будут недостатки, мусор) - Арендодатель имеет право не принимать Помещение.

Как указывается в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно п. 3.2. в Акте приема-передачи указывается площадь Помещения, его техническое состояние, качество отделки, состояние коммуникаций, все оборудование и принадлежности, которые установлены Арендодателем и находятся в Помещении на момент его передачи Арендодателем Арендатору, иные сведения по усмотрению Сторон.

После истечения срока действия настоящего Контракта или при его досрочном расторжении Арендатор возвращает Арендодателю в день окончания срока действия и/или досрочного расторжения настоящего Контракта  помещение в состоянии, в котором оно находилось на момент подписания Акта приема-передачи, с учетом нормального износа и согласованных изменений, произведенных Арендатором, позволяющем дальнейшее использование Помещения без необходимости проведения Восстановительного ремонта, и вместе со всем оборудованием и принадлежностями, принадлежащими Арендодателю -, свободными от какого-либо имущества Арендатора. Арендатор обязан непосредственно перед возвратом Помещения Арендодателю провести в нём уборку и мойку, провести локальный или общий Восстановительный ремонт. Арендодатель вправе не принимать Помещение от Арендатора в случае, если оно передаётся Арендатором в нарушение положений настоящего пункта. В случае, если Арендатор в указанный срок не вывезет из Помещения принадлежащее ему имущество, не проведёте нём мойку и уборку, локальный или общий Восстановительный ремонт, Арендодатель вправе незамедлительно применить меры самозащиты своих прав (статья 14 ГК РФ) и, в том числе, принудительно освободить Помещение от имущества Арендатора таким способом, который он предпочтет, в том числе осуществить мойку, уборку, локальный или общий Восстановительный ремонт, демонтаж, перемещение указанного выше имущества Арендатора. Одновременно Арендатор передает Арендодателю по Акту возврата все произведенные в арендуемом Помещении неотделимые улучшения. Затраты, понесенные Арендатором на неотделимые улучшения Помещения, при этом не компенсируются.

Согласно п. 3.3. возврат Помещения Арендатором Арендодателю осуществляется по Акту о возврате помещений (Акту возврата), подписываемому уполномоченными представителями обеих Сторон по форме, утвержденной Сторонами в Приложении № 3 к настоящему Контракту. В том случае, если Арендатор не возвращает в день окончания срока действия и/или досрочного расторжения настоящего Контракта Помещение Арендодателю по Акту возврата, подписанному уполномоченными представителями обеих Сторон - то Арендодатель вправе составить и подписать такой Акт в одностороннем комиссионном порядке (комиссия в составе не менее 2 (Двух) человек, уполномоченных представителей со стороны Арендодателя и не менее 1 (одного) незаинтересованного  лица).   При   этом   Помещение   вскрывается   в   присутствии, собранной комиссии, о чем составляется Акт о вскрытии Помещения с указанием имущества, находящегося в Помещении (при его наличии), состояния Помещения на дату вскрытия Помещения, который является неотъемлемой частью Акта возврата. Акт возврата, подписанный Арендодателем в одностороннем комиссионном порядке, будет иметь юридическую силу и подтверждает факт возврата Помещения Арендодателю.

Если Арендатор будет продолжать занимать Помещение (полностью или частично) по окончании срока действия настоящего Контракта или после досрочного расторжения Контракта, что не является пролонгацией Контракта) - то он обязан оплатить Арендодателю все расходы, издержки и убытки, понесенные Арендодателем в результате такого невозврата Помещения Арендодателю.

Арендодателем указанный Акт возврата в одностороннем комиссионном порядке 31.12.2023 не составлялся, а также не составлялся Акт о вскрытии Помещений с указанием находящегося в помещениях имущества.

Вместе с тем, в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ и п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не имеет права отказаться от приемки возвращаемого арендатором помещения после прекращения договора аренды вне зависимости от того привел ли последний названный объект в первоначальное состояние или нет (определение Верховного Суда РФ от 10.03.2021 N 302-ЭС21-635 по делу N А33-35165/2019).

Таким образом, апелляционный суд, соглашается с выводом суда первой инстанции, что условия п. 3.2 Контракта не дают Арендодателю право не принимать помещение.

Вопреки доводам жалобы, Ответчик в качестве доказательств возвращения имущества представил в материалы дела следующие доказательства.

Письмом № 2АХО-7709 от 20.12.2023 Арендодатель был проинформирован о прекращении арендных отношений в связи с окончанием срока аренды по Контракту.

Согласно произведенной в 2024 года инвентаризации у Арендатора отсутствует недостача материальных ценностей (Акт инвентаризации прилагается).

Арендатором 08.12.2023 заключен новый контракт аренды нежилых помещений № М-БО-03-12/23 со сроком аренды с 01.01.2024 по 30.12.2024, указанный контракт размещен в общем доступе на сайте госзакупок по ссылке (https://zakupki.gov.ru/epz/main/public/home.html).

При этом Акт доступа в арендуемые Арендатором помещения был подписан с 21.12.2023 года, Арендатор осуществлял пользование другими арендуемыми помещениями уже с 21.12.2023 и осуществлял перемещение собственного имущества в арендуемые по другому адресу помещения. - - В первый рабочий день 2024 года Арендатором подано заявление в налоговый орган о смене адреса юридического лица и постановке на налоговый учет,

17.01.2024 получена выписка о внесении соответствующих изменений и свидетельство.

Осуществление вывоза имущества подтверждается наличием заключенного контракта на оказание услуг по организации переезда № 92-2023ЕП от 21.12.2023, счетом и Актом оказанных услуг по контракту. Копия контракта, счета и Акта оказанных услуг представлены в материалы дела.

Осуществление уборки в арендуемых помещениях подтверждено копией Контракта № 78-2023ЕП на оказание услуг по комплексной уборке помещений с копией Акта оказанных услуг за декабрь 2023  года. Копия контракта и Акта оказанных услуг представлены в материалы дела.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что большая часть имущества вывезена ответчиком. Предъявление к взысканию арендной платы в полном объеме, с учетом того, что помещения заняты частично является недобросовестным поведением.

Иные доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

При рассмотрении дела судом были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2025 по делу №А40-314439/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

            Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья                                                     Е.А. Мезрина

Судьи                                                                                                 О.Г. Головкина 

                                                                                                            Н.И. Левченко