ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-31406/2016

город Ростов-на-Дону

19 марта 2018 года

15АП-6995/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Филимоновой С.С.,

судей  О.Ю. Ефимовой, Г.А. Сурмаляна

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от третьего лица ФИО2: ФИО2, паспорт,

от администрации: представитель ФИО3, паспорт, по доверенности от 25.09.2017, 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции дело № А32-31406/2016

по заявлению акционерного общества «Краснодарский завод резиновых изделий»к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Кубанский универсальный банк», общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс», общество с ограниченной ответственностью «Кубанский риэлтерский центр», ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Телеком Галактика», общество с ограниченной ответственностью «НИКМА-ЮГ», ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Краснодарский завод резиновых технических изделий» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными решений от 02.07.2016 № 14-543, от 21.07.2016 № 14-621/22220, от 28.07.2016 №14-566/23115 об отказе в погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, по адресу: Россия. Краснодарский край. г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Гаражная. 87, и регистрационных записей, внесенных в связи с регистрацией договоров участия в долевом строительстве в отношении строящегося многоквартирного дома на пересечении ул. Монтажников и Гаражной в г. Краснодаре на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, по адресу: Россия. Краснодарский край. г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Гаражная. 87. Общество также просило обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения прав заявителя.

Решением от 22.12.2016 суд удовлетворил заявленные требования, признал незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 02.07.2016 № 14-543, от 21.07.2016 № 14-621/22220, от 28.07.2016 №14-566/23115  в погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, по адресу: Россия, Краснодарский край, 7 г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Гаражная, 87, на основании заявлений АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий». На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность погасить в ЕГРП регистрационные записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, по адресу: Россия. Краснодарский край. г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Гаражная. 87, на основании документов, представленных АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий».

Решение суда обжаловано в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, ФИО11, ФИО25, ФИО14, ФИО2, которые не были привлечены к участию в деле А32-31406/2016. В апелляционной жалобе заявители просят решение суда отменить как принятое об их правах и обязанностях как участников договоров долевого участия в строительстве, в пользу которых была установлена ипотека.

Определением от 29.08.2017 суд апелляционный инстанции перешел к рассмотрению дела А32-31406/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 18.07.2017 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю представлена выписка от 17.08.2017 № 23/001/012/2017-978 и регистрационные дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, расположенного по адресу: Россия. Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Гаражная. 87.

Согласно представленной выписке и материалам регистрационных дел, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081 зарегистрированы ограничения и обременения в виде прав участников долевого строительства.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судебный акт по делу А32-31406/2016 непосредственно затрагивает права и обязанности участников долевого строительства, которые не были привлечены к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены решения.

Определением от 29.08.2017 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А32-31406/2016 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участников долевого строительства – ООО коммерческий банк «Кубанский универсальный банк», ООО «АльфаСтройКомплекс», ООО «Кубанский риэлтерский центр», ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6,  ФИО7, ООО «Телеком Галактика», ООО «НИКМА-ЮГ»,  ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23,  ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30,  ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37,  ФИО38,  ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42,  ФИО43.

Определением от 12.02.2018, принятым в составе председательствующего судьи Филимоновой С.С., судей Соловьевой М.В., Сурмаляна Г.А., рассмотрение дела было отложено на 12.03.2018.

Определением председателя судебного состава от 12.03.2018 в составе суда произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью Ефимову О.Ю.

В судебном заседании 12.03.2018 ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения требований завода, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержала ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 268 АПК РФ судом протокольным определением по ходатайству ФИО2 к материалам дела приобщены дополнительные доказательства: копия договора аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от 29.07.2016 №3, заключенного между АО «Краснодарский завод РТИ» и ООО «АльфаСтройКомплекс»; копия дополнительного соглашения №1 от 27.12.2017 к договору от 29.07.2016 №3; копия постановления Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.03.2018 по делу №3.6-204/18, копия постановления старшего следователя по особо важным делам второго следственного отдела седьмого следственного управления (с дислокацией в городе Ростове-на-Дону) ГСУ Следственного комитета России от 05.03.2018 «О разрешении осуществления регистрационных действий»; копии договоров долевого участия в строительстве от января 2018 года, заключенных между гражданами-дольщиками и застройщиком ООО «АльфаСтройКомплекс»; копии соглашений от 29.11.2017 о порядке предоставления компенсации гражданам-участникам строительства многоквартирного дома по улице Гаражной, 87 в городе Краснодаре, ранее подписавшим договоры с ООО «Кубанский риэлтерский центр». 

В судебное заседание не явились представители АО «Краснодарский завод РТИ», Управления Росреестра по Краснодарскому краю и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От АО «Краснодарский завод РТИ» в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 17 час. 00 мин. 12.03.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

В соответствии со ст. 158 АПК РФ суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении Администрации муниципального образования город Краснодар к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Суд исходит из того, что судебным актом по делу А32-31406/2016 не затрагиваются непосредственно права либо обязанности администрации. 

Изучив материалы дела, выслушав пояснения заявителя жалобы и администрации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований АО «Краснодарский завод РТИ».

Как следует из материалов дела, между АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» (арендодатель) и ООО «Кубанский риэлтерский центр» (арендатор) для строительства многоквартирного дома был заключен договор аренды земельного участка с условием о выкупе от 10.09.2015 и дополнительные соглашения к нему № 1 от 28.11.2014 и № 2 от 08.04.2015.

Ввиду наличия задолженности по указанному договору решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 11.01.2016 договор аренды от 10.09.2015 расторгнут, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17.05.2016 решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 11.01.2016 отменено. При этом апелляционным определением исковые требования АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» в части расторжения договора аренды земельного участка с условием о выкупе от 10.09.2014 удовлетворены. Судебный акт вступил в законную силу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06 2016 по делу №А32-15730/2016 по заявлению Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края приостановлена на 12 месяцев деятельность ООО «Кубанский риэлтерский центр», связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями на пересечении ул. Монтажников и ул. Гаражной в городе Краснодаре, на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Гаражная, 87, принадлежащему АО «Краснодарский завод РТИ» на праве собственности.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ЕГРП аннулированы (погашены) записи об обремении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, по адресу: Россия, Краснодарский край. г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Гаражная. 87, правом аренды ООО «Кубанский риэлтерский центр».

В связи с расторжением договора аренды и погашением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» обратилось к регистратору с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке (23 -23/001 -23/001/808/2015-483/2, 2323/001 -23/001/043/2015-2604/1) и с заявлениями о погашении записей, внесенных в связи с регистрацией договоров участия в долевом строительстве, что подтверждается описями от 26.05.2016 и от 27.05.2016.

Сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 02.07.2016, от 21.07.2016, от 28.07.2016 отказано в удовлетворении указанных заявлений. 

Отказы мотивированы тем, что в ЕГРП не осуществлена регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, возводимые на соответствующем земельном участке, и заявителем не представлено доказательств прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.

Считая незаконными отказы в погашении ипотеки земельного участка, АО «Краснодарский завод РТИ» оспорило их в судебном порядке.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Оспариваемые решения со ссылкой на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона №122-ФЗ мотивированы тем, что в нарушение п. 5 ст. 18 Закона на регистрацию представлен один подлинник договора уступки права, Банк находится в процедуре банкротства, на момент обращения к регистратору функции управления перешли к конкурсному управляющему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, п. 3 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, государственная регистрация прав включает в себя, среди прочего, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

На основании пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требовании об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

По смыслу положений статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ залог может возникать на основании договора, а в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 №306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге  предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 №2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды земельного участка, которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13  Закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 3 статьи 25.1 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 8.1 статьи 13 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции указал, что Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. 

В этом случае, по мнению суда первой инстанции, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

С учетом невозможности исполнения обязательств застройщиком (вследствие расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка и приостановления деятельности застройщика по привлечению денежных средств в целях строительства), а также учитывая, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления АО «Краснодарский завод РТИ».

 В силу приведенных ранее положений Закона об участии в долевом строительстве и Закона об ипотеке участники долевого строительства (привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц) являются созалогодержателями принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем жилого дома. 

При этом, даже после расторжения договора аренды земельного участка, залог продолжает обеспечивать исполнение обязательств застройщика.

В материалы дела не представлено доказательств исполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства.

В материалы дела также не представлено доказательств возведения на земельном участке объекта какой-либо степени готовности. Прав на объект незавершенного строительства на земельном участке также не зарегистрировано.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, с учетом установленного Законом об участии в долевом строительстве механизма защиты интересов участников долевого строительства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для прекращения залоговых прав участников долевого строительства в праве аренды на земельный участок.

Согласно статье 12.1 Закона об участии в долевом строительстве ипотека права аренды устанавливается в целях обеспечения исполнения договоров долевого участия в строительстве и прекращение договора аренды не означает прекращения обеспеченного залогом обязательства по договорам долевого участия.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.08.2017 №309-КГ17-9712 и от 31.10.2014 №305-ЭС14-167.

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, ссылку на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, нельзя признать обоснованным.

В обоснование применения статьи 352 Гражданского кодекса суд первой инстанции указал на невозможность исполнения обязательств застройщиком (вследствие расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка и приостановления деятельности застройщика по привлечению денежных средств в целях строительства).

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что в настоящее время строительство объекта на земельном участке осуществляется новым застройщиком.

Между АО «Краснодарский завод РТИ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» (арендатор) был заключен договор №3 аренды недвижимого имущества с условием о выкупе от 29.07.2016.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, площадью 16051 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, 7 г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Гаражная, 87

В силу пункта 3.2.12 договора арендатор обязан заключить с арендодателем договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, который обязуется возвести арендатор на обозначенном в п. 1 договора земельном участке.

В соответствии с пунктом 8.1 договора арендатор уведомлен о наличии правопритязаний со стороны третьих лиц на право аренды земельного участка, указанного в п. 1 договора, вытекающих из ранее заключенного договора аренды между арендодателем и ООО «Кубанский риэлтерский центр» и соответствующих записях в ЕГРП о наличии обременений, зарегистрированных до даты заключения настоящего договора, в отношении которых Арендодатель ведет споры. Арендатор ознакомлен с решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 11.01.2016 по делу №2-2103/16 и апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 17.05.2016 по тому же делу (№33-9033/2016). Вместе с тем, данные обременения и правопритязания не создают правовых последствий для арендатора и не могут служить основанием для неиспользования земельного участка, либо основанием для отказа от настоящего договора.

Пунктом 8.2 договора арендатору запрещается без согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе передавать земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества. 

В пункте 8.2 договора также указано, что данный запрет не распространяется на возможность возникновения залога данного права аренды земельного участка в силу закона (ипотека) при привлечении Арендатором денежных средств от участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве, заключаемых Арендатором с третьими лицами, без согласования с Арендодателем.

В материалы дела представлены копии заключенных ООО «АльфаСтройКомплекс» договоров долевого участия в строительстве, в том числе 12 договоров долевого участия в строительстве, заключенных с участниками долевого строительства, ранее заключившими договоры с прежним застройщиком – ООО «Кубанский риэлтерский центр». 

Указанные 12 договоров зарегистрированы в установленном порядке Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

На основании указанных договоров должна быть внесена запись об обременении права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, обеспечивающая их исполнение.

Таким образом, несмотря на расторжение договора аренды земельного участка, заключенного с ООО  «Кубанский риэлтерский центр», земельный участок обременен арендой на основании договора 29.07.2016 №3, заключенного с застройщиком ООО «АльфаСтройКомплекс», привлекающим деньги на основании Закона о долевом участии в строительстве, что влечет обременение земельного участка залогом права его аренды в пользу участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, с учетом возникших в силу закону обременений, обществом «Краснодарский завод РТИ» не представлено в материалы дела доказательств того, каким образом оспариваемые отказы Управления Росреестра нарушают права заявителя, в том числе как собственника земельного участка.

В силу ст.ст. 198-201 АПК РФ доказанность нарушения прав заявителя по делу является обязательным условием для удовлетворения требований, заявленных в порядке главы 24 АПК РФ.

С учетом изложенного, применительно к положениям ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 25 Закона об ипотеке, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для удовлетворения заявления АО «Краснодарский завод РТИ».

Судом апелляционной инстанции также установлено, что 19.01.2017 АО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о принятии дополнительного решения по делу № А32-31406/2016. Заявление мотивировано тем, что суд, удовлетворив требования заявителя в полном объеме, признал незаконными отказы Управления Росреестра по Краснодарскому краю и обязал заинтересованное лицо погасить в ЕГРП регистрационные записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081. Вместе с тем, признав все отказы незаконными, в том числе по заявлениям о погашении записей, внесенных в связи с регистрацией договоров участия в долевом строительстве, арбитражный суд в решении от 22.12.2016 не указал на обязанность заинтересованного лица погасить записи о договорах долевого участия в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081.

Определением от 03.03.2017 Арбитражный суд Краснодарского края отказал в удовлетворении заявления АО «Краснодарский завод РТИ» о вынесении дополнительного решения по делу № А32-31406/2016 со ссылкой на невозможность принятия дополнительного решения после вступления в решения суда от 22.12.2016 в законную силу. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что решение суда от 22.12.2016 не содержит выводов по требованиям заявителя о погашении регистрационных записей, внесенных в связи с регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

Определением от 29.08.2017 суд апелляционный инстанции перешел к рассмотрению дела А32-31406/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

Судом апелляционной инстанции не установлено оснований для удовлетворения требований АО «Краснодарский завод РТИ» о погашении регистрационных записей, внесенных в связи с регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

Договоры о долевом участии в строительстве не были признаны недействительными (ничтожными) и не были расторгнуты в установленном законом порядке.

АО «Краснодарский завод РТИ» не является стороной договоров долевого участия в строительстве, заключенных застройщиком ООО «Кубанский риэлтерский центр».

Заявителем не представлено доказательств нарушения его прав наличием регистрационных записей в связи с регистрацией договоров участия в долевом строительстве, в том числе применительно к возникшему в связи с их регистрацией в силу закону залогу права аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, судом не установлены предусмотренные ст.ст. 198-201 АПК РФ основания для удовлетворения требований, заявленных АО «Краснодарский завод РТИ».

Решение суда от 22.12.2016 подлежит отмене на основании ст. 270 АПК РФ как принятое о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу относятся на заявителя. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 декабря 2016 года отменить.

Отказать в удовлетворении заявления акционерного общества «Краснодарский завод резиновых технических изделий».

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий С.С. Филимонова

СудьиО.Ю. Ефимова

Г.А. Сурмалян