АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск                                                                      

08.10.2024                                                                     Дело № А62-109/2024

  

 Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Либеровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеевой А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 37,1 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенного на 9-ом этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске в части его выкупной стоимости, 

при участии: 

от истца: ФИО1, паспорт;

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности № 285 от 20.12.2023, служебное удостоверение № 712, диплом;

от экспертной организации – общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТИЗА ПЛЮС": ФИО3, эксперта, паспорт; 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (далее – ответчик) с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 37,1 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенного  на 9-ом этаже ы доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске, а именно:

1.                Пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке № 2023-11/1722 от 17.11.2023г. по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: на 9-том этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске и составляет 619 055 (шестьсот девятнадцать тысяч пятьдесят пять) рублей (без учета НДС)».

2.                Пункт 3.2 договора купли-продажи принять в следующей редакции: «Оплата за приобретаемое недвижимое имущество будет произведена в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 5 % годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату, опубликования администрацией города Смоленска объявления о продаже арендуемого имущества».

3.                Пункт 3.3 договора купли-продажи принять в следующей редакции: "Покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 19 055 (девятнадцать тысяч пятьдесят пять) рублей по следующим банковским реквизитам: Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСК БАНКА РОССИИ//УФК по Смоленской области (управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска), л/с 

<

***>, БИК 016614901, ОКТМО 66701000, ИНН 

<

***>, КПП 673201001, корреспондентский счет 03100643000000016300, код бюджетной классификации (КБК) 926 I 14 02043 04 0000 410.

Оставшуюся стоимость в размере 600 000 (шестьсот тысяч) рублей и сумму в погашение Процентов покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к настоящему договору.

На банковские реквизиты: ОТДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСК БАНКА РОССИИ//УФК по Смоленской области (управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска), л/с 

<

***>, БИК 016614901, ОКТМО 66701000, ИНН 

<

***>. КПП 673201001, корреспондентский счет 03100643000000016300, код бюджетной классификации (КБК) 926 1 14 02043 04 0000 410 пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение основного долга.

На банковские реквизиты, указанные в пункте 6.2 настоящего договора пятого числа каждого месяца Покупатель вносит платеж в погашение процентов.

Датой платежа признается дата поступления денег на расчетный счет Продавца».

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, с учетом неоднократных уточнений в окончательном виде просит урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией города Смоленска при заключений, договора купли-продажи помещения, общей площадью 37,1 кв. м (кадастровый номер: 67:27:0020850:15) расположенное по адресу: на 9-том этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске, а именно:

1.                Пункт 3.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции: Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта ООО «Экспертиза плюс» № 019/24 от 25 июня 2024 г. по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: на 9-том этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске и составляет 1 103 000 (один миллион сто три тысячи) руб. (без учета НДС)».

2.                Пункт 3.3 договора купли-продажи принять в следующей редакции: Стоимость в размере 1 103 000 (один миллион сто три тысячи) руб. и сумму в погашение Процентов покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к настоящему договору. 

Уточненные исковые требования  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом к рассмотрению по существу.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что  истец на основании договора аренды нежилого помещения №3932/21 от 01.06.2021 г. является арендатором помещения, общей площадью 37,1 кв. м (кадастровый номер: 67:27:0020850:15) расположенного по адресу: на 9-том этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске (далее - помещение).

Арендуемое помещение является муниципальной собственностью. 

Постановлением от 16.11.2023г. № 3247-адм Администрация города Смоленска , в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утверждённым решением 21-й сессии Смоленского городского Совета V созыва от 31.03.2017 №334, на основании заявления истца от 24.08.2023 г., постановила продать истцу  арендуемое помещение по цене 1 356 000,00 рублей с правом выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества купли-продажи.

Указывает на то, что истец, не согласившись с предложенной выкупной ценой, посчитав её завышенной, письмом от 04.12.2023 г. истец направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложило установить выкупную стоимость в сумме 619 055 рублей без НДС, на основании отчета об оценке № 2023-11/17 от 21.11.2023 г., составленного ООО «Центр технической экспертизы».

Администрация письмом от 13.12.2023 г. № 24/1244-исх. отклонила протокол разногласий истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

В обоснование заявленных возражений указывает на то, что 24.08.2023 в адрес Администрации города Смоленска от истца поступило заявление с просьбой реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения (в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в редакции от 08.06.2020, действовавшей на дату подачи заявления.

На основании данного заявления постановлением Администрации города Смоленска от 16.11.2023 № 3247-адм. решено продать индивидуальному предпринимателю ФИО1 арендуемое нежилое помещение общей площадью 37,1 кв. м с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенное на 9-м этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске, по цене 1 356 000  рублей  с правом выбора индивидуальным предпринимателем ФИО1 порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Во исполнение указанного решения Администрацией города в адрес истца 24.11.2023 направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, которым определены существенные условия сделки купли-продажи, в том числе пунктом 3.1. договора купли-продажи цена выкупаемого имущества, установленная в соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости нежилого помещения от 03.10.2023 № 4912/Н/23-10 в размере 1 356 000 рублей.

Ссылается на то, что с учетом норм действующего законодательства  Администрацией  проведена оценка стоимости спорного объекта, согласно отчету № 4912/Н/23-10 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, с целью купли-продажи, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 356 000 руб. (без НДС). Оценка выполнена в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки (ФСО 1, 2, 3, 7), утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, 298, 299 и от 25.09.2014 №611.

Работа по оценке стоимости указанного объекта недвижимого имущества выполнена независимым оценщиком, имеющим соответствующее образование в области оценки и являющимся членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации «Коуп-Консалт».

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы местного самоуправления изменять величину стоимости предлагаемою к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, также уполномоченный орган по продаже имущества не вправе давать самостоятельную оценку правомерности или неправомерности действий оценщика при определении рыночной стоимости имущества.

В связи с чем, Администрация города Смоленска, письмом от 13.12.2023 № 24/12444-исх, отклонила редакцию п. 3.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества на нежилое помещение, предложенную истцом в протоколе разногласий.

           Суд заслушал пояснения сторон, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

     Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.  

Муниципальное образование город Смоленск является собственником помещения с  кадастровым номером  67:27:0020850:15, общей площадью 37,1 кв.м. расположенного по адресу:  

<

...>, что подтверждается  выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27.09.2023 и сторонами не оспаривается.

01 июня 2021 года  между муниципальным образованием город Смоленск в лице Администрации города  Смоленска (арендодатель) и индивидуальным  предпринимателем  ФИО1   (арендатор)  заключен договор аренды  нежилого помещения № 3332/11, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял  во временное пользование  в период с 01.07.2021 по 01.07.2026 за плату нежилое помещение общей площадью 37,1 кв.м., (кадастровый номер 67:27:0020850:15), расположенное по адресу: 

<

...> (9 этаж, помещения №1-6), для использования под ведение   и хранение документов многоквартирных домов.

24.08.2023 истец  в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  обратился в адрес Администрации города Смоленска с  заявлением  о  реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Постановлением Администрации города Смоленска от 16.11.2023 № 3247-адм. решено продать индивидуальному предпринимателю ФИО1 арендуемое нежилое помещение общей площадью 37,1 кв. м с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенное на 9-м этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске, по цене 1 356 000  рублей  с правом выбора индивидуальным предпринимателем ФИО1 порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Во исполнение указанного постановления, ответчиком  письмом №24/11782-исх от  24.11.2023 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, которым определены существенные условия договора  купли-продажи, в том числе пунктом 3.1. договора купли-продажи предусмотрено, что продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 1 356 000,00 рублей (без НДС).

 Истец  не согласился с размером выкупной стоимости помещения и письмом от 04.12.2023, направил в адрес ответчика протокол разногласий от  04.12.2023, в котором указал, пункт 3.1. договора в следующей редакции: «продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке №2023-11/1722 от 17.11.2023 г. по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: на 9-том этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске и составляет шестьсот девятнадцать тысяч пятьдесят пять рублей (без учета НДС) . 

Письмом №24/12444-исх от 13.12.2023 Администрация города Смоленска  отклонила редакцию пункта 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества, предложенную истцом.

Указанное  обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей в спорный период)  9далее Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами  (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора,  на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона  от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статьей 13 Закона №135-ФЗ В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из положений частей 2,3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы   дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение  оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения  уполномоченным органом  от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного права Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Право оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки предоставлено субъекту малого или среднего предпринимательства в соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4  Закона 159-ФЗ.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

В качестве документа подтверждающего недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки истцом в материалы дела представлен отчет об оценке №2023-11/17, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр технической экспертизы», в соответствии с котором по состоянию на17.11.2023 стоимость спорного объекта составляет 619 055,00 рублей.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении  арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

         В ходе рассмотрения дела  истец заявил ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 37,1 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенного на 9-ом  этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске, которое было удовлетворено судом. 

Производство судебной оценочной экспертизы  было поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТИЗА ПЛЮС", персонально эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 37,1 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенного на 9-ом  этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске, по состоянию на 24.08.2023. 

Согласно      заключению   эксперта №019/2024  по делу №А62-109/2024, выполненному   обществом  с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТИЗА ПЛЮС" экспертом  ФИО3  рыночная стоимость  нежилого помещения общей площадью 37,1 кв.м.  с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенного на 9-ом этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске на 24.08.2023  составляет 1 103 000,00  рублей.  

Оценив заключение эксперта   №019/2024,  суд находит, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82,83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении  отражены все необходимые сведения, в связи с чем,  у суда отсутствуют основания для непризнания выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающих  рыночную стоимость  спорного помещения.

Эксперт ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

  В судебном заседании ответчик  оспаривал выводы, изложенные в  заключении.

Указывал  на то, что объекты аналоги достаточно удалены от объекта оценки. Эксперт не провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования и не выявил предложения к продаже, сопоставимые с объектом исследования (объект оценки находится на 9 этаже многоквартирного жилого дома). Выбранные экспертом для расчета аналоги не могут относиться к сегменту рынка объекта оценки.

Ссылается на то,  что согласно п.п. 2.2.1. и 2.2.10. договора аренды нежилого помещения арендатор обязан использовать арендуемое помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. настоящего договора и своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения.

В ходе осмотра выкупаемого нежилого помещения, в рамках судебной экспертизы, было установлено, что истцом не исполняются указанные обязанности по договору.

Указывает на то, что бездействие истца в части невыполнения с момента заключения договора аренды данных обязанностей, по сути может быть направлено на необоснованное занижение выкупной цены в момент реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Рассмотрев указанные доводы, суд приходит к выводу об их отклонении со следующим основаниям.

Предметом настоящего спора не являются правоотношения по исполнению договора аренда.

Ответчиком не представлены документы, подтверждающие что по состоянию на 24.08.2023 спорное помещение находилось в ином техническом состоянии, что повлияло на его рыночную стоимость.

Доводы ответчика в части неверного определения аналогов  не могут быть приняты во внимание, в связи с тем, что они не мотивированы, ответчиком не приведено, какие именно аналоги существовали на рынке продаж по состоянию на дату оценки и не учтены экспертом. 

Представленное  заключение эксперта не содержит противоречивых выводом  и заключений, при этом доводы ответчика фактически сводятся к несогласию с выводами, изложенными в экспертном заключении.

В судебном заседании экспертом даны пояснения в отношении экспертного заключения, которые ответчиком не оспорены.

Также  суд учитывает, что  при  назначении экспертизы эксперт был предупрежден судом  в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а в соответствии с частью 4 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи заключения. 

Данные положения закона призваны обеспечить достоверность и объективность заключения эксперта как одного из источников доказательств, с учетом того, что оно создается лицами, обладающими специальными познаниями, уровень профессиональной подготовки которых, применяемые им методы исследования и изготовления текста заключения в письменном виде должны исключать возможность искажения результатов экспертных исследований.

На основании изложенного,   с учетом всех фактических обстоятельств по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Истцом при обращении в суд с настоящим иском была уплачена государственная пошлина в размере 17 739,00 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 21.12.2023.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату подачи иска) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными  государственная пошлина составляет  6 000,00 рублей.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная истцом, подлежит возврату из федерального бюджета при уплате государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Судом исковые требования удовлетворены, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000,00 рублей, государственная пошлина в размере 11 739,00 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение экспертизы было поручено  обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТИЗА ПЛЮС", персонально эксперту ФИО3. Стоимость экспертизы определена в размере 20 000,00  рублей.

Указанные денежные средства перечислены истцом  на депозитный счет арбитражного суда.

Судом исковые требования удовлетворены, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию судебные расходы, связанные  с проведением экспертизы в размере 20 000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия между индивидуальным  предпринимателем ФИО1 (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>)  и Администрацией   города Смоленска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), возникшие при заключении  договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 37,1 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0020850:15, расположенного на 9-м этаже в доме №1 по переулку Юннатов в городе Смоленске, изложив:

- Пункт 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза плюс» № 019/24 от 25 июня 2024 г. по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: на 9-том этаже в доме 1 по переулку Юннатов в городе Смоленске и составляет 1 103 000 (один миллион сто три тысячи) руб. (без учета НДС)».

- первый абзац пункта 3.3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Стоимость в размере 1 103 000 (один миллион сто три тысячи) руб. и сумму в погашение Процентов покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением N 1 к настоящему договору».

Взыскать с Администрации  города Смоленска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>) 6 000,00 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины и 20 000,00 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с проведением экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 739,00 рублей, уплаченную по чеку-ордеру от 21.12.2023, о чем выдать справку.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

  Судья                                                                                Л.В.Либерова