Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 ноября 2017г.

Решение объявлено 31.10.2017

Полный текст изготовлен 03.11.2017

Гор. Москва                                                                           Дело № А40-32976/17-151-322

Судья Арбитражного суда г. Москвы

ФИО1

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии: 

от истца – ФИО3 дов. 22.02.17, ФИО4. дов. 24.10.17, 

                   ФИО5, дов. от 02.06.17. 

от 1-ого  ответчика – ФИО6 дов. от 01.02.17. 

от 2-ого ответчика – не явился, извещен.  

Рассмотрев в судебном заседании дело №А40-32976/17

по иску ООО "РУСЬ ВЕЛИКАЯ" (ИНН 

<

***>) 

к ответчикам: 1) АО "ЛУБЯНКА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 

<

***>) о взыскании в возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества АО «Лубянка-Девелопмент», согласно п.п. 3.10., 11.1. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 затрат на обустройства торгового помещения в размере 11.886.908,35 руб., арендной платы в размере 16.818.273,81 руб. как  подлежащие возврату при расторжении предварительного соглашения платежи, согласно п. 5.29. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 (в редакции доп. соглашения № 2 от 01.10.14)

2) ООО "АНН РИТЕЙЛ" (ИНН 

<

***>)  о взыскании арендной платы в размере 8.772.623,96 руб., как подлежащие возврату при расторжении предварительного соглашения платежи, согласно п. 5.29. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 (в редакции доп. соглашения № 2 от 01.10.14),

а также солидарно вознаграждения представителю в размере 84 000 руб. 

У С Т А Н О В И Л :

Иск заявлен о взыскании по договору №366 от 14.05.14, дополнительным соглашениям № А1 от 02.06.14, №1 от 09.07.14, №3 от 01.08.14, №4 от 29.08.14, №5 от 22.09.14, №6 от 01.12.14 по поставке бетона, услуг бетононасоса, водоотвод, устройство автостоянки, бетонирование транспортного тоннеля, монтаж в зоне прохождения дорог, услуги механизмов и дополнительные работы согласно технических заданий в сумме: 51.768.024,09 руб.

Истец в суде огласил свои доводы.

Ответчик в суд явился, против иска возражает.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Истца, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между 21.04.14 между ООО «Русь Великая» и АО «Лубянка-Девелопмент» заключено предварительное соглашение № ЦДМ 70/2014, согласно условий которого АО «Лубянка-Девелопмент» предоставило ООО «Русь Великая» за оговоренную плату доступ в здание «Центрального детского магазина на лубянке» (ЦДМ), расположенном в г. Москве по адресу: Театральный проезд, д. 5, стр. 1, с условием проведения строительно-монтажных работ в целях создания торгового помещения и передаче последнего в аренду ООО «Русь Великая».

К указанному предварительному соглашению стороны заключили дополнительные соглашения:  № 1 от 15.07.2014 г. и № 2 от 01.10.2014 г.

В соответствии с предварительным соглашением (в редакции вышеуказанных дополнительных соглашений), стороны договорились, в том числе, о следующем:

- после оформления права собственности АО «Лубянка-Девелопмент» на здание ЦДМ стороны обязуются в будущем заключить договор аренды (п. 3.4.);

- АО «Лубянка-Девелопмент» предоставит ООО «Русь Великая»  доступ в помещение ЦДМ, а ООО «Русь Великая»  выполняет  проектные, строительно-монтажные и инженерно-технические работы  (п. 2.2., приложение № 10 (разделительная ведомость));

- предоставление доступа и завершение работ по отделке помещения оформляется соответствующими актами (п.п. 3.7., 3.8.);

- улучшения, созданные ООО «Русь Великая»  в ходе подготовительных работ с согласия АО «Лубянка-Девелопмент»  и не отделимые без вреда для помещения, подлежат передаче АО «Лубянка-Девелопмент» при расторжении соглашения (п. 3.10.);

- за  доступ в помещение  ООО «Русь Великая» вносит АО «Лубянка-Девелопмент»  оговоренные п.п. 5.1. – 5.20.  платежи, выражаемые в долларах США и оплачиваемые в рублях по курсу ЦБ РФ (п.п. 5.1. – 5.20., 5.28.);

- в случае прекращения/расторжения предварительного соглашения, АО «Лубянка-Девелопмент» осуществляет возврат арендатору всех платежей, предусмотренных настоящим соглашением, выраженных в валюте, отличной от валюты Российской Федерации, в российских рублях по курсу, установленному в соответствии с предварительным соглашением, и действующем на дату перечисления арендатором указанных платежей арендодателю (п. 5.29), что являлось для ООО «Русь Великая» гарантией добросовестного поведения контрагента и устраняет ассиметричность прав и обязанностей сторон;

- соглашение действует в течение пяти лет либо или до даты заключения договора аренды (п. 6.1.);

- соглашение может быть изменено или дополнено по взаимному согласию сторон в письменном виде, все приложения к настоящему соглашению являются его неотъемлемой частью (п. 7.5.);

- в случае невозможности решить спор путем переговоров он передается на рассмотрение арбитражного суда (п. 10.2.);

- соглашение регулируется и интерпретируется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 11.1.).

01.10.14 помещение передано ООО «Русь Великая» по акту доступа.

Истец указывает, что в период с 01.10.14 по 31.03.15 ООО «Русь Великая», согласно п. 3.4. предварительного соглашения и приложения № 10 к указанному соглашению, проведены работы по обустройству помещения, являющиеся неотделимыми улучшениями, на что ООО «Русь Великая» израсходованы собственные средства в размере  11 886 908,35 руб. 31.03.15 ООО «Русь Великая» и АО «Лубянка-Девелопмент» подписан акт о завершении работ по отделке помещений.

В период с 21.04.14 по 10.02.16 ООО «Русь Великая» путем безналичного перечисления в адрес АО «Лубянка-Девелопмент» уплачено различных платежей (обеспечительный депозит и плата за доступ в помещение, включающая в себя минимальную гарантированную плату, добавочную изменяемую плату, дополнительную плата и маркетинговый платеж), выраженных в валюте, отличной от валюты Российской Федерации, в российских рублях по курсу, установленному в соответствии с предварительным соглашением, и действующем на дату перечисления указанных платежей, предусмотренных п.п. 5.11. – 5.15. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14, в общем размере 16 818 273,81 руб.

Указанный размер оплаченной Истцом арендной платы АО "ЛУБЯНКА-ДЕВЕЛОПМЕНТ"  не оспаривается.

26.02.16 между АО «Лубянка-Девелопмент», ООО «АНН Ритейл» и ООО «Русь Великая» заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, согласно которому все права АО «Лубянка-Девелопмент» по предварительному соглашению № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 перешли с 01.02.16 к ООО «АНН Ритейл».

В период с 01.02.16 по 20.12.16 ООО «Русь Великая» путем безналичного перечисления в адрес ООО «АНН Ритейл» уплачено различных платежей (плата за доступ в помещение, включающая в себя минимальную гарантированную плату, добавочную изменяемую плату, дополнительную плата и маркетинговый платеж), выраженных в валюте, отличной от валюты Российской Федерации, в российских рублях по курсу, установленному в соответствии с предварительным соглашением, и действующем на дату перечисления указанных платежей, предусмотренных п.п. 5.11. – 5.15. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.2014 г., в общем размере 8 772 623 руб. 96 коп. 

Указанный размер оплаченной Истцом арендной платы ООО «АНН Ритейл» также не оспаривается.

20.12.16 предварительное соглашение № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 было расторгнуто ООО «АНН Ритейл» в одностороннем порядке.

В обоснование иска о возмещении стоимости неотделимых улучшений Истец указывает следующее. 15.07.14 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1  к предварительному соглашению, согласно которого приложение № 10 к предварительному соглашению изложено в новой редакции. Данное приложение содержит пункт «Разделительная ведомость», из которого усматривается, что арендатор согласно разделительной ведомости обязан за свой счет выполнить и оплатить следующие работы в помещении ЦДМ: проектные работы: проекты электроснабжения, вентиляции и холодоснабжения, водоснабжения и канализации, по слаботочным системам; строительные работы: устройство стен по периметру помещения и внутренних перегородок, установка противопожарных и межкомнатных дверей, дверных наличников, отделка внешних фасадных окон с внутренней стороны, устройство чистого пола и подвесных потолков; инженерные системы: прокладка трубопроводов водоснабжения и разводящих воздуховодов, монтаж трупопроводов  подачи и отвода холодоносителя, трубопроводов отвода конденсата, монтаж распределительного щита, устройство слаботочных и охранных систем, разводка телекоммуникационных сетей. 01.10.14 сторонами подписаны акт доступа в помещение и приложение № 1 к данному акту, последнее отражает следующее состояние помещения: потолок без отделки, пол без стяжки и отделки, внутренние поверхности наружных  стен не оштукатурены и не покрашены, внутренние перегородки не установлены, не закрыт тепловой контур здания, не смонтирована система временного освещения, не заполнены оконные проемы.

Для приведения помещения не только  в пригодное для осуществления розничной торговли, но и просто безопасное для нахождения человека,  состояние, ООО «Русь Великая» выполнены строительно-монтажные и инженерно-технические работы. На проведение указанных работ истцом израсходованы собственные денежные средства ООО «Русь Великая», уплаченные указанным ниже подрядным организациям за выполненные работы и поставленное оборудование.

В подтверждение выполнения и оплата указанных работ (поставок) Истец представил следующие доказательствами, имеющимися в деле, в отношении:  ООО «ЛС» - Договор строительного подряда № ЛС-26/08/14 с приложением (смета); акты выполненных работ КС-2 и справки КС-3:  от 31.10.14 г. № 1, от 30.11.14 г. № 2, от 26.12.14 г. № 2/1; П/п № 10 от 08.09.14 г., П/п № 140 от 07.11.14 г., П/п № 220 от 16.12.14 г., П/п № 244 от 26.12.14 г., П/п № 245 от 29.12.14 г.;  ООО «СКГ» - акт приемки выполненных работ и счет-фактура от 21.03.15 г. № 4243, П/п № 462 от 16.04.15 г.; ООО «Миртекс» -  накладная ТОРГ-12 и счет-фактура от 24.04.14 № 881, П/п № 7 от 02.09.14 г.; ООО «Тринити Арт Дизайн» -   накладная ТОРГ-12 и счет-фактура от 04.03.15 г. № 13, П/п № 356 от 27.02.15 г.;  ООО «ЕС Электрик» - накладные ТОРГ-12 и счета-фактуры от: 29.04.15 г. № 15408, 19.05.15 г. № 17194, 20.07.15 г. № 26088, 29.09.15 г. № 37379,  П/п № 480 от 24.04.15 г., П/п № 513 от 08.05.15 г., П/п № 679 от 08.05.15 г., П/п № 801 от 23.09.15 г.;  ООО «СИТИ Эксклюзив» - Договор от 25.02.15 г. № СЭ-069, накладные ТОРГ-12 и счета-фактуры от: 26.12.14 г. № 559, 30.12.14 г. № 585, 02.02.15 г. № 286, 27.02.15 г. № 646, 12.03.15 г. №№ 786, 787, 23.04.15 г. № 1225, 06.10.15 г. № 3119, 23.11.15 г. № 3696, 26.11.15 г. № 3770,  П/п №243 от 25.12.14 г., П/п № 246 от 30.12.14 г., П/п № 266 от 28.01.15 г., П/п № 348 от 26.12.15 г., П/п № 369 от 10.03.15 г., П/п № 374 от 11.03.15 г., П/п № 477 от 22.04.15 г., П/п № 640 от 02.10.15 г., П/п № 943 от 20.11.15 г., П/п № 954 от 23.11.15 г.;  ООО «Лайтхаус» - Договор от 05.03.15 г. № И-22, накладная ТОРГ-12 от 26.03.15 г. № 85, акт выполненных работ от 26.03.15 г. № 84, П/п № 367 от 05.03.15 г., П/п № 401 от 24.03.15 г., П/п № 393 от 16.03.15 г., П/п № 409 от 27.03.15 г.; 

ООО «Кабельмонтаж» - накладные ТОРГ-12 и счета-фактуры от:  08.10.14 г. № 335, 27.10.14 г. № 345, 28.11.14 г. №  360, П/п № 188 от 08.12.14 г., П/п № 128 от 28.10.14 г., П/п № 91 от 31.10.14 г.;  ООО «Вива-Декор»  - накладная ТОРГ-12 и счет-фактура от 16.09.14 г. № 12, П/п № 14 от 12.09.14 г.;  ООО «Профтрейд-М» - накладные ТОРГ-12 и счета-фактуры от: 27.10.14 г. № 00005104, 10.11.14 г. № 00005886, П/п № 131 от 28.10.14 г., П/п № 147 от 11.11.14 г.;  ООО «Фиделио» - накладная ТОРГ-12 от 26.01.15 г. № Ф260157, П/п № 277 от 03.02.15 г.; ООО «Компания Мамут-климат» - Договор № 30/10-14, накладная ТОРГ-12  и счет-фактура от 03.10.14 г. №60, от П/п № 82 от 06.10.14 г.;  ООО «Компания СТ» -  накладные ТОРГ-12 и счета-фактуры от: 28.11.14 г. № Т-000016346, 23.03.15 г. № Т-000022859, П/п № 130 от 28.10.15 г., П/п № 368 от 06.03.15 г.;  ООО «Премиум» - накладная ТОРГ-12 и счет-фактура от 02.09.14 г. № 3138, П/п № 522 от 20.08.14 г., П/п № 5 от 29.08.14 г.;  ИП «ФИО7.» - Договоры от 15.09.14 г. № 0001, 26.10.14 г. № 0005, 20.01.16 г. № 0006, накладные ТОРГ-12 и акты выполненных работ от: 13.07.15 г. № 7, 18.12.15 г. № 5, 05.02.16 г. № 6, П/п № 15 от 15.09.14 г., П/п № 104 от 16.10.14 г., П/п № 361 от 02.03.15 г., П/п № 362 от 03.03.15 г., П/п № 474 от 21.04.15 г., П/п № 506 от 06.05.15 г., П/п № 507 от 07.05.15 г., П/п № 628 от 23.06.1 5г., П/п № 722 от 06.07.15 г., П/п № 727 от 13.07.15 г., П/п № 855 от 26.10.15 г., П/п № 906 от 17.11.15 г., П/п № 907 от 19.11.15 г., П/п № 957 от 07.12.15 г., П/п № 870 от 18.12.15 г., П/п № 1089 от 20.01.16 г., П/п № 1095 от 25.01.16 г., П/п № 1130 от 04.02.16 г., П/п № 1139 от 05.02.16 г.; ООО «Проект-В» - накладные ТОРГ-12 и акты выполненных работ от: 02.12.14 г. № Л004718, 17.03.15 г. № Т-000594, 28.04.15 г. № Т-001129, 21.10.15 г. № Т-003055, П/п № 375 от 11.03.15 г., П/п № 376 от 13.03.15 г., П/п № 472 от 20.04.15 г., П/п № 176 от 01.12.14 г., П/п № 849 от 15.10.15 г.;  ООО «МТС» - Договор № 17714610166, акты выполненных работ и счета-фактуры от 30.04.15 г. №№ 58126504/329765,  58126504/329767,  П/п № 378 от 13.03.15 г., П/п № 377 от 13.03.15 г.;   ООО «КомпАСС» - накладные ТОРГ-12 и акты выполненных работ от: 27.06.14 г. № 26, 30.06.14 г. № 29, 28.07.14 г. № 35, 25.08.14 г. № 71, П/п № 280 от 20.06.14 г., П/п № 468 от 07.08.14 г., П/п № 551 от 26.08.14 г., П/п № 6 от 29.08.14 г., П/п № 575 от 02.09.14 г., П/п № 88 от 08.10.14 г., П/п № 248 от 30.12.14 г., П/п № 304 от 11.02.15 г., П/п № 374 от 11.03.15 г., П/п № 770 от 01.09.15 г., П/п № 850 от 21.10.15 г., П/п № 914 от 20.11.15 г., П/п № 1047 от 31.12.15 г., П/п № 1093 от 22.01.16 г.; ООО «Видос» - накладные ТОРГ-12 и счета-фактуры  от: 23.10.14 г. №№ 1733, 1734, 30.10.14 г. № 1792, П/п № 111 от 21.10.14 г., П/п № 58 от 29.09.14 г., П/п № 59 от 29.09.14 г.;  ООО «Каскад» -  накладная ТОРГ-12 и счет-фактура от 21.10.14 г. № ТЛ-01454, П/п №  112 от 21.10.14 г.;  ООО «Аплар плюс» - накладные ТОРГ-12 и счета-фактуры  от:  30.04.15 г. № 18, 0.07.15 г. № 40, П/п № 478 от 22.04.15 г., П/п № 657 от 07.07.15 г., на общую сумму 11 886 908 руб. 35 коп. 

31.03.2015 г. сторонами подписаны акт о завершении работ по отделке помещений и приложение № 1 к указанному акту, согласно которых подготовительные работы, предусмотренные предварительным соглашением,  истцом выполнены, недостатки не выявлены, замечания отсутствуют.

Истец также указывает, что указанными действиями было существенно улучшено здание ЦДМ, и данные улучшения, по их характеру, неотделимы без вреда для указанного здания. Собственником здания является АО «Лубянка-Девелопмент». Неотделимые улучшения произведены с его согласия, что подтверждается приложениями №№ 6,7, 10 к предварительному соглашению № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.07.14), актом доступа и актом завершения работ.

В соответствии с ч. 2  ст. 623 ГК РФ,  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Предварительным соглашением № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 предусмотрено, что улучшения, созданные арендатором в ходе подготовительных работ с согласия арендодателя и не отделимые без вреда для помещения, подлежат передаче арендодателю при расторжении соглашения (п. 3.10.). 

Истец указывает, что Соглашение расторгнуто 20.12.16, а неотделимые улучшения переданы АО «Лубянка-Девелопмент» и поступили в его собственность, которой оно правомочно распоряжаться по своему усмотрению, в том числе использовать либо не использовать. При расторжении  предварительного соглашения у ООО «Русь Великая»  в силу закона и договора (ч. 2 ст. 623, ч. 1 ст. 422  ГК РФ; п.п. 3.10., 11.1.) предварительного соглашения) возникло право требовать возмещения затрат на вышеуказанные неотделимые улучшения.

АО «Лубянка-Девелопмент» (1-ый Ответчик) в своем отзыве указал, что подготовительные работы, осуществленные Истцом в Помещении не подлежат компенсации  и должны были быть удалены Истцом (Арендатором) до подписания Акта об окончании доступа на основании пунктов 1.3. и 3.10 Предварительного соглашения, а также на основании пункта 5.17.4 Дополнения А к Предварительному соглашению.

В соответствии с п.3.10. Предварительного соглашения: «Стороны настоящим подтверждают, что Подготовительные работы, осуществляемые Арендатором или привлеченными им третьими лицами, производятся исключительно для подготовки Помещений к ведению Арендатором его коммерческой деятельности и не приводят к удорожанию Помещений… Стороны настоящим подтверждают, что Арендодатель не намерен использовать выполненные Арендатором в Помещениях результаты Подготовительных работ, которые выполнялись Арендатором исключительно для его деятельности.»

На основании п. 5.17.4. Дополнения А к Предварительному соглашению: «Любое имущество, оставленное  Арендатором в Помещениях считается оставленным в целях его удаления и/или утилизации Арендодателем за счет  Арендатора, при этом Арендодатель не будет обязан продавать такое имущество и/или выплачивать Арендатору какую-либо компенсацию за имущество, удаленное из Помещений после должной даты подписания  акта об окончании доступа».

На основании вышесказанного и ст. 622 ГК РФ, Истец (Арендатор) обязан был до подписания Акта об окончании доступа привести Помещение в состояние, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

По предоставленные Истцом фотографиям помещений невозможно установить, место, где осуществлялось фотографирование и данные фотографии не могут служить доказательство произведенных Истцом работ в Помещении.

Суд установил, что объем и стоимость произведенных неотделимых улучшений  Арендатором не были согласованы с Арендодателем. Арендатором не доказан факт наличия каких-либо улучшений в Помещении после прекращения Предварительного соглашения. Ссылки Истцом на платежные поручения подтверждают только факт оплаты услуг/товаров, но не являются доказательством, что указанные Истцом услуги/товары были  приобретены для целей производства неотделимых улучшений в Помещении.

Истец не предоставил доказательства того, что им были понесены расходы на неотделимые улучшения, по предоставленным Истцом документам.

По представленным Истцом в дело документам, Ответчик указал следующие возражения/комментарии:

- ООО «Видос», в томе 3 Истцом представлены Договоры счета № 1959 от 20 октября 2014 года,  № 1799 от 29 сентября 2014 года, №1800 от 20 октября 2014 года-  Истцом не представлено доказательств и в договорах не содержится информация, что поставка оборудования осуществлялась в Помещение, адресом доставки значится: 

<

...> дом. 2;

- ИП ФИО8, Договор № 0001 на изготовление мебели по индивидуальному проекту, общая сумма договора 3 270 000 руб. – Истцом не предоставлено доказательств, что товар поставлялся в Помещение и является неотделимым улучшением Помещения; 

- ИП ФИО8, Договор № 0005 от 26 октября 2014 года - Истцом не предоставлено доказательств, что товар поставлялся в Помещение и является неотделимым улучшением Помещения;

- ИП ФИО8, Договор № 0006 от 20 января 2016 года - Истцом не предоставлено доказательств, что товар поставлялся в Помещение и является неотделимым улучшением Помещения;

- ОАО «Мобильные ТелеСистемы», Договор об оказании услуг связи № 17714610166 от 16 марта 2015 года  – услуги связи не являются неотделимым улучшением Помещения и необходимы Истцу только для осуществления коммерческой деятельности, а также Истцом не предоставлены доказательства того, что в Помещении данные услуги оказывались, в Актах отсутствует информация о том, что услуги были оказаны в Помещении;

- ООО «СИТИ Эксклюзив», Дилерский Договор № СЭ-069 от 25 февраля 2015 года , Счет-договор № 820 от 25 декабря 2014 года, Счет-договор № 842 от 29 декабря 2014 года, Счет-договор № 997 от 12 марта 2015 года, Счет-договор № 972 от 12 марта 2015 года – в Договорах нет привязки к Помещению, поставка осуществляется по адресу Москва, ул. Верхняя Сыромятническая, д. 2;

- ООО «ЕС Электрик», Товарная накладная 15408 от 29.04.2015 г., общая сумма 353 562,89 руб.  – в адресе доставки Помещение на значится, нет доказательств поставки товара в Помещение и связи товара с Помещением;

- ООО «ЕС Электрик», Товарная накладная 17194 от 19 мая 2015 года, общая сумма 97 286,80 руб. - в адресе доставки Помещение на значится, нет доказательств поставки товара в Помещение и связи товара с Помещением;

- ООО «ЕС Электрик», Товарная накладная 26088 от 20 июля 2015 года, общая сумма 27 849,16 руб. - в адресе доставки Помещение на значится, нет доказательств поставки товара в Помещение и связи товара с Помещением;

ООО «ЕС Электрик», Товарная накладная 37379 от 29 сентября 2015 года, общая сумма 3.729,37 руб. - в адресе доставки Помещение на значится, нет доказательств поставки товара в Помещение и связи товара с Помещением;

- ООО «Лайтхаус», Договор № И-22 от 05 марта 2015 года на изготовление световых элементов  – в договоре и приложенных документов нет доказательств того, что световые вывески были установлены в Помещении, световые вывески не являются неотделимыми улучшениями.

- ООО «СКГ», счет-фактура № 4243 от 21 марта 2015 года (том 4)– произведение послестроительной уборки помещения – уборка не является неотделимым улучшением помещения и была произведена Истцом для осуществления коммерческой деятельности в Помещении, что на основании п.3.10. Предварительного соглашения не подлежит компенсации Арендатору, и является текущими расходами Арендатора, последний не предоставил доказательств из бухгалтерского учета об отнесении данных расходов на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений;

 - ООО Миртекс», Товарная накладная М0000000982 от 24 сентября 2014 года, поставка стекла, общая сумма 23 833,60 – нет доказательств поставки товара в Помещение, не является неотделимым улучшением Помещения;

- ООО «Премиум», товарная накладная 3188 от 02 сентября 2014 года, всего по накладной 281 955,20, адрес доставки ул. Тихая, г. Москва  – нет доказательств поставки товара в Помещение, не является неотделимым улучшением Помещения;

- ООО «Тринити Арт Дизайн», счет на оплату № 28 от 25 февраля 2015 года, общая сумма 49 000 руб., оплата за Оклейку стеклянных перегородок  – Истец не представил доказательств, что оклейка производилась в Помещении, адрес оклейки: Москва, ул. Тихая, д. 23, стр. 7;

- ООО «КопмАсс», товарная накладная  71 от 25 августа 2014 года (этикетки для термопринтера), Акт № 000035 от 28 июля 2014 года (Техническое обслуживание компьютерного оборудования в июле 2014 года, сумма 25 000 руб. ), Товарная накладная № 72 от  28 августа 2014 года (покупка компьютерного оборудования, общая сумма 51 515 руб.), Акт 000040 от 26 августа 2014 года (Техническое обслуживания компьютерного оборудования), Товарная накладная № 73 от 06 октября 2014 года (поставка оборудования, общая сумма 46 118 руб.), Акт № 000086 от 31 декабря 2014 года (Услуги сервисного обслуживания в декабре 2014 года по договору от 02 мая 2012 года), Акт № 000056 от 10 февраля 2015 года, сумма 7278 руб.,  термоэтикетка), Товарная накладная № 84 от 11 марта 2015 года (поставка компьютерного оборудования, мониторов, общая сумма 205050 руб.) и иные документы по данному поставщику– период закупки оборудования и оказания услуг предшествует дате приемки Помещения, оборудование никак не связано с помещением и не может является неотделимым улучшением, доказательства поставки в Помещение  отсутствуют;

- ООО «Компания Маммут Климат», Договор поставки оборудования № 30/10-14 от 03 октября 2014 года, предмет – поставка теплового насоса - отсутствует связь с Помещением, не является неотделимым улучшением;

- ООО «Кабельмонтаж», поставка кабеля и гофратруб - отсутствует связь с Помещением, не является неотделимым улучшением;

- ООО «ПРОФТРЕЙД-М»  - не предоставлены документы, подтверждающие поставку товара в Помещение, и связь товара с Помещением;

- ООО «Вива-Декор» , Товарная накладная № 12 от 16 сентября 2014 года , поставка плитки - не предоставлены документы, подтверждающие поставку товара в Помещение и связь товара с Помещением;

- ООО «Фиделио», Товарная накладная Ф260157 от  26 января 2015 года - не предоставлены документы, подтверждающие поставку товара в Помещение и связь товара с Помещением; 

- ООО Аплар плюс», Договор отсутствует, Товарные накладные № 18 от 30 апреля 2015 года, № 40 от 07 июля 2015 г. – на поставку стоек – не является неотделимым улучшением, адрес поставки: Москва, ул. Тихая, д. 23, стр. 7;

- ООО «Компания СТ», Договор в материалах дела отсутствует, Товарные накладные 3 Т-000022859 от 23 марта 2015 г., № Т-000016346 от 28.11.2014 г. на поставку светильников – светильники не являются неотделимыми улучшениями, Арендатор не предоставил доказательств поставки товара в Помещение, адрес доставки: 

<

...> дом. 2;

- ООО «Проект ПВ», Договор в материалах дела отсутствует, Товарная накладная № Т 000594 от 17 марта 2015 года на поставку крючков, в том числе для картин и пластмассовых вставок – данный товар не является неотделимым улучшением Помещения, данный товар не может являться основным средством ввиду его незначительной стоимости, является малоценным имуществом, Арендатор не предоставил доказательств поставки товара в Помещение, адрес доставки: 

<

...> дом. 2;

- ООО «Проект ПВ», Договор в материалах дела отсутствует, Товарная накладная № Т001129 от 28 апреля 2015г. на поставку эконом панелей - данный товар не является неотделимым улучшением Помещения,  данный товар не может являться основным средством ввиду его незначительной стоимости, является малоценным имуществом, Арендатор не предоставил доказательств поставки товара в Помещение, адрес доставки: 

<

...> дом. 2;

- ООО «Проект ПВ», Договор в материалах дела отсутствует, Товарная накладная № Л004718 от 02 декабря 2014  г. на поставку эконом панелей и пластмассовых вставок - данный товар не является неотделимым улучшением Помещения,  данный товар не может являться основным средством ввиду его незначительной стоимости, является малоценным имуществом, Арендатор не предоставил доказательств поставки товара в Помещение, адрес доставки: 

<

...> дом. 2;

- ООО «Проект ПВ», Договор в материалах дела отсутствует, Товарная накладная № Т003055 от 21 октября 2015 года на поставку крючков и вешалок – данный товар не является неотделимым улучшением Помещения, данный товар не может являться основным средством ввиду его незначительной стоимости, является малоценным имуществом, Арендатор не предоставил доказательств поставки товара в Помещение, адрес доставки: 

<

...> дом. 2;

Указанные Ответчиком возражения Истцом не опровергнуты, в связи с чем суд признает их обоснованными.  

Суд пришел к выводу, предоставленные Истцом документы не подтверждают понесенные Арендатором расходы в заявленном размере. Истцом не предоставлены надлежащие доказательства того, что подрядчиками работы осуществлялись непосредственно в Помещении, а также Истцом не предоставлены доказательства, что товар, заявленный к возмещению Истцом, поставлялся в Помещение. Истец не предоставил бухгалтерских документов, подтверждающих постановку на учет и амортизацию неотделимых улучшений, а также не предоставил документов, подтверждающих срок амортизации неотделимых улучшений и их остаточную стоимость.

Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

На основании пунктов 1.3. и 3.10 Предварительного соглашения, а также на основании пункта 5.17.4 Дополнения А к Предварительному соглашению у Ответчиков не возникло неосновательного обогащения. Арендатором не доказан факт наличия каких-либо улучшений в Помещении после прекращения Предварительного соглашения.

Суд пришел к выводу, что расходы на имущество/расходные материалы, необходимые арендатору для ведения хозяйственной деятельности ООО «Русь Великая», не могут подлежать взысканию с Ответчиков в связи с тем, что расходы Истца на расходные и иные материалы и имущество, необходимые ООО «Русь Великая» для ведения коммерческой деятельности не могут подлежать компенсации Арендодателем и бывшим Арендодателем. Указанные расходы произведены исключительно для осуществления видов деятельности, указанных в Уставе Истца, а также для достижения целей,  указанных в Уставе Истца ООО «Русь Великая». По предоставленные Истцом фотографиям помещений невозможно установить, место, где осуществлялось фотографирование и данные фотографии не могут служить доказательство произведенных Истцом работ в Помещении. 

Учитывая, что Арендодатель не давал согласие Арендатору на производство работ по улучшению Арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ), Арендатор не предоставил бухгалтерские документы, подтверждающие постановку на учет и амортизацию неотделимых улучшений, а также не предоставил документов, подтверждающих срок амортизации неотделимых улучшений и их остаточную стоимость, не согласовал с Арендодателем Объем и стоимость произведенных неотделимых улучшений, не доказал факт наличия каких-либо улучшений в Помещении после прекращения Предварительного соглашения, а также не предавал Помещение с заявленными улучшениями Ответчикам, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска в части взыскания в возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества АО «Лубянка-Девелопмент», согласно п.п. 3.10., 11.1. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 затрат на обустройства торгового помещения в размере 11.886.908,35 руб.

Иск в части требования о возврате арендных платежей суд считает подлжащим удовлетворению по следующим основаниям.

В период с 21.04.14 по 01.02.16 ООО «Русь Великая» путем безналичного перечисления уплатило АО «Лубянка-Девелопмент» различных платежей, предусмотренных разделом 5 Предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 (обеспечительный депозит, плата за доступ в помещение, минимальная гарантированная плата, добавочная изменяемая плата, дополнительная плата, маркетинговый платеж), выраженных в валюте, отличной от валюты Российской Федерации, в российских рублях по курсу, установленному в соответствии с предварительным соглашением, и действующем на дату перечисления указанных платежей, на общую сумму 16 818 273,81 руб., что подтверждается представленными в материалы дела реестрами платежей и выписками движения средств по расчетным счетам, открытым в кредитных организациях, и не оспаривается ответчиком АО «Лубянка-Девелопмент».

Согласно п. 5.29. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.2014 г. (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2014 г.), АО «Лубянка-Девелопмент»  приняло на себя обязательство возврата ООО «Русь Великая» всех полученных платежей, предусмотренных соглашением выраженных в валюте, в случае прекращения/расторжения предварительного соглашения, без каких-либо иных условий и оговорок.

То есть единственным условием возврата платежей является факт расторжения предварительного соглашения, каковое расторгнуто 20.12.16 надлежаще уполномоченным поверенным ответчика АО «Лубянка-Девелопмент»  –  ООО «АНН Ритейл», что не оспаривается сторонами. 

Как предусмотрено ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия, изложенного в п. 5.29. предварительного соглашения, ясно и понятно, не допускает двояких толкований.

Суд соглашается с доводом Истца о том, что осуществляя, в соответствии с ч.1 ст.2 ГК РФ, на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, АО «Лубянка-Девелопмент», будучи, согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, свободно в заключении предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 (с приложениями и дополнениями), не вправе, исходя из положений ст.ст. 309 – 310 ГК РФ, в одностороннем порядке отказываться от исполнения своих обязательств, вытекающих из п. 5.29 предварительного соглашения.

26.02.16 между АО «Лубянка-Девелопмент», ООО «АНН Ритейл» и ООО «Русь Великая» заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, согласно которому права АО «Лубянка-Девелопмент» по предварительному соглашению № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 перешли с 01.02.16 к ООО «АНН Ритейл».

20.12.16 предварительное соглашение № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 было расторгнуто ООО «АНН Ритейл» в одностороннем порядке.

В период с 01.02.16 по 20.12.16 ООО «Русь Великая» путем безналичного перечисления уплатило ООО «АНН Ритейл» различных платежей, предусмотренных разделом 5 Предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.14 (плата за доступ в помещение, минимальная гарантированная плата, добавочная изменяемая плата, дополнительная плата, маркетинговый платеж), выраженных в валюте, отличной от валюты Российской Федерации, в российских рублях по курсу, установленному в соответствии с предварительным соглашением, и действующем на дату перечисления арендатором указанных платежей арендодателю, на общую сумму 8 772 623,96 руб., что подтверждается представленными в материалы дела реестрами платежей и выписками движения средств по расчетным счетам, открытым в кредитных организациях, и не оспаривается ответчиком АО «Лубянка-Девелопмент».

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что средства в размере  8.772.623,96 руб., уплаченные ООО «АНН Ритейл», также подлежат возврату ООО «Русь Великая», как то предусмотрено п. 5.29. предварительного соглашения № ЦДМ 70/2014 от 21.04.2014 г. (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2014 г.).

Согласно положений ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ч. 1); расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Истец указывает, что его расходы на вознаграждение представителя составили 84.000 руб., однако в дело представлена квитанция серия КА № 46916/7 по договору № 557 от 10.07.2017 на сумму 42.000 руб. 

Учитывая, что Истец не представил в дело договор об оказании юридической помощи, суд не принимает ссылку Истца на квитанцию серия КА № 46916/7 и пришел к выводу, что не доказаны расходы Истца на вознаграждение представителя в размере 84.000 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Истец частично доказал законность своих требований, суд признает иск подлежащим удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. ст. 15, 307, 309, 310, 314, 238, 330, 333, 931, 965 ГК РФ, ст. ст. 4, 37, 71, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Взыскать с АО "ЛУБЯНКА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 

<

***>) в пользу ООО "РУСЬ ВЕЛИКАЯ" (ИНН 

<

***>) арендную плату в размере 16.818.273,81 руб., а также расходы по уплате госпошлину по иску в размере 107.091,37 руб.

Взыскать с ООО "АНН РИТЕЙЛ" (ИНН 

<

***>) арендную плату в размере 8.772.623,96 руб., а также расходы по уплате госпошлины по иску в размере 66.863,12 руб. 

В остальной части иска отказать.

Решение подлежит исполнению после вступления в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня принятия. 

СудьяГ.С. ФИО1