АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

26 сентября 2025 года Дело № А44-7018/2023  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Сапоткиной Т.И.,  

Чуватиной Е.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Электрон» ФИО1 (доверенность от 10.11.2023), открытого акционерного общества «Российские железные дороги» ФИО2 (доверенности от 30.01.2024),  

рассмотрев 15.09.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 20.02.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 по делу № А44-7018/2023,   

п о с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Электрон», адрес: 173018, Великий Новгород, просп. Александра Корсунова, д. 40, корп. 4, кв. 166, 

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», адрес: 107174, Москва, Новая Басманная ул., д. 2/1, стр. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, адрес: Великий Новгород, пл. Победы - Софийская, д. 1, офис 575, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Министерство), о разделе земельного участка с кадастровым номером 53:23:8523401:437 с выделением трех частей в соответствии с координатами варианта 1 экспертного заключения от 18.11.2024 № 209/27.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, адрес: 173002, Великий Новгород, Октябрьская ул., д. 17, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра).  

 Решением суда от 20.02.2025 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Суд разделил земельный участок с кадастровым номером 53:23:8523401:437, расположенный по адресу: Великий Новгород, Сырковское шоссе, д. 36 (далее – Земельный участок), выделив в натуре долю в пользу  

Общества и установив координаты двух выделяемых земельных участков, а также координаты измененного Земельного участка в размере доли Компании; взыскал с Компании в пользу Общества 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 198 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы, 80 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя.  

Дополнительным решением от 11.03.2025 Обществу возвращено из федерального бюджета 6000 руб. излишне уплаченной госпошлины.  

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 данное решение оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 20.02.2025 и постановление от 14.05.2025, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.  

Компания считает, что суды необоснованно отклонили ее ходатайство о проведении дополнительной экспертизы по делу; возражает относительно выделения Обществу земельных участков в установленных судом координатах, поскольку на них помимо объектов недвижимости Общества располагаются объекты недвижимости Компании, при этом площади выделяемых участков превышают площадь объектов недвижимости Общества почти в 9 раз. Компания полагает также необоснованным вывод судов о том, что принадлежащие Компании площадки прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:1030 и внутриплощадочные автодороги прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:1032 не являются объектами недвижимого имущества.  

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.  

В судебном заседании представитель Компании поддержала доводы жалобы, представитель Общества – доводы отзыва на нее.  

Остальные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.04.2022 Общество (покупатель) и Компания (продавец) заключили три договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Компании:  

 № ЦРИ/04/КП/1788/22/000154, № ЦРИ/04/КП/1788/22/000155, 

 № ЦРИ/04/КП/1788/22/000156, по условиям которых Компания передала в собственность Общества три одноэтажных нежилых здания:  

- автозаправочную станцию прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:1033 общей площадью 22,8 кв. м;  

- кузнечное прорабского участка № 5 с кадастровый номером 53:23:8523401:1034 общей площадью 33,7 кв. м;  

- гараж на 5 машин прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:925 общей площадью 243,1 кв. м.  

При этом в указанных договорах купли-продажи во втором разделе  

указана занимаемая данными зданиями и необходимая для их эксплуатации площадь земельного участка: 180, 60 и 830 кв. м соответственно.  

Переход права собственности от Компании к Обществу в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).  

Приобретенные Обществом объекты недвижимости расположены на муниципальном Земельном участке, полномочия по распоряжению которым предоставлены Министерству.  

На момент заключения упомянутых договоров купли-продажи Земельный участок находился в пользовании Компании на праве аренды на основании договора аренды Земельного участка от 30.06.2006 № 9853 (в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2021 № 4605-н), заключенного с целью эксплуатации Компанией производственно-технологического комплекса водоснабжения и водоотведения «Строительный двор».  

После регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Общество присоединилось к договору аренды от 30.06.2006 на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Расчетная доля Общества в праве аренды на земельный участок составила 0,1281820904 (2762 кв. м).  

Общество обратилось в Компанию с заявлением о согласовании раздела Земельного участка, предложив схемы расположения образуемых земельных участков.  

Письмом от 23.01.2023 Компания отказала в согласовании предложенных вариантов раздела Земельного участка, предложив Обществу выделить земельные участки исключительно под объектами недвижимости.  

В ответ на данное письмо Общество направило Компании схемы раздела земельных участков и просило провести переговоры по данному вопросу.  

После проведения переговоров Компания уведомила Общество о том, что раздел Земельного участка невозможен, поскольку на образуемых земельных участках Общества находятся внутриплощадочные дороги, принадлежащие Компании и зарегистрированные в качестве объектов недвижимости. Обществу предложено выделить части дороги, расположенные на его земельном участке, и выкупить их по ориентировочной стоимости 590 руб. за 1 кв. м.  

Кроме того, Компания сообщила о необходимости заключить с ней договор на пользование объектами недвижимости, необходимыми для доступа к принадлежащим Обществу объектам.  

Министерство на обращение Общества о разделе Земельного участка сообщило о необходимости получения согласия арендатора на раздел спорного Участка.  

В связи с невозможностью выделения земельных участков во внесудебном порядке Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил иск.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции связи со следующим.  

В силу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а  

также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.  

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ). При этом данный пункт не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков (подпункт 2 пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ).  

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного Кодекса.  

По правилу пункта 13 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено этим Кодексом.  

Пункт 16 статьи 11.10 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка; таковым, в частности, является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.  

В силу пунктов 4 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные означенным Кодексом, другими федеральными законами.  

С учетом положений статьи 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.  

Для целей реализации права собственника земельный участок должен быть сформирован в объеме, необходимом для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости с учетом фактического землепользования.  

В силу совокупности требований статей 11.10, 39.20 ЗК РФ утверждение схемы расположения земельного участка является одним из этапов последовательных процедур для формирования земельного участка, занятого строением, для последующего его предоставления собственнику такого объекта недвижимости в собственность или аренду. Уже на этой стадии уполномоченный орган обязан учитывать характеристики всех объектов недвижимого имущества, принадлежащих как заявителю, так и иным лицам, с целью определения возможности его предоставления, а также площади и  

конфигурации испрашиваемого земельного участка.  

В рассматриваемом случае, делая вывод о возможности утверждения предложенной Обществом схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, суды не проверили названную схему на предмет соответствия требованиям статьи 39.20 ЗК РФ. При этом Компания с целью установления данного обстоятельства заявляла ходатайство о назначении судебной экспертизы по данному вопросу, которое суды отклонили.  

Из заключения судебной экспертизы от 18.11.2024 № 209/27 не следует, что эксперт исследовал вопрос о размере площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости.  

Кроме того, указывая на возможность включения в выделяемые земельные участки площадей, занятых площадками прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:1030 и внутриплощадочными автодорогами прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:1032, суды сослались на то, что они не отвечают признакам недвижимого имущества.  

В свою очередь, право собственности Компании на данные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 05.09.2011.  

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.  

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  

В пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.  

В рассматриваемом случае с учетом принятых судом уточнений иск о признании права собственности на спорные объекты недвижимости отсутствующим не заявлен.  

В этой связи необходимо также установить, не приводит ли предлагаемый вариант раздел Земельного участка к невозможности разрешенного использования Компанией расположенных на нем площадок прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:1030 и внутриплощадочных автодорог прорабского участка № 5 с кадастровым номером 53:23:8523401:1032.  

Допущенное судами первой и апелляционной инстанций нарушение норм материального и процессуального права привело к неполному исследованию  

всех существенных обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем их выводы нельзя признать законными и обоснованными, что в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта и направления дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 20.02.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2025 по делу № А44-7018/2023 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.  

Председательствующий С.С. Салтыкова  

Судьи Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина