Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А12-5688/2024

20 июня 2024 г.

город Волгоград

Резолютивная  часть   решения объявлена  06 июня 2024 г.

Полный текст  решения изготовлен  20 июня 2024 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания   помощником судьи Карсаковым А.А., рассмотрев  в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП:

<

***>) к акционерному обществу «Тандер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о возложении обязанности демонтировать дверные проемы и привести фасад здания в первоначальное состояние, с привлечением к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, департамента муниципального имущества администрации Волгограда, управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Архитектурная студия «Графика»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2024 №1;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 19.02.2024 №23АВ4987680;

от департамента по градостроительству и архитектуры администрации  - ФИО4, представитель по доверенности от 09.11.2022 №Д09/22;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1)  обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее  – ответчик, АО «Тандер»),  в котором просит обязать АО «Тандер» в течение месяца с момента вступления решения в законную силу демонтировать дверной проем в осях 1/Б-В на объекте по адресу: 

<

...> (с торца здания по ул. Володарского) с последующим восстановлением витражного остекления в соответствии с проектом 08-23-ПЗ.АР «капитальный ремонт и переоборудование части помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>; демонтировать дверной проем в осях  3-4/В на  объекте по адресу: 

<

...> (со стороны здания Волгоградского областного суда) с последующим восстановлением окна с подоконным пространством.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, департамент муниципального имущества администрации Волгограда, управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, комитет государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области, общество с ограниченной ответственностью «Архитектурная студия «Графика».

          В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, просит иск удовлетворить в полном объеме.

           Представитель ответчика представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, просит отказать в иске.

          Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.                  

          Как видно из материалов дела,  14.02.2023 между ИП ФИО1 и АО «Тандср» заключен договор аренды недвижимого имущества КаВлФ/20784/23 (далее – договор), предметом которого согласно пункту 1.1 является часть здания  магазина-кафе, общей площадью 212,2 кв.м., кадастровый номер 34:34:040040:439, по адресу: 

<

...> . 

           Согласно пункту  3.2.1 приложения № 4 к договору арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта (за исключением работ, проводимых в соответствии с пунктом 3.3 договора, которые согласованы арендодателем при подписании договора), если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя.

            Истец указывает, что 17.01.2024. в ходе единоличного визуального осмотра нежилого здания магазина-кафе», расположенного по адресу: 

<

...> было выявлено изменения архитектурно-градостроительного облика фасада нежилого здания, произведенные без получения письменного согласия арендодателя.

         Арендодатель письмом от 17.01.2024 потребовал а срок до 31.01.2024 предоставить документы, подтверждающие согласование арендодателем изменений архитектурно- градостроительного облика фасада нежилого здания магазина-кафе, в случае отсутствия документов, подтверждающих согласование, в срок до 01.03.2023 привести все вышеуказанные изменения фасада в первоначальное состояние, согласно техническому плану от 31.05.2019.

Досудебной претензией от 16.02.2024 истец повторно уведомил ответчика о необходимости в срок до 01.03.2023 привести изменения фасада в первоначальное состояние согласно техническому плану от 31.05.2019. Истец пояснил, что изменения в первоначальное состояние не приведены.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 2 Информационного письма Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации  от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора.

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта. При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора н возмещению причиненных убытков

В соответствии с пунктом 9.4 договора, споры между сторонами, возникающие из договора или в связи с ним, разрешаются в претензионном порядке. Сторона, подучившая претензию, должна в течение 10 рабочих дней направить другой стороне мотивированный ответ. При не достижении согласия в претензионном порядке споры и разногласия передаются на рассмотрение в суд но месту нахождения объекта. 16.02.2024 истец направил ответчику претензию.

Представитель ответчика указывает, что пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендатора произвести подготовительные работы в объекте. Виды и объем подготовительных работ согласованы сторонами в приложении № 3, 6, 7 к договору.

В приложении № 3 к договору согласован проект планировки объекта после подготовительных работ. В приложении № 6 к договору согласован дизайн макет изменений фасада.  В приложении №7 к договору согласована сметная стоимость работ.

Согласно пункту 3.2.1 приложения № 4 к договору арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта (за исключением работ, проводимых в соответствии с пунктом 3.3 договора, которые согласованы арендодателем при подписании договора), если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя.

Представитель истца пояснила, что подготовительные работы - процесс создания необходимых условий для осуществления основных работ.

          К объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

          Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации  капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно- технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

          В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

          При исполнении договорных обязательств арендатором изготавливался проект 08-23-П3.AP на капитальный ремонт и переоборудование части помещений. 22.05.2023 был подготовлен технический план на основании указанного проекта, в котором внесены изменения в графическую часть и общую площадь объекта после произведенного капитального ремонта и переоборудования части помещений нежилого здания.

          13.03.2024 руководителю департамента по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда было направлено заявление о предоставлении разъяснения о необходимости получения разрешительной документации на переоборудование и капитальный ремонт части помещений объекта.

         22.03.2024 был получен ответ, согласно которому, разрешение на строительство не требуется, так как изменения объекта капитального строительства и его частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства. 

          Представитель истца пояснила, что в заявлении и ответе на него рассматривается вопрос о разрешительной документации, а не о согласовании работ.

          Также при исполнении договорных обязательств арендатором изготавливался паспорт фасада (проект изменений архитектурно-градостроительного облика объекта). Паспорт фасада выполняется только для согласования архитектурно-градостроительного облика фасада.

         28.03.2023 арендатор предоставил арендодателю паспорт фасада (проект архитектурно-градостроительного облика здания) для сдачи в комиссию департамента по градостроительству и архитектуре администрации  Волгограда.

30.03.2023 в комиссию по вопросам формирования архитектурно-художественного облика города Волгограда было направлено заявление о рассмотрении паспорта фасадов нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

25.04.2023 арендодателем получено письмо департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда с отказом в предоставлении решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта по причине того, что изменение архитектурно-градостроительного облика объекта произошло до получения в установленном порядке разрешения.

Согласно пункту 3.1.4 приложения № 4 к договору арендодатель обязуется самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 31.08.2023 осуществить согласование в органах местного самоуправления изменений, вносимых арендатором в архитектурно-градостроительный облик здания в соответствии с согласованным сторонами дизайн- макетом при условии предоставления арендатором всей необходимой технической документации».

           Согласно действующему законодательству, для внесения изменений архитектурно-градостроительный облик здания необходимо предоставить проект. Проект должен быть предоставлен до начала работ, а также до положительного решения комиссии.

            Истец обращает внимание, что производство работ должно быть начато после утверждения проекта и получения положительного решения комиссии. Арендатором был предоставлен проект изменений фасада, который не прошел согласование в администрации Волгограда, а, значит, произведенные изменения являются несогласованными, незаконными и подлежащими приведению в первоначальное состояние.

Архитектурно-градостроительный облик объекта - внешний облик здания, строения, сооружения, воплощающий совокупность архитектурных, цветовых, объемно-планировочных, композиционных решений, которыми определяются функциональные, конструктивные и художественные особенности объекта (строительные материалы, конструкции, отделка фасадов и т.д.), а также архитектурно-художественное освещение при наличии подсветки фасадов зданий и сооружений.

Согласно статье 40.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства в границах территорий, предусмотренных частью 5.3 статьи 30 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи. 

Истец считает, что арендатор произвел изменение архитектурно-градостроительного облика объекта до получения в установленном порядке решения комиссии о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта.

До заключения договора аренды с ответчиком облик фасада в осях 1/Б-В, в осях 3-4/В выглядел следующим образом: в осях 1/Б-В было установлено витражное остекление, что также подтверждается проектом 08-23-ПЗ.АР (лист 10 Т.1 проекта),  в осях 3-4/В было установлено окно с подоконным пространством, что также подтверждается проектом 08-23-ПЗ.АР (лист 2 планировочного чертежа Т.1 проекта).

После подписания договора аренды и к моменту сдачи паспорта фасада в департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда облик Фасада в осях 1/Б-В, в осях 3-4/В выглядел следующим образом: в осях 1/Б-В было выполнено устройство дверного проема в существующем витраже, в осях 3-4/В было выполнено устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства.

         Произведенные работы арендатором, а именно устройство дверного проема в существующем витраже здания в осях 1/Б-В, устройство дверного проема из оконного за счет разборки подоконного пространства в осях 3-4/В на объекте являются капитальным ремонтом и переоборудованием облика фасада и были выполнены арендатором без согласования с арендодателем и органами местного самоуправления.

         Согласно отзыву, АО «Тандер» исковые требования не признает, но подтверждает, что им были произведены изменения фасада. 

          В своем отзыве ответчик ссылается на приложение №3 к договору, и указывает, что устройство дверного проема в существующем витраже с торца здания по ул. Володарского, устройство дверного проема с площадкой разгрузки (загрузки) товара вместо оконного со стороны здания Волгоградского областного суда произведены с получением согласия арендодателя, выраженные в пункте 3.3 договора и в приложении № 3.

          В пункте 3.1.4 приложения № 4 к договору указано, что арендодатель обязуется самостоятельно и за свой счет в срок не позднее 31.08.2023 осуществить согласование в органах местного самоуправления изменений, вносимых арендатором в архитектурно-градостроительный облик здания в соответствии с согласованным сторонами дизайн-макетом при условии предоставления арендатором всей необходимой технической документации.

Истец считает, что приложением № 3 к договору стороны согласовали проект производимых изменений, то есть изменений, которые будут производиться арендатором при условиях, указанных в пункте 3.1.4 приложения № 4 к договору.

В рассматриваемом случае, арендатор 14.02.2023 заключил договор аренды с доступом в помещение, а в первой половине марта произошло открытие магазина.

23.03.2023 по акту приема-передачи арендатором от проектной организации получен проект на проводимые изменения фасада, договор с проектной организацией заключен  арендатором. 

          28.03.2023 арендатор предоставил арендодателю проект архитектурноградостроительного облика здания (паспорт фасада) для сдачи в комиссию департамента по градостроительству и архитектуре администрации  Волгограда. 30.03.2023 проект был сдан на рассмотрение комиссии.

          Истец обращает внимание, что проект арендатором был предоставлен значительно позже открытия и производства работ.

25.04.2023 арендодателем получено письмо департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда с отказом в предоставлении решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта по причине того, что изменение архитектурноградостроительного облика объекта произошло до получения в установленном порядке разрешения.

Арендатором был предоставлен проект изменений фасада, который не прошел согласование в администрации Волгограда, а, значит, произведенные изменения являются несогласованными, незаконными и подлежащими приведению в соответствие с первоначальным техническим планом. После устранения причины, послужившей основанием для отказа в предоставлении решения, у арендатора имеется возможность инициировать повторное обращение в департамент.

 В своем отзыве ответчик ссылается на ответ департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда от 13.03.2023 № Ф613-23, согласно которому на работы, произведенные арендатором, не требуется получение разрешения на строительство. 

Истец обращает внимание, что в указанном ответе речь идет не об изменениях облика фасада, а об архитектурном проекте, в котором прописывалась внутренняя перепланировка, где не затрагиваются конструктив здания, характеристика и безопасность их надежности, а также не превышает предельные допустимые параметры здания.

Также в своем отзыве ответчик указывает, что на основании вышеуказанного письма департамента был подготовлен технический план, изменения планировки объекта были внесены в единый реестр недвижимости. Следует обратить внимание, что речь идет об изменениях внутренней планировки, а не облика фасада.

Относительно доводов ответчика о том, что получение истцом технического плана и выписок из ЕГРН является согласованием изменений облика фасада,  истец считает, что согласовывал дизайн макет изменений фасада, который указан в договоре, полномочий на согласование проектной документации истец не имел.             

15.12.2023 АО «Тандер» письмом уведомил ИП ФИО1 об однократном уменьшении постоянной арендной платы на 200 000 руб. за нарушение договорных обязательств, а именно пунктов 3.1.3, 3.1.4 приложения № 4 договора. 

Согласно указанным пунктам, арендодатель в срок до 31.08.2023 обязуется осуществить согласование в органах местного самоуправления изменений, вносимых арендатором в архитектурно-строительный облик здания. Своим уведомлением АО «Тандер» указал, что ИП ФИО1 не согласовала производимые изменения.

Представитель департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда пояснил, что 31.03.2023 было зарегистрировано заявление о рассмотрении паспорта фасада нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>. 

25.04.2023 департаментом подготовлен отказ № 04-2023 в предоставлении решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта на основании подпункта 12 пункта 4.1 раздела 4 Порядка предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта на территории Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 21.11.2018 №3/59.

Причиной отказа стало изменение (создание) архитектурно-градостроительного облика объекта, в отношении которого подано заявление, до получения в установленном порядке решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта.

Таким образом,  изменение архитектурно-градостроительного облика здания произведено до получения в установленном порядке решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта.

Ответчик считает, что истец своими конклюдентными действиями (направление паспорта фасада, проектной документации для их дальнейшего согласования в органы местного самоуправления без направления арендатору каких-либо замечаний и возражений) подтверждают, что арендодатель дал свое согласие на указанные в проектной документации и паспорте фасада изменения.

         Суд не принимает названный довод ответчика со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.01.2022 № 306-ЭС21-26607 по делу № А12-1573/2020, так как в названном деле спорной являлось толкование конкретного условия договора.

            Более того, истец заявил  иск о расторжении спорного договора аренды с ответчиком. Иск находится на рассмотрении Арбитражного суда Волгоградской области. Представитель ответчика пояснил, что в случае удовлетворения данного иска, не будет возражать против расторжения договора.

В соответствии со статьей 12  Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 указанной статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.        

 Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.    

         Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск подлежит удовлетворению.      

          В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. 

         На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области  

решил:

Обязать акционерное общество «Тандер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в течение месяца с момента вступления решения в законную силу демонтировать дверной проем в осях 1/Б-В на объекте по адресу: 

<

...> (с торца здания по ул. Володарского) с последующим восстановлением витражного остекления в соответствии с проектом 08-23-ПЗ.АР «капитальный ремонт и переоборудование части помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>; демонтировать дверной проем в осях  3-4/В на  объекте по адресу: 

<

...> (со стороны здания Волгоградского областного суда) с последующим восстановлением окна с подоконным пространством.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП:

<

***>) расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.        

          Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.    

 

            Судья                                                                                               А.П. Машлыкин