Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1696/2018

15 ноября 2018 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть объявлена 13.11.2018. Полный текст решения изготовлен 15.11.2018.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шелковкиной А.С., рассмотрел в судебном заседании исковое заявление исполняющего обязанности Прокурора Республики Алтай (ОГРН 1020400749566, ИНН 0411005358, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Администрации района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район»; индивидуальному предпринимателю - Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Емикееву Ермену Андреевичу (ОГРН 1030400556570; 314040430100031, ИНН 0404005702; 041102463326, ул. Советская, д. 78, с. Онгудай, Онгудайский район, Республика Алтай; ул. Центральная, д. 20, с. Хабаровка, Онгудайский район, Республика Алтай) 

о признании недействительными пунктов 4.1.4 и 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя» договоров аренды земельных участков №57 от 27.02.2018, №123 от 26.04.2018, №121 от 26.04.2018.

В судебном заседании участвуют представители: 

от истца – ФИО3, доверенность от 25.12.2017, №8-07-2017;

от ответчиков – не явились, уведомлены.

Суд установил:

исполняющий обязанности Прокурора Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Администрации района (аймака) муниципального образования «Онгудайский район» (далее – Администрация Онгудайского района (аймака), арендодатель); к индивидуальному предпринимателю - Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – арендатор, ответчик) о признании недействительными пунктов 4.1.4 и 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя» договоров аренды земельных участков №57 от 27.02.2018, №123 от 26.04.2018, №121 от 26.04.2018.

В исковом заявлении указано, что между Администрацией Онгудайского района (аймака) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 были заключены следующие договоры аренды земельного участка:

- договор №57 от 27.02.2018 года, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 114643 кв.м., с кадастровым номером 04:06:070303:288, расположенный по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Хабаровское сельское поселение сроком на 48 лет;

- договор №123 от 26.04.2018 года, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 223379 кв.м., с кадастровым номером 04:06:070203:227, расположенный по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Хабаровское сельское поселение, сроком на 5 лет;

- договор №121 от 26.04.2018 года, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 18058 кв.м., с кадастровым номером 04:06:070203:207, расположенный по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, северо-западная часть кадастрового квартала 04:06:070203, сроком на 5 лет.

Считая пункты 4.1.4 и 4.3.2 указанных договоров не соответствующими требованиям действующего законодательства, исполняющий обязанности Прокурора Республики Алтай обратился в суд с исследуемым иском.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 166, 168, 180, 420-422, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Определением от 21.09.2018 исковое заявление было принято к производству.

Администрация Онгудайского района (аймака) в отзыве на иск №2390 от 01.10.2018, поступившем в суд 02.10.2018 в удовлетворении исковых требований просила суд отказать, поскольку между ответчиками заключены дополнительные соглашения к спорным договорам аренды, согласно которым внесены изменения в пункт 4.3.2 и 6.2 договоров. Представлены доказательства принятия соглашений на регистрацию в соответствующий орган.

06.11.2018 в суд от Администрации поступили копии дополнительных соглашений от 01.10.2018 к спорным договорам с отметкой о регистрации их в установленном законом порядке. Дополнительно Администрация просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований и ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Арендатор ФИО2 в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представил, в предварительное и настоящее заседание представителя не направил, надлежащим образом был уведомлен о времени и месте их проведения.

Суд, выслушав доводы представителя истца, определил провести судебное заседание в отсутствие представителей ответчиков, согласно статьям 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в ходе настоящего заседания на исковых требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как установлено судом, между сторонами были заключены следующие договоры аренды земельного участка:

- договор 57 от 27.02.2018 года, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 04:06:070303:288, расположенный по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Хабаровское сельское поселение для сельскохозяйственного производства, общей площадью 114643 кв.м. Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 27.02.2018 по 27.02.2066 года;

- договор №123 от 26.04.2018 года, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 04:06:070203:227, расположенный по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, Хабаровское сельское поселение для сельскохозяйственного производства, общей площадью 223379 кв.м., срок аренды с 26.04.2018 по 26.04.2023 года;

- договор № 121 от 26.04.2018 года, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 04:06:070203:207, расположенный по адресу: Республика Алтай, Онгудайский район, северо-западная часть кадастрового квартала 04:06:070203, общей площадью 18058 кв.м., сроком с 26.04.2018 по 26.04.2023 года.

Спорные договоры прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Полагая, что отдельные положения указанных договоров противоречат земельному законодательству, исполняющий обязанности Прокурора обратился в суд с исследуемым иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку спорные договоры аренды регулирует правоотношения сторон в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и одной стороной  договоров является орган местного самоуправления, требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пунктов 4.1.4 и  4.3.2 в части слов «С согласия Арендатора» спорных договоров.

Пункт 4.1.4 спорных договоров содержит условие о расторжении договора в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора) в случаях:

- использование земельного участка не по целевому назначению;

- использование земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки;

- невнесение арендной платы более двух кварталов подряд;

- не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора;

- иных случаях, предусмотренных законом.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном одностороннем расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Включение в договор данных условий снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона. 

Таким образом, условия спорных договоров аренды (пункт 4.1.4) о расторжении договора в одностороннем порядке в случаях, указанных в данном пункте, являются также ничтожными.

Пункт 4.3.2 долгосрочных договоров аренды содержит положения о праве арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права третьим лицам только с согласия арендодателя. 

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 указанного Постановления права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно с согласия от арендодателя.

Включение в договоры данных условий снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона. 

При таких обстоятельствах, условия договоров в отношении передачи арендуемого земельного участка в субаренду только с согласия арендодателя (пункт 4.3.2) являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах пункты 4.1.4 и 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя» спорных договоров нарушают императивно установленное право арендатора и противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий пунктов 4.1.1 и 4.3.2 в части слов «С согласия Арендодателя…» не влияет на действительность договоров в оставшейся части.

Оценив доводы арендатора о том, что спорные пункты были исключены из спорных договоров дополнительными соглашениями, суд пришел к следующим выводам.

Администрацией 06.11.2018 были представлены суду следующие дополнительные соглашения о внесении изменений к договорам аренды земельного участка: 

- дополнительное соглашение от 01.10.2018 к договору №123 от 26.04.2018;

- дополнительное соглашение от 01.10.2018 к договору №121 от 26.04.2018;

- дополнительное соглашение от 01.10.2018 к договору №57 от 27.02.2018.

В указанных соглашениях пункт 4.1.4 изложен в следующей редакции: «Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам».

Пункт 6.2 договора изложен: «Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством».

Дополнительные соглашения к спорным договорам прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. Вместе с тем заключение между ответчиками дополнительных соглашений к оспариваемым договорам аренды, подлежащих применению с момента заключения соглашений, не исключает выводов о недействительности спорных условий с момента заключения договоров.

Кроме того суд, обращает внимание ответчика, что пункт 6.2 спорных договоров предметом настоящего искового заявления не является.

При рассмотрении требования о признании договора недействительным судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты. Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

В связи с указанным, противоречащая закону сделка (часть сделки) признается судом недействительной с момента ее совершения, и в том числе тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде оспариваемая часть сделки изменена сторонами. 

На основании вышеизложенного исковые требования исполняющего обязанности  Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокурор и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины при участии в деле в качестве истца и ответчика. Оснований для возложения на второго ответчика расходов по уплате госпошлины суд не усматривает, поскольку условия договора аренды были разработаны ответчиком – Администрацией Онгудайского района (аймака) и ущемляли права арендатора.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.4. и 4.3.2 в части текста «С согласия Арендодателя…» договора аренды земельного участка №57 от 27.02.2018 года,  договора аренды земельного участка №123 от 26.04.2018 года, договора аренды земельного участка №121 от 26.04.2018 года. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в  Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай. 

Судья

                                  Е.Ф. Кириченко