﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 октября 2019 года

Дело №

А52-1241/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ФасКом»  Александрова А.Э. и Филипповой Т.А. (доверенности от 11.04.2019 и 23.05.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Сантехснабжение»  Лашковой Л.Г. (доверенность от 26.04.2017), от общества с ограниченной ответственностью  «Строительные инновации» Новосада А.А. (доверенность от 05.07.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФасКом» на решение Арбитражного суда Псковской области от 21.02.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 по делу       № А52-1241/2017,					

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ФасКом», адрес: 180007, г. Псков, Коммунальная ул., д. 18, ОГРН 1126027001319, ИНН 6027141313 (далее – ООО «ФасКом»), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сантехснабжение», адрес: 197198, Санкт-Петербург, Съезжинская ул., д. 11, лит. А, пом. 8Н, ком. 8, ОГРН 1127847069646, ИНН 7840464882 (далее – ООО «Сантехснабжение»), обществу с ограниченной ответственностью «Строительные инновации», адрес: 197022, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 27, лит. А, пом. 6Н, оф. 15-Б, ОГРН 1177847166530, ИНН 7838069356 (далее – ООО «Строительные инновации»), об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Строительные инновации» земельного участка площадью 1 149 кв. м с кадастровым номером 60:27:0070306:12, расположенного по адресу: г. Псков, Красноармейская наб., д. 21-Д, и объекта незавершённого строительства - блокированного трёхэтажного жилого дома на 4 квартиры площадью застройки 828,20 кв. м с кадастровым номером 60:27:0070306:165 со степенью готовности объекта 77 %, расположенного по адресу: г. Псков, Красноармейская наб., д. 21-Д (с учётом уточнения требований). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, Сидоров Михаил Юрьевич и общество с ограниченной ответственностью «Комфорт Лайф» (до переименования ООО «Альбатрос Валлнесс Москва»). 

Решением суда от 21.02.2019 в иске отказано. Производство по делу в части требования к ООО «Сантехснабжение» прекращено.

Постановлением апелляционного суда от 04.06.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «ФасКом» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что существенные обстоятельства по делу судом не исследовались,  в нарушение части седьмой статьи 71, пункта 2 части четвёртой статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не приведены мотивы, по которым суд не принял имеющиеся в деле доказательства.

Податель жалобы считает, что вступившие в законную силу решения Псковского городского суда Псковской области от 12.03.2018 по делу                                  № 2-333/2018 и Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2018 по делу № А56-118785/2017 свидетельствуют не только о безвозмездном характере сделки по отчуждению земельного участка, но и о наличии «порока воли» со стороны ООО «ФасКом» в отчуждении земельного участка по несуществующим основаниям, искусственно созданным Сидоровым Михаилом Юрьевичем, который был инициатором сделки и действовал в своём интересе.

В отзыве на кассационную жалобу ответчики просят оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «ФасКом» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ООО «Сантехснабжение»  и ООО «Строительные инновации» обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

ООО «ФасКом» (продавец) и ООО «Сантехснабжение» (покупатель) заключили договор от 20.12.2016 купли-продажи принадлежащего продавцу на праве собственности земельного участка площадью 1 149 кв. м с кадастровым номером 60:27:0070306:12, относящегося к землям населённых пунктов, предназначенного для строительства многоквартирного дома, общежития, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков, Красноармейская наб., д.           21-Д, по цене 3 000 000 руб.

Согласно пункту 4 договора расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора. 

Согласно пунктам 6, 7 договора покупатель осмотрел земельный участок, претензий по качеству и техническому состоянию не имеет, договор одновременно является и передаточным актом.

ООО «Сантехснабжение» (продавец) и ООО «Альбатрос Валлнесс Москва» (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного земельного участка от 01.02.2017 по цене 3 000 000 руб. Согласно  условиям договора расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора, договор одновременно является и передаточным актом. 

ООО «Альбатрос Валлнесс Москва» (продавец) и ООО «Строительные инновации» (покупатель) заключили договор купли-продажи этого же земельного участка от 23.05.2017 по цене 4 000 000 руб. 

Переход права собственности на земельный участок к каждому из покупателей последовательно зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Переход права собственности на участок к ООО «Строительные инновации» зарегистрирован 31.05.2017 за номером 60:27:0070306:12-60/001/2017-5.

ООО «Строительные инновации» 19.06.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства - блокированный трёхэтажный жилой дом на 4 квартиры с кадастровым номером 60:27:0070306:165 со степенью готовности объекта 77 %, расположенный на упомянутом земельном участке.

Основанием для регистрации права собственности  на объект незавершенный строительством послужили технический план объекта незавершённого строительства от 08.06.2017, разрешение на строительство от 09.06.2015 № 60-RU60302000-15-2015, проектная документация Раздел 3. «Архитектурные решения» 28-04-2014-31-АР, справка о стоимости объекта незавершённого строительства от 05.06.2017. 

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 20.12.2016 является ничтожной сделкой, поскольку противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), так как участок продан без расположенного на нём на момент отчуждения объекта незавершённого строительства, принадлежащего ООО «ФасКом», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал, что в данном случае при отчуждении земельного участка по оспариваемой сделке запрет на переход участка в собственность других лиц отдельно от расположенного на этом участке здания, сооружения не нарушен, и отказал в иске.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В части прекращения производства по делу в отношении требований, предъявленных к ООО «Сантехснабжение», в  связи с отказом истца от иска к данному ответчику решение и постановление  в порядке кассационного производства не обжалуются.

Доводы подателя жалобы, касающиеся отказа в удовлетворении иска в отношении ООО «Строительные инновации», являлись предметом исследования при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены судами.

В обоснование иска об обязании ООО «Строительные инновации» возвратить земельный участок истец ссылается на ничтожность первой сделки купли-продажи земельного участка, совершенной между истцом и ООО «Сантехснабжение», как противоречащей положениям пункта 4 статьи 35 ЗК РФ в  связи с тем, что участок продан без расположенного на нём объекта незавершённого строительства, принадлежащего продавцу. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 4 статьи  35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Суды правильно применили положения статей 166, 168 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ и на основании установленных по делу фактических обстоятельств обоснованно посчитали, что наличие обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности сделки, истцом не доказано. Суды сделали соответствующий имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что нахождение на участке объекта, который мог бы быть признан объектом недвижимости - незавершенным строительством объектом на момент совершения оспариваемой сделки не подтверждается. Право собственности истца на незавершенный строительством объект на названном участке не регистрировалось. С учётом даты выдачи разрешения на строительство объекта недвижимости на спорном участке суды обоснованно отклонили доводы истца, основанные на акте от 15.09.2014, составленном Государственным комитетом Псковской области по охране объектов культурного наследия. Суды, применив положения статей 130, 131 ГК РФ с учётом толкования норм права, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении  судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правомерно исходили из того, что имеющиеся в деле доказательства не подтверждают,  что на момент заключения спорного договора работы по сооружения фундамента объекта или аналогичные им работы были полностью завершены. Упомянутый акт от 15.09.2014 и документы о приобретении истцом строительных материалов не являются достаточными доказательствами возведения истцом на участке объекта недвижимости. 

В соответствии со статьёй 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Как установлено судами и не оспаривается участвующими в деле лицами, право собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства зарегистрировано за  ООО «Строительные инновации». Суды установили также, что ООО «Строительные инновации» свои обязательства по оплате приобретенного по договору купли-продажи от 23.05.2017 имущества исполнило. 

В связи с тем, что наличие у договора купли-продажи земельного участка признаков недействительности сделки не установлено, суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения статьи 301 ГК РФ, посчитали, что право собственности на земельный участок перешло к покупателю на основании сделки, истец в результате совершения сделки утратил право собственности, соответственно, истец  не вправе истребовать спорное имущество из законного владения ответчика. 

Доводы подателя жалобы об одобрении сделки и о недействительности сделки в связи с её мнимостью выходят за рамки настоящего иска, не были заявлены при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций. 

Доводы подателя жалобы, касающиеся отклонения судом апелляционной инстанции его ходатайства о приобщении дополнительных документов и истребовании доказательств, несостоятельны. Апелляционный суд, отклоняя ходатайство истца, правомерно исходил из того, что истец имел возможность заявить соответствующее ходатайство в суде первой инстанции, однако не заявил его и на вопрос председательствующего в суде первой инстанции сообщил, что все доказательства им представлены.

Суды обоснованно посчитали, что признаков злоупотребления правом со стороны ООО «Строительные инновации» не усматривается, а поведение истца, исполнившего сделку  по отчуждению принадлежащего ему земельного участка, а в последующем оспаривающего её по тем основаниям, что участок продан без находящегося на нём объекта недвижимости, не может быть признано добросовестным.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 21.02.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 по делу № А52-1241/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФасКом» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина