АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-26898/2018

г. Краснодар

06 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Стабильность» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 19.01.2022), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305616500126072) – ФИО3 (доверенность от 29.04.2022), в отсутствие представителей ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО4 ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304616711200092), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), открытого акционерного общества «Научно-производственное предприятие космического приборостроения «Квант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319237500020162), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей ФИО5 и ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 по делу № А53-26898/2018, установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Стабильность» (далее – товарищество) подало в Арбитражный суд Ростовской области иск к департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры), открытому акционерному обществу «Научно-производственное предприятие космического приборостроения «Квант» (далее – общество), индивидуальным предпринимателям ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО2 (далее – предприниматели) о признании недействительными (незаконными) разделов земельного участка площадью 7014 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:43, местоположение которого определено относительно находящегося в границах участка ориентира с почтовым адресом: 

<

...>, (далее – исходный земельный участок) и образованных из него земельных участков площадью 3377 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3026, площадью 2639 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5877, расположенных по адресу: 

<

...> (далее – образуемые земельные участки), о восстановлении на государственном кадастровом учете исходного земельного участка, о снятии с государственного кадастрового учета земельных участков площадью 734 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3027, площадью 2903 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3028, площадью 216 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5876, площадью 522 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5878, площадью 1482 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5890, площадью 636 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5891, площадью 521 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:5892, расположенных по адресам: 

<

...>, 9д (далее – образуемые земельные участки), о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, (далее – многоквартирный дом) на исходный земельный участок, о признании отсутствующим права собственности общества и предпринимателей на образуемые земельные участки, об установлении (изменении) границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области (далее – управление Росреестра, кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020, иск удовлетворен частично. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.11.2020 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду первой инстанции указано на необходимость определения одного из взаимоисключающих требований, обеспечивающего защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме, установления владения названными собственниками образуемыми земельными участками и наличия у товарищества полномочий на предъявление их интересов. В общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома не мог перейти земельный участок, площадь которого превышает площадь участка, предоставленного застройщику этого дома. Необходимые для эксплуатации многоквартирного дома площадь и конфигурация земельного участка должны определяться с учетом содержания градостроительного плана участка жилого квартала, договора аренды исходного земельного участка для строительства многоквартирного дома, проектной документации последнего, положительного заключения ее экспертизы и наличия возможности установления границ предоставленного застройщику в аренду исходного земельного участка.

При новом рассмотрении дела товарищество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) заменило требование о признании отсутствующим права собственности предпринимателя ФИО4 на один из образуемых земельных участков (с кадастровым номером 61:44:0071901:5878) на истребование этого участка из незаконного владения предпринимателя ФИО2 и понуждение к передаче товариществу. Процессуальный статус управления Росреестра изменен на ответчика.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021, восстановлен государственный кадастровый учет исходного земельного участка площадью 7016 кв. м с приведенными в табличной форме координатами характерных точек границ. На исходный земельный участок признано право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Право собственности общества и предпринимателей на образуемые земельные участки признано отсутствующим, а сами участки – подлежащими снятию с государственного кадастрового учета. Один из предпринимателей (ФИО2) присужден к освобождению части исходного земельного участка от ограждений и иного имущества, препятствующих его использованию собственниками помещений многоквартирного дома. В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе предъявленных к департаменту архитектуры, управлению Росреестра и одному из предпринимателей (ФИО4) отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. Товарищество не утратило владение исходным земельным участком в установленных границах. Раздел исходного земельного участка, предоставленного в аренду для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного дома, произведен после государственной регистрации права собственности на одну из квартир в этом доме. В результате такого раздела, передачи образуемых земельных участков в единоличную собственность общества и предпринимателей нарушены права участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на исходный земельный участок. Последствием недействительности раздела исходного земельного участка должно быть снятие образуемых земельных участков с государственного кадастрового учета и признание отсутствующим права собственности общества и предпринимателей на них. Товарищество вправе требовать в судебном порядке установления границ исходного земельного участка. Решение суда в этой части служит основанием для изменения кадастровых сведений об исходном земельном участке. Департамент архитектуры, управление Росреестра и один из предпринимателей (ФИО4) собственниками образуемых земельных участков не являются, поэтому признаны ненадлежащими ответчиками по делу.

Ряд предпринимателей (ФИО5 и ФИО2), обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Указание суда кассационной инстанции на необходимость определения процессуального статуса управления Росреестра не выполнено. Суд первой инстанции не вправе был самостоятельно изменять предмет иска. Ходатайство о проведении дополнительной экспертизы отклонено неправомерно. Предложенный предпринимателями эксперт обладал необходимой компетенцией. Образуемые земельные участки находятся в фактическом владении их собственников. До подачи иска товарищество не направило претензии собственникам образуемых земельных участков, несущим расходы по их содержанию. Координаты характерных точек границ исходного земельного участка не соответствуют кадастровым сведениям о нем. 

В отзыве на кассационную жалобу товарищество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что исходный земельный участок (площадью 7014 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:43) сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.10.2007 с разрешенным использованием для строительства и последующей эксплуатации жилого квартала. Общество как собственник исходного земельного участка (арендодатель) передало его в аренду обществу с ограниченной ответственностью «РосЖилСтрой» как застройщику (арендатор) по договору аренды от 11.02.2008 № 5 для строительства многоквартирного дома. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию государственная регистрация права собственности одного из участников долевого строительства на первую квартиру в многоквартирном доме осуществлена в октябре 2008 года.

В результате произведенного в 2012 году по заявлению общества раздела исходного земельного участка и осуществления кадастрового учета образуемых земельных участков площадь земельного участка под многоквартирным домом (с кадастровым номером 61:44:0071901:3028) уменьшилась до 2903 кв. м. Раздел исходного земельного участка осуществлен без ведома товарищества и собственников помещений в многоквартирном доме. На образуемые земельные участки осуществлена государственная регистрация права собственности общества (с кадастровым номером 61:44:0071901:3027), предпринимателей ФИО6 (с кадастровым номером 61:44:0071901:5891), ФИО2 (с кадастровым номером 61:44:0071901:5878), ФИО5 (с кадастровыми номерами 61:44:0071901:5876, 61:44:0071901:5890, 61:44:0071901:5892). 

Экспертным путем (заключение повторной судебной экспертизы от 27.09.2019 № 0327/Э) установлено, что для размещения и эксплуатации многоквартирного дома необходим исходный земельный участок площадью 7016 кв. м, в том числе 1787 кв. м непосредственно под многоквартирным домом, 1476 кв. м под проездами для пожарной техники, 421 кв. м под пешеходной зоной с отмосткой, 947 кв. м под открытыми площадками для временного хранения автомобилей с учетом внутриплощадных проездов, 476 кв. м под площадкой для отдыха и игр детей, 1364 кв. м под элементами озеленения, 79 кв. м под хозяйственной площадкой и 466 кв. м под фактически существующими проходами и проездами. Приведенные в табличной форме координаты характерных точек границ исходного земельного участка (площадью 7016 кв. м) определены с учетом существующей застройки территории и сведений Единого государственного реестра недвижимости о границах смежных земельных участков.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения товарищества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм, содержащихся в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункте 1 статьи 11, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), защита нарушенных прав и законных интересов осуществляется предусмотренными законами способам, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием удовлетворения соответствующего требования судом является наличие у избранного заявителем способа защиты потенциала на восстановление нарушенного права. В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена компетенция суда в определении правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и его право на разрешение спора, исходя из иной правовой квалификации отношений.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок под таким домом. Данное право возникает в силу закона или с момента проведения государственного кадастрового учета этого участка (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее – Жилищный кодекс) или с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком до его образования в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (пункт 67 постановления Пленумов № 10/22).

Исходный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до его предоставления застройщику в аренду для строительства многоквартирного дома. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию осуществлена государственная регистрация права собственности одного из участников долевого строительства на первую квартиру. Установив эти обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу о возникновении в момент такой регистрации права общей долевой собственности на исходный земельный участок у собственников помещений в  многоквартирном доме. С этого момента только собственники могли принимать решение о разделе исходного земельного участка. Общество уполномоченным представителем этих собственников не являлось.

Для совместного управления общим имуществом собственники могут создать товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 291 Жилищного кодекса), которое  призвано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав собственников помещений на общее имущество или препятствующих этому, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами (статья 138). 

Собственники помещений вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество представляет собственников помещений и должно быть уполномочено ими на обращение в суд с соответствующим иском. На подачу негаторного иска подтверждение таких полномочий не требуется (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 7319/09, от 15.12.2009 № 12537/09, от 20.05.2014 № 19488/13, определения Верховного Суда Российской Федерации (от 05.04.2017 № 36-ПЭК17, от 03.06.2020 № 304-ЭС20-7043).

Выполняя указания суда кассационной инстанции, при новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома делегировало товариществу право на предъявление иска о признании права общей долевой собственности на исходный земельный участок.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяется как акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункты 3, 5 статьи 1).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. К таким искам отнесены иски владеющего собственника об установлении границ земельного участка, о признания права на него, о признании права иных лиц отсутствующим  (пункты 2, 52 постановления Пленумов № 10/22). На такие требования владеющего собственника исковая давность, в силу статьи 208 Гражданского кодекса, не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Требование, направленное на оспаривание правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) участка (иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения), должно рассматриваться в исковом порядке. Этим достигается гарантия судебной защиты прав собственников смежных земельных участков в случае наличия между ними спора о границах от произвольного изменения сведений государственного кадастрового учета (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2015 № 1789-О). Требование об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в их прохождении при наличии возражений заинтересованного лица. Итогом рассмотрения такого требования должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам характерных точек, сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2017 № 310-ЭС16-10203).

Общество как бывший собственник исходного земельного участка после возникновения права общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме не мог принимать решение о разделе такого участка и распоряжаться образуемыми земельными участками. Собственники помещений в многоквартирном доме не утрачивали фактическое владение исходным земельным участком. У них отсутствовала  необходимость в защите такого владения в судебном порядке. Защита их прав в рассматриваемом случае исчерпывающим образом обеспечена восстановлением государственного кадастрового учета исходного земельного участка с приведенными в табличной форме координатами характерных точек границ (фактическим установлением его границ), признанием права общей долевой собственности на исходный земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме и признанием отсутствующим права собственности общества и предпринимателей на образуемые земельные участки. Экспертным путем подтверждена необходимость всей площади исходного земельного участка для удовлетворения эксплуатационных потребностей многоквартирного дома. 

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) содержит законодательный запрет на образование земельных участков, приводящее к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9). Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования (пункт 29 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016). 

Государственному регистратору прав предписано приостановить осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае передачи собственником земельного участка, на котором создан объект недвижимости, не для целей размещения такого объекта или несоответствия размера образуемого земельного участка установленным требованиям к его предельным размерам (пункты 23, 28 части 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). Неустранение выявленных нарушений должно повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В пункте 56 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не может быть оспорено путем признания незаконными действий регистратора, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Правовая позиция о возможности снятия с кадастрового учета объекта недвижимости вследствие незаконности действий регистратора при осуществлении кадастрового учета этого объекта сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 № 306-КГ18-16823 и нашла отражение в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019. 

Снятие с государственного кадастрового учета образуемых земельных участков и присуждение одного из предпринимателей (ФИО2) к освобождению части исходного земельного участка от ограждений и иного имущества в рассматриваемой ситуации являются по существу устранением последствий незаконного раздела исходного земельного участка и логическим завершением восстановления прав представляемых товариществом собственников помещений в многоквартирном доме. Удовлетворением этих требований суд первой инстанции окончательно установил правовую определенность относительно границ исходного земельного участка, его правообладателей и режима использования. 

Требование о признании незаконными действий управления Росреестра по изменению кадастровых сведений об исходном земельном участке и по осуществлению кадастрового учета образуемых земельных участков в порядке, определенном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса, товариществом не заявлено. Оценка соответствующих действий управления Росреестра и признание недействительными разделов исходного земельного участка и образуемых земельных участков признаны судами излишними в целях восстановления прав собственников помещений в многоквартирном доме. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 по делу № А53-26898/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 В.А. Анциферов

Судья     Т.Н. Драбо

Судья                 В.Е. Епифанов