АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2793/2024

г. Петропавловск-Камчатский

29 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Жалудя И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Монастырской Т.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации муниципального образования сельского поселения «село Усть-Хайрюзово» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи,

 

при участии:

от истца:

ФИО3 – представитель по доверенности от 17.07.2024 (сроком на 1 год); 

от ответчиков:

от ИП ФИО2:

 

ФИО4 – представитель по доверенности от 15.11.2023 41 АА № 0917483 (сроком на 5 лет), 

от администрации

муниципального образования

сельского поселения

«село Усть-Хайрюзово»:

не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, место жительства: 688610, Камчатский край, Тигильский р-н, с. Усть-Хайрюзово) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к администрации муниципального образования сельского поселения «село Усть-Хайрюзово» (далее – администрация, адрес:688610, 

<

...>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, место жительства: 688610, Камчатский край, Тигильский р-н, с. Усть-Хайрюзово) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 07.06.2021 № 0706/2021, заключенного между администрацией и ИП ФИО2

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 163, 166, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), и мотивированы отсутствием нотариального удостоверения оспариваемой сделки, а также отсутствием согласия истца на ее совершение (отсутствием отказа от преимущественного права покупки 2/5 доли в праве общей долевой собственности в здании, кадастровый номер 82:01:000015:271, расположенного по адресу: 

<

...>).

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям и доводам.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании полагал требования истца не подлежащими удовлетворению по изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему основаниям и доводам, дополнительно пояснив, что права истца момент ее заключения оспариваемой сделкой нарушены не были, поскольку истец не являлся собственником спорного имущества

Администрация, получившая копию первого судебного акта 17.07.2024, извещена  о времени и месте судебного заседания посредством размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» определения от 07.08.2024 о назначении судебного заседания, содержащегося в протоколе предварительного судебного заседания. В отзыве на исковое заявление полагало требование истца не подлежащим удовлетворению. Также данным отзывом известила арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, 07.06.2021 между администрацией (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения, а покупатель покупает в собственность нежилое помещение 110,2 кв. м, этажность - 1 (2/5 доли в здании, номер и дата государственной регистрации права № 82-41-1-2000-040 от 17.04.2020), кадастровый номер 82:01:000015:271, литера А, А1, год постройки 1960, расположенный по адресу: 

<

...>.

Стоимость нежилого помещения составляет 116 916,67 руб. согласно отчету об оценке (пункт 1.2 договора).

По акту от 07.06.2021 ИП ФИО2 приняла помещения в собственность.

Платежным поручением от 15.06.2021 произведена оплата по договору.

Как указывает истец, он является собственником 3/5 доли в праве общей долевой собственности на здание 283,7 кв. м, кадастровый номер 82:01:000015:271, расположенное по адресу: Камчатский край, 

<

...>.

Право собственности ИП ФИО1 подтверждается выпиской из ЕГРН (запись регистрации права от 31.05.2022 № 82:01:000015:271-41/014/2022-7 (1/5 доли) и от 24.08.2022 № 82:01:000015:271-41/014/2022-13 (2/5 доли).

Полагая, что оспариваемая сделка – договор купли-продажи нежилого помещения от 07.06.2021 № 0706/2021, заключенная между администрацией и ИП ФИО2, нарушила права и законные интересы истца, лишив его возможности воспользоваться преимущественным правом на покупку 2/5 доли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок. 

Статья 9 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Положениями статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ определено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При рассмотрении требования о признании сделки недействительной судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действовавших в момент его заключения.

В пунктах 78 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановления Пленума ВС РФ № 25) разъяснено следующее. 

Согласно пункту 2, абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, если эта сделка может повлиять на его правовое положение, а также, если права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки, а также за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Таким образом, будучи лицом, не участвующим в спорном соглашении, истец заявив иск о признании сделки недействительной, должен доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты. Поэтому в бремя доказывания по данной категории дел входит подтверждение истцом наличия у него охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной).

При этом недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2017 № 1784-О). 

Истец в обоснование заявленных требований, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ, указал на то, что администрация в нарушение указанной нормы закона не направила в адрес истца извещение о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает, а также не получила согласие (отказ от покупки 2/5 доли) от истца, что повлекло неблагоприятные последствия для истца в виде лишения возможности воспользоваться преимущественным правом на покупку доли, чем нарушило права истца.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), пунктом 2 статьи 2 которого предусмотрено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному Кодексу. Названная норма устанавливает приоритет Гражданского кодекса Российской Федерации по отношению ко всем другим законам в части включаемых в них норм гражданского права.

Исключением из указанного правила являются положения части 2 статьи 217 ГК РФ, согласно которой при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные названным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, при совершении сделок в процессе приватизации нормы законодательства о приватизации имеют приоритет по отношению к общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке приобретения и прекращения права собственности.

Статьей 3 Федеральный закон № 159-ФЗ установлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно указанной статье субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 названного Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 указанного Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО2 в течение длительного времени владела и пользовалась на условиях договора аренды спорными нежилыми помещениями в здании по ул. Школьной, д. 13, реализовав при этом право на приобретение муниципального имущества в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1. пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Исходя из положений статей 166, 167 и 168 ГК РФ, основанием признания сделки недействительной является неправомерность сделки (основания определены законодательством). При рассмотрении требования о признании сделки недействительной судом проверяется соответствие совершенной сделки требованиям законов и нормативных актов, действующих в момент его заключения.

Вместе с тем из материалов настоящего дела следует, что истец участником оспариваемой сделки – договора купли-продажи нежилого помещения от 07.06.2021 № 0706/2021 не являлся.

Кроме того, на момент заключения оспариваемой сделки ИП ФИО1 также не являлась собственником 3/5 доли в общей долевой собственности на здание 283,7 кв. м, кадастровый номер 82:01:000015:271, расположенное по адресу: 

<

...>.

Право собственности в отношении объекта недвижимости, кадастровый номер 82:01:000015:271 истец приобрел лишь 31.05.2022, то есть после заключения 07.06.2021 оспариваемой сделки. 

В связи с изложенным арбитражный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае ссылки истца на положения статей 166, 173.1 ГК РФ, а также пункта 4 статьи Федеральный закон № 218-ФЗ не могут являться основанием для признания спорного договора недействительным (ничтожным).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, арбитражный суд не может признать доказанным истцом наличие у него охраняемого законом интереса в признании оспариваемой сделки недействительной (ничтожной), а также обстоятельства того, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований закона и злоупотреблением ответчиками своими правами, в связи с чем оснований для признания оспариваемого договора недействительным, а ответчиков нарушившими положения Федерального закона № 218-ФЗ и применения последствий такого нарушения не имеется, поэтому требование истца удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении спора арбитражный суд учитывает отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи, вместе с тем оценка действительности спорного договора судом не проводится, поскольку как установлено судом истец не является стороной сделки, а также лицом, которое имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Кроме того, арбитражный суд учитывает, что решением Арбитражного суда Камчатского края от 15.03.2024 по делу № А24-5903/2023, в котором принимали участие те же лица, в удовлетворении иска администрации к ИП ФИО2 о расторжении спорного договора отказано. 

Ссылка истца на то, что он мог бы приобрести имущество, реализованное ИП ФИО2 по спорному договору купли-продажи нежилого помещения от 07.06.2021 № 0706/2021, отклоняется арбитражным судом по следующим основаниям.

Как указано выше, истец на момент заключения оспариваемой сделки (07.06.2021) собственником 3/5 доли не являлся.

При этом пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья                                                                                                                          И.Ю. Жалудь