ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, 

<

...>, https://10aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-13147/2025

Дело № А41-10845/21

29 сентября 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2025 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Муриной В.А., судей Досовой М.В., Терешина А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никольским Я.А., при участии в заседании: 

от ИП ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 25.06.2025;  

от конкурсного управляющего ООО «АГРО-ЦЕНТР» ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 09.12.2024,  

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1 на определение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2025 года по делу № А41-10845/21,,  

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2021 ООО «Агро-Центр» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.  

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании несостоявшимися торги по реализации земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010114:77 № 47930-ОТПП/77 в связи с существенным нарушением процедуры.  

Также ИП ФИО1 просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010114:77, заключенный с ФИО1, по итогам торгов № 47930-ОТПП/77 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания конкурсного управляющего вернуть ФИО1 внесенный задаток в размере 811 843,56 руб.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.07.2025 в удовлетворении заявленных требований ИП ФИО1 отказано.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить.  

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить обжалуемый судебный акт.  

Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое определение без изменения.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя  

апелляционной жалобы и иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).  

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого определения.  

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и статье 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.  

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно не принята высшая предложенная цена; продажа произведена ранее указанного в извещении срока; допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

При этом, в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.  

В рассматриваемом случае ИП ФИО1 считает, что его права были нарушены не предоставлением информации о наличии на спорном земельном участке газопровода и газораспределительного пункта, данных о которых нет в ЕГРН.  

Порядок продажи имущества должника, признанного банкротом, регулируется положениями статей 110, 111, 111.1, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).  

В силу пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.  

В качестве организатора торгов выступает конкурсный управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация. Организатор торгов опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов (пункт 8 статьи 110 Закона о банкротстве).  

В соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. Организатор торгов обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения покупателей с учетом особенностей выставленного на торги имущества должника. Организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.  

В указанном сообщении, согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, должны быть сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.  

При этом сведения об описании объекта должны быть достоверными и индивидуально- определенными, а также подтверждены правоустанавливающими документами. В противном случае, недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены реальные сведения о составе, характеристиках имущества.  

По смыслу статьи 110 Закона о банкротства описание предмета торгов должно включать в себя все существенные характеристики реализуемого имущества, которые могут повлиять на цену покупки.  

Пункт 10 статьи 110 Закона о банкротстве, предусматривающий включение в сообщение о продаже имущества должника широкого спектра сведений, преследует цель обеспечения надлежащего информирования о предмете и условиях проведения торгов, их открытости и прозрачности.  

Из указанного следует, что целью публикации в порядке статьи 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.  

Данная обязанность обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 N 2512-О).  

Из буквального смысла приведенных законодательных положений следует, что определение в объявлении о реализации имущества порядка ознакомления с ним не подменяет собой обязанности организатора торгов включить в публикацию сведения о всех конкретных характеристиках и особенностях спорного имущества.  

Потенциальная возможность получения такой информации только посредством личного обращения к организатору торгов или управляющему создает для лиц, заинтересованных в приобретении имущества, дополнительные препятствия в получении сведений о предмете торгов и существенно ограничивает спрос на такое имущество, особенно при проведении торгов в форме публичного предложения, когда каждый этап участия торгов, по итогам которого происходит снижение цены, занимает пять рабочих дней, в течение которых потенциальному участнику торгов необходимо не только принять решение об участии в них, но также и обеспечить своевременное поступление заявки и внесение задатка для участия в таких торгах.  

Существенность приведенных выше препятствий для формирования реального спроса на объект торгов усугубляется разными особенностями конкретного имущества, выставленного на продажу, что подразумевает особую тщательность изучения потенциальными покупателями характеристик продаваемого объекта для формирования намерения по его приобретению.  

Сообщение о проведении торгов, содержащее неактуальные сведения о составе имущества, не обеспечивает надлежащее информирование потенциальных покупателей, вводит их в заблуждение.  

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.  

Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий сообщением № 16544143 от 27.12.2024 на ЕФРСБ опубликовал сведения о проведении торгов в отношении имущества ООО «Агро-центр», в том числе земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010114:77. К сообщению были приложены актуальные выписки из ЕГРН, в том числе в отношении участка с кадастровым номером 50:09:0010114:77 (выписка от 06.06.2024).  

В сообщении было указано на возможность ознакомиться с имуществом в течение всего периода приема заявок с 09.01.2025 по 05.02.2025.  

Также судом первой инстанции установлено, что в данном сообщении содержались следующие сведения:  

«Полные сведения об имуществе, а также выписки из ЕГРН, содержащие в себе информацию о сервитутах, наложенных арестах и иных ограничениях опубликованы на сайте ЕФРСБ в сообщении о проведении торгов и на сайте электронной площадки АО «НИС».  

Выписка ЕГРН по участку с кадастровым номером 50:09:0010114:77 № КУВИ001/2024-153963468 от 06.06.2024 также была размещена на электронной торговой площадке АО «НИС» на странице торгов по продаже имущества ООО «Агро-центр» № 47930-ОТПП (URL: https://nistp.ru/bankrot/trade_view.php?trade_nid=392690).  

В указанной выписке ЕГРН в разделе 4.1 содержатся сведения об ограничении в использовании объекта недвижимости:  

«Запись № 50:09:0010114:77/2, площадь 18252 м2 вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: доверенность от 05.12.2015 № 843 выдан: ООО «Газпром трансгаз Москва»; Содержание ограничения (обременения): согласно «Правила охраны магистральных трубопроводов» (утв. Минтопэнерго РФ от 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9): в охранных зонах трубопроводов запрещается производить всякого рода действия, могущие нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов либо привести к их повреждению, в частности: а) перемещать, засыпать и ломать опознавательные и сигнальные знаки, контрольно-измерительные пункты; б) открывать люки, калитки и двери необслуживаемых усилительных пунктов кабельной связи, ограждений узлов линейной арматуры, станций катодной и дренажной защиты, линейных и смотровых колодцев и других линейных устройств, открывать и закрывать краны и задвижки, отключать или включать средства связи, энергоснабжения и телемеханики трубопроводов; в) устраивать всякого рода свалки, выливать растворы кислот, солей и щелочей; г) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения (устройства), предохраняющие трубопроводы от разрушения, а прилегающую территорию и окружающую местность – от аварийного разлива транспортируемой продукции; е)  

разводить огонь и размещать какие-либо открытые или закрытые источники огня. В охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается; а) возводить любые постройки и сооружения; б) высаживать деревья и кустарники всех видов, складировать корма, удобрения, материалы, сено и солому, располагать коновязи, содержать скот, выделять рыбопромысловые участки, производить добычу рыбы, а также водных животных и растений, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда; в) сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта, тракторов и механизмов, размещать сады и огороды; г) производить мелиоративные земляные работы, сооружать оросительные и осушительные системы; д) производить всякого рода открытые и подземные, горные, строительные, монтажные и взрывные работы, планировку фунта. Письменное разрешение на производство взрывных работ в охранных зонах трубопроводов выдается только после представления предприятием, производящим эти работы, соответствующих материалов, предусмотренных действующими Едиными правилами безопасности при взрывных работах е) производить геологосъемочные, геолого -разведочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские работы, связанные с устройством скважин, шурфов ивзятием проб фунта (кроме почвенных образцов). Предприятия и организации, получившие письменное разрешение на ведение в охранных зонах трубопроводов работ, обязаны выполнять их с соблюдением условий, обеспечивающих сохранность трубопроводов и опознавательных знаков, и 4 несут ответственность за повреждение последних. Реестровый номер границы: 50.09.2.183».  

Запись № 50:09:0010114:77/5 площадь 63681 м2 вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: решение суда от 18.07.2019 № А41- 39565/2019 выдан: Арбитражный суд Московской области ; Содержание ограничения (обременения): согласно СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06- 85* (УТВЕРЖДЕН приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) от 25 декабря 2012 г. N 108/ГС и введен в действие с 1 июля 2013 г.), минимальные расстояний газопроводов и нефтепроводов приведены в таблице 4 строка 1: Города и другие населенные пункты; коллективные сады с садовыми домиками, дачные поселки; отдельные промышленные и сельскохозяйственные предприятия; тепличные комбинаты и хозяйства; птицефабрики; молокозаводы; карьеры разработки полезных ископаемых; гаражи и открытые стоянки для автомобилей индивидуальных владельцев на количество автомобилей более 20; отдельно стоящие здания с массовым скоплением людей (школы, больницы, клубы, детские сады и ясли, вокзалы и т.д.); жилые здания 3-этажные и выше; железнодорожные станции; аэропорты; морские и речные порты и пристани; гидроэлектростанции; гидротехнические сооружения морского и речного транспорта; очистные сооружения и насосные станции водопроводные, не относящиеся к магистральному трубопроводу, мосты железных дорог общей сети и автомобильных дорог I и II категорий с пролетом свыше 20 м (при прокладке нефтепроводов и нефтепродуктопроводов ниже мостов по течению); склады легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов с объемом хранения свыше 1000 м; автозаправочные станции; мачты (башни) и сооружения многоканальной радиорелейной линии технологической связи трубопроводов, мачты (башни) и сооружения многоканальной радиорелейной линии связи операторов связи - владельцев коммуникаций; минимальные расстояний от оси газопровода номинальным диаметром (DN): 300 DN и меньше – 100 м; Свыше 300 DN до 600 DN – 150 м; Свыше 600 DN до 800 DN – 200 м; Свыше 800 DN до 1000 DN – 250 м; Свыше 1000 DN до 1200 DN – 300 м; Свыше 1200 DN до 1400 DN – 350 м; Реестровый номер границы: 50:09-6.455; Вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Зона минимальных расстояний магистрального газопровода-отвода к ГРС- 40; Тип зоны: Охранная зона инженерных коммуникаций; Номер:».  

«Запись № 1 вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: доверенность от 05.12.2015 № 843 выдан: ООО "Газпром трансгаз Москва"; Содержание ограничения (обременения): согласно СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85* (УТВЕРЖДЕН приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) от 25 декабря 2012 г. N 108/ГС и введен в действие с 1 июля 2013 г.), минимальные расстояний газопроводов и нефтепроводов приведены в таблице 4 строка 1: Города и другие населенные пункты; коллективные сады с садовыми домиками, дачные поселки; отдельные промышленные и сельскохозяйственные предприятия; тепличные комбинаты и хозяйства; птицефабрики; молокозаводы; карьеры разработки полезных ископаемых; гаражи и открытые стоянки для автомобилей индивидуальных владельцев на количество автомобилей более 20; отдельно стоящие здания с массовым скоплением людей (школы, больницы, клубы, детские сады и ясли, вокзалы и т.д.); жилые здания 3- этажные и выше; железнодорожные станции; аэропорты; морские и речные порты и пристани; гидроэлектростанции; гидротехнические сооружения морского и речного транспорта; очистные сооружения и насосные станции водопроводные, не относящиеся к магистральному трубопроводу, мосты железных дорог общей сети и автомобильных дорог I и II категорий с пролетом свыше 20 м (при прокладке нефтепроводов и нефтепродуктопроводов ниже мостов по течению); склады легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов с объемом хранения свыше 1000 м; автозаправочные станции; мачты (башни) и сооружения многоканальной радиорелейной линии технологической связи трубопроводов, мачты (башни) и сооружения многоканальной радиорелейной линии связи операторов связи - владельцев коммуникаций; минимальные расстояний от оси газопровода номинальным диаметром (DN): 300 DN и меньше – 100 м; Свыше 300 DN до 600 DN – 150 м; Свыше 600 DN до 800 DN – 200 м; Свыше 800 DN до 1000 DN – 250 м; Свыше 1000 DN до 1200 DN – 300 м; Свыше 1200 DN до 1400 DN – 350 м;; Реестровый номер границы: 50.09.2.159».  

По итогам торгов был заключен договор купли-продажи от 18.06.2024 г. между должником и заявителем ИП ФИО1  

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании, нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации), необоснованное недопущение к участию в публичных торгах, продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.  

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).  

Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 14850/11 по делу № А40-1197/11-92-11).  

Таким образом, описание предмета торгов с учетом требований статьи 110 Закона о банкротстве, должно быть составлено таким образом, чтобы позволить потенциальному покупателю принять взвешенное и объективное решение относительно целесообразности подачи заявки на участие в торгах.  

Между тем, перечень сведений, включаемый в сообщение о проведении торгов, указанный в пункте 10 статьи 110 Закона о банкротстве, является исчерпывающим и содержит сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с ним. Указание о подробном описании реализуемого объекта законом не предусмотрено.  

Однако данная норма в совокупности с разъяснениями высших судебных инстанций по вопросу признания торгов недействительными свидетельствует о том, что конкурсный управляющий должен полно и достоверно описывать имущество, в том числе с указанием дополнительных сведений, которые являются существенными для определения круга потенциальных покупателей и их ценового предложения.  

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2023 N 2360-О отмечал, что пункт 10 статьи 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает включение в сообщение о продаже имущества должника широкого спектра сведений, в том числе о составе и характеристиках имущества, описание этого имущества (абзацы первый и второй) и преследует цель обеспечения надлежащего информирования о предмете и условиях проведения торгов, их открытости и прозрачности.  

Конкурсный управляющий, как профессиональный участник дел о банкротстве в целом и процедур торгов в частности, должен понимать, какая информация относительно реализуемого имущества в каждом конкретном случае является существенной и может оказать влияние на формирование списка участников торгов и стоимость продаваемых объектов.  

В пункте 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что извещение о проведении торгов должно содержать, помимо прочих, сведения о существующих обременениях продаваемого имущества.  

В сообщении № 16544143 от 27.12.2024, опубликованном конкурсным управляющим на сайте ЕФРСБ, в полном объеме отражены сведения, установленные пунктами 9, 10 статьи 110 Закона о банкротстве, в том числе сведения о предмете торгов, порядок ознакомления с имуществом.  

С учетом изложенного, действия организатора торгов соответствуют положениям пунктов 9, 10 статьи 110 Закона о банкротстве и не направлены на ограничение круга лиц, участвующих в торгах.  

Торги проведены в полном соответствии с требованиями Закона о банкротстве. В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.  

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.  

Право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), возникает (изменяется, прекращается) с момента такой государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое  

имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.  

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункты 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).  

С учетом изложенного, именно ЕГРН служит источником информации о технических характеристиках объекта недвижимого имущества.  

С момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прав и может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.  

Доказательства того, что не указание каких-либо сведений не позволило реализовать имущество, либо сделало затруднительным проведение торгов, либо повлияло к формированию цены имущества, в материалы дела не представлены, равно как и не представлено доказательств того, что потенциальные покупатели были введены в заблуждение относительно продаваемого объекта, его обременениях (ограничениях).  

Также не представлены доказательства того, что конкурсный управляющий скрыл какие-либо известные ему сведения в отношении предмета торгов.  

Доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений порядка проведения торгов, повлекших неправильное определение цены продажи, в материалах дела отсутствуют.  

Судом также верно отмечено, что ИП ФИО1 не был лишен возможности провести осмотр приобретаемого недвижимого имущества до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему.  

Апелляционная коллегия также принимает во внимание, что ИП ФИО1 уже участвовал в торгах ООО «Агро-центр» в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером: 50:09:0010114:77.  

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов № 42676-ОТПП/8 от 06.06.2024 победителем торгов по продаже имущества ООО «Агро-Центр», а именно по лоту № 8 – Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 226 661,00 кв.м., адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Московская, р-н Солнечногорский, ЗАО Солнечное, кадастровый номер: 50:09:0010114:77 признан ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>). Цена предложения составила 9 400 440,00 рублей.  

По итогам торгов был заключен Договор купли-продажи от 18.06.2024. В соответствии с п.2.4. Договора от 18.06.2024 покупатель подтвердил, что «до подписания настоящего договора Покупатель ознакомлен с составом и характеристиками приобретаемого имущества, указанного в п.2.2 Договора, претензий к качеству передаваемого имущества не имеет. За недостатки, выявленные после подписания акта- приемки передачи имущества, ответственность несет Покупатель».  

В связи с неоплатой в установленный срок от ИП ФИО1 поступило заявление о расторжении договора, в связи с чем договор был расторгнут на основании Соглашения о расторжении от 18.11.2024.  

Таким образом, ИП ФИО1, участвуя в торгах, № 47930-ОТПП (оспариваемые), а впоследствии заключая Договор купли-продажи 27.01.2025, был ознакомлен с характеристиками объекта (земельного участка кадастровый номер: 50:09:0010114:77), так как ранее уже участвовал в торгах и был признан победителем в отношении этого же лота и был ознакомлен с составом и характеристиками имущества, заключил договор купли-продажи, претензий по качеству не имел.  

С учетом изложенного, при проведении оспариваемых торгов не были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а также не были допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.  

В соответствии с пунктами 5, 6, 9 статьи 110 Закона о банкротстве обязательства участника торгов обеспечиваются задатком.  

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 380, пунктов 1 и 2 статьи 381, пунктов 4, 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.  

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.  

В случае безосновательного отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней с даты получения предложения конкурсного управляющего внесенный задаток победителю торгов не возвращается (абзац 2 пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве).  

Из системного толкования положений пункта 2 статьи 381, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора.  

Согласно приведенной норме права оставление задатка у получившей его стороны является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств стороной, давшей задаток.  

При этом обязанность, предусмотренная пунктом 10 статьи 110 Закона о банкротстве, обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 № 2512-О).  

В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом, покупатель вправе требовать возврата задатка.  

Нормы Закона о банкротстве не устанавливают запрета на возврат суммы задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 40.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»).  

Покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Данное право неотъемлемо присуще покупателю (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2022 № 305-ЭС21-18687).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

Согласно пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)  

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.  

В соответствии с положениями пунктов 2, 3, 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.  

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.  

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Оснований для иных выводов апелляционная коллегия не усматривает.  

Согласно абзацу 3 пункта 4 Постановления № 35 при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.  

В пункте 5 Постановления № 35 разъяснено, что, если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснил, что положения пункта 4 статьи 453 Кодекса не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.  

Статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.  

В рассматриваемом же случае судом установлено, что торги по продаже имущества должника проведены в соответствии с действующим законодательством. Нарушений при проведении торгов судом не установлено.  

Апелляционная коллегия отклоняет доводы ИП ФИО1 о сокрытии конкурсным управляющим информации о наличии на спорном земельном участке обременений.  

Так, в самом договоре купли-продажи от 27.01.2025 в пункте 2.5 указано следующее: «Сведения о наличии (отсутствии) обременения в отношении имущества должника: имеются ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ». Данные об обременениях также содержатся в выписке из ЕГРН.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ИП ФИО5, аналогичные доводам, изложенным в заявлении об оспаривании торгов, отклонены арбитражным апелляционным судом, так как они противоречат материалам дела.  

Более того, не может быть принят во внимание апелляционной коллегии довод ИП ФИО1 о том, что земельный участок непригоден для использования в соответствии с целевым назначением (земли сельскохозяйственного назначения) и разрешенным использованием (для сельскохозяйственного производства).  

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 и 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом, федеральными законами, в том числе путем установления особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном названным Кодексом, и подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.  

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.  

Подпунктом 1 пункта 2 указанной статьи установлено, что могут устанавливаться ограничения в виде ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. В пункте 3 статьи закреплено, что ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. При этом пунктом 7 установлено, что ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.  

Пунктом 2 статьи 104 ЗК РФ установлено, что в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий. Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.  

В статье 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" дано понятие охранной зоны объектов системы газоснабжения - это территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.  

Пунктами 7, 9, 47 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими с учетом ограничений (обременении), устанавливаемых настоящими Правилами и налагаемых на земельные участки в установленном порядке.  

По смыслу норм Земельного кодекса Российской Федерации газопроводы - это официальное ограничение прав на земельный участок. Таким образом, обременение в  

отношении земельного участка как части поверхности земли является не использованием такого участка собственником наземного газопровода, а ограничением использования участка его законным владельцем.  

Таким образом, апеллянтом не представлено надлежащих доказательств того, что земельный участок непригоден для использования с целевым назначением.  

Апелляционная коллегия также отклоняет доводы апеллянта со ссылкой на заключение специалиста № 17/04-25.  

В п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.  

В данном случае указанное заключение получено по инициативе апеллянта, специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

Поскольку заключение подготовлено по инициативе самого заявителя, заинтересованным в исходе судебного разбирательства, оно не может быть признано соответствующим критерию объективности, следовательно, не может быть принято в качестве надлежащего доказательства.  

Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было. 

В любом случае содержание Заключения не позволяет прийти к выводу о том, что сведения об обнаруженном газопроводе не включены в ЕГРН, поскольку в выписке о характеристиках земельного участка содержатся сведения об ограничении объекта.  

Не опровергает выводы суда первой инстанции и ответ АО «Мособлгаз» на обращение Заявителя. В своем ответе АО «Мособлгаз» сообщает о том, что в границах спорного участка действительно есть газопровод, но не подтверждает отсутствие данных о нем в ЕГРН.  

Доводы апелляционной жалобы, касаются преимущественно несогласия заявителя с данной судом первой инстанции оценкой фактических обстоятельств спора, в связи с чем, подлежат отклонению.  

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.  

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.  

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего обособленного спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.  

Руководствуясь статьями 223, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 11 июля 2025 года по делу №  

А41-10845/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через  

Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня принятия. 

Председательствующий судья В.А. Мурина  

Судьи М.В. Досова  

А.В. Терешин