312/2023-50469(1) 

 

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-30747/2022

г. Саратов

09 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2023 года. Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2023 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Луевой Л.Ю., судей Волковой Т. В., Жаткиной С.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Янтарь-Н» на решение Арбитражного суда Саратовской  области от 11 сентября 2023 года по делу № А57-30747/2022  

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Янтарь-Н»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>),  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,  ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, Министерство строительства ЖКХ  Саратовской области, Инспекция государственного строительного надзора Саратовской  области,  

о признании факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим  собственным, о признании права собственности в силу приобретательной давности,  

в судебное заседание явился: 

- от общества с ограниченной ответственностью «Янтарь-Н» представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 12.05.2022, выданной  сроком на 2 года,  

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной  ответственностью «Янтарь-Н» (далее – ООО «Янтарь-Н», общество, истец) к  администрации Энгельсского муниципального района (далее – администрация, ответчик)  с исковым заявлением о признании факта владения и пользования ООО «Янтарь-Н»  недвижимым имуществом – 2-м этажным административным зданием, расположенным по  адресу: 

<

...>, площадью 390 кв.м, как своим  собственным, признании право собственности ООО «Янтарь-Н» на указанный объект  недвижимости в силу приобретательной давности.  

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно  предмета спора, привлечены: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области,  Министерство строительства ЖКХ Саратовской области, инспекция государственного  строительного надзора Саратовской области.  

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.09.2023 в удовлетворении  иска было отказано.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с  апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как  незаконное и необоснованное.  

Считает выводы суда не соответствующими материалам дел. 

Ответчик не представил письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке  статьи 262 АПК РФ.  

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим  образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления  определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей  186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является  препятствием для рассмотрения дела.  

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом  апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258,  266-271 АПК РФ.  

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно  рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным  доказательствам.  

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе,  исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим  выводам.  

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании договора  купли-продажи имущества от 29.08.2000 открытое акционерное общество «ПМК-11»  (далее – ОАО «ПМК-11») (продавец) передало в собственность ООО «Янтарь-Н»  (покупатель) нежилое помещение площадью 75,6 кв.м в нежилом одноэтажном здании  котельной (литера А) общей площадью 132,7 кв.м по адресу 

<

...> (т. 1 л.д. 64-68) (кадастровый номер 64:50:020810:287).  

Соответствующие сведения были внесены в единый государственный реестр  недвижимости 05.10.2000 (т. 2 л.д. 96-97).  

Также Обществу с 27.09.2006 принадлежит на праве собственности нежилое  одноэтажное здание с кадастровым номером 64:50:020810:272 площадью 340,9 кв.м,  находящееся по тому же адресу (т. 2 л.д. 98-99).  

Постановлением администрации № 1187 от 20.03.2001 с 05.10.2000 из земель,  переданных в аренду ОАО «ПМК-11», изъята часть земельного участка, и ООО «Янтарь- Н» передан в аренду сроком до 05.10.2001 земельный участок площадью 930 кв.м из  земель, являющихся муниципальной собственностью, для проектирования и  реконструкции производственной базы по 1-му Студенческому проезду, д. 2а (т. 1 л.д. 56).  

В пункте 5 данного постановления на ООО «Янтарь-Н» возложена обязанность в  соответствии с архитектурно-планировочным заданием представить проект  реконструкции производственной базы в управление архитектуры и градостроительства,  после согласования которого оформить отвод земельного участка для строительства  производственной базы, зарегистрировать данное строительство в инспекции  госархстройнадзора и получить разрешение на производство строительно-монтажных  работ.  

На основании указанного постановления 19.04.2001 между администрацией и  истцом был заключен договор № 3516 о предоставлении земельного участка площадью  930 кв. м в пользование на условиях аренды (т. 1 л.д. 49-60).  

Сведения о нахождении на земельном участке объектов недвижимости отсутствуют  (пункт 1.2. договора).  

27.10.2004 земельному участку присвоен кадастровый номер 64:50:020810:33  (т. 1 л.д. 85).  

В 2001 году МУП «Геополис» был разработан Рабочий проект «Административное  здание и гараж в городе Энгельс по 1-му Студенческому проезду, 2А», заказчиком  которого являлось ООО «Янтарь-Н».  

Проект предусматривал строительство административного здания общей площадью  269,6 кв. м и гаража общей площадью 140,88 кв.м. По данному проекту получено  положительное заключение.  

На основании постановления Главы Энгельсского муниципального образования  Саратовской области от 07.02.2006 № 435 договор аренды от 19.04.2001 № 3516 был  расторгнут.  

В соответствии Распоряжением Министра области – председателя комитета по  управлению имуществом Саратовской области от 18.05.2006 № 836-р между комитетом  по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО «Янтарь-Н»  (арендатор) был заключен договор аренды от 29.06.2006 № 385, согласно которому  общество приняло в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым  номером 64:50:020810:0033, площадью 930 кв.м, находящийся по адресу: 

<

...>, занимаемый нежилым помещением и  незавершенным строительством административным зданием (т. 1 л.д. 42-48).  

Из кадастрового паспорта следует, что земельный участок имеет разрешенное  использование: для проектирования реконструкции производственной базы (т.1 л.д.29-33).  

 Градостроительный план земельного участка, подготовленный на основании  заявления ООО «Янтарь-Н», от 23.07.2020 содержит информацию о расположенных в  границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:020810:33 объектах  капитального строительства: нежилое здание площадью 269,6 кв.м (64:50:020810:315);  нежилое здание (объект выстроен).  

Согласно выписке из ЕГРН от 28.01.2023 двухэтажное нежилое здание с  кадастровым номером 64:50:020810:315 площадью 269,6 кв.м введен в эксплуатацию по  завершению строительства в 2001 году, сведения о зарегистрированных правах на него  отсутствуют (т. 1 л.д. 63).  

В 2021 году ООО «Янтарь-Н» обращалось в арбитражный суд с исковыми  требованиями о признании права собственности на реконструированный спорный объект.  

Определением Арбитражного суда Саратовской области производство по делу   № А57-22509/2021 по данному иску было прекращено в связи с отказом истца от иска.  

В рамках дела № А57-22509/2021 была проведена судебная экспертиза, из выводов  которой следует, что общая площадь здания с учетом подземной части составляет  390 кв.м, количество этажей 3, в том числе 1 подземный.  

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, истец указал, что с 2001 года  ООО «Янтарь-Н» непрерывно, добросовестно и открыто пользуется административным  зданием площадью 390 кв. м, расположенным по адресу 

<

...>, в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:50:020810:0033  площадью 930 кв.м, с разрешенным использованием: для проектирования и  реконструкции производственной базы.  

Административное здание было выстроено в 2001 году, но передано Обществу  ОАО «ПМК-П» в пользование и владение как незавершенное строительством, при этом  право собственности предыдущего владельца не было зарегистрировано, а  

разрешительная документация в связи с реорганизацией ОАО «ПМК-11» не передавалась  и отсутствует у ООО «Янтарь-Н».  

Эксплуатируемая площадь объекта по данным кадастрового учета составляет  269,6 кв. м, однако в ней не учитывается площадь подвальных помещений здания.  

Общество обращалось в администрацию за выдачей разрешения на ввод в  эксплуатацию, однако ему в этом было отказано ввиду отсутствия разрешения на  строительство и несоответствия порядка оформления документов.  

В связи с отказом администрации истец обратился в суд с настоящим иском,  полагая, что вправе претендовать на спорное здание в порядке статьи 234 ГК РФ.  

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции  пришел к выводу, что спорный объект возводился ООО «Янтарь-Н» с нарушением  установленного порядка и обладает признаками самовольного строения.  

Обстоятельств для признания за истцом права собственности в порядке  приобретательной давности не установлено.  

Апелляционная коллегия соглашается с данными выводами в связи со следующим. 

В соответствии со статьей 1 ГрК РФ изменение параметров объектов капитального  строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) является  реконструкцией.  

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства  осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев,  предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).  

Истцом не представлены документы, дающие право как на строительство, так и на  реконструкцию административного здания, следовательно, оно отвечает признакам  объекта самовольного строительства.  

Согласно пункту 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных  настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не  имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на  имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право  собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.  

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, - не  являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно  владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия  приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным  имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество  (приобретательная давность).  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), при разрешении споров,  связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности,  судам необходимо учитывать следующее:  

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не  знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права  собственности;  

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта  нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению  сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;  

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение  всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного  владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место  ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного  

владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное  владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв  давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является  сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3  статьи 234 ГК РФ);  

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. 

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда  владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды,  хранения, безвозмездного пользования и т.п.).  

Согласно содержащейся в пункте 16 постановления Пленума № 10/22 позиции, по  смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности  может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому  лицу, а также на бесхозяйное имущество.  

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении  Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 № 48-П (далее –  постановление № 48-П) относительно условий определения добросовестности  давностного владельца, влекущей возникновение права собственности по истечении  значительного давностного срока (статья 234 ГК РФ), добросовестность для целей  приобретательной давности необходимо определять не только в момент приобретения  (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец  вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со  стороны других лиц, принимая во внимание, что добросовестность владельца выступает  лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в  гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения  вещью на протяжении длительного срока.  

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве  объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, поскольку в  подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность  застройщика.  

Кроме того, обществом не представлено доказательств факта добросовестного,  открытого и непрерывного владения спорным объектом недвижимого имущества как  своим собственным в течение срока, превышающего пятнадцать лет, что, исходя из  содержания норм статьи 234 ГК РФ, является основанием для признания за истцом права  собственности на административное здание, возникшего в силу приобретательной  давности.  

С учетом указанных обстоятельств и приведенных норм права в иске заявленные  требования не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствует совокупность  оснований, предусмотренных положениями статьи 234 ГК РФ.  

Порядок признания права собственности на самовольную постройку содержится в  пункте 3 статьи 222 ГК РФ.  

Истец знал о том, что спорный объект является самовольной постройкой,  инициировал в 2021 году соответствующее обращение в суд. Как указывалось в иске по  делу № А57-22509/2021, ООО «Янтарь-Н» на основании рабочего проекта осуществило  реконструкцию здания котельной в 2-х этажное административное здание.  

В рамках дела № А57-22509/2021 судебный эксперт установил нарушение  противопожарного разрыва между двумя соседними объектами.  

От данных исковых требований истец отказался, производство по делу № А5722509/2021 было прекращено.  

В ходе рассмотрения настоящего дела судом также была назначена судебная  экспертиза.  

Судебный эксперт установил тождественность здания, являвшегося предметом  рассмотрения по делу № А57-22509/2021 и объекта по настоящему делу.  

Согласно заключению эксперта № 522Э (06) от 07.08.2023 в пределах арендованного  земельного участка по адресу: г. Энгельс, 1-й Студенческий проезд, 2а с кадастровым  номером 64:50:020810:33 находятся следующие объекты недвижимости:  

- нежилое 2-х этажное здание, подземных этажей 1, с кадастровым номером  64:50:020810:315, общей площадью 390 кв.м;  

- нежилое помещение общей площадью 75,6 кв.м в нежилом одноэтажном здании  котельной с условным номером 64:50:020810:30:64:2А:0:Н, кадастровый номер  64:50:020810:287;  

- нежилое одноэтажное здание площадью застройки 12 кв.м, расположенное  непосредственно справа от въезда в ворота.  

Эксплуатируемая площадь нежилого 2-х этажного здания с кадастровым номером  64:50:020810:315 по данным выписки ЕГРН от 28.01.2022 № КУВИ-001/2022-11846409  (лист 63 том № 1 дела № А57-30747/2022) составляла 269,6 кв.м, эта площадь не  учитывала площадь подвальных помещений здания. После проведения осмотра и замеров  судебным экспертом 21 апреля 2022г., в подготовленном заключении эксперта № 332Э от  23 мая 2022г. (лист 128-174 том № 1 дела № А57-30747/2022) фактическая площадь  объекта с учетом подвальных помещений составила 390 кв.м.  

На момент осмотра 21.07.2023 судебным экспертом выявлено, что в здании  установлена система пожарной сигнализации, система оповещения и управления  эвакуацией людей при пожаре, отраженное в рабочей документации  ООО «ИнформТехСтрой» (лист 10-33 том № 2 дела № А57-30747/2022) (приложение № 1  фото 12 - 20, 22, 23). Здание соответствует противопожарным требованиям  СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения  пожара на объектах защиты.  

Также установлено, что расстояние между нежилым зданием по адресу: 

<

...> и строением на соседнем земельном  участке с кадастровым номером 64:50:020810:32 составляет 3,45 метра. Нормируемое  расстояние между вышеуказанными зданиями должно составлять минимум 6 метров. При  размещении здания от границы земельного участка ближе нормативных  противопожарных расстояний, указанных в СП 4.13130.2013 табл.1, табл.3, необходимо  предусматривать наличие противопожарной преграды согласно требованиям разделов 5.3,  5.4 в СП 2. 13130.2020.  

Замечания, указанные в заключении судебной экспертизы № 332Э от 23.05.2022 в  деле № А57-22509/21 применительно к нормам пожарной безопасности, по мнению  эксперта, устранены, так как заложены три оконных проема (приложение № 1 фото 8-11) в  исследуемом здании со стороны строения на соседнем земельном участке с кадастровым  номером 64:50:020810:32. С технической точки зрения права смежных  землепользователей не нарушены.  

Определить год завершения строительных работ эксперту не представилось  возможным.  

Апелляционная коллегия считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и  всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие  значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований  заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального  и процессуального права.  

Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает,  что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были учтены судом первой  инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени  на принятие законного и обоснованного судебного акта.  

В целом доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции  и сводятся исключительно к несогласию с ней, что в силу положений статьи 270 АПК РФ  не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, выполненное в форме  электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим  заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного  доступа.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 сентября 2023 года по делу   № А57-30747/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную  силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского  округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Л. Ю. Луева  

Судьи Т. В. Волкова  

 С. А. Жаткина