﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

24 мая 2021 года

Дело №

А56-145858/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                         Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар» Любезнова В.В. (доверенность от 28.08.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Барбашина А.В. (доверенность от 02.03.2021),  

рассмотрев 20.05.2021 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А56-145858/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар», адрес: 195274, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 3, корп. 1, лит. А, пом. 66Н,                 ОГРН 1107847080362, ИНН 7804433889 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561,           ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об обязании заключить договор от 10.10.2018 № А005113 аренды объекта нежилого фонда в редакции Общества. 

До принятия судебного акта по существу спора Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнило исковое требование и просило внести ряд изменений и дополнений в проект договора аренды, предложенный Комитетом (в части изложения пунктов 1.3, 1.4, 2.1.1, 2.2.11-2, 3.1, 3.6 в иной редакции, пункты                     2.2.3-1, 2.4-1, с 4.2 по 4.12, 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.6-1, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5, 5.5-1, 5.5-2, 5.6, 6.7, 6.8, 6.18, 6.19, 6.20 исключить, расчет арендной платы за помещение 66-Н (ч.п. 1-43) заменить на приложение № 1 к договору, за помещение 66-Н (ч.п. 44) – приложение № 2 к договору), и обязать ответчика заключить договор с учетом предложенных изменений (т. 1, л.д. 120-135). Уточнения приняты судом первой инстанции, что отражено в протоколе судебного заседания от 18.04.2019.

Решением суда от 12.08.2019 иск удовлетворен частично. Суд отказал в удовлетворении ходатайства Общества о назначении судебной оценочной экспертизы и обязал заключить договор аренды на условиях, определенных в редакции Комитета; в удовлетворении остальной части иска (определение условий договора в редакции истца) отказал.

Постановлением апелляционного суда от 04.12.2019 названное решение оставлено без изменения. 

Суд округа постановлением от 02.06.2020 решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение. 

Решением от 13.10.2020 суд обязал Комитет заключить с Обществом договор аренды нежилого помещения 66-Н площадью 779,6 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005539:4654 (часть помещения 66-Н (ч.п. 44) площадью                    14,9 кв.м; часть помещения 66-Н (ч.п.1-43) площадью 764,7 кв.м), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 53, к. 1,              лит. Д; урегулировал преддоговорный спор, определив условия, по которым у сторон возникли разногласия, переданные на рассмотрение суда, следующим образом: пункты 1.3, 2.1.1, 2.2.11-2, 3.1, 3.6, 4.2, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.7.1, 4.8, 4.9, 4.10, 4.11, 4.12, 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5, 5.5.1, 5.5.2, 5.6, 6.7, 6.8, 6.18 договора, а также расчет арендной платы за указанные помещения принял в редакции Комитета; пункты  2.2.3-1, 2.4-1, 5.3.6-1, 6.19, 6.20 договора принял в редакции Общества, исключив соответствующие условия из договора; пункт 1.4 договора исключил; пункт 4.5 договора изложил в следующей редакции: «В случае незаключения либо непредставления договоров, предусмотренных пунктами 2.2.11, 2.2.11 - 2 договора, в случае нарушения арендатором обязательств, установленных пунктами 3.9, 2.2.26 и 2.2.27 договора, арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки».

Постановлением апелляционного суда 16.02.2021 решение суда от 13.10.2020 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, просит их отменить в части определенных судом условий договора в редакции Комитета, предусмотренных пунктами: 3.1, 3.6, 5.5, 6.18, а также в части принятия судом расчета арендной платы в редакции Комитета. Заявитель считает, что в нарушение требований Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Закон № 387-58), суды ошибочно признали правильным применение метода массовой оценки для расчета арендной платы за помещение; считает, что для расчета размера арендной платы за помещение 66-Н должна использоваться методика для определения арендной платы методом индивидуальной оценки, а не методом массовой оценки.

Кроме того, кассатор полагает, что суды незаконно отказали Обществу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, проведение который было необходимо для установления обоснованного и законного размера арендной платы за помещение; считает, что суды неправомерно включили в договор пункт 3.6 в редакции Комитета, а не в редакции Общества; кроме этого, суд незаконно включил в договор абзацы 5 - 11 пункта 5.5 договора в редакции Комитета.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать в полном объеме. Податель жалобы не согласен с исключением пунктов 1.4, 2.2.3-1, 2.4-1, 5.3.6-1, 6.19, 6.20 из договора. Также Комитет не согласен с выводом судов о необходимости изложения пункта 4.5 договора в определенной судом редакции. Кассатор полагает, что суд необоснованно исключил из пункта 4.5 договора санкцию за нарушение Обществом пункта 2.2.3-1 договора, данная санкция должна быть включена в условия сделки, поскольку условия пункта 2.2.3-1 договора дают арендодателю гарантию выполнения финансовых обязательств арендатора по договору.

В судебном заседании представители Комитета и Общества поддержали доводы своих кассационных жалоб. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, в качестве предоставления государственной преференции в порядке, установленном главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», на основании распоряжения № 60-рк Обществу предоставляется в аренду нежилое помещение  66-Н площадью 779,6 кв.м с  кадастровым номером 78:10:0005539:4654 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5539:9:94:34), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 53, корп. 1, лит. Д, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга и являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, в целях развития физической культуры и спорта, для использования под спортивный комплекс.

 В пункте 3 распоряжения № 60-рк указано на обеспечение заключения договора аренды с Обществом сроком на 11 месяцев в соответствии с примерной формой договора аренды  (приложение № 1), утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом  от 22.01.2008 № 16-р «Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда», включив в него ряд существенных условий, в том числе обязательство Общества по внесению платы за пользование объектом за период с 15.07.2015 по 30.09.2016 в размере 6 062 109 руб. 27 коп. (10% от суммы единовременно в течение одного месяца с момента подписания договора Обществом и далее равными платежами ежеквартально в течение двух кварталов одновременно с текущими арендными платежами по договору), обязанность арендатора предоставить банковскую гарантию в обеспечение исполнения указанного обязательства по своевременной и полной оплате.  

В направленном Обществу письме от 20.03.2017 № 24847-32 Комитет сообщил о подготовке проекта договора аренды и предложил в кратчайшие сроки прибыть в Управление по работе с заявителями для получения данных документов. 

В письмах от 10.05.2017 и от 18.08.2017 Комитет сообщил о невозможности заключения договора аренды в связи с непредставлением Обществом надлежащего обеспечения в виде банковской гарантии. 

Указанная обязанность исполнена Обществом и письмом от 14.11.2017 последнее представило Комитету оригинал банковской гарантии от 09.11.2017, выданной публичным акционерным обществом «Совком-банк». 

Письмом от 10.10.2018 Общество представило в Комитет проект договора аренды в отношении объекта аренды. 

Поскольку Комитет проект договора аренды в предложенной Обществом редакции не подписал, последнее обратилось в суд с настоящим иском. 

При рассмотрении спора в суде Комитет представил свой проект договора аренды.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В силу положений пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение, либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (пункт 5 статьи 421 ГК РФ).

Разрешая спор о понуждении к заключению договора (об урегулировании разногласий по договору), арбитражный суд в силу статей 446 ГК РФ и 173 АПК РФ должен определить в решении и отразить в его резолютивной части условия, на которых стороны обязаны заключить договор (в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия).   

При этом закон не ограничивает право суда принять редакцию спорного пункта договора, отличную от редакции сторон, но соответствующую действующему законодательству, регулирующему правоотношения сторон, принципам справедливости и соблюдения баланса интересов сторон.

При разрешении спора об урегулировании разногласий при заключении договора суды руководствовались приведенными нормами, а также разъяснениями, изложенными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правовой позицией в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

Судами урегулированы разногласия сторон по спорным пунктам договора. 

Исключая из договора пункт 1.4, суды обеих инстанций правомерно посчитали, что условия спорного договора должны распространяться на отношения, возникшие между сторонами с момента заключения договора, что соответствует прямому указанию статьи 425 ГК РФ. 

Исключая из договора пункты 2.2.3-1, 2.4-1 и 5.3.6-1, суды сослались на положения статьи 854 ГК РФ, отсутствие согласия арендатора на условие о безакцептном списании денежных средств со счетов.

Суд первой инстанции в решении со ссылкой на подлежащую применению Методику определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (приложение 1) к Закону № 387-58 принял расчет размера арендной платы по формуле, включающей базовую расчетную ставку (максимальное значение вне зависимости от предполагаемого или текущего использования объекта) и различные коэффициенты. Оснований для применения иных значений коэффициентов исходя из доводов истца и представленных им доказательств суд не усмотрел. Таким образом, размер арендной платы определен арендодателем с учетом указанного нормативного правового акта. Обязательство по внесению арендной платы за первый и последний платежный период соответствует условию примерной формы договора аренды. 

Податель жалобы указывает на необходимость определения размера арендной платы методом индивидуальной оценки, которая не проводилась и заключение оценщика в материалы дела не представлено. В связи с чем оснований полагать, что при расчете арендной платы методом индивидуальной оценки ее размер будет меньше, чем методом массовой оценки, не имеется.  Кроме того, Общество как арендатор в случае несогласия с размером рыночной ставки арендной платы за объект нежилого фонда, который определен арендодателем путем применения метода массовой оценки, не лишено возможности за свой счет заказать проведение индивидуальной оценки.

Довод Общества о неправомерном отклонении судом первой инстанции ходатайства о проведении судебной товароведческой экспертизы не принимается, поскольку истцом не обоснована необходимость назначения такой экспертизы и невозможность разрешения спора по имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Соответственно, согласование пунктов 3.1, 3.6 в редакции ответчика не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав истца и соответствует фактическим обстоятельствам дела. 

При таком положении податель жалобы не доказал нарушение своих прав установлением размера арендной платы в редакции Комитета.  

Поскольку условия об арендной плате приняты в редакции Комитета, правовых оснований для принятия вместо расчета арендной платы за помещение 66-Н (ч.п. 1-43) приложения № 1 к договору, а вместо расчета арендной платы за помещение 66-Н (ч.п. 44) приложения № 2 к договору, предложенных Обществом, у судов не имелось. 

Утверждая проект договора в части пунктов, касающихся оснований для применения ответственности, в редакции Комитета, суды при определении объема и размера санкций обоснованно исходили из баланса интересов сторон.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали, что предложенные Комитетом основания расторжение договора по решению суда не противоречат положениям статьи 450 ГК РФ, в связи с чем подлежат сохранению в тексте договора, что не лишает арендатора возможности заявить соответствующие возражения при рассмотрении конкретного спора, доказывая несущественность допущенного нарушения, в связи с чем пункты 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9 договора приняты в редакции Комитета. 

Предложенные Комитетом условия отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору верно признаны судами не противоречащими положениям статей 450, 450.1 ГК РФ, не являющимися явно обременительными для Общества. 

Приняв во внимание, что Общество не выражало согласия с договорной обязанностью оплатить фактическое пользование объектом за период с 01.10.2016 до 31.10.2018, суды пришли к верному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для включения в договор пункта 6.19.

Как следует из обжалуемых судебных актов, все приводимые сторонами утверждения являлись предметом исследования судов обеих инстанций, получили мотивированную оценку.

С учетом предмета и оснований иска, доводов и возражений сторон, учитывая установленные фактические обстоятельства настоящего дела, выводы судов двух инстанций основаны на правильном применении норм материального права и разъяснений об их применении.

Несогласие заявителей кассационных жалоб с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела само по себе не свидетельствует о незаконности принятых по делу судебных актов и о наличии оснований для их отмены по результатам кассационного пересмотра.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся в соответствии со статьями 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А56-145858/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения. 

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

 

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева