Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-11674/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   22 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   30 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Донцовой А.Ю.,

судей                                                         Рахматуллина И.И.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вези-Везу» на решение от 23.04.2024 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 10.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-11674/2023 по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625000, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вези-Везу» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625502, 

<

...>) о расторжении договора; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Вези-Везу» к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе об обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – прокуратура Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625048, 

<

...> Октября, д. 31), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании принял участие представитель  межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – ФИО5 по доверенности от 09.01.2024.

Суд установил:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества, управление) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вези-Везу» (далее – ООО «Вези-Везу», общество, заявитель) о расторжении договора от 09.09.2021 № 3788 аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Тюменской области, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4).

В ходе рассмотрения дела ООО «Вези-Везу» обратилось к управлению  со встречным исковым заявлением:

- об обязании в установленном законом порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:1198, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 63, общей площадью 738 кв. м с «под существующий завод» на «предпринимательство» согласно коду 4.0 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (приложение к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412); 

- об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 09.09.2021 № 3788, в котором: расширить предмет договора аренды путем добавления части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:1198, расположенного под нежилым строением с кадастровым номером: 72:23:0221003:23255, являющегося основным предметом договора аренды от 09.09.2021 № 3788; установить размер арендной платы по договору аренды от 09.09.2021 № 3788 в связи с расширением предмета договора аренды в сумме 57 112 руб. 46 коп. 

Решением от 23.04.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 10.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены. Договор от 09.09.2021 № 3788 аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, расторгнут. Распределены расходы по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; надлежащим образом не исследован вопрос о правомерности возникших правоотношений относительно размещения субарендаторов в спорном нежилом помещении; не применены нормы закона, подлежащего применению; вывод судов о ничтожности пункта 3.3.10 договора утвержденной типовой формы договора аренды недвижимого имущества (коррелируется с пунктом 3.4.3 спорного договора) является ошибочным; суды не учли, что спорный договор заключен по результатам аукциона; выводы судов о том, что договоры субаренды части нежилого строения с кадастровым номером 72:23:0221003:23255, заключенные обществом с ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, нарушают публичные интересы Российской Федерации, ничем не обоснованы; не исследованы доводы общества о наличии согласия МТУ Росимущества на заключение договоров субаренды с субарендаторами; довод МТУ Росимущества о необходимости заключения отдельного договора аренды на земельный участок, расположенный под арендуемым нежилым строением, не соответствует действующему законодательству; суды нарушили нормы материального права при отказе в удовлетворении встречного искового заявления; кроме того, заявитель ссылается на злоупотребление правом с стороны МТУ Росимущества.

Прокуратура Тюменской области в отзыве на кассационную жалобу указывает на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

От ООО «Вези-Везу» поступило ходатайство об отложении  судебного заседания, мотивированное  невозможностью обеспечения явки в судебное заседание директора  общества в связи с его нахождением в командировке и болезнью его представителя.

По смыслу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отложение судебного разбирательства, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 данной статьи, является правом, но не обязанностью арбитражного суда. Неявка в судебное заседание сторон, при наличии в материалах дела аргументированной кассационной жалобы, в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для ее рассмотрения.

Указанное кассатором обстоятельство не препятствует оценке доводов, приведенных в кассационной жалобе, проверке законности обжалуемых судебных актов, в ходатайстве не указано на необходимость совершения процессуальных действий, требующих личного присутствия в судебном заседании, представление в материалы дела новых доводов и доказательств на стадии кассационного обжалования судебных актов не допускается, поэтому ходатайство удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании представитель МТУ Росимущества просил отказать  в удовлетворении кассационной жалобы.

Проверив в соответствии с положениями статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам аукциона на основании протокола от 26.08.2021 № 1 между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Вези-Везу» (арендатор) 09.09.2021 заключен договор № 3788 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование федеральное недвижимое имущество – нежилое строение, кадастровый номер 72:23:0221003:23255, назначение: нежилое, общая площадь 300,4 кв. м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: 

<

...> Октября (далее – объект). Объект передается арендатору по акту приема-передачи для использования в соответствии с уставной деятельностью арендатора (пункты 1.1, 1.2 договора).

Договор заключается сроком на 5 (пять) лет с даты подписания сторонами и действует по 08.09.2026 включительно (пункта 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.10 договора арендатор обязуется сдавать помещения объекта в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с предварительного письменного согласия территориального управления. Арендатор обязуется передавать имущество в субаренду в пределах срока договора аренды, а также на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия арендодателя. Договор субаренды сроком более 1 года подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. Государственная регистрация договора субаренды, расходы, связанные с его государственной регистрацией, возлагаются на субарендатора (пункт 3.4.3 договора).

23.09.2021 договор зарегистрирован, номер государственной регистрации 72:23:0221003:23255-72/052/2021-7.

03.03.2023 с целью проверки фактического использования федерального недвижимого имущества управление провело выездной осмотр объекта, по результатам которого составлен акт осмотра, согласно которому помимо общества на объекте свою деятельность ведут ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, а также размещены два платежных терминала, принадлежащие публичному акционерному обществу «НБД-Банк», компании «Апельсин». Информация о направлении письменного уведомления о заключении договоров субаренды в отношении пользователей федеральным имуществом публичного акционерного общества «НБД-Банк», компании «Апельсин» и предварительного письменного согласия арендодателя на размещение платежных терминалов у арендодателя отсутствует. 

По утверждению арендодателя наличие субарендаторов в помещении, переданном в аренду без его согласия, является нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Указанное нарушение условий договора является существенным. 

Из пункта 7.2 договора следует, что договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором и законодательством Российской Федерации. 

Письмом от 04.04.2023 № 72-03/4370 МТУ Росимущества направило в адрес общества соглашение о расторжении договора.

Соглашение о расторжении договора стороны не подписали, что послужило основанием для обращения МТУ Росимущества с исковым заявлением в суд.

Встречное исковое заявление со ссылкой на положения пункта 1 статьи 652, пункта 2 статьи 654 ГК РФ, пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обосновано необходимостью передачи арендатору по  договору аренды здания также прав на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором; отсутствие в договоре аренды здания условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным; то есть заключение отдельного договора аренды земельного участка не требуется. Вместе с тем, общество просит расширить предмет договора аренды путем добавления части земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:1198, расположенного под нежилым строением с кадастровым номером 72:23:0221003:23255, являющимся основным предметом спорного договора, установить размер арендной платы по договору в связи с расширением предмета договора в сумме 57 112 руб. 46 коп., а также привести вид разрешенного использования (далее – ВРИ) в соответствие с Классификатором путем изменения ВРИ на «предпринимательство»; изменение ВРИ необходимо для заключения вышеуказанного дополнительного соглашения. 

Общество полагает, что обстоятельства, при которых заключен спорный договор, претерпели существенные изменения, что в силу положений статей 450, 451 ГК РФ влечет возможность изменения договора в судебном порядке. Поскольку ООО «Вези-Везу» является добросовестным арендатором и не допускало нарушений договора, основания для расторжения договора отсутствуют. Сохранение договора не повлечет для арендодателя дополнительных затрат, тогда как в случае его расторжения у общества возникнет право на компенсацию затрат, понесенных на приведение имущества в надлежащее состояние, неотделимых улучшений, а также упущенной выгоды. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, руководствуясь положениями статей 168, 309, 392.2, 422, 432, пункта 7 статьи 448, пункта 2 статьи 450, статей 451, 615, 652, 654 ГК РФ, пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее – Постановление № 54),  исходил из имевших место существенных нарушений арендатором условий спорного договора и требований законодательства.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как указано в пункте 9 Постановления № 54 уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015 и действовавшей на дату заключения спорного договора) предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3 статьи 447 ГК РФ).

Частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Из анализа приведенных законоположений в их системном единстве следует, что заключение договора на право владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом может быть осуществлено только по результатам торгов, а указанные права не могут переходить в порядке сингулярного или универсального правопреемства к лицам, не являющимся победителями таких торгов.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, установив, что договор аренды заключен по результатам аукциона от 26.08.2021 на основании протокола от 26.08.2021 № 1, суды пришли к выводу о ничтожности условий пункта 3.3.10 договора, не соответствующего требованиям части 1 статьи 17 Закона № 135-ФЗ, посчитав заключение ответчиком договоров субаренды части нежилого строения  нарушающим публичные интересы Российской Федерации и, констатировав существенность данного нарушения, признали за арендодателем право требовать расторжения договора аренды. В связи с удовлетворением требования о расторжении договора, во встречных требованиях об обязании в установленном законом порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка и заключить дополнительное соглашение к договору аренды, обществу отказано.

Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы заявителя жалобы о наличии в договоре соответствующего условия о возможности передавать имущество в субаренду, равно как и согласия МТУ Росимущества на заключение договоров субаренды с субарендаторами, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и правомерно отклонены им со ссылкой на пункт 2 статьи 168 ГК РФ.

Суждение общества о  злоупотреблении правом со стороны МТУ Росимущества суд округа также находит необоснованным.

Действительно, законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило «эстоппель»). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно на них полагалась (пункт 4 статьи 1, статья 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ, пункт 1 Постановления № 25).

Вместе с тем указанный подход действует только в ситуации, когда негативные последствия возлагаются только на самого частноправового субъекта, чье поведение не соответствовало приведенным правилам.

Если же иск заявлен в публичных интересах (к каковым в силу пункта 75 Постановления № 25 в числе прочего относятся интересы неопределенного круга лиц), правовой принцип утраты права на возражения при недобросовестном или противоречивом поведении («эстоппель») применению не подлежит (определения Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2018 № 305-ЭС17-15339, от 05.03.2020 № 310-ЭС19-11707, от 12.03.2020 № 304-ЭС19-20506, от 09.11.2020 № 305-ЭС19-20914(2), пункт 46 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.04.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 10.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-11674/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.Ю. Донцова

 

Судьи                                                                           И.И. Рахматуллин

 

ФИО1