АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-910/2024

01 апреля 2024 года

г. Хабаровск

  Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.  

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2024 года. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:  председательствующего судьи Чумакова Е.С.,  

судей: Кушнаревой И.Ф., Никитина Е.О. при участии: 

от конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью  Строительная компания «Вита-строй» ФИО1 -  ФИО2, представитель по доверенности от  25.03.2024;  

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный  Застройщик-АСК2» - ФИО3, представитель по доверенности  от 25.03.2024;  

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного  управляющего обществом с ограниченной ответственностью Строительная  компания «Вита-строй» ФИО1  

на определение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2023,  постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024  

по делу № А73-20208/2018 

по заявлению ФИО4, ФИО5,  ФИО6  

к обществу ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-Строй» 

о расторжении договора аренды земельного участка от 23.09.2014  

в рамках дела о признании общества ограниченной ответственностью  Строительная компания «Вита-Строй» (ОГРН: 

<

***>,  

ИНН: 

<

***>, адрес: 680032, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Целинная, д. 10Д) несостоятельным (банкротом)  

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2018  возбуждено дело о банкротстве общества ограниченной ответственностью  Строительная компания «Вита-Строй» (далее – ООО СК «Вита-Строй»,  должник).  

Решением суда от 04.10.2019 ООО СК «Вита-Строй» признано  несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура  конкурсного производства; конкурсным управляющим утверждена  ФИО1 (далее также – заявитель жалобы, кассатор).  

В рамках данного дела о банкротстве ФИО4,  ФИО5 обратились в Арбитражный суд Хабаровского  края с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка  

(далее – договор аренды), расположенного по адресу: Хабаровский край, 

<

...>, кадастровый номер № 27:23:0040675:580,  общей площадью 4 567+/- 24 кв.м. от 23.09.2014, заключенного между  ФИО4, ФИО7, ФИО8 и ООО СК «Вита-Строй», о возложении обязанности на  ООО СК «Вита-Строй» по передаче ФИО4, ФИО7,  ФИО8 земельного участка с кадастровым номером  

 № 27:23:0040675:580 (далее - земельный участок) по акту приема-передачи. 

К участию в споре судом привлечен финансовый управляющий  ФИО8 – ФИО9.  

Определением суда от 30.11.2022 производство по данному спору  приостановлено до вступления в законную силу судебного акта № 2-26/2022  Железнодорожного районного суда г. Хабаровска; определением суда от  16.06.2023 производство возобновлено.  

Определением от 17.07.2023 ФИО6 привлечен к участию в  настоящем обособленном споре деле в качестве соистца.  

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2023,  оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного  апелляционного суда от 07.02.2024, заявление удовлетворено - договор  аренды расторгнут, на конкурсного управляющего ФИО1  возложена обязанность передать ФИО4, ФИО7,  ФИО8, ФИО6 земельный участок.  

Не согласившись с указанными судебными актами, конкурсный  управляющий обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с  кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой  инстанции от 08.11.2023 и апелляционное постановление от 07.02.2024  отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.  

В обоснование собственной позиции заявитель жалобы приводит  доводы о том, что договор аренды был заключен между всеми  

собственниками земельного участка и должником, вместе с тем  

ФИО8 с самостоятельным требованием о расторжении договора  аренды не обращалась, в связи с чем у суда не имелось оснований для  расторжения договора и тем более для возложения на конкурсного  управляющего обязанности по передаче ФИО8 земельного  участка. Указание апелляционным судом в тексте оспариваемого  постановления на то, что финансовый управляющий ФИО8 –  ФИО9 выразил позицию ее кредиторов и поддержал заявление о  расторжении договора аренды не соответствует действительности, поскольку  согласно представленному в материалы дела письменному отзыву  управляющий возражал относительно расторжения договора, а самой  ФИО8 никаких доводов по рассмотренным судом требованиям не  приводилось.  

Кроме того, кассатор отметил, что спорный земельный участок занят  объектом недвижимого имущества (незавершенного строительства  готовностью 10%), принадлежащим должнику, имущественные права аренды  включены в конкурсную массу, в связи с чем расторжение договора повлечет  необходимость исключения права аренды из конкурсной массы и,  следовательно, нарушение прав и законных интересов кредиторов должника.  

Кассационная жалоба принята к рассмотрению Арбитражным судом  Дальневосточного округа определением от 21.02.2024, судебное заседание  назначено на 11 час. 30 мин. 26.03.2024.  

В представленном в материалы кассационного производства отзыве на  кассационную жалобу общество с ограниченной ответственностью  «Специализированный Застройщик-АСК2» (правопреемник на основании  определения от 28.11.2023 ФИО4, ФИО7 по включенным  судом в реестр требованиям, основанным на задолженности по спорному  договору аренды; далее – ООО «СЗ-АСК2») возразило по доводам жалобы  управляющего, сославшись на обоснованность и законность принятых  судами двух инстанций судебных актов.  

Конкурсным управляющим представлены дополнительные пояснения к  кассационной жалобе, в которых сообщил об утверждении собранием  кредиторов ООО СК «Вита-Строй» от 15.03.2024 мирового соглашения.  

В судебном заседании суда округа представители конкурсного  управляющего, ООО «СЗ-АСК2», соответственно, поддержали собственные  заявленные позиции по существу спора, дав по ним необходимые пояснения;  в том числе представитель кассатора указал, что вопрос освобождения  земельного участка от элементов застройки в данном деле не ставился,  подобных требований не выдвигалось и в данной части спора между  сторонами не имеется.  

Иные лица, участвующие в настоящем обособленном споре и в деле о  банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного  разбирательства, в том числе путем размещения судебного акта суда  кассационной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку  представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем  кассационная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи  

284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ) в их отсутствие.  

Представленные конкурсным управляющим дополнительные  документы в обоснование доводов поданной жалобы подлежат возвращению  судом округа данному лицу ввиду отсутствия оснований для их принятия и  приобщения к материалам дела, поскольку процессуальными нормами не  предусмотрена возможность установления в суде кассационной инстанции  новых обстоятельств, сбора и исследования дополнительных доказательств.  

При этом соответствующие документы, представленные в электронном  виде в систему подачи документов «Мой арбитр», на бумажном носителе в  адрес лиц, их представивших, не возвращаются (пункт 10 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О  некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего  использование документов в электронном виде в деятельности судов общей  юрисдикции и арбитражных судов»).  

Законность обжалуемых судебных актов проверена Арбитражным  судом Дальневосточного округа в соответствии с требованиями статей  

284, 286 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы. 

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций,  ФИО4, ФИО7, ФИО8 на праве общей долевой  собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу:  

<

...>, кадастровый номер:  27:23:0040675:580, общей площадью 4 567+/- 24 кв.м., категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание  смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями  делового, культурного обслуживания и коммерческого назначения.  

В соответствии с соглашением от 13.05.2014 земельный участок  образован результате объединения земельных участков собственниками  долей ФИО4, ФИО7 и ФИО10, доли которых в общей долевой собственности на дату  заключения данного соглашения составляли 17/46, 17/46 и 12/46,  соответственно.  

В дальнейшем ФИО4, ФИО7 заключили договор 

о совместной деятельности по строительству многоэтажного здания по  

адресу: 

<

...>, предметом которого является  передача собственниками предприятию правомочий по инвестированию  строительства многоэтажного здания смешанного использования с жилыми  помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и  коммерческого назначения по адресу: 

<

...>  

с правом получения помещений по окончании строительства в собственность  сторонам (пункт 1.1).  

В пунктах 1.3, 2.1, 3.1 данного договора предусмотрено, что  строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем  ФИО4, ФИО7 и ФИО10, предприятие обязуется  произвести полное финансирование строительных работ по объекту согласно  договору и обеспечить передачу объекта в собственность собственникам  земли, собственники обязуется предоставить предприятию всю  документацию по земельному участку и дать все необходимые разрешения  для осуществления строительства объекта.  

Порядок оформления права собственности на помещения по окончании  строительства объекта согласован сторонами в пункте 1.2.  

В договоре о совместной деятельности имеется примечание о том, что  собственник 12/46 доли земельного участка ФИО10 дает согласие на  подписание настоящего договора совладельцам земельного участка с  обществом на их условиях и по их усмотрению, не является участником  данного договора и не входит в состав собственников по договору.  

Между обществом-должником (арендатор) и ФИО4,  ФИО7 и ФИО10 (арендодатель) заключен договор  аренды земельного участка от 23.09.2014 сроком действия три года, по  условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное  владение и пользование (в аренду) арендатору земельный участок для  строительства многоквартирного жилого дома на основании договора о  совместной деятельности от 22.09.2014 по строительству многоэтажного  здания по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2, 2.1).  

Впоследствии к договору аренды подписаны дополнительные  соглашения: от 15.02.2016 о том, что новый собственник 12/46 доли  земельного участка ФИО8 согласна на все условия договора  аренды; от 23.09.2017 о продлении срока действия договора до 01.08.2018.  

На основании заявления общества, ФИО4, ФИО7 и  ФИО10 Департаментом архитектуры, строительства и  землепользования утвержден градостроительный план земельного участка.  Обществу выдано разрешение на строительство от 29.07.2015 № 27-23-2022015 со сроком действия до 29.06.2017.  

Право аренды земельного участка по спорному договору аренды  включено в конкурсную массу должника, что подтверждено  

инвентаризационной описью основных средств от 06.12.2019 № 2,  составленной конкурсным управляющим.  

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра  недвижимости от 21.02.2019 на земельном участке возведен объект  незавершенного строительства со степенью готовности 10%, 21.02.2019  осуществлена государственная регистрация права собственности общества на  данный объект.  

ФИО4, ФИО7 21.11.2018 обратились в  Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с иском к обществу о  признании права долевой собственности на объект незавершенного  строительства и об освобождении земельного участка.  

Решением от 26.02.2019 по делу № 2-107/2019 в удовлетворении иска  отказано, суд признал договор аренды возобновленным на тех же условиях  на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской  Федерации, далее – ГК РФ).  

Определением арбитражного суда от 21.01.2020 в реестр включены  требования ФИО4 в размере 59 264 руб. по арендной плате по  договору аренды земельного участка от 23.09.2014 за 2017 год.  

Определением суда от 28.01.2020 в реестр включены требования  ФИО7 в размере 183 904 руб. по арендной плате по договору  

аренды земельного участка от 23.09.2014 за 2016, 2017 годы, пени в размере  29 703,08 руб.  

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.07.2021  включены в третью очередь реестра требование ФИО4 в размере  

7 200 792,43 руб. и требование ФИО7 в размере 7 076 150,43 руб. 

В связи с тем, что данные требования относятся к категории текущих,  прекращено производство по заявлению в части требования ФИО4  о включении в пятую очередь текущих платежей ООО СК «Вита-Строй»  платы за пользование земельным участком в размере 3 006 443,62 руб. за  период с 24.11.2018 по 31.12.2020 и далее с 01.01.2021 по дату передачи  объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке,  третьему лицу исходя из рыночной ставки арендной платы; прекращено  производство по заявлению в части требования ФИО7 о включении  в пятую очередь текущих платежей платы за пользование земельным  участком в размере 3 006 443,62 руб. за период с 24.11.2018 по 31.12.2020 и  далее с 01.01.2021 по дату передачи объекта недвижимого имущества,  расположенного на земельном участке, третьему лицу исходя из рыночной  ставки арендной платы.  

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, а также на то, что с  момента заключения договора аренды должник не оплачивает арендную  плату по договору аренды земельного участка от 23.09.2014; претензия,  

направленная 12.05.2022 в адрес должника об уплате задолженности с  предупреждением о расторжении договора, не исполнена, арендодатели  обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

К заявлению в качестве соистца присоединился ФИО6, за  которым вступившим в законную силу судебным актом (постановление  Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 по делу о  банкротстве ФИО8 № А73-13975/2018) признана доля в праве на  спорный земельный участок в размере 6/46, за ФИО8 остались  также 6/46 земельного участка.  

Финансовый управляющий имуществом ФИО8 - ФИО9  выразил позицию ее кредиторов и в конечном итоге заявление о расторжении  договора поддержал.  

Конкурсный управляющий ООО СК «Вита-Строй» ФИО1 в  ходе рассмотрения судом спора возражала против расторжения договора.  

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе  обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или  оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным  Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение  участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и  иные обязательства (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований,  предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий  граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или  такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского  законодательства порождают гражданские права и обязанности. В  соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из  договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров  и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих  ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными  статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.  Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и  характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного  способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления  нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об  установлении, изменении или прекращении гражданских прав и  обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении  договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не  

предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи  420, пункты 1, 2 статьи 421 ГК РФ).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование  (часть 1 статьи 606 ГК РФ).  

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику  (статья 608 ГК РФ).  

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия  по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 ГК РФ, а  также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право  каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим  имуществом.  

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему  усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые  действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не  нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе  отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,  оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения  имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом.  

В отношении земли и других природных ресурсов частью 3 статьи 

209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и  другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их  оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами  о земле и других природных ресурсах.  

Частью пятой статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  установлено общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе  передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка  третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в  залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного  товарищества или общества либо паевого взноса в производственный  кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без  согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды  земельного участка не предусмотрено иное.  

По смыслу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование  земельным участком, находящимся в долевой собственности, должно  осуществляться по соглашению всех ее участников.  

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно  расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по  

истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную  плату (статьи 619 ГК РФ)  

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о  расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после  получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть  договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или  установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в  тридцатидневный срок.  

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от  исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной  путем соответствующего уведомления другой стороны.  

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление  доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ,  если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми  актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики,  установившейся во взаимоотношениях сторон.  

Последствием прекращения договора аренды является обязанность  арендатора по возврату имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ).  

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения  обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных  данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с  которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался  вышеуказанными положениями норм действующего законодательства и,  всесторонне исследовав и оценив имеющиеся доказательства, констатировал  существенное нарушение арендатором условий спорного договора,  являющееся основанием для его расторжения, а именно систематическое  несоблюдение ООО СК «Вита-Строй» обязанности по внесению арендных  платежей.  

Применяя к недобросовестному контрагенту крайнюю меру -  расторжение договора (статья 619 ГК РФ), суд первой инстанции исходил, в  частности, из того, что сохранение договорных отношений не только  нарушает права собственников, но и влечет за собой наращивание  задолженности по текущим арендным платежам, что, напротив, может  ухудшать положение кредиторов общества; доказательств того, что на  спорном земельном участке будет достроен объект незавершенного  строительства (с достижением, тем самым, как таковой цели передачи  

участка в аренду) в материалы дела не представлено и обратного конкурсным  управляющим не доказано (статьи 65, 71 АПК РФ).  

Дополнительно, суды двух инстанций исходя из исследованных  конкретных обстоятельств, приняв во внимание, что спорный договор  заключен на неопределенный срок, арендодатели реализовали  предоставленную законом возможность отказа от договора аренды при  соблюдении положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ – направили арендатору  предупреждение об отказе от договора, констатировали отсутствующими  основания полагать о наличии в действиях арендодателей признаков  злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).  

Судебная коллегия суда округа, в свою очередь, не усматривает  оснований для несогласия с выводами арбитражных судов первой и  апелляционной инстанций.  

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4  информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения  споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований  пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие  обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от  договора аренды.  

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее  пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает  право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный  срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую  сторону в названные в данной норме сроки.  

Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на  установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного  регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во  временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606  ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью  исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача  имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный  характер.  

В рассматриваемом случае и вопреки позиции заявителя кассационной  жалобы, материалами дела подтверждается: волеизъявление всех  собственников спорного земельного участка на расторжения договора по его  аренде (в том числе имеются письменные позиции ФИО6,  ФИО8 и финансового управляющего ФИО9, выступивших в  пользу заявленных требований); соблюдение арендодателями досудебного  порядка расторжения договора аренды (направленная в адрес арендатора  

претензия соответствовала установленным пунктом 2 статьи 452 и статьей  619 ГК РФ требованиям).  

Вместе с тем конкурсный управляющий в обоснование собственных  возражений не представил в их подтверждение соответствующих  надлежащих доказательств, в частности, о причинении убытков должнику  расторжением спорного договора аренды (учитывая, что в настоящее время в  реестре числится задолженность по спорному договору свыше 14 млн. руб. и  продолжает начисляться текущая задолженность по арендной плате), а также  о существенном снижении цены имущества на торгах (притом, что по  результатам торгов, состоявшихся до 2022 года уже на условиях понижения  цены, имущество должника не реализовано; какого-либо мотивированного  расчета соотношения уже накопленной и продолжающей формироваться  арендной задолженности с вероятными перспективами по реализации  спорного актива в составе конкурсной массы, включая конкретные  доказательства относительно итогового влияния арендных прав на стоимость  соответствующего лота, также не представлено).  

Таким образом, при установленной совокупности обстоятельств, а  также исходя из того, что расторжение договора по инициативе одной из  сторон договора является мерой оперативного реагирования кредитора на  ненадлежащее исполнение своих обязанностей должником в обязательстве, в  данном случае требования истцов о расторжении договора аренды и  обязании возвратить переданный в аренду земельный участок на основании  статей 450, 452, 619, 622 ГК РФ судами удовлетворены правомерно.  

Относительно доводов кассатора о том, что спорный земельный  участок занят объектом недвижимого имущества (незавершенного  строительства готовностью 10%), принадлежащим должнику, а  имущественные права аренды включены в конкурсную массу, суд округа  отмечает следующее.  

Законодатель допускает расположение на земельном участке,  находящемся в частной собственности одного лица, объекта недвижимости,  находящегося в собственности другого лица. Последний в этом случае  осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на  условиях и в пределах, установленных договором с первым (пункт 2 статьи  264, пункты 1, 2 статьи 271, статья 287.3 ГК РФ). При прекращении права  пользования земельным участком права на оставленную на нем  недвижимость определяются по соглашению их собственников, а при  отсутствии или недостижении такого соглашения - судом по требованию  кого-либо из них (пункты 1, 2 статьи 272 ГК РФ).  

Более того, право собственника объекта незавершенного строительства,  возведенного и на публичном земельном участке, на приобретение такого  участка в аренду также не является абсолютно исключительным и в ряде  

случаев зависит от воли публичного собственника земли (пункт 21 статьи 3  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие  Земельного кодекса Российской Федерации», подпункт 10 пункта 2 и пункт 5  статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Соответственно, и  собственник объекта незавершенного строительства, находящегося на  частном земельном участке, исключительным правом на этот земельный  участок не обладает.  

Статьями 130, 131, 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)  предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника,  имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в  ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом  случаев. Особенности права аренды, в том числе ограничение на совершение  сделок по распоряжению этим правом без согласия собственника имущества  существенно влияют на возможность отнесения этого права к  имущественным правам, подлежащим включению в конкурсную массу  должника (определение Судебной коллегии по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500).  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  15.02.2011 № 14381/10, а также в определении Верховного Суда Российской  Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, реализация арендодателем  своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды  земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в  собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном  участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком,  необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.  

В силу изложенного, реализация предоставленного законом  арендодателю права на отказ от договора аренды, заключенного на  неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных  ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке,  являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества;  арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора  и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации  как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на  котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство  которых не завершено.  

Более того, как указывалось, в настоящем случае судами  констатировано нарушение должником обязательства по внесению арендной  платы, что также является самостоятельным основанием для расторжения  

договора аренды применительно к положениям подпункта 3 абзаца 1 статьи  619 ГК РФ.  

При таких перечисленных обстоятельствах и основаниях доводы,  изложенные заявителем в кассационной жалобе, касаются исключительно  фактической стороны спора и направлены на переоценку имеющихся в деле  доказательств и, таким образом, подлежат отклонению судом округа как  несостоятельные, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судами норм  права, повлиявших на результат судебного разбирательства, или допущенной  судебной ошибке. Аргументов, способных повлиять на иной результат  рассмотрения заявления, не приведено.  

Поскольку в силу положений статьи 71 АПК РФ суд оценивает  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на их  всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании,  включая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства  в отдельности, а также общую достаточность и взаимную связь (то есть  каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с  другими доказательствами, притом, что никакие доказательства не имеют для  арбитражного суда заранее установленной силы), суд кассационной  инстанции исходит из того, что оценка доказательств и отражение ее  результатов в судебных актах является проявлением дискреционных  полномочий судов первой и апелляционной инстанций, необходимых для  осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности  судебной власти.  

При этом из полномочий кассационных судов исключены действия по  предрешению вопросов достоверности или недостоверности доказательств,  преимущества одних доказательств перед другими, а также по переоценке  доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и  апелляционной инстанций (статьи 286, 287 АПК РФ, пункт 32 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13  

«О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной  инстанции»).  

Ссылка конкурсного управляющего на утверждение собранием  кредиторов ООО СК «Вита-Строй» мирового соглашения по делу о  банкротстве сама по себе также не может быть принята в качестве основания  для отмены обжалованных судебных актов и отклоняется судом округа. При  этом суд считает возможным отметить, что из условий такого соглашения, во  всяком случае, следует намерение должника погасить кредиторскую  задолженность, при этом, как указывалось выше, имущество на торгах не  реализовано, что очевидно предполагает иной источник (по содержанию  соглашения он не указан) выплат и также свидетельствует в пользу вывода о  

том, что расторжение спорного договора аренды и возврат арендодателям  земельного участка не окажет влияния на положение должника.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4  статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых  судебных актов, судом кассационной инстанции также не выявлено.  

С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной  жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2023,  постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024  

по делу № А73-20208/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья Е.С. Чумаков 

Судьи И.Ф. Кушнарева  

 Е.О. Никитин