\

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-47846/2024

Дело № А40-4961/24

г. Москва

27 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Фриева А.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "ДОМ.РФ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2024

по делу №А40-4961/24-60-33, принятое судьей Кравченко Т.В.

по иску ООО "ВАВИЛОН ГРУПП" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АО "ДОМ.РФ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении в части договора аренды земельного участка №20/5863-23 от 11.08.2023,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 14.11.2023,

уд. адвоката №448 от 01.09.2017;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 13.12.2023,

диплом ДКН №100755 от 29.01.2010; 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВАВИЛОН ГРУПП" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "ДОМ.РФ" (далее - ответчик) об изменении в части договора аренды земельного участка №20/5863-23 от 11.08.2023г., а именно п. 4.3.2 изложить в следующей редакции «Размер арендной платы составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24 в год (НДС не облагается). С 26.10.2023 размер арендной платы составляет 54247, 66 руб.».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2024 по делу №А40-4961/24 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

 

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ответчиком организованы и проведены торги по продаже объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец на основании протокола о результатах аукциона в электронной форме от 04.08.2023 №А1927-15/2023/2, заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, и договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24, для эксплуатации общежития площадью 2394,7 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в настоящее время за истцом зарегистрировано право на объект капитального строительства, являвшийся предметом торгов.

Также зарегистрирован договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24 (далее - Договор) для эксплуатации общежития  площадью 2394,7 кв.м.

Арендная плата по Договору за земельный участок была определена ответчиком на основании отчета о размере рыночной арендной платы и составила 956316,76 руб. в год. Предметом торгов размер арендной платы не являлся.

Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Закон №161-ФЗ) арендодателем земельного участка от лица Российской Федерации выступает ответчик.

Истец на основании п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обратился с заявлением об установлении арендной платы за земельный участок в размере земельного налога.

Письмом от 12.04.2022 №4334-аа ответчик отказал во внесении изменений в Договор.

Отказывая в изменении размера арендной платы за земельные участки, ответчик указал, что согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. По мнению ответчика, при продаже объекта недвижимого имущества с одновременным предоставлением в аренду земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, в рамках Закона №161-ФЗ положения Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее – постановление Правительства РФ №582) применению не подлежат.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Анализируя представленные по делу доказательства, правовые позиции сторон, суд приходит к следующему.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ  договор заключается посредством направления предложения заключить договор (оферта) одной из сторон и принятия предложения другой стороной (акцепт).

Как указано в п. 3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

На основании п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 434 ГК РФ если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как указано в ст. 445 ГК РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №225-ФЗ) единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования.

АО «Дом.РФ» в соответствии с Законом №225-ФЗ, являясь единым институтом развития в жилищной сфере, осуществляет функции агента Российской Федерации в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности.

На основании подпункта 35 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка в соответствии с Законом №161-ФЗ.

В п. 1 ч. 5 ст. 16.1 Закона №161-ФЗ, на который ссылался ответчик, указано, что продажа земельных участков единого института развития, предоставление в аренду земельных участков единого института развития, за исключением случаев, предусмотренных частью 5.1 настоящей статьи, для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры, иного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, строительство указанных объектов, а также продажа объектов недвижимого имущества единого института развития одновременно с земельными участками единого института развития, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества единого института развития, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» для отчуждения находящихся в государственной собственности объектов недвижимого имущества.

Согласно Договору аренды земельный участок с кадастровым номером 44:27:040104:24 предоставлен для эксплуатации общежития, принадлежащим истцу на праве собственности зданий и сооружений.

В силу п. 1 и 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения и размер арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утвержденные постановлением Правительства РФ №582.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года №710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением РФ №582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа №7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок является ограниченным в обороте, что также подтверждается и аукционной документацией, содержащей информацию об ограничениях в отношении спорного участка (т. 1 л.д. 26-38).

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Пункты 2 и 3 39.7 ЗК РФ, и постановление Правительства РФ №582 не отменяет принципы определения арендной платы, установленные Правительством Российской Федерации, а дополняет и конкретизирует их применение. Следует разграничивать правила определения арендной платы и принципы определения арендной платы, которые имеют главенствующее положение при установлении платы за землю.

Данная позиция нашла свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, согласно которым Постановление Правительства РФ №582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

С учетом положений ст. 394 НК РФ, а также решения Думы города Костромы от 20 октября 2005 г. №84, земельный налог в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:040104:24, предназначенный для эксплуатации общежития составляет 0,3% от кадастровой стоимости в год.

Согласно позиции, изложенной в письме Министерства финансов Российской Федерации Федеральной налоговой службы от 27 августа 2021 года №БС-3-21/5912@, в отношении земельных участков, занятых общежитиями, применяется налоговая ставка в размере, не превышающем 0,3%.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных п. 2 ст. 452 ГК РФ. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру изменения либо расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Довод ответчика о невозможности внесения изменений в договоры аренды земельных участков, на основании статьи 448 ГК РФ, являются неправомерными, поскольку указанная статья не содержит безусловного запрета не внесение изменений в заключенные договоры аренды. Положения указанной статьи предусматривают что, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

-по основаниям, установленным законом;

-в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах

заключался договор займа (кредита);

-по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, даже в договоры, заключенные по результатам публичных процедур (торгов), могут быть внесены изменения в предусмотренных законом случаях. Однако указанная ссылка в любом случае не имеет места для применения в настоящем споре, так как ранее уже установлено, что договор аренды земельных участков был заключен не в результате торгов, и его заключение допускается способами, предусмотренными земельным законодательством без проведения публичных процедур.

В силу положений ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Поскольку размер арендной платы, установленный ответчиком, не соответствует действующему законодательству, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца об изменении условий договора аренды.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд   принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2024 по делу №А40-4961/24-60-33 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                  О.В. Савенков

 

Судьи                                                                                                          А.В. Бондарев

 

А.Л. Фриев