Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-167171/19-92-1418

г. Москва

17 октября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2019 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Уточкина И.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания  секретарем  ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании  дело по  заявлению  Конкурсного управляющего ООО «Изобилие Баркад» ФИО2

к Управлению Росреестра по г. Москве, государственный регистратор ФИО3, ФИО4, Департамент городского имущества г.  Москвы 

о признании незаконным отказа в проведении регистрационных действий  в отношении объекта недвижимости, расположенного по адрес: 

<

...> от 07.06.2019г. № 77/005/221/2019-213, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности  

при участии в судебном заседании:

от  заявителя: ФИО5  (паспорт, дов. № б/н от 13.08.2019г.);

от ответчиков: ФИО6  (удостов., дов. № 213239/18 от 26.12.2019г.); 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Изобилие Баркад» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве, государственный регистратор ФИО3, ФИО4, Департаменту городского имущества г.  Москвы о признании незаконным отказа в проведении регистрационных действий  в отношении объекта недвижимости, расположенного по адрес: 

<

...> от 07.06.2019г. № 77/005/221/2019-213, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Ответчиков в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей заявителя и ответчика, оценив представленные доказательства, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 12.02.2019 г. между ООО «Изобилие Баркад» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>), член НП СРО АУ «Развитие», действующей на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2018 г. (резолютивная часть решения оглашена 24.05.2018 г. по делу № А40-62794/17-185-88Б, именуемым далее «Продавец», с одной стороны, и ФИО4, адрес регистрации: 

<

...>, в лице ФИО7, действующего на основании доверенности от 06.02.2019 г. № 23АА7529483, именуемым далее «Покупатель», с другой стороны, был заключен Договор № 01-КП купли-продажи имущества ООО «Изобилие Баркад».

Денежные средства в полном размере поступили от продавца на специальный счет ООО «Изобилие Баркад», конкурсным управляющим в рамках процедуры банкротства должника полностью произведены расчеты с залоговым кредитором.

26.02.2019 г. конкурсный управляющий ООО «Изобилие Баркад» ФИО2 обратилась в Управление Федеральной службы государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) с заявлением о регистрации перехода права собственности к Покупателю на встроенное помещение нежилого назначения - торговое, общей площадью 709,6 кв. м., по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:09:0002009:10682) (вх. № 77/005/221/2019-213).

07.03.2019 г. Управлением Росреестра по Москве Заявителю в соответствии со ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. «218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» выдано уведомление № 77/005/221/2019-213 за подписью государственного регистратора ФИО8 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:09:0002009:10682) с 07.03.2019 г. до 07.06.2019 г.

Уведомление о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права содержало следующие основания:

1)протокол собрания кредиторов об образовании комитета кредиторов в материалы дела не представлен;

2)не представлены копии реестра требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, бюллетеней для голосования, документов, подтверждающие полномочия участников собрания;

3)не представлена копия Отчета об оценке имущества должника

4)имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (нумерация комнат);

5)поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке при продаже залогового имущества в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом о банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях, т.е. исключительно на основании п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке (не представлены совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представление документарной закладной, или выписки по счету; заявление законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной, или выписки по счету депо; заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, в случае, если не выдана закладная; совместное заявление залогодателя и залогодержателя; заявление залогодателя).

Государственный регистратор указал, что указанные обстоятельства препятствуют проведению государственной регистрации.

28.03.2019 г. Заявитель подал в Управление Росреестра по Москве Информационную справку на 3-х листах с правовым обоснованием законности проведения регистрационного действия по каждому из доводов государственного регистратора. Информационная справка с приложениями в обоснование доводов Конкурсного управляющего должника были поданы через МФЦ государственному регистратору ФИО8 для оперативного принятия решения.

Следует учесть, что конкурсный управляющий должника, получив уведомление о приостановлении регистрационных действий от 07.03.2019 г., предоставил регистратору ФИО8 Информационную справку с приложениями.

Таким образом, по указанию заявителя, обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении, устранены, что является основанием для возобновления регистрационных действий в отношении указанного объекта.

18.06.2019 г. конкурсным управляющим получено Уведомление об отказе в проведении регистрационных действий от 07.06.2019 г. № 77/005/221/2019-213 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с оспариваемым решением об отказе в снятии  приостановления, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве вынесено в пределах предоставленных полномочий.

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) и иными нормативно-правовыми актами, а также на основании Положения об Управлении, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.01.2017 № П/0027.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Из материалов видно, что 26.02.2019 в Управление поступило совместное заявление конкурсного управляющего ООО «Изобилие Баркад» - ФИО2 и ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности.

В качестве документов-оснований в материалы регистрационного дела представлен договор купли-продажи № 01-КП от 12.02.2019 подписанный между ООО «Изобилие Баркад» в лице конкурсного управляющего ФИО2, действующей на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2018 по делу № А40-62794/17-185-88Б и ФИО4, в лице ФИО7, действующего на основании доверенности от 06.02.2019.

При проведении правовой экспертизы в порядке ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) Управлением установлено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника исключительно в порядке и на условиях, которые установлены названным Законом.

Полномочия конкурсного управляющего по распоряжению имуществом должника ограничены и зависят от решений собрания кредиторов по этим вопросам. При проведении процедур банкротства интересы всех кредиторов представляют собрание кредиторов и комитет кредиторов, конкурсный управляющий подотчетен этим органам. Обязательным условием совершения сделок, связанных с куплей-продажей имущества должника, находящегося в стадии конкурсного производства, является соответствие таких сделок правилам о порядке, сроках и условиях продажи имущества, утвержденным собранием (комитетом) кредиторов (пункты 6, 7.1 статьи 110, пункт 1 статьи 139 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Однако в материалы регистрационного дела положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ООО «Изобилие Баркад» в материалы регистрационного дела представлено в единственном экземпляре подлиннике. Ссылка на дело правоустанавливающих документов, где находилось бы положение, в заявлении отсутствует.

Согласно п. 2 ст. 12 Закона о банкротстве к исключительной компетенции собрания кредиторов относится, в том числе, принятие решений об образовании комитета кредиторов, об определении его количественного состава, об избрании членов комитета кредиторов и о досрочном прекращении полномочий комитета кредиторов.

Однако, протокол собрания кредиторов об образовании комитета кредиторов в материалы дела не представлен.

В соответствии со ст. 12 Закона о банкротстве к протоколу собрания кредиторов должны быть приложены, в том числе, копии:

-реестра требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов;

-бюллетеней для голосования;

-документов, подтверждающих полномочия участников собрания;

- документов, являющихся доказательствами, свидетельствующими о надлежащем уведомлении конкурсных кредиторов и уполномоченных органов о дате и месте проведения собрания кредиторов.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства представления указанных документов.

В соответствии о ст. 130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.

Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг оценщиков с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника.

Отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии этого отчета в электронной форме.

Однако в дело правоустанавливающих документов не представлен отчет об оценке имущества должника.

Согласно представленному Договору № 01 -КП от 12.02.2019, предметом купли-продажи является встроенное помещение нежилого назначения - торговое, общей площадью 709,6 кв.м. номер на поэтажном плане: 1 этаж - комнаты № 7, 8, 9, 14, 17, подвал - комнаты № 1, 1а, 8, 8а, 9, 9а, 11-25, расположенное в отдельно-стоящем пятиэтажном жилом здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:09:0002009:10682. Имущество, является предметом залога в пользу конкурсного кредитора Департамента городского имущества города Москвы (п. 1.1 Договора).

Кроме того, аналогичное описание спорного объекта недвижимости содержится в лотовой документации, размещенной на сайте ООО «ТЕНДЕР ГАРАНТ», адрес в сети Интернет: http://www.tendergarant.com (далее - Портал).

Согласно информации о лоте № 1 (аукцион № 1852 от 04.02.2019) предметом торгов является встроенное помещение нежилого назначения - торговое, общей площадью 709,6 кв. м номер на поэтажном плане: 1 этаж - комнаты № 7, 8, 9, 14, 17, подвал - комнаты № 1, 1а, 8, 8а, 9, 9а, 11-25, расположенное в отдельно-стоящем пятиэтажном жилом здании по адресу: 

<

...>, Кадастр. № 77:09:0002009:10682, Номер государственной регистрации: 77:09:0002009:10682-77/015/2017-1.

Однако по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), право собственности ООО «Изобилие Баркад» зарегистрировано в отношении нежилого помещения общей площадью 709,6 кв. м, кадастровый номер 77:09:0002009:10682, имеющего следующее описание: 1 этаж - комнаты № 7, 8, 9, 14, 17, подвал - комнаты № 1, 1а, 8, 8а, 9, 9а, 11-13,15-22, 24, 25 по адресу: 

<

...>.

Следовательно, имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.

Более того, описание реализуемого на торгах нежилого помещения, отображенного в конкурсной документации и размещенного на Портале, не соответствует объекту недвижимости, принадлежащему на праве собственности ООО «Изобилие Баркад».

Также, представленное Дополнительное соглашение № 1 от 28.03.2019 к Договору № 01-КП купли-продажи имущества ООО «Изобилие Бакард» от 12.02.2019 изменяет существенные условия предмета сделки и противоречит лотовой документации.

Таким образом, ввиду вышеуказанных противоречий невозможно установить соблюдение прав иных кредиторов при совершении заявленной сделки.

Кроме того, статья 18.1 Закона о банкротстве устанавливает, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в соответствии со статьей 138 данного Закона. 

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Из анализа норм Закона о банкротстве усматривается, что залоговый кредитор в силу своего особого статуса обладает специальными правами, в частности правом утвердить порядок и условия проведения торгов (п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве). Такие права возникают в случае, если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в срок до закрытия реестра требований кредиторов по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве). В случае пропуска указанного срока залоговый кредитор утрачивает свои специальные права.

Однако документы, подтверждающие, что город Москва предъявил свои требования или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора без нарушения пропуска срока, установленного п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, в материалы дела не представлены,

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Закона регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если выдана закладная:

- совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

- заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная:

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

- заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.

Между тем, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» судам разъяснено, что, поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 10).

Статьей 352 ГК РФ установлены основания прекращения залога, в том числе в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

В связи с чем 07.03.2019 Управлением в связи с п.п. 5,9 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности сроком до 07.06.2019, запись № 77/005/221/2019-213.

28.03.2019 в Управление поступили дополнительные документы, вх. № 77/005/221/2019-213.

Однако причины послужившие принятию решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности не устранены, в связи с чем Управлением принято решение об отказе в возобновлении государственной регистрации, запись № 77/005/221/2019-213.

07.06.2019 в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации, а также в связи с наличием обстоятельств, препятствующих проведению государственной регистрации Управлением в соответствии со ст. 27 Закона о недвижимости принято решение об отказе в государственной регистрации.

Между тем, 19.06.2019 в Управление поступило заявление представителя ДГИ г. Москвы о государственной регистрации прекращения ипотеки.

24.06.2019 Управлением внесена запись в ЕГРН о погашении записи об ипотеке в силу закона № 77-77/009-77/009/051/2016-1298/1 от 15.03.2016, в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

Таким образом в силу п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке была погашена в течении 3-х рабочих дней с момента поступления заявления залогодержателя (ДГИ г. Москвы), т.е. после принятия решения об отказе № 77/005/221/2019-213 от 07.06.2019.

Учитывая вышеизложенное, суд  считает, что оспариваемое уведомление является законным, обоснованным, принятым в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и не нарушают прав и законных интересов Заявителя.

Кроме того, суд отмечает, что 09.07.2019 вновь подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку совокупность обстоятельств, необходимых для признания ненормативного правового акта недействительным (противоречие закону и нарушение прав и законных интересов) судом не установлена, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отказать в удовлетворении требований по заявлению Конкурсного управляющего ООО «Изобилие Баркад» ФИО2  к Управлению Росреестра по Москве об оспаривании уведомления об отказе в государственной регистрации права от 07.06.2019г. № 77/005/221/2019-213.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                 Уточкин И.Н.