Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9268/2019

11 декабря 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть решения изготовлена 25 ноября 2019 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (зарегистрировано в качестве юридического лица 02.12.2002, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 305004, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой» (зарегистрировано в качестве юридического лица, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 305001, 

<

...>, Литер А4, комната 2)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору №4983 аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 за период с марта по июль 2019 года в размере 105520 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2019 по 04.09.2019 в размере 26 971 руб. 13 коп., продолжив начисление пени с 05.09.2019 по день фактической оплаты долга.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее –КУМИ г. Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой» (далее – ООО «КурскТрансСтрой», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №4983 аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 за период с марта по июль 2019 года в размере 105520 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2019 по 04.09.2019 в размере 26 971 руб. 13 коп., продолжив начисление пени с 05.09.2019 по день фактической оплаты долга.

Определением от 01.10.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Судом было предложено лицам, участвующим в деле, в срок до 23.10.2019 выполнить следующие действия: истцу - представить доказательства, на которые ссылается истец как на основание своих требований (в случае если имеются дополнительные); ответчику – представить письменный мотивированный отзыв на исковое заявление по существу заявленных требований со ссылкой на нормы права, документы в обоснование своих доводов, доказательства направления письменного отзыва в адрес истца; в случае оплаты - доказательства оплаты задолженности.

Кроме того, сторонам разъяснялось, что они вправе представить в арбитражный суд, рассматривающий дело, и направить друг другу дополнительно документы, содержащие объяснения по существу заявленных требований и возражений в обоснование своей позиции, в срок до 15.11.2019.

31.10.2019 через канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В сроки, предусмотренные статьей 228 АПК РФ, стороны иные дополнительные документы не представили, ходатайств не заявили.

С учетом изложенного, 25.11.2019 дело рассмотрено в порядке упрощенного производства. Вынесена резолютивная часть решения.

04.12.2019  через канцелярию суда  от ответчика поступило ходатайство о составлении мотивированного решения.

Изучив материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

29.06.2017 между КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО «КурскТрансСтрой» (арендатор) был заключен договор №4983 аренды объекта недвижимости (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под оказание юридических услуг и прочие нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Гайдара 13/3, лит А4, общей площадью 150,6 кв.м., на 1 этаже, на срок с 01.07.2017 по 29.06.2018. Основание для заключения договора: решение комиссии от 29.06.2017 по определению условий использования муниципального имущества (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы в год составляет: 298 835 руб. 00 коп., в т. ч. НДС 45 585 руб. 00 коп., в месяц 24 902 руб. 92 коп., в т.ч. НДС 3798 руб. 75 коп. Расчет арендной платы прилагается и является неотъемлемой частью договора.

Согласно Расчету арендной платы (Приложение 2) цена права заключения договора аренды (364 дня) составляет 253 250 руб. 00 коп., НДС 45 585 руб. 00 коп. Арендная плата в месяц: 21 104 руб. 17 коп., НДС  в месяц 3 798 руб. 75 коп.

В силу пункта 3.2 договора арендатор, ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, вносит сумму арендной платы (без НДС) на счет бюджета города Курска.

При этом в пункте 4.2 договора стороны согласовали, что при неуплате Арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В пункте 5.2 договора стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендуемое нежилое помещение в удовлетворительном состоянии было передано арендодателем арендатору по акту передачи-приема нежилого помещения от 01.07.2017 (Приложение 1 к договору).

ООО «КурскТрансСтрой» обратилось  в КУМИ г. Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ответ на указанное заявление комитет направил в адрес ООО «КурскТрансСтрой» письмо от 21.12.2018  № 9147/07.01-14 с решением об условии приватизации арендуемого имущества от 14.12.2018 №15 и проектом договора купли-продажи муниципального имущества.

Согласно указанных документов комитетом принято положительное решение о предоставлении ООО «КурскТрансСтрой» преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения (далее – объект), расположенного по адресу: ул. Гайдара, 13/3, Лит А4, общей площадью 150,6 кв.м. на 1 этаже.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части установленной выкупной цены, 18.01.2019 ООО «КурскТрансСтрой» подготовил, подписал и направил в адрес ответчика протокол разногласий по первому абзацу  пункта 3 договора и пункту 3.2. договора, с сопроводительным письмом, где выразил свое намерение подписать договор купли-продажи на иных условиях, с учетом редакции, указанной истцом в протоколе разногласий к договору.

Ссылаясь на то, что между продавцом и покупателем возникли разногласия относительно выкупной цены имущества по договору купли-продажи муниципального имущества № 15-2018/12/В от 21.12.2018, ООО «КурскТрансСтрой» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого здания Литер А4, а, площадью 150,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с земельным участком (кадастровый номер: 46:29:102256:533), площадью 369 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, 13А, 13/2, 13/3, 13/1, 13/4, 13/5, в части определения рыночной стоимости имущества в абзаце 1 пункта 3 и пункте 3.2. договора.

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019, по делу №А35-1313/2019 были урегулированы разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого здания Литер А4, а, площадью 150,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с земельным участком (кадастровый номер: 46:29:102256:533), площадью 369 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, 13А, 13/2, 13/3, 13/1, 13/4, 13/5, в части определения рыночной стоимости имущества в абзаце 1 пункта 3 и пункте 3.2. договора: абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи был изложен в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 202 322 (Один миллион двести две тысячи триста двадцать два) рубля 00 копеек без учета НДС. Стоимость здания - 709 322 (Семьсот девять тысяч триста двадцать два) рубля 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка - 493 000 (Четыреста девяносто три тысячи) рублей»; пункт 3.2. договора купли-продажи был изложен в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на Имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 1 202 322 (Один миллион двести две тысячи триста двадцать два) рубля 00 копеек без учета НДС. Стоимость здания - 709 322 (Семьсот девять тысяч триста двадцать два) рубля 00 копеек без учета НДС, стоимость земельного участка- 493 000 (Четыреста девяносто три тысячи) рублей, является начальной продажной ценой заложенного имущества».

Вместе с тем, как следует из искового заявления, в период преддоговорного спора арендатор свои обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнял, в результате чего у него образовалась задолженность по арендным платежам за период с марта по июль 2019 года в размере 105 520 руб. 85 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, КУМИ г. Курска направило в адрес ООО «КурскТрансСтрой» претензии от 27.05.2019 №3404/07.01-14 и от 19.08.2019 №5968/07.01-14, в которых предлагал перечислить задолженность по арендной плате и пени на расчетный счет комитета в УФК по Курской области.

Поскольку указанные претензии были оставлены без исполнения, КУМИ г. Курска обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «КурскТрансСтрой» о взыскании задолженности по арендной плате по договору №4983 аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 за период с марта по июль 2019 года в размере 105520 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2019 по 04.09.2019 в размере 26 971 руб. 13 коп., продолжив начисление пени с 05.09.2019 по день фактической оплаты долга.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи  307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Материалами дела подтверждается, что между КУМИ г. Курска как арендодателем и ООО «КурскТрансСтрой» как арендатором был заключен договор №4983 аренды объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду, по акту приема-передачи для использования под оказание юридических услуг и прочие нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Гайдара 13/3, лит А4, общей площадью 150,6 кв.м., на 1 этаже. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендодатель обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендатору арендуемые нежилое помещение в удовлетворительном состоянии по акту передачи-приема нежилого помещения от 01.07.2017 (Приложение 1 к договору).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы в год составляет: 298 835 руб. 00 коп., в т. ч. НДС 45 585 руб. 00 коп., в месяц 24 902 руб. 92 коп., в т.ч. НДС 3798 руб. 75 коп. Расчет арендной платы прилагается и является неотъемлемой частью договора.

Согласно Расчету арендной платы (Приложение 2) цена права заключения договора аренды (364 дня) составляет 253 250 руб. 00 коп., НДС 45 585 руб. 00 коп. Арендная плата в месяц: 21 104 руб. 17 коп., НДС  в месяц 3 798 руб. 75 коп.

Как следует из искового заявления, в период преддоговорного спора арендатор свои обязательства по уплате арендной платы надлежащим образом не исполнял, в результате чего у него образовалась задолженность по арендным платежам за период с марта по июль 2019 года в размере 105 520 руб. 85 коп. (21 104 руб. 17 коп.*5 месяцев=105 520 руб. 85 коп.). Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вместе с тем, доказательства внесения арендной платы за спорный период во взыскиваемом истцом размере ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела на момент рассмотрения спора не представлены.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик в отзыве от 30.10.2019 полагал, что с декабря 2018 года договор аренды помещений прекратил бы свое действие в связи с подписанием договора купли-продажи, в связи с чем требования о взыскании арендной платы за период после декабря 2018 года являются неправомерными.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ» разъяснено, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Между тем, в соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

При этом положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи муниципального имущества № 15-2018/12/В от 21.12.2018 были определены решением Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019 по делу №А35-1313/2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда от 07.10.2019, то есть - c 10.12.2019.

Именно с указанного момента изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи и прекращается на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения. Аналогичный правовой подход был сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.10.2011 №4408/11.

Исходя из изложенного, учитывая, что доказательства, подтверждающие оплату задолженности в заявленном истцом размере, в материалы дела не представлены, исковые требования КУМИ г. Курска о взыскании с ООО «КурскТрансСтрой» задолженности по арендной плате по договору №4983 аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 за период с марта по июль 2019 года в размере 105 520 руб. 85 коп. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом в соответствии со статьей 330 ГК РФ и пунктом 4.2 договора истцом был произведен расчет пени за периоды просрочки, начиная с 11.04.2019 по 04.09.2019, в размере 26 971 руб. 13 коп. (расчет пени приложен к исковому заявлению).

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 4.2 договора стороны согласовали, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При этом в пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, вносит сумму арендной платы (без НДС) на счет бюджета города Курска.

Представленный истцом расчет пени проверен судом и признан обоснованным и арифметически верным. Ответчик расчет процентов не оспорил, контррасчет не представил, ходатайства о снижении размера взыскиваемой пени не заявил.

С учетом изложенного, учитывая, что размер неустойки согласован сторонами при заключении договора в добровольном порядке, обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнены, принимая во внимание, что суд вправе уменьшить неустойку только при условии обоснованного заявления должника о таком уменьшении, суд признает заявленное истцом требование о взыскании с ответчика пени в размере 26 971 руб. 13 коп. также подлежащим удовлетворению в полном объеме. 

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом того, что на момент вынесения решения ответчик задолженность по арендной плате не оплатил, суд счел требование истца о взыскании с ответчика пени, начисленных по день уплаты долга, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца  законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается судом на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

На основании статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 16, 110, 112, 156, 167-170, 176, 180 и 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска задолженность по арендной плате по договору №4983 аренды объекта недвижимости от 29.06.2017 за период с марта по июль 2019 года в размере 105 520 руб. 85 коп., пени за периоды просрочки, начиная с 11.04.2019 по 04.09.2019, в размере 26 971 руб. 13 коп.,  продолжив начисление неустойки с 05.09.2019 на сумму долга в размере 105 520 руб. 85 коп., исходя из 0,3%  за каждый день просрочки по день фактической уплаты суммы задолженности.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 975 руб. 00 коп.

Мотивированное решение составляется по заявлению лица, участвующего в деле, которое может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Курской области в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья                           Н.Н. Белых