Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

   ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-4666/2020

г. Пенза

16 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  12 апреля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 16 апреля 2021 года 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., 440000; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Новый дом» (территория Студенный кордон, 40, 1, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: товарищество собственников жилья «Жемчужина» (Коннозаводская ул., д. 55, Пенза г., 440014; ИНН 

<

***>), закрытое акционерное общество «Пензенская горэлектросеть» (Московская ул., 82в, Пенза г., 440629; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

о взыскании 7016601 руб. 25 коп. 

при участии в заседании:

от истца - представитель ФИО1 (доверенность),

от ответчика - представитель ФИО2 (доверенность),

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Новый дом» о взыскании 3157707 руб. 70 коп., в том числе: 3136231 руб. 61 коп. – задолженность по оплате арендных платежей за период с октября 2018г. по ноябрь 2019г. по договору аренды земельного участка №5391 от 08.06.2004, 21476 руб. 09 коп. – пени за период с 05.10.2018 по 28.11.2019. Требования истца заявлены на основании ст. ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 24.03.2021 судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято увеличение размера исковых требований до суммы 7016601 руб. 25 коп., в том числе:  5828531 руб.59 коп. – задолженность по оплате арендных платежей за период с октября 2018г. по август 2020г. по договору аренды земельного участка №5391 от 08.06.2004, 1188069 руб. 66 коп. – пени за период с 05.10.2018 по 28.08.2020.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что постановлением администрации г. Пензы от 24.09.2020 № 1350 был утвержден проект межевания территории, ограниченной ул. Коннозаводской, ул. Цветочная, рекреационной зоной. В ходе раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:63 были образованы следующие земельные участка: КН 58:29:2005014:1688, площадью 5531 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; КН 58:29:2005014:1689, площадью 5390 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; КН 58:29:2005014:1690, площадью 4768 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; КН 58:29:2005014:1691, площадью 3460 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; КН 58:29:2005014:1692, площадью 4665 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; КН 58:29:2005014:1693, площадью 873 кв.м с разрешенным использованием коммунальное обслуживание; КН 58:29:2005014:1694, площадью 1012 кв.м с разрешенным использованием гостиничное обслуживание. На участке с кадастровым номером 58:29:2005014:1693 размещена трансформаторная подстанция площадью 56,2 кв.м, которая по договору купли-продажи от 11.11.2010 была продана ООО ПКФ «Термодом». Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости собственником указанной трансформаторной подстанции с 26.11.2010 является ЗАО «Пензенская горэлектросеть». Таким образом, в арендном пользовании ответчика до настоящего времени находится земельный участок с КН 58:29:2005014:1694, площадью 1012 кв.м с разрешенным использованием гостиничное обслуживание. Исковые требования считает  обоснованно заявленными в части взыскания арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:2005014:1694, площадью 1012 кв.м. Ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ поддержал, просил снизить размер пени до двукратной ставки рефинансирования. 

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 АПК РФ. 

Представитель третьего лица – ЗАО «Пензенская горэлектросеть» в письменном отзыве на иск указал, что в соответствии с условиями договора № 676-10/Ю купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2010, заключенного с ООО «ПКФ «Термодом», ЗАО «Пензенская горэлектросеть» приобрело нежилое здание (трансформаторная) общей площадью 52,6 кв.м, инвентарный номер 56:401:002:32792, литера А, расположенное по адресу: г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Коннозаводская, д. 47А, кадастровый (или условный) номер 58-58-36/024/2010-049, а также все составляющее его оборудование, электрические сети. Объект располагается на земельном участке общей площадью 25699,0 кв.м, с кадастровым номером 58:29:02005014:0063. Переход права собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрирован в Управленим Росреестра по Пензенской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2010 серии 58-АА № 901142. Какие либо права на земельный участок, на котором расположена трансформаторная подстанция, ЗАО «Пензенская горэлектросеть» не передавались. Обращений по вопросу оформления прав на земельный участок в ЗАО «Пензенская горэлектросеть» не поступало. Разрешение спора оставил на усмотрение суда.  

Третье лицо – ТСЖ «Жемчужина» позицию по иску не выразило, отзыв на иск не представило.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ, с учетом мнения представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании постановлений главы администрации города Пензы № 1874 от 14.09.2001 и № 1129 от 08.06.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (в настоящее время – Управление муниципального имущества города Пензы, далее также Управление) и ТСЖ ВСК «Новый дом» 08.06.2004 заключен договор аренды земельного участка № 5391, по условиям которого КУМИ г.Пензы (арендодатель) передает ТСЖ ВСК «Новый дом» (арендатору) в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер 58:29:02005014:0063, площадью 25699,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, 

<

...> в целях использования  - для проектирования и строительства жилого дома со встроенным магазином  (п.п.1.1., 1.2. договора). 

Границы, переданного в аренду земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Во исполнение условий договора, истец передал в арендное пользование  ответчику земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 08.06.2004.

Вышеуказанный договор аренды заключен сторонами на срок 5 лет 3 месяца с 14.09.2001 по 31.12.2008 (п.8.1. договора). 

11 июня 2004г. договор аренды зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке (запись регистрации 58-01/29-7/2004-2754). 

22 декабря 2009г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 5391 от 08.06.2004 в соответствии с условиями которого срок договора аренды продлен на неопределенный срок.

Размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком в соответствии с п.2.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2009 установлен с 24.11.2009: 184518,82 руб. - в год, 15376,57 руб. в месяц. При этом в дополнительном есть ссылка на акт приемки законченным строительством объекта приемочной комиссией и на четыре разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: от 06.03.2006, от 24.11.2007, от 25.12.2007 и от 31.12.2008. И при расчете арендной платы учитывался вид использования земельного участка – земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки.

В соответствии с условиями договора аренды № 5391 от 08.06.2004, арендатор обязался вносить арендную плату за арендуемый земельный участок в сумме не менее месячного арендного платежа, ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж (п.3.1. договора). 

Согласно условиям дополнительного соглашения от 26.08.2010, подписанного сторонами к договору аренды № 5391 от 08.06.2004, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:02005014:0063, площадью 25699,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, 

<

...> с 30.07.2010 составляет 12592,51 руб. в год, 1049,38 руб. в месяц. 

Уведомлением №9/4332 от 01.08.2019 Управление сообщило  ТСЖ ВСК «Новый дом» об увеличении с 01.01.2019 размера арендной платы до 3417909 руб. 18 коп. в год, и 284825 руб. 76 коп. в месяц. 

В связи с  нарушением обязательства по своевременному внесению арендной платы за период с октября 2018г. по ноябрь 2019г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате  задолженности и пени.

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей и пени не была произведена, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании  с ТСЖ ВСК «Новый дом» задолженности по арендной плате в сумме 3136231 руб. 61 коп. за период с октября 2018г. по ноябрь 2019г. и пени в сумме 21476 руб. 09 коп. за период с 05.10.2018 по 28.11.2019. 

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика 7016601 руб. 25 коп., в том числе:  5828531 руб.59 коп. – задолженность по оплате арендных платежей за период с октября 2018г. по август 2020г., 1188069 руб. 66 коп. – пени за период с 05.10.2018 по 28.08.2020.

Вместе с тем, исковые требование Управления муниципального имущества города Пензы подлежат удовлетворению частично  исходя из следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ч.1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно п.1 и п.2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции от 25.12.2008, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСЖ ВСК «Новый дом» на земельном участке с кадастровым номером 58:29:02005014:0063, расположенном по ул. Коннозаводской, осуществлено строительство многоквартирных жилых домов.

Администрацией города Пензы в период с 2006 по 2008 годы были выданы ТСЖ ВСК «Новый дом» разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов № 49, № 51, № 53, № 55 по ул. Коннозаводской, а именно: 

разрешение № 050 от 06.03.2006 на ввод в эксплуатацию 48 квартирного жилого дома с хозкладовыми в подвальном помещении по адресу: 

<

...> 49;

разрешение № RU 58304000-068 от 24.11.2007 на ввод в эксплуатацию 5-ти этажного, 72-х квартирного жилого дома с мансардным этажом по адресу: 

<

...> (ранее г. Пенза, 

<

...> стр. № 5);

разрешение № RU 58304000-083 от 25.12.2007 на ввод в эксплуатацию 4-х этажного 55 кв. жилого дома с мансардным этажом по адресу: 

<

...> (ранее стр.№ 4 по ул. Коннозаводской, пос. Ахуны);

разрешение № RU58304000-096 от 31.12.2008 на ввод в эксплуатацию 5-ти этажного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Постановлением администрации г. Пензы от 24.09.2020 № 1350 был утвержден проект межевания территории, ограниченной ул. Коннозаводской, ул. Цветочная, рекреационной зоной.

В ходе раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:63, переданного в арендное пользование ответчика по договору аренды земельного участка №5391 от 08.06.2004, были образованы следующие земельные участка с кадастровыми номерами:  58:29:2005014:1688, площадью 5531 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1689, площадью 5390 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1690, площадью 4768 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1691, площадью 3460 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1692, площадью 4665 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1693, площадью 873 кв.м с разрешенным использованием коммунальное обслуживание; 58:29:2005014:1694, площадью 1012 кв.м с разрешенным использованием гостиничное обслуживание.

Исследовав представленные ответчиком в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, суд установил:

в пределах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:1692, площадью 4665 кв.м. расположен объект  недвижимости с кадастровым номером 58:29:2005014:127 – 4-х этажный многоквартирный жилой дом, 2004 года строительства,  по адресу: 

<

...>;  

в пределах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:1688 площадью 5531 кв.м. расположен объект недвижимости с кадастровым номером 58:29:2005014:445 – 4-х этажный многоквартирный жилой дом, 2005 года строительства, по адресу: 

<

...>; 

в пределах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:1689 площадью 5390 кв.м. расположен объект недвижимости с кадастровым номером 58:29:2005014:470 – 5-ти этажный многоквартирный жилой дом, 2008 года строительства,  по адресу: 

<

...> д.51;  

в пределах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:1690 площадью 4768 кв.м. расположен объект  недвижимости с кадастровым номером 58:29:2005014:471 – 4-х этажный многоквартирный жилой дом, 2007 года строительства,  по адресу: 

<

...>;  

в пределах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:1691 площадью 3460 кв.м. расположен объект  недвижимости с кадастровым номером 58:29:2005014:472 – 6-ти этажный многоквартирный жилой дом, 2006 года строительства,  по адресу: 

<

...>.

На земельном участке с кадастровым номером 58:29:2005014:1693 общей площадью 25699,0 кв.м. размещена трансформаторная подстанция площадью 56,2 кв.м, которая по договору купли-продажи от 11.11.2010 ТСЖ ВСК «Новый дом» была продана ООО ПКФ «Термодом». В соответствии с условиями договора № 676-10/Ю купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2010, заключенного между ООО «ПКФ «Термодом» и ЗАО «Пензенская горэлектросеть», последний приобрел в собственность нежилое здание (трансформаторная) общей площадью 52,6 кв.м, инвентарный номер 56:401:002:32792, литера А, расположенное по адресу: г. Пенза, Железнодорожный район, ул. Коннозаводская, д. 47А, кадастровый (или условный) номер 58-58-36/024/2010-049, а также все составляющее его оборудование, электрические сети. Переход права собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2010 серии 58-АА № 901142. 

Таким образом, в арендном пользовании у ответчика до настоящего времени находятся земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2005014:1693 площадью 25699,0 кв.м. и  58:29:2005014:1694 площадью 1012 кв.м   

В соответствии с п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ  в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» данная норма права дополнена указанием на сохранение за лицом, осуществляющим использование земельного участка, из которого образуются новые участки, на праве аренды или безвозмездного пользования, данного права в отношении образуемых земельных участков.

По своей сути данная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обязательства.

При этом данная норма права не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела, перераспределения земельных участков.

Не содержит подобных положений и Гражданский кодекс Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 36-КГ15-8301.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Согласно пункту 10 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен п. 5 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017).

В соответствии с указанной нормой права регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что само по себе выделение земельных участков из состава арендованного земельного участка не является основанием для прекращения арендных отношений по договору (в т.ч. для прекращения обязанности ответчика по внесению арендной платы), в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:2005014:1693 площадью 25699,0 кв.м. и  58:29:2005014:1694 площадью 1012 кв.м.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность земли). Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из положений пунктов 3 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. 

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1721/11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом положений статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, пунктов 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 № 11642/11 указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. 

Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу пунктов 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения в этой части.

В силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

На основании пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Такой специальной нормой является вышеназванная статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Судом установлено, что  администрацией города Пензы в период с 2006 по 2008 годы были выданы ТСЖ ВСК «Новый дом» разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов № 49, № 51, № 53, № 55 по ул. Коннозаводской. В ходе раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:63, были образованы земельные участка с кадастровыми номерами: 58:29:2005014:1688, площадью 5531 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1689, площадью 5390 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1690, площадью 4768 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1691, площадью 3460 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка; 58:29:2005014:1692, площадью 4665 кв.м с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка.

Согласно сведениям представленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области» по запросу суда первая регистрация права собственности физических лиц на жилые помещения, расположенные в  многоквартирных жилых домах №№ 47, 49, 51, 53, 55 по ул. Коннозаводская  осуществлена регистрирующим органом 25.07.2005, 19.04.2006, 02.03.2009, 08.02.2008 и 06.02.2008, соответственно. 

Доказательства внесения изменений в договор аренды земельного участка №5391 от 08.06.2004 в части площади земельного участка, или заключения нового договора аренды, сторонами не представлены. 

Таким образом, арбитражный суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу, что земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2005014:1693 и 58:29:2005014:1694 до настоящего времени находятся в арендном пользовании ответчика, а четыре земельных участка под многоквартирными жилыми домами выбыли из арендного пользования ответчика с момента первой регистрации права собственности гражданами на квартиру в жилом доме. 

При этом суд отклоняет как не основанные на нормах права доводы ответчика о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2005014:1693 площадью 873 кв.м, по адресу: г. Пенза, ул. Коннозаводская, д.47А в связи с тем, что в настоящее время нежилое здание (трансформаторная) расположенное на данном земельном участке находится в собственности ЗАО «Пензенская горэлектросеть». 

В частности, в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Аналогичная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

Таким образом, переход права собственности на нежилое здание (трансформаторная) не прекращают обязательства по договору аренды земельного участка, на котором оно расположено, а лишь влечет возникновение множественности лиц в арендных правоотношениях по договору.

Не является подобным основанием и односторонний отказ арендодателя от договора. 

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Из содержания пункта 3 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее также – Постановление № 35) обратил внимание судов на то, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора. 

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (абзац 2 пункта 3 Постановления № 35).

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. 

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ) (п. 8 Постановления № 35).

Доказательства возврата Управлению в спорный период арендованного по договору земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:2005014:1693 и 58:29:2005014:1694 не представлены. 

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за период с октября 2018 года по август 2020 года по договору за ту часть земельного участка, которой ответчик продолжает пользоваться.

В связи с чем, расчет задолженности по арендной плате необходимо произвести исходя из кадастровой стоимости исходного земельного участка КН 58:29:2005014:63 площадью 25699 кв.м. установленной с 2018 г. в размере 9471109 руб. 46 коп. (утверждена Постановлением Правительства Пензенской обл. от 15.11.2013 N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области"), а с 2019 г. в размере 44102053 руб. 90 коп. (утверждена Приказом Департамента госимущества Пензенской обл. от 26.11.2018 N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "Земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области").

    С 20.10.2015 года порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена был установлен Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», вступившим в законную силу с 20.10.2015 года.

   Этим же Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП признано утратившим силу Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 года № 940-пП «Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками на территории Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена». 

   Соответственно, стороны договора с 20.10.2015 года обязаны были при определении размера арендной платы руководствоваться Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП.

 В соответствии с пунктом 2.1. Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП, годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, указанных в разделе 1 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке); Кр - ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка. 

   Постановлениями Правительства Пензенской области от 02.08.2016 № 395-пП и от 23.01.2017 № 17-пП были внесены изменения в пункт 2.1 Порядка, в соответствии с которыми в указанной выше формуле ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации была заменена ключевой ставкой Банка России, а кадастровая стоимость земельного участка стала определяться в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке.

  Согласно пункту 3.1 Порядка, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, за исключением случаев, указанных в абзацах с седьмого по четырнадцатый пункта 1.4, пунктах 1.5, 1.6, 1.7 раздела 1 настоящего Порядка. 

  При заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Пензенской области. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение. Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт 3.2 Порядка).

  Таким образом, в спорном периоде годовой размер арендной платы определялся в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года №552-пП.

  И данный порядок определения годового размера арендной платы для ответчика истец применил только с 01.01.2019, направив ответчику соответствующее уведомление от 01.08.2019 №9/4332.

   Однако, вступившим в законную силу решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 был признан недействующим с даты его принятия пункт 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» в первоначальной редакции, а также в редакции постановлений Правительства Пензенской области от 02.08.2016 № 395-пП, от 23.01.2017 № 17-пП как несоответствующий установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» принципу экономической обоснованности. 

  Согласно абзацу 2 ст. 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса. 

  В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 года № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов»  указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. 

  Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 29.09.2010 года № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

  Как указано в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

  В данном случае имеется нормативный акт, которым определялись ставки арендной платы за использование земельных участков до принятия Постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 года № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов».

  Таким актом, регулировавшим аналогичные отношения, является Постановление Правительства Пензенской области № 940-пП от 04.12.2009 года «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена». 

  На основании данного постановления истец рассчитал арендную плату и увеличил сумму исковых требований.

  На территории города Пензы коэффициенты дифференциации вида деятельности арендатора были установлены Постановлением Администрации г. Пензы от 08.12.2010 года №1375 «Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена».

Расчет задолженности за период с октября 2018 г. по апрель 2020г. следует произвести в соответствии с Порядком определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской обл. от 04.12.2009 N 940-пП, по формуле:

А = Ксзу х Кка х Квд х НСт, где А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка;

НСт - ставка земельного налога, установленная решением Пензенской городской Думы от25.11.2005 №238-16/4;

Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности, установленный постановлением администрации г.   Пензы от 08.12.2010 № 1375

Кка - коэффициент категории арендатора, установленный постановлением администрации г. Пензы от 08.12.2010 № 1375.

Задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 1012 кв.м (участок в настоящее время с КН 58:29:2005014:1694 под гостиничное обслуживание) составляет: за период с октября по декабрь 2018 г. – 8251 руб. 80 коп., за период с января 2019 г. по апрель 2020г. – 204929 руб. 76 коп., а всего за период с октября 2018г. по апрель 2020г. – 213181 руб. 56 коп.

Задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 873 кв.м (участок в настоящее время с КН 58:29:2005014:1693 под коммунальное обслуживание) составляет: за период с октября по декабрь 2018 г. – 7118 руб. 40 коп., за период с января 2019 г. по апрель 2020г. – 176 782 руб. 24 коп., а всего за период с октября 2018г. по апрель 2020г. – 183900 руб. 64 коп. 

Поскольку решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 был признан недействующим с даты его принятия пункт 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» Постановлением Правительства Пензенской обл. от 26.05.2020 N 354-пП были внесены изменения в постановление Правительства Пензенской области от 08.10.2015 №552-пП, в связи с чем, расчет задолженности по арендной плате за период май - август 2020г. следует произвести в соответствии с п. 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской обл. от 08.10.2015 N 552-пП, введенного Постановлением Правительства Пензенской обл. от 26.05.2020 N 354-пП:

до 01.01.2021 годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов рассчитывается по следующей формуле:

А = Ксзу х 3%,

где:

А - годовой размер арендной платы;

Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке).

Таким образом, задолженность по арендной плате за участок площадью 1012 кв.м (участок в настоящее время с КН 58:29:2005014:1694 под гостиничное обслуживание) за май 2020г. составит 11443 руб. 18 коп., за период с июня по август 2020г. – 13025 руб. 20 коп., а всего за период с мая по август 2020г. – 24468 руб. 38 коп.

 Задолженность по арендной плате за участок площадью 873 кв.м (участок в настоящее время с КН 58:29:2005014:1693, под коммунальное обслуживание)  за май 2020 г. составит  9870 руб. 89 коп., за период с июня по август 2020г.  – 11236 руб. 16 коп., а всего задолженность за период с мая 2020г. по  август 2020г. составит 21107 руб. 05 коп. 

А всего, задолженность ответчика по арендной плате за земельные участки площадью  1012 кв.м и 873 кв.м. за период с октября 2018г. по август 2020г. составляет 442657 руб. 63 коп. 

Принимая во внимание, что материалами дела наличие задолженности по договору подтверждается, доказательств оплаты долга ответчиком не представлено, арбитражный суд, учитывая положения ст.ст. 307, 309, 614 ГК РФ и ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, признает исковые требования Управления к ТСЖ ВСК «Новый дом» о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору подлежащими частичному удовлетворению в сумме 442657 руб. 63 коп. В остальной части указанное требование истца удовлетворению не подлежит.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика  пени в сумме 1188069 руб. 66 коп. за период с 05.10.2018 по 28.08.2020.

Требование истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы суд считает обоснованным, поскольку в силу ст. 330 ГК РФ в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пени, размер которых определен п. 5.1. договора аренды земельного участка №5391 от 08.06.2004 в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2009 и составляет 0,3 % невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

За период с 05.10.2018 по 28.08.2020 истец начислил ответчику неустойку (пени) в общей сумме 1188069 руб. 66 коп. 

Расчет неустойки (пени) производился истцом исходя из предъявленной ко взысканию суммы задолженности, без учета установленных судом обстоятельств по делу. 

Вместе с тем, размер неустойки (пени) за период с 05.10.2018 по 26.08.2020 начисленной на сумму долга 205007 руб. 69 коп. по арендной плате за земельный участок площадью  878 кв.м. составит 215589 руб. 79 коп.

Размер неустойки (пени) за период с 05.10.2018 по 26.08.2020 начисленной на сумму долга 237649 руб. 94 коп. по арендной плате за земельный участок площадью  1012 кв.м. составит 249916 руб. 50 коп.

Однако, представителем ответчика в связи с явной несоразмерностью размера пени последствиям нарушения обязательства, заявлено о снижении размера пени до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, что составит сумму 51859 руб. 09 коп.

По правилам п.1 ст. 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.71. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум №7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ) (п.73 Пленума №7).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п.74. Пленума №7).

Как указано в п.75. Пленума № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с п.77. Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011 года "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Таким образом, снижение неустойки ниже двукратной учетной ставки рефинансирования допускается в исключительных случаях и только при доказанности того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, ниже двукратной учетной ставки Банка России.

Учитывая, что одним из критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является установление чрезмерно высокого процента неустойки, что в данном случае имеет место быть, так как предусмотренный договором размер неустойки – 0,3% за каждый день просрочки составляет 108 % годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком. Кроме того, неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В подтверждение того, что неустойка в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки является несоразмерной последствиям нарушения обязательств, ответчик указал, что максимальное значение средневзвешенных процентных ставок 30 крупнейших банков по краткосрочным (до 12 месяцев) кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям - субъектам малого и среднего предпринимательства в рублях в период октябрь 2018 - ноябрь 2019 года составляет 10,24% годовых; максимальное значение средневзвешенных процентных ставок в целом по Российской Федерации по краткосрочным (до 12 месяцев) кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям - субъектам малого и среднего предпринимательства в рублях в период июль 2019 - июнь 2020 года составляет 10,95% годовых. Ключевая ставка Банка России, действовавшая в период просрочки (октябрь 2018- ноябрь 2019) составляла 7,5% - 6,5% годовых. Таким образом, двукратная учетная ставка Банка России в указанный период составляла 15% - 13% годовых. Среднеарифметический процент трех вышеуказанных показателей составляет 11,73% годовых.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, принимая во внимание высокий процент неустойки, отсутствие каких-либо доказательств наступления негативных последствий у истца, арбитражный суд снижает  размер неустойки до двукратной учетной ставки Банка России, что по расчету ответчика исходя из процентной ставки банка, действующей в соответствующие периоды, составит сумму 51859 руб. 09 коп. 

С учетом того, что взыскание неустойки предусмотрено условиями договора, доказательств своевременного внесения арендной платы ответчиком не представлено, и принимая во внимание, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, суд, руководствуясь ст.ст. 329-331 ГК РФ признает, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению частично в сумме 51859 руб. 09 коп. 

В остальной части требования удовлетворению не подлежат в связи с уменьшением размера ответственности.

Ссылка представителя истца на решение Арбитражного суда Пензенской области от 05.03.2019 по делу №А49-13395/2018 по спору между теми же сторонами, но о взыскании задолженности за предыдущий период, чем по настоящему делу, как на имеющий преюдициальное значение для рассмотрения настоящего не состоятельна, поскольку при рассмотрении настоящего дела судом были установлены иные фактические обстоятельства, чем при рассмотрении дела №А49-13395/2018.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 4094 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы удовлетворить частично. 

Взыскать с товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Новый дом» в бюджет Муниципального образования город Пенза сумму 494516 руб. 72 коп., в том числе: 442657 руб.  63 коп. – долг,  51859 руб.  09 коп. – пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Новый дом»  в федеральный бюджет государственную пошлину в размере  4094 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                          С. А. Новикова