Арбитражный суд Мурманской области ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038 

http://murmansk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А42-240/2022

город Мурманск

14 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена 12.04.2023.  

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дринько Е.А.,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального  предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317784700118860,  город Мурманск) к ООО «Сфера» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 311510725100012, Мурманская область, город  Мончегорск) о признании недействительным договора купли-продажи от  20.01.2021, применении последствий признания договора недействительным  

третьи лица: ПАО Сбербанк, ПАО «Совкомбанк», ООО «Панорама», Управление  Росреестра по Мурманской области,  

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО3, по доверенности от 16.06.2020 (посредством сервиса  «Онлайн-заседание»); ФИО4, по доверенности от 01.10.2020,  

от ответчика – ООО «Сфера» ФИО5, по доверенности от 20.01.2022  (посредством сервиса «Онлайн-заседание»), от ИП ФИО2 – ФИО6, по  доверенности от 13.02.2023; ФИО7, по доверенности от 02.11.2022;  

от третьего лица – ПАО Сбербанк – ФИО8, по доверенности от 07.10.2022   № СЗБ/462-Д, от остальных третьих лиц - не явились, извещены  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО9 (далее –  истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к ООО «Сфера»,  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –  ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи от 20.01.2021,  применении последствий признания договора недействительным.  

В обоснование требований истец указал, что 30.11.2020 индивидуальный  предприниматель ФИО1 заключил с ООО «Сфера» предварительный договор  купли-продажи, в соответствии с которым Продавец (ООО «Сфера») обязуется  передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в  соответствии с условиями договора недвижимое имущество, расположенное по  адресу: 

<

...>: а именно: 1) Часть  здания, кадастровый номер 51:10:0010302:459, 2) Часть здания, кадастровый номер  51:10:0020405:544, 3) Земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30  

(далее - Объекты недвижимости), со сроком заключения основного договора до  26.12.2020, впоследствии продленного до 06.02.2021 года на основании  Дополнительного соглашения № 1 от 17.12,2020.  

Дополнительным соглашением к договору от 17.12.2020 к Предварительному  договору срок действия Предварительного договора был продлен до 06.02.2021.  

В конце января 2021 года истцу стало известно о заключении ООО «Сфера» с  ИП ФИО2 договора купли-продажи от 20.01.2021 Объектов  недвижимости.  

03.02.2021 ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Мурманской  области к ООО «Сфера» с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи Объектов недвижимости с ООО «Сфера» на условиях Предварительного  договора.  

05.02.2021 договор от 20.01.2021 с иными документами был передан в  Росреестр по Мурманской области для регистрации перехода права на Объекты  недвижимости в пользу ИП ФИО2  

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 15.02.2021 по делу   № А42-740/2021 были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Мурманской области совершать регистрацию любых сделок, связанных с  отчуждением Объектов недвижимости.  

15.10.2021 Росреестром по Мурманской области зарегистрирован переход  права на Объекты недвижимости от ООО «Сфера» к ИП ФИО2.  

19.05.2021 Решением Арбитражного суда Мурманской области по делу 

 № А42-740/2021 оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 и Арбитражным судом Северо-Западного округа от 31.01.2022 было отказано в удовлетворении искового  заявления об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого  имущества.  

Истец, полагает, что переход права собственности на Объекты недвижимости  является ничтожным в силу злоупотребления правом Ответчиками, извлекающими  из договора купли-продажи Объектов недвижимости от 20.01.2021 преимущество  из своего недобросовестного поведения, нарушающих право Истца приобрести  Объекты недвижимости.  

Ответчик ООО «Сфера» представил отзыв на иск, в котором с требованиями  не согласился, указал, что срок действия предварительного договора истек  26.12.2020. Поскольку основной договор не был заключен, предварительный  договор считается расторгнутым по соглашению сторон. Дополнительное  соглашение о продлении срока действия договора не подписывал. Также сослался  на решение суда по делу № А42-740/2021, которым уже установлен факт  прекращения действия предварительного договора, что в силу статьи 69 АПК РФ  не требует дальнейшего доказывания.  

От ответчика ФИО2 также поступил отзыв на исковое заявление, в  котором он также с требованиями не согласился, поддержал позицию отзыва ООО  «Сфера». Дополнительно пояснил, что является добросовестным приобретателем  объектов недвижимости, на дату заключения договора купли-продажи не знал о  заключенном предварительном договоре.  

ПАО «Сбербанк» в отзыве на иск указал, что документы, свидетельствующие  о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи, о  выставлении счета на оплату обеспечительного платежа, а также о фактической  оплате обеспечительного платежа, истцом в материалы дела не представлены.  

Также указал на преюдициальное значение судебных актов по делу № А42740/2021.  

Управление Росреестра по Мурманской области сообщило, что 15.10.2021 на  основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2021  зарегистрировано право собственности ФИО2. Также  внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона.  Залогодержатель ПАО «Сбербанк России». Залогодатель ФИО2. 09.11.2021 на основании договора последующей ипотеки от  22.10.2021 в ЕГОН внесена запись об ограничениях прав и обременениях в виде  ипотеки. Залогодержатель ПАО «Сбербанк России». Залогодатель ФИО2. Дополнительно указал, что государственная регистрация  права собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимого имущества  проводилась в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015  

 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Оспариваемый  договор на момент проведения государственной регистрации соответствовал  требованиям статьей 18, 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.  Основания для приостановления, предусмотренные ст. 26 Федерального закона от  13.07.2015 № 218-ФЗ отсутствовали.  

Представители истца в судебном заседании на удовлетворении исковых  требованиях настаивали.  

Представители ответчиков поддержали позиции отзывов на иск и дополнений  к ним, против удовлетворения иска возражали.  

Представитель ПАО «Сбербанк» также поддержал позицию отзыва на иск,  против удовлетворения иска возражал.  

Суд, с учетом мнения представителей сторон и третьего лица, руководствуясь  статьей 156 АПК РФ, определил провести судебное заседание в отсутствие не  явившихся третьих лиц.  

Из материалов дела следует, что 30.11.2020 между индивидуальным  предпринимателем ФИО1 и ООО «Сфера» заключен предварительный  договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец (ООО «Сфера»)  обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в  соответствии с условиями договора недвижимое имущество, расположенное по  адресу: 

<

...>: а именно: 1) Часть  здания, кадастровый номер 51:10:0010302:459, 2) Часть здания, кадастровый номер  51:10:0020405:544, 3) Земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30  (далее - Объекты недвижимости), со сроком заключения основного договора до  26.12.2020.  

В связи с заключением договора купли-продажи от 20.01.2021 между ООО  «Сфера» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, истец обратился в суд с иском о понуждении к заключению  договора купли-продажи Объектов недвижимости с ООО «Сфера» на условиях  Предварительного договора.  

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 по делу 

 № А42-740/2021, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 и Арбитражным судом Северо-Западного округа от 31.01.2022 истцу отказано в удовлетворении иска.  

15.10.2021 Управлением Росреестра по Мурманской области зарегистрирован  переход права на Объекты недвижимости от ООО «Сфера» к ИП ФИО2.  

Истец, полагая, что переход права собственности на Объекты недвижимости  является ничтожным в силу злоупотребления правом Ответчиками, извлекающими  из договора купли продажи Объектов недвижимости от 20.01.2021 преимущество  из своего недобросовестного поведения, нарушающих право Истца приобрести  Объекты недвижимости, обратился в суд с настоящим иском.  

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела  и представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.  

Согласно условиям Предварительного договора (п. 1.2., п. 6.3, п. 6.4.) в  случае, если не будет заключен Основной договор или продлен Предварительный  договор, то последний считается расторгнутым по соглашению Сторон.  

Продавец (Ответчик) не выставлял счет на оплату обеспечительного платежа,  Покупатель (Истец) не оплатил обеспечительный платеж, стороны не подписывали  дополнительного соглашения о продлении срока действия предварительного и не  заключали основного Договора.  

Таким образом, Предварительный договор был расторгнут с 26.12.2020 года. 

Доводы Истца о том, что переписка по электронной почте с менеджером  Продавца является доказательством заключения дополнительного соглашения,  отклоняются как неправомерные.  

Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении  договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных  правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.  

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем  составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).  Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного  договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной  форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его  ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).  

Таким образом, надлежащему заключению дополнительного соглашения к  Предварительному договору соответствует письменная форма.  

Ответчик не подписывал дополнительное соглашение к Предварительному  договору, а сама по себе переписка не может быть приравнена к договору,  заключенному в письменной форме путем составления единого документа.  

Ни обмен проектами доверенностей, ни отправка скана дополнительного  соглашения Истцом по электронной почте, ни обсуждение возможного продления  Предварительного договора не могут быть приравнены к изменению  Предварительного договора купли-продажи недвижимости.  

Довод Истца об оферте и акцепте является безосновательным, поскольку  оферты Ответчик Истцу не отправлял (Истцом не опровергнуто надлежащими  доказательствами). Офертой в контексте по отношению по предстоящей продаже  недвижимости может являться только подписанный Стороной договор.  

Кроме того, в рамках рассмотрения спора № А42-740/2021 Арбитражным  судом Мурманской области уже был установлен факт прекращения действия  Предварительного договора: «Также из материалов дела не следует, что между  сторонами было подписано дополнительное соглашение о продлении срока  действия предварительного договора. При указанных обстоятельствах суд  

соглашается с доводом ответчика о прекращении действия предварительного  договора 26.12.2020» (стр. 13 Решения Арбитражного суда Мурманской области по  делу А42-740/2021).  

В силу ст. 69 АПК РФ, обстоятельства дела, признанные арбитражным судом  общеизвестными, не нуждаются в доказывании.  

Таким образом, Предварительный договор купли-продажи прекратил свое  действие с 26.12.2020 года, что было установлено судом и не нуждается в  доказывании в рамках настоящего дела.  

Договор купли-продажи недвижимости с ИП ФИО2 был заключен  только от 20.01.2021, то есть спустя почти месяц после истечения срока действия  Предварительного договора. Следовательно, отсутствуют любые основания  полагать, что Договор купли-продажи недвижимости от 20.01.2021 был заключен в  нарушение требований закона и/или нарушил права и законные интересы Истца.  

Довод истца о недобросовестности ответчиков, судом отклоняется как  необоснованный.  

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских  правоотношений и разумность их действий предполагаются.  

Истец не представил надлежащих доказательств, которые бы  свидетельствовали о недобросовестности Ответчиков.  

Истец ссылается то, что ПАО «Совкомбанк» оказал помощь ООО «Сфера»,  чтобы Ответчик уклонился от исполнения соответствующего обязательства для  продажи Объектов недвижимости ИП ФИО2  

Между тем, добросовестность Банка и законность отказа в отчуждении  объектов недвижимости Истцу, была установлена не только вступившим в  законную силу Решением Арбитражного суда Мурманской области по делу А42740/2021, но и в деле № А31-5683/2021 по иску ФИО1 к ПАО «Совкомбанк»  об обязании предоставить согласие на сделку по отчуждению объектов  недвижимого имущества, которое рассматривалось в Арбитражном суде  Костромской области.  

Истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий ответчиков при  ведении переговоров по заключению договора аренды, в связи с чем отсутствуют  основания для удовлетворения заявленных исковых требований. Равно как Истцом  не представлено доказательств тому, что переписка о заключении  предварительного договора, которую Истец считал переговорами, велась  Ответчиком исключительно в целях причинения вреда Истцу.  

Сами по себе факты того, что сторона вышла из переговоров без объяснения  причин либо на поздней стадии переговоров не свидетельствуют о неоправданном  прекращении переговоров и недобросовестности ее действий. Гражданское  законодательство не ставит наступление преддоговорной ответственности в  зависимость от стадии переговоров. Как не является безусловным основанием  ответственности тот факт, что лицо прервало переговоры на их поздней стадии, так  и не является необходимым условием такой ответственности.  

Доводы Истца, изложенные в письменных пояснениях на отзывы Ответчиков,  судом отклоняются как необоснованные и неправомерные.  

Учитывая изложенное, по совокупному исследованию доказательств, суд  приходит к выводу о том, что исковые требования не обоснованные и не  правомерные, в удовлетворении иска следует отказать.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со  статьей 110 АПК РФ остаются на истце.  

Копия настоящего судебного акта лицам, участвующим в деле почтовой  связью не направляется.  

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от  26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства,  регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности  судов общей юрисдикции и арбитражных судов» судебный акт арбитражного суда,  выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим  в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в  сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня  после дня его принятия (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).  

Судебный акт (копия судебного акта) считается полученным лицом, которому  он в силу положений процессуального законодательства высылается посредством  его размещения на официальном сайте суда в режиме ограниченного доступа, на  следующий день после дня его размещения на указанном сайте (статьи 177, 186  АПК РФ).  

Согласно части 1 статьи 177 АПК РФ по ходатайству указанных лиц копии  решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со  дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным  письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

решил:

в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный  апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья А.В. Евсюкова  

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 06.03.2023 3:34:00

Кому выдана Евсюкова Алена Викторовна