АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4536/2024

14 октября 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой  В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

без явки сторон

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район

на решение от 03.05.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2024

по делу № А80-91/2022 Арбитражного суда Чукотского автономного округа

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ирбис»                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680017, 

<

...>, помещ. III(20-22)) 

к администрации муниципального образования Чукотский муниципальный район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 689300, Чукотский автономный округ, 

<

...>), управлению финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район                                (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 689300, Чукотский автономный округ, 

<

...>) 

о признании незаконным бездействия     

 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ирбис» (далее - ООО «Ирбис», общество) обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с заявлением о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее – администрация) и управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее – управление), выразившегося в неисполнении обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008        № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ); об обязании управления совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отношении имущества - нежилого помещения общей площадью 687 кв. м, расположенного по адресу: 689300, Чукотский автономный округ, 

<

...>, а именно, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; направить ООО «Ирбис» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; об обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Ирбис» путем принятия решения об условиях приватизации в отношении указанного имущества (с учетом уточнения требований в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа                           от 03.05.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2024, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

 

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на пункт 4 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - информационное письмо № 134) приводит доводы о том, что договор аренды не зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости, что свидетельствует об отсутствии основания для возникновения у общества права на приобретение муниципального имущества. Указывает, что в соответствии с техническим паспортом занимаемое обществом  помещение не является изолированным, его обособление является невозможным. Считает, что судебная строительно-техническая экспертиза не может быть принята в качестве доказательства по делу, поскольку согласно приказу Министерства юстиции Российской Федерации от 20.04.2023 № 72 экспертиза проводится с целью определения рыночной и иной стоимости, но не для определения возможности сформировать объект недвижимого имущества в качестве обособленного. Не дана оценка заключению кадастрового инженера от 06.09.2022 № 270, определяющему, что постановка на кадастровый учет помещения площадью 450 кв. м невозможна. Обращает внимание, что по сведениям из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 06.05.2022 № ЮЭ9965-22-16260397 дополнительным видом деятельности ООО «Ирбис» является добыча руд и песков драгоценных металлов (золота, серебра и металлов платиновой группы) ОКВЭД 07.29.41.

Отзыв на кассационную жалобу поступил.

Стороны, надлежащим образом извещенные времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288       АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, по результатам проведённого открытого аукциона (протокол от 16.01.2019 № 251218/4351222/01) между управлением (арендодатель) и ООО «Ирбис» (арендатор) заключен договор аренды от 26.01.2019 № 4 в отношении нежилого помещения муниципальной собственности муниципального образования Чукотский муниципальный район площадью 450,0 кв. м в нежилом 2-этажном здании общей площадью 1104,6 кв. м, расположенном по адресу: Чукотский автономный округ, 

<

...>, на срок с 26.01.2019 по 26.12.2019.

Впоследствии между названными лицами в отношении указанного нежилого помещения заключены договоры аренды от 03.02.2020 № 3                         со сроком действия с 27.12.2019 по 05.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2020), от 06.03.2020 № 6 со сроком действия                                с 06.02.2021 по 05.01.2022 (с учетом дополнительного соглашения                               от 24.02.2021).

По актам приема-передачи от 26.01.2019, от 03.02.2020, от 06.03.2020  недвижимое имущество передано арендатору.

Соглашением от 23.08.2021 стороны расторгли договор аренды                     от 06.03.2020 № 6, нежилое помещение возвращено арендодателю по акту                   от 23.08.2021.

В дальнейшем стороны подписали договор аренды от 24.08.2021 № 19 нежилого помещения муниципальной собственности муниципального образования Чукотский муниципальный район площадью 689,10 кв. м, в указанном здании, на срок с 24.08.2021 по 24.07.2022.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи                  от 24.08.2021.

17.01.2022 общество обратилось к администрации с заявлением о намерении выкупить арендуемый им с 26.01.2019 объект недвижимости площадью 450,0 кв. м на основании статьи 3 Закона №  159-ФЗ, в ответ на которое письмом от 03.02.2022 № 04-01-12/305 заявителю сообщено, что решением координационного совета по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства муниципального образования Чукотский муниципальный район отказано в продаже имущества, поскольку арендуемое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости и является частью здания, осуществить раздел путем выделения испрашиваемого объекта технически невозможно.

ООО «Ирбис», посчитав действия администрации и управления незаконными и нарушающими его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Из содержания и смысла части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ вытекает, для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к следующим выводам с учетом применяемых норм права и установленных обстоятельств спора.

Одной из целей принятия Закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен положениями данного Закона, статьей 3 которого предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона                   от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при наличии следующих условий:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии                   с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства,               за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого                           и среднего предпринимательства, соответствующий установленным                   статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ закреплено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Закона № 159-ФЗ, о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации). 

В пункте 4 информационного письма № 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 данного письма № 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

Как установлено судами обеих инстанций, ООО «Ирбис» на дату обращения с заявлением в администрацию арендует спорное нежилое помещение, относится к субъектам малого предпринимательства; у него отсутствует задолженность по арендной плате; им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Отказывая заявителю в выкупе арендуемого объекта недвижимости, уполномоченный орган сослался на невозможность сформировать и использовать арендуемое заявителем помещение как обособленный объект.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма № 134, по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы Ассоциации «Объединение судебных экспертов» от 15.10.2023                       № 079А-2023-05, признанной судами надлежащим доказательством по делу, сформировать в качестве обособленного объекта нежилое помещение общей площадью 450 кв. м, расположенное в нежилом двухэтажном здании общей площадью 1104,6 кв. м, без каких-либо дополнительных условий возможно; все помещения, указанные в выводах исследовательской части, обладают признаками обособленности и автономности в инженерных системах (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление) и не требуют дополнительных условий.

Правильность выводов эксперта подтверждена Ассоциацией «Объединение судебных экспертов» в письме от 24.01.2024 № 015А.

Таким образом, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к закономерному выводу о том, что общество соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, арендуемое им помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и выступать предметом приватизации и договора купли-продажи, в связи с чем признали, что в рассматриваемой ситуации отсутствовали правовые основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение находящегося в муниципальной собственности испрашиваемого объекта недвижимости, обязав уполномоченные органы совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного закона.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами судебной экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим ее доказательственное значение.

При этом судами не приняты заключение кадастрового инженера Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 06.09.2022 № 270, № 271 относительно невозможности постановки объекта на кадастровый учет как не опровергающее выводы судебной экспертизы, а также справка МУП «Айсберг» от 12.09.2022 № 2286, так как содержащиеся в ней сведения касаются возможности формирования и выделения в пользование спорного помещения как обособленного объекта исключительно с точки зрения имеющихся в нем инженерных коммуникаций (тепло- и водоснабжение, электроснабжение), тогда как эти обстоятельства не являются юридически значимыми для оценки рассматриваемого вопроса.

 

Ссылка в кассационной жалобе на то обстоятельство, что используемое ООО «Ирбис» нежилое помещение по сведениям публичного реестра не обременено зарегистрированным правом аренды, не принимается поскольку, как усматривается из дела, обществом непрерывно арендовалось имущество по вышеуказанным договорам, которые заключались на срок менее года, что не требовало государственной регистрации.

Указание в кассационной жалобе на то, что ООО «Ирбис» не обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества ввиду того, что по сведениям публичного реестра от 06.05.2022 № ЮЭ9965-22-16260397 имеет дополнительный вид деятельности - добычу руд и песков драгоценных металлов (золота, серебра и металлов платиновой группы) ОКВЭД 07.29.41, отклоняется, поскольку в соответствии с данными сведениями категория данного субъекта – «микропредприятие».

При этом, как указано судом первой инстанции, сам по себе факт отражения в реестре дополнительных видов экономической деятельности не означает, что в действительности эти виды деятельности осуществляются хозяйствующим субъектом, таких доказательств не представлено.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.05.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2024 по делу № А80-91/2022 Арбитражного суда Чукотского автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                             в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                            М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова