РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-80732/19-1-502

г. Москва

23 октября 2020 г.

Резолютивная часть в порядке ст. 176 АПК РФ объявлена 25.09.20

Решение в полном объеме изготовлено 23.10.20

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  ООО "ТРАНСНЕФТЬ-ТЕХНОЛОГИИ" (125252, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЕСЧАНАЯ 3-Я, ДОМ 2А, БАШНЯ ЮГО-ВОСТОЧНАЯ (СИНЯЯ) ЭТ 10 ПОМ 1005, ОГРН: 

<

***>) к ООО "ИНА-ХХI" (115093 МОСКВА ГОРОД ПЕРЕУЛОК ПАВЛОВСКИЙ 3-Й ДОМ 2 ЭТАЖ 9 ПОМ ХХХ КОМН 30, ОГРН: 

<

***>) о взыскании 15685010 руб. 48 коп. долга, 1568501 руб. 05 коп. неустойки по договору от 15.06.2017 № 4/17 и по встречному иску о взыскании стоимости ремонта (расходов на приведение помещения в надлежащее состояние) в сумме 3035106 руб. 39 коп.

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 07.09.20, ФИО3 по дов. от 23.06.20; от ответчика – ФИО4 по решению от 20.01.2017;

эксперта ФИО5

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 15685010 руб. 48 коп. долга и 1568501 руб. 05 коп. неустойки. Требования основаны на том, что истцом (арендатором) ответчику (арендодателю) в соответствии с заключенными сторонами договорами аренды от 26.08.2016 №3/16 и от 15.06.2017 №4/17 был перечислен обеспечительный платеж в сумме 1777598 руб. 61 коп.; помещения были возвращены по Акту от 30.11.2018, однако в нарушение п.4.10 договора арендодатель обеспечительный платеж не возвратил. Истец также указывает в исковом заявлении, что сумма 2092588 руб. 13 коп. вычтена им из суммы требуемого обеспечительного платежа,  как правомерно удерживаемая и не оспариваемая сторонами стоимость восстановительного ремонта. За просрочку возврата оставшейся части обеспечительного платежа истец требует взыскания неустойки.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая, в частности, на следующее: по соглашению сторон при возврате помещений была привлечена экспертная организация, по заключению которой стоимость устранения дефектов возвращенного помещения составила 21791593 руб. 30 коп.,  а на дату подписания Акта возврата с учетом дополнительного осмотра – стоимость устранения дефектов составила 22820067 руб. 80 коп.; поскольку между сторонами возникли разногласия по стоимости ущерба, обеспечительный платеж был удержан.

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании стоимости ущерба, не покрытого обеспечительным платежом, с учетом принятого судом уточнения, в сумме 3035106 руб. 39 коп.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и эксперта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения первоначального иска и о частичном удовлетворении встречного иска.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды от 16.08.16 № 3/16, по условиям которого ответчиком истцу в аренду передано 8376,8 кв.м полезной площади помещений. Для целей расчетов арендуемая площадь признана сторонами увеличенной на 6% (доля в общем имуществе) и составила 8879,41 кв.м.

Договор был заключен до 15.07.17. Помещения частями передавались по Актам в период с 01.09.2016 по 01.03.2017.

Соглашением от 05.10.17 стороны расторгли договор, указав, что частично платежи (аванс за июль 2017) засчитывается в арендную плату за период с 10.07.2017 по 31.07.17 по договору аренды нежилых помещений от 15.06.2017 № 4/17. Указанным соглашением было установлено, что на момент его подписания в аренде находилось 8894,99кв м., из которых 8391,5 кв.м. полезной площади.

09.07.2017 сторонами подписан Акт возврата помещений указанной площадью.

Сумма обеспечительного платежа 16278918 руб. 33 коп. зачтена по условиям соглашения от 05.10.17 сторонами в счет обеспечительного платежа по договору от 15.06.17 № 4/17.

15.06.2017 сторонами подписан договор № 4/17, по условиям которого арендодатель (ответчик) передал истцу в аренду  помещения полезной площадью 8391,6 кв.м. расположенные на 1-8 этажах того же здания.

Принятие помещений оформлено Актом от 10.07.2017.

Истцом произведена доплата обеспечительного платежа по платежным поручениям от 17.05.18 и от 03.09.2018. Общая сумма обеспечительного платежа, находящегося в распоряжении арендодателя на момент прекращения договора (17777598 руб. 61 коп.) сторонами не оспаривается. 

Пунктом 8.4.6 на арендатора возложена обязанность по мере необходимости за свой счет проводить текущий ремонт помещений в течение срока аренды.

В соответствии с п. 4.11 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, при условии предварительного письменного уведомления арендатора, удержать из обеспечительного платежа, в том числе сумму расходов, указанных в подпункте «г» данного пункта. 

В соответствии с подпунктом «г» п.4.11 договора по окончании действия договора стороны оценивают состояние помещений и в случае ухудшения состояния помещений в размере, большем, чем нормальный износ, определяют сумму расходов, которая складывается из расходов арендодателя по приведению помещения в надлежащее состояние. Данная сумма фиксируется в двустороннем соглашении между арендатором и арендодателем и должна быть возмещена арендатором арендодателю в согласованный сторонами срок. В случае отказа арендатора от подписания такого соглашения стороны привлекают независимого эксперта для оценки ущерба арендодателю. Результаты экспертизы являются окончательными. Расходы на экспертизу делятся поровну между сторонами.

Пунктом 11.8 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Срок предупреждения – за  6 месяцев.

Письмом от 28.04.2018 № 61 истец отказался от договора и просил считать дату окончания действия договора – 30.11.18.

Сторонами 30.11.18 подписан Акт возврата помещений, в котором указано, что помещения частично имеют уровень износа свыше нормального, стороны не пришли к соглашению по перечню и объемам дефектов, возникших в результате недобросовестного использования и ненормальной эксплуатации. Каждой из сторон составлена дефектная ведомость (Приложения 1,2 к Акту).

Из материалов дела следует, что до подписания акта возврата помещений, арендодатель принял меры для оценки стоимости восстановительного ремонта в порядке, предусмотренном пп. «г» п.4.11 заключенного сторонами договора.

Так, письмом от 24.07.18 № 119 ответчик известил арендатора о том, что привлекает независимую организацию для оценки суммы расходов на приведение  помещений в надлежащее состояние вследствие  сверхнормативного износа, а также сообщил, что эксперт будет присутствовать при осмотре и указал стоимость данной экспертизы. 

Арендатор возражений по кандидатуре экспертной организации не заявил, однако письмом от 27.07.18 № ТТ-19-02/1695 ответил арендодателю о том, что готов приступить к осмотру помещений, но привлечение эксперта считает преждевременным и указал, что арендодатель может привлечь организацию за свой счет без возмещения расходов.

Письмом от 15.10.18 № 159 арендодатель направил арендатору экспертное заключение с указанием на то, что осмотры проводились с 01.08.18 по 20.08.18 и после окончательного освобождения будет произведен дополнительный осмотр.

Письмом от 15.10.18 № 159 арендатор заявил о завышенной стоимости, ссылаясь при этом исключительно на то, что помещения передавались с износом, в связи с чем для определения объемов дефектов сравнение необходимо проводить с тем состоянием, в котором помещения были переданы. 

12.11.18 истец сообщил о том, что приступил к освобождению помещений.

Из указанных документов следует, что арендодатель за три месяца до освобождения произвел осмотр помещения, за месяц до начала освобождения направил экспертную оценку стоимости восстановительного ремонта арендатору.

Письмом от 28.11.18 № ТТ-19-02/2744 истец направил ответчику сравнительную таблицу, в которой указал свою стоимость работ.  В указанном письме и приложениях нет конкретных возражений по поводу работ, учтенных независимым экспертом, привлеченным ответчиком, возражения не имеют конкретных обоснований.

Договором предусмотрена независимая экспертиза, которую ответчик произвел за свой счет с согласия истца, истец  же уклонился от выбора совместной экспертной организации, от участия в расходах на экспертизу. 

Несогласие  с такой экспертизой и заявления о наличии другой стоимости расходов не опровергает выводы эксперта, услугами которого воспользовался ответчик, и не свидетельствуют о нарушении ответчиком установленного договором порядка определения стоимости расходов, подлежащих возмещению вследствие сверхнормативного износа помещений.

Из указанных документов также следует, что арендодатель за четыре месяца до освобождения помещений ответчиком известил арендатора о привлечении экспертной организации, осмотры экспертом были произведены с 01.08.18 по 20.08.18. 

Ответчик до освобождения помещений не принял мер к восстановлению помещений, не произвел текущего ремонта, как то предусмотрено п.8.4.6 договора. 

При повторном обследовании помещений после их возврата арендодателю по состоянию на 30.11.18. Общая стоимость устранения повреждений рассчитана в размере  22820067 руб. 80 коп.

Помимо повреждений отделки стен, потолка, полов, кабель-каналов,  установления перегородки, экспертом также было установлено, что произведены модификации на части металлических дверей в конструкциях дверных рам для установки СКУД, отличающейся от установленной в здании системы, в дверях смонтированы запирающие устройства, в изначальное состояние приведены не были, что нарушает эксплуатационные свойства дверей, т.к. в ряде случаев установленные замки с электрооткрыванием без работавшей на них СКУД не могут функционировать, в конструкциях дверей остаются технологические отверстия.

В связи с наличием возражений арендатора по экспертному заключению, составленному арендодателем в соответствии с условиями пункта 4.11 договора, судом была назначена строительно-техническая экспертиза по следующим вопросам:

1. Возможно ли в данный момент при осмотре помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...> (далее - помещения) определить наличие дефектов, существовавших на момент возврата помещений арендодателю 30.11.2018?

2. Какой уровень физического износа имели соответствующие помещения на дату их приемки Арендатором в пользование по краткосрочному договору аренды нежилых помещений от 16.08.2016 № 3/16 (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 01.03.2017):

- 01.09.2016 по акту приема-передачи № 1;

- 01.10.2016 по акту приема-передачи № 2;

- 01.11.2016 по акту приема-передачи № 3;

- 01.01.2017 по акту приема-передачи № 4;

- 26.01.2017 по акту приема-передачи № 5;

- 01.03.2017 по акту приема-передачи № 6?

3. Какой уровень физического износа имели помещения на дату возврата помещений 09.07.2017 по краткосрочному договору аренды нежилых помещений от 16.08.2016 № 3/16?

4. Какой уровень физического износа имели помещения на дату приемки помещений 10.07.2017 по договору аренды нежилых помещений от 15.06.2017 № 4/17?

5. Какой уровень физического износа имели помещения на дату возврата помещений 30.11.2018 по договору аренды нежилых помещений от 15.06.2017 № 4/17?

6. Какие повреждения были причинены помещениям в период пользования ими с 01.09.2016 по 30.11.2018?

7. Превышает ли степень физического износа помещений, образовавшегося в период с 01.09.2016 по 30.11.2018, естественный износ?

8. В том случае, если степень физического износа помещений, образовавшегося в период с 01.09.2016 по 30.11.2018, превышает естественный износ, то каков объем возникших по вине Арендатора дефектов помещений, который превышает естественный износ?

9. Какова стоимость работ по устранению возникших по вине Арендатора дефектов помещений, объем которых превышает естественный износ?

10.  Какова стоимость работ по устранению дефектов помещений, указанных Арендатором в Приложении № 1 к акту возврата помещений от 30.11.2018 (Дефектная ведомость в редакции Арендатора)?

11. . Возможно ли при визуальном осмотре помещений в настоящее время определить перечень восстановительных работ, фактически выполненных Арендодателем в период после выезда Арендатора 30.11.2018?

12. Каков характер работ, фактически выполненных арендодателем в период после выезда арендатора 30.11.2018: косметический, восстановительный, локальный, капитальный ремонт, с полной заменой всех видов покрытий и материалов? Направлены ли эти работы именно на устранение повышенного износа помещений?

Судебным экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

На перечисленные вопросы судебным экспертом даны ответы, о том, что определить на момент проведения экспертизы наличие дефектов. Существовавших на 30.11.18 возможно; экспертом определен процент износа помещений на момент принятия арендатором в пользование по Актам (5%), за исключением принятых по Акту от 26.01.17 № 5, в которых процент износа пола определен экспертом в 40%.

В отношении уровня износа на моменты  09.07.17, 10.07.17  30.11.18 эксперт сделал вывод о невозможности его определить.

Эксперт сделал вывод о том, что степень фактического износа за период с 01.06.2016 по 30.11.18 превышает естественный износ.

Стоимость работ по устранению возникших по вине арендатора дефектов помещений, объем которых превышает естественный износ, составила, по заключению эксперта,  20812705 руб.

С учетом данного вывода, ответчиком было заявлено об уточнении требований встречного иска до разницы между данной стоимостью и суммой удерживаемого обеспечительного платежа.

 Эксперт в судебном заседании пояснял что дефектная ведомость арендатора рассчитана по объему работ, включающих только устранение повреждений в помещении, в то время как для приведения в надлежащее состояние требуется ремонт всего помещения, поскольку невозможно устранить сверхнормативный износ (например, повреждения в покраске стены) путем окрашивания только поврежденных мест, что существенно нарушит эстетическое состояние помещения. Те же доводы привел эксперт и в отношении устранений повреждений потолков и напольных покрытий. 

Пояснения эксперта достаточно определенно объясняют сделанные выводы, в связи с чем суд не усмотрел оснований назначения повторной экспертизы.

Доводы истца о том, что помещения должны были быть приведены к состоянию первоначального износа, с учетом вышеизложенных пояснений эксперта,  отклоняются судом. Истец не исполнил свою обязанность по договору по текущему ремонту помещений (п.8.4.6) и при этом не доказал факт злоупотребления со стороны ответчика путем включения в сметы стоимости материалов заведомо более высокого качества, чем были изначально использованы при отделке сдаваемых в аренду помещений.

Кроме того, из буквального толкования условий подпункта «г» пункта 4.11 договора следует, что в случае ухудшения состояний помещения в размере большем, чем нормальный износ, сумма возмещаемых арендатором расходов складывается из расходов арендодателя на приведение помещения в надлежащее состояние. Таким образом, договором в порядке ст. 622 ГК РФ было обусловлено состояние возвращаемого помещения.

Доводы истца о том, что помещения 21 на первом этаже, 72 на третьем этаже, 29 на четвертом этаже, 12 на шестом  не передавались в аренду, отклоняется судом, поскольку из составленных смет не усматривается, что перечисление данных номеров комнат  повлекло увеличение  объемов и стоимости работ по экспертным сметам. 

Судом исследованы представленные истцом пояснения по возможным завышениям арендодателем объемов работ, которые по существу сводятся к невозможности определения объема работ, а также к недостаточной обоснованности причин дефектов. При составлении дефектных ведомостей к акту осмотра истец не был лишен возможности делать конкретные замечания по причинам тех или иных дефектов.

Изложенные в письме от 15.10.18 возражения истца о том, что в стоимость работ включена стоимость устранения протечек кровли и ливневых стоков, отклоняется судом, поскольку  доказательств обращения к арендодателю в период аренды по поводу повреждений помещений вследствие ненадлежащего состояния общих конструкций здания, истцом не представлено, равно как и доказательств наличия таких повреждений в помещениях. Указанные вопросы при проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции истцом не ставились.

Суд не усматривает оснований не доверять экспертному заключению, выводы эксперта последовательны и мотивированы, в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие пояснения, в том числе об отличиях «дефектов» и нормального «физического износа».

Вместе с тем при исследовании экспертного заключения и заслушивании объяснений эксперта было установлено, что в состав помещений, в которых требуются  работы по устранению дефектов экспертом были ошибочно включены помещения, которые были сданы арендатором арендодателю и приняты без замечаний (помещения 1, 3, 4, 5, 6, 7 на первом этаже).

Довод ответчика о том, что данные помещения относятся к общему имуществу (лифтовые холлы) и фактически использовались только истцом, отклоняются судом, поскольку помещения приняты без замечаний, в отношении них сверхнормативный износ не был зафиксирован. 

В связи с чем эксперту было предложено представить расчет стоимости ремонта в данных помещениях, исходя из примененных в экспертном заключении смет.

Стоимость таких работ по расчету эксперта составила 571163 руб. 

Суд приходит к выводу, что данная сумма не подлежит включению в состав расходов, подлежащих компенсации арендодателю.  

Поскольку арендатор до наступления сроков возврата помещений уклонился от заключения соглашения о размере расходов, а также в нарушение условий договора не производил текущего ремонта, обеспечивающего поддержание состояния помещений  с нормальным износом, доводы арендатора о том, что после освобождения помещений последние были сданы другому лицу и в них начат ремонт, отклоняются судом. 

Собственник вправе был распорядиться помещениями по своему усмотрению. 

В ходе судебного разбирательства истцом не доказано необоснованность удержания обеспечительного платежа ответчиком, в связи с чем первоначальный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд принимает во внимание, что ответчик предлагал  оценить состояние помещений до их возврата, в то время как истец письмом от 05.12.18 предлагал обеспечить доступ для совместной экспертизы в период с 06 по 10 декабря 2018. При этом истцом арендодателю не указывались объективные причины невозможности совместной экспертизы и оценки состояния помещений до их возврата. Суд полагает, что  арендатор был обязан учитывать право арендодателя распорядиться помещениями по своему усмотрению после их освобождения арендатором. Арендодатель, в свою очередь, вправе был избегать упущенной выгоды и не допускать простоя помещений в период, пока другая стороны (истец, бывший арендатор) остается несогласной с размером возмещения.

Истцом не доказано, что удерживаемая ответчиком сумма обеспечительного платежа превышает сумму расходов, предусмотренных условиями подпункта «г» пункта 4.11 договора.

По результатам произведенной ответчиком  независимой экспертизы и по результатам судебной экспертизы размер расходов для приведения помещений в надлежащее состояние, превышающий сумму обеспечительного платежа, подтвержден.

Разница превышения составила 2463943 руб. и подлежит взысканию в рамках встречного требования с истца в пользу ответчика.

Расходы по первоначальному иску относятся на истца. Расходы по встречному иску возмещаются ответчику за счет истца пропорционально удовлетворенным требованиям, за вычетом подлежащей возврату из бюджета госпошлины. Расходы на судебную экспертизу делятся между сторонами поровну, поскольку по результатам судебной экспертизы не был в полном объеме подтвержден рассчитанный ответчиком размер расходов.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110. 167-171 АПК РФ, 

РЕШИЛ

В иске отказать. 

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ТРАНСНЕФТЬ-ТЕХНОЛОГИИ" в пользу ООО "ИНА-ХХI"  2463943 руб.  долга, 30992 руб.  расходов по уплате госпошлины и 75000 руб. издержек по оплате экспертизы.

В остальной части встречного иска отказать.

Возвратить ООО "ИНА-ХХI" из федерального бюджета 10036 руб. госпошлины, уплаченной по п/п от 01.08.19 № 232.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья                                Е.В. Коновалова