ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№10АП-2665/2021

г. Москва

23 марта 2021 года

Дело № А41-66194/19 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.12.2020 по делу № А41-66194/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Химки Московской области: ФИО2 (по доверенности от 11.11.2020);

общества с ограниченной ответственностью «Шереметьево-4»: ФИО3 (по доверенности от 02.09.2019);

Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: ФИО4 (по доверенности от 10.01.2019);

Министерства жилищной политики Московской области: ФИО5 (по доверенности от 11.01.2021);

Министерства имущественных отношений Московской области: ФИО6 (по доверенности от 11.01.2021).

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Шереметьево-4» (далее – ООО «Шереметьево-4», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 № ЮА-78 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:240.

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.07.2019 указанное заявление принято к производству суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Игрек-Бренд» (далее – ООО «Игрек-Бренд») (далее – третьи лица).

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2020 дела № А41-1332/20, № А41-1330/20, № А41-1329/20, № А41-1325/20, № А41- 110627/19, № А41- 110596/19, № А41- 103799/19 были объединены с делом № А41-66194/19 в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен единый номер № А41-66194/19.

С учетом объединения дел № А41-1332/20, № А41-1330/20, № А41-1329/20, № А41-1325/20, № А41-110627/19, № А41-110596/19, № А41-103799/19, № А41-66194/19 в одно производство суд в рамках настоящего спора рассмотрел требования администрации к ООО «Шереметьево-4» о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 № ЮА-78 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:240; о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 № ЮА-78 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:240; о расторжении договора аренды 06.03.2012 № ЮА-69; обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:268; в случае неисполнения решения суда взыскать неустойку в размере 6 429 руб. 78 коп. за каждый день неисполнения решения суда; взыскании задолженности по договору аренды в сумме 276 480 руб. 54 коп.; взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении; расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 № ЮА-56; о взыскании арендной платы в размере 14 571 539 руб. 51 коп., 386 650 руб. 19 коп. пеней.; расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 № ЮА-78 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:240; обязании возвратить по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:240; взыскании задолженности по договору аренды в сумме 5 500 906 руб. 92 коп и пени в сумме 186 725 руб. 24 коп.; расторжении договора аренды от 25.04.2011 № ЮА-74; обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:020402:945; расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части отказа в расторжении договоров аренды.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что суд необоснованно не привлек к участию в деле временного управляющего общества. Считает необоснованной ссылку истца на инвестиционный контракт. Настаивает на существенном нарушении ответчиком условий спорных договоров.  

В судебном заседании представители подателя жалобы и третьих лиц поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  В соответствии с частью 5 статьи 268 названного Кодекса в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 06.03.2012 заключён договор № ЮА-55.

Согласно условиям указанного договора обществу передан в аренду на срок 42.9 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0200407:242 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей), площадью 76521 кв. м.

Администрацией 19.11.2019 произведён осмотр земельного участка.

В результате осмотра установлено, что участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, имеются крупноочаговые навалы мусора.

В результате повторного осмотра от 31.07.2020 установлено, что территория участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью. На участке расположен объект недвижимости - ТП-1, с кадастровым номером 50:10:0020407:1842 (права не зарегистрированы).

По сведениям из ЕГРН на земельном участке располагаются: часть газопровода с кадастровым номером 50:10:0000000:16080 (без координат), собственник ООО Шереметьево-4, часть теплосети с кадастровым номером 50:10:0000000:16079 (в координатах), собственник ООО «Шереметьево-4», электрический кабель 10 кВ. с кадастровым номером 50:10:0000000:16864 (в координатах), права не зарегистрированы, электрический кабель 10 кВ с кадастровым номером 50:10:0020407:1845 (в координатах), права не зарегистрированы.

Между администрацией и обществом 25.04.2011 заключён договор № ЮА-75.

Согласно условиям указанного договора, обществу передан в аренду на срок 44 года земельный участок с кадастровым номером 50:10:020402:945 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей) площадью 635 139 кв. м.

Администрацией 13.05.2019 произведён осмотр земельного участка. 

В результате осмотра установлено, что участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, имеются крупноочаговые навалы мусора.

В результате повторного осмотра от 31.07.2020 установлено, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью.

На земельном участке расположены: котельная с кадастровым номером 50:10:0020402:2120, собственник ООО «Шереметьево-4», ГРП 20-10-1-138-Д, сведения о кадастровом номере и собственнике отсутствуют.

По сведениям из ЕГРН на земельном участке расположены: часть газопровода с кадастровым номером 50:10:0000000:16080 (без координат), собственник ООО «Шереметьево-4», часть теплосети с кадастровым номером 50:10:0000000:16079 (в координатах), собственник ООО «Шереметьево-4», электрический кабель 109 кВ с кадастровым номером 50:10:0000000:16861 (в координатах), права не зарегистрированы, ТП-5 с кадастровым номером 50:10:0020402:2308 (в координатах), права не зарегистрированы, электрический кабель 10 кВ с кадастровым номером 50:10:0000000:16864 (в координатах), права не зарегистрированы.

Между администрацией и обществом заключён договор от 06.03.2012                                 № ЮА-56. 

Согласно условиям указанного договора обществу передан в аренду на срок 42.9 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:241 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей) площадью 88 535 кв. м.

Администрацией 19.11.2019 произведён осмотр земельного участка.

В результате осмотра установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью. имеются навалы грунта и строительного мусора, какая-либо деятельность не ведётся.

В результате повторного осмотра от 31.07.2020 установлено, что территория участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью. На участке отсутствуют объекты капитального строительства.

По сведениям из ЕГРН на земельном участке располагается: часть газопровода с кадастровым номером 50:10:0000000:16080 (без координат), собственник ООО «Шереметьево-4», часть теплосети с кадастровым номером 50:10:00000001:6079 (в координатах), собственник ООО «Шереметьево-4», электрический кабель 10 кВ с кадастровым номером 50:10:0000000:16864 (в координатах), права не зарегистрированы.

Между администрацией и обществом заключён договор от 06.03.2012                                 № ЮА-59.

Согласно условиям указанного договора обществу передан в аренду на срок 42.9 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:267 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей) площадью 3630 кв. м.

Администрацией 19.11.2019 произведён осмотр земельного участка.

В результате осмотра установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка частично огорожена, доступ ограничен, на участке расположены некапитальные объекты (бытовки строительного городка) здание трансформаторной подстанции, строительный мусор, деятельность, связанная со строительством, не ведётся.

В результате повторного осмотра от 31.07.2020 установлено, что территория земельного участка частично огорожена, покрыта растительностью.

На земельном участке находится ТП-3 (год завершения строительства 2017) с кадастровым номером 50:10: 0020407:1841, права не зарегистрированы.

По сведениям из ЕГРН на земельном участке находятся: электрический кабель 10 кВ (год завершения строительства 2017) с кадастровым номером 50:10:0020407:1847, права не зарегистрированы, электрический кабель 10 кВ (год завершения строительства 2017) с кадастровым номером 50:10:0020407:1846, права не зарегистрированы.

Между администрацией и обществом заключён договор от 06.03.2012                              № ЮА-69. 

Согласно условиям указанного договора обществу передан в аренду на срок 42.9 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:268 из категории земель населённых пунктов, с разрешенным использованием для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей), площадью 7448 кв. м.

Администрацией 19.11.2019 произведён осмотр земельного участка.

В результате осмотра установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка частично огорожена, покрыта травянистой растительностью, имеются фрагменты строительного мусора, навалов грунта, какая-либо деятельность не ведётся.

В результате повторного осмотра от 31.07.2020 установлено, что территория земельного участка частично огорожена, покрыта травянистой растительностью, имеются фрагменты строительного мусора.

На участке расположены 2 колодца сети ливневой канализации. Сведения об объектах капитального строительства отсутствуют.

Между администрацией и обществом заключён договор от 06.03.2012                              № ЮА-72.

Согласно условиям указанного договора обществу передан в аренду на срок 42.9 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:269 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей), площадью 1145 кв. м.

Администрацией 19.11.2019 произведён осмотр земельного участка.

В результате осмотра установлено, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Из акта осмотра и прилагаемых к нему фотоматериалов следует, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, имеются навалы грунта и строительного мусора, какая-либо деятельность не ведётся. В результате повторного осмотра от 31.07.2020 установлено, что территория земельного участка частично огорожена, участок покрыт травянистой растительностью, объекты недвижимости отсутствуют.

Между администрацией и обществом 06.03.2012 заключён договор № ЮА-78. 

Согласно условиям указанного договора арендатору передан на срок 44 года земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:240 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для жилой застройки переменной этажности (1-17 этажей), площадью 187 306 кв. м.

13 мая 2019 года истцом был произведен осмотр земельного участка на предмет соблюдения условий договора и соответствия виду разрешенного использования.

В результате осмотра установлено, что территория земельного участка не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, имеются крупноочаговые навалы мусора.

В результате повторного осмотра от 14.02.2020 установлено, что территория земельного участка не огорожена, не застроена, частично покрыта древесно-кустарниковой и сухой травянистой растительностью, доступ осуществляется свободно.

На границе северо-восточной части земельного участка расположен газораспределительный пункт, в южной части земельного участка расположено не завершенное строительством техническое сооружение (колодец камеры гашения), также имеются очаговые навалы грунта, какая-либо деятельность не ведется.

Также между администрацией и обществом сохраняет действие инвестиционный контракт от 20.06.2005 № 181, предметом которого является деятельность по реализации инвестиционного проекта общества, направленного на строительство жилого комплекса вблизи кв. Ивакино г. Химки Московской области.

Полагая, что ответчик не осваивает предоставленные ему в пользование земельные участки, истец обратился в суд с настоящими требованиями, в том числе, с требованием о расторжении спорных договоров аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:              1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;                                                   2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2                  статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорные договоры аренды являются долгосрочными. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и                      статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п. 

Истец в обоснование иска сослался на то, что ответчик не осваивает земельные участки.

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорные земельные участки предоставлены в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Договорами аренды и материалами дела подтверждается, что срок освоения земельных участков в договорах аренды не предусмотрен.

Кроме того, ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка.

ООО «Шереметьево-4» на основании инвестиционного контракта №181 (т.1. л.д. 97-101) осуществляет строительство жилого комплекса в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино), в том числе запланирована застройка земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020407:240, 50:10:0020407:241, 50:10:0020407:242, 50:10:0020407:267, 50:10:0020407:269, 50:10:0020407:268, 50:10:0020407:945.

Условия инвестиционного контракта № 181 исполняются ООО «Шереметьево-4», что подтверждается подписанным 12.01.2017 между администрацией и ООО «Шереметьево-4» актом о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта № 181 (т. 1 л.д. 87-89). 

Также завершено строительство и передано администрации детское образовательное учреждение.

ООО «Шереметьево-4» осуществляет комплексную застройку на площади около 115 га в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

В настоящее время уже построены и введены в эксплуатацию следующие объекты недвижимости: жилой комплекс - 1-я очередь (1-я «А» подфаза) детское образовательное учреждение, жилой комплекс - 1-я очередь (1-я «А» подфаза) жилые дома №19, №20, №1, №2, №15 №16, №17 №18, №3, №4, №7, №8, таунхаусы с гаражами t17-t20, t1-t3, t21-t25, t26-t33, t34-t46, t4-t6, t7- t16, объекты инженерного обеспечения (газоснабжение), объекты инженерного обеспечения (тепловые сети 1 -ой, тепловые сети 2-ой очереди), объекты инженерного обеспечения (котельная). Квартиры переданы покупателям (т. 2 л.д. 13 - 62).

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0020407:240, 50:10:0020407:241, 50:10:0020407:242, 50:10:0020407:267, 50:10:0020407:269, 50:10:0020407:268, 50:10:0020407:945 входят в следующие очереди застройки ООО «Шереметьево-4», на которых предусмотрено строительство, в том числе: детского дошкольного учреждения и среднего образовательного учреждения. 

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции верно отметил, что рассматривать спорные земельные участки отдельно от остальной застройки ООО «Шереметьево-4», предусмотренной инвестиционным контрактом, невозможно.

27 декабря 2017 года решением Совета депутатов муниципального образования городской округ Химки Московской области от 27.12.2017 № 15/15 (т. 1 л.д. 126 - 127) утверждены правила землепользования и застройки территории городского округа Химки Московской области.

В соответствии с указанными Правилами земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0020407:240, 50:10:0020407:241, 50:10:0020407:242, 50:10:0020407:267, 50:10:0020407:269, 50:10:0020407:268, 50:10:0020407:945 попали в зону комплексного и устойчивого развития территории.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье - договор). В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее в настоящей статье - соглашение).

Условиями соглашения являются: обязательство сторон заключить с органом местного самоуправления договор о комплексном развитии территории. Документация по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, подготавливается на основании заключенного правообладателями соглашения. Подготовка такой документации осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение, а также земельных участков, указанных в частях 3.1 и 3.2 настоящей статьи.

В случае подготовки документации по планировке территории в соответствии с предложением об осуществлении такими правообладателями деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, направленным в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 46.10 настоящего Кодекса, подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, действующих на день принятия органом местного самоуправления решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

В соответствии со статьей 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях заключения договора правообладатель или заключившие соглашение правообладатели направляют в уполномоченный орган местного самоуправления подготовленные в соответствии с настоящим Кодексом проект планировки территории и проект межевания территории, а также проект договора и в случае, если правообладателей не менее чем два, соглашение. При этом указанный проект договора может устанавливать исключительно права и обязанности правообладателей.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, продолжение ООО «Шереметьево-4» застройки спорных земельных участков возможно после заключения соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (поскольку в территорию по комплексному развитию территории вошли земельные участки иных физических лиц), а также подготовки проекта планировки территории, проекта межевания территории и заключения договора о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления (т. 3 л.д. 4 - 9, т. 8 л.д. 115-116).

Кроме того, в связи с утверждением Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области распоряжения от 30.10.2017 №31РВ-235 «О подготовке документации по планировке территории для размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта «Шереметьево-Долгопрудный-Мытищи» на участке от улицы Шереметьевская в городе Химки Московской области до улицы Дирижабельная в городе Долгопрудный Московской области» (т. 1 л.д. 131 - 132), согласно которому на территории земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:240 запроектирована остановка линии рельсового скоростного пассажирского транспорта (предположительно), подготовка ООО «Шереметьево-4» проекта планировки территории возможна после окончательного утверждения документации линии рельсового скоростного пассажирского транспорта «Шереметьево-Долгопрудный-Мытищи», которая до настоящего времени не утверждена, что подтверждается письмом Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 26.02.2019 № 28исх-4664/01-03.

На все спорные земельные участки подготовлены градостроительные планы земельных участков и утверждены постановлением главы городского округа Химки Московской области от 10.02.2014 № 131 (т. 2 л.д. 8 - 12, т. 8 л.д. 46 - 50, т. 9 л.д. 68 - 72, 73 - 75.

22 января 2019 года между ООО «Шереметьево-4» и ООО «Архитектурное бюро «Мезонпроект» заключен договор № 14-11-2018 (т. 12 л.д. 120 - 138) по разработке архитектурно-градостроительной концепции размещения многофункциональной жилой комплексной застройки с объектами социального назначения, на территории общей площадью 101,0259 га, расположенной в квартале Международном, микрорайона Клязьма-Старбеево, г. Химки, Московской области в составе участков №№ 50:10:020407:240, 50:10:020407:241, 50:10:020407:242, 50:10:020402:945, 50:10:020407:264, 50:10:020407:267, 50:10:020407:268, 50:10:020407:269, работы по которому выполнены в полном объеме.

22 февраля 2019 года между ООО «Шереметьево-4» и АО «Мосводоканал» заключен договор № 7321 ДП-В о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения (т. 12 л.д. 99 - 116), в соответствии с условиями которого АО «Мосводоканал» приняло на себя обязательства выполнить действия по подготовке централизованной системы холодного водоснабжения к подключению объекта (жилой комплекс «Загородный квартал») к централизованной системе холодного водоснабжения.

25 февраля 2020 года ООО «Шереметьево-4» и ООО «Центр промышленных технологий» заключен договор подряда № 1-02.2020, в соответствии с условиями которого ООО «Центр промышленных технологий» приняло на себя обязательства осуществить работы по химической обработке земельных участков, в том числе спорных. Указанный договор оплачен ООО «Шереметьево-4» в полном объеме.

15 ноября 2012 года ГУП «Мособлгаз» были выданы технические условия ТУ № 3258 на газификацию 271 квартир в 48-ми таунхаусах и 196 квартир в 98 дуплексах.

В настоящее время все мероприятия по газификации 46-ти таунхаусов (вся построенная первая фаза) выполнены, а именно: построены сети газоснабжения и установлены индивидуальные котлы в каждом из 46-ти таунхаусов. Для пуска газа собственники таунхаусов должен напрямую обращаться в ГУП «Мособлгаз».

Строительство сетей газоснабжения до таунхаусов № 1 -46 осуществляла компания «Мособлгаз-сервис». Сумма заключенного договора составила  31 615 013 руб.

26 июля 2017 года для теплоснабжения всего остального проекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (519 584 кв. м жилой площади квартир) ГУП «Мособлгаз» были выданы технические условия № 3054-30/11 на газификацию 2-ух котельных общей мощностью 46,5 МВт.

Получение данной мощности в соответствии с вышеуказанными техническими условиями предусматривается в 3 этапа: 1этап - строительство котельной № 1 и установкой 2-ух котлов (по 3,5 МВт каждый) общей мощностью 7 МВт; 2этап -установка 3-его котла (3,5 МВт) в котельной № 1 и доведение общей мощности котельной до 10, 5 МВт; 3 этап - строительство котельной № 2 и установкой 3-х котлов (по 12 МВт каждый) общей мощностью 36 МВт.

Строительство котельной № 1 осуществляла компания «Мособлгазсервис». Стоимость договора составила - 77 404 864 руб.

В настоящее время все мероприятия по 1 этапу выполнены. Полученная мощность соответствует необходимой мощности для обеспечения теплоснабжением объектов фазы 1. Стоимость данного этапа составила 225 841 934 руб.

В 2012 году общество получило технические условия от ООО «Олимпиец» на водоснабжение и канализование в объеме 495 м3/сут по каждому ресурсу. Данный объем соответствует максимальному объему потребления объектов фазы 1 (общей жилой площадью 68 074,89 кв. м).

Стоимость присоединения к инженерным сетям ООО «Олимпиец» складывается из: оплаты за возможность подключения к сетям водоснабжения и канализации в размере 4 000 000 руб., стоимости строительства сетей водоснабжения и канализования от головных сооружений ООО «Олимпиец» до объектов фазы 1. Стоимость данных работ по двум видам сетей составила 110 308 233 руб.

Также от ООО «Олимпиец» получены технические условия на ливневую канализацию. ТУ предполагает финансирование ООО «Шереметьево-4» реконструкции очистных сооружений ООО «Олимпиец».

Построены сети ливневой канализации от объектов фазы 1 до пруда «Копань». Стоимость данных работ составила 44 530 005 руб. 54 коп. Работы выполняло ООО «Виктория».

Также построены сети ливневой канализации от пруда «Копань» до территории ООО «Олимпиец» без подключения к очистным. Стоимость договора составила 32 093 096 руб. 21 коп.

При строительстве сетей до территории ООО «Олимпиец» от пруда «Копань» требовалось укладка трубопроводов в полотно существующей дороги и ее восстановление. Данные затраты составили 45 535 838 руб. 41 коп. Работы выполняло ООО «Виктория».

Также были построены сети водоотведения Химкинского леса в связи с паводком. Стоимость данных работ составила 15 392 384 руб. Работы выполняло ООО «Виктория».

Для обеспечения хозяйственно-бытовой канализации 10 267 м3/сут. получены технические условия от ОАО «Химводоканал» на подключение к сетям бытовой канализации в объёме 6 700 м3/сут. Для выполнения данных технических условий необходимо проложить трубопроводы до точки врезки. Ориентировочная стоимость данных работ составляет 200 000 000 руб.

22 июля 2020 года ООО «Шереметьево-4» получено разрешение № RU-10-16224-2020 на ввод в эксплуатацию «1-я очередь (1-я «А» подфаза) жилого комплекса в составе квартала «Ивакино» в мкр. Клязьма-Старбеево г. Химки Московская область (корректировка домов № 5, № 6)».

В настоящее время осуществляется передача (заселение) квартир (объектов долевого строительства) физическим лицам (участникам долевого строительства).

ООО «Шереметьево-4» в настоящее время уже понесло значительные расходы на освоение территории застройки (т. 2 л.д. 66-173), в том числе и земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020407:240, 50:10:0020407:241, 50:10:0020407:242, 50:10:0020407:267, 50:10:0020407:269, 50:10:0020407:268, 50:10:0020407:945, а именно: здание котельной, тепловые сети первой и второй очереди, газопровод высокого, среднего и низкого давления. Общий объем затрат на строительство сетей составил 1 779 839 308 руб. 36 коп.

ООО «Шереметьево-4» осваивает земельные участки с кадастровым номерами 50:10:0020407:240, 50:10:0020407:241, 50:10:0020407:242, 7 50:10:0020407.267. 50:10:0020407.269, 50:10:0020407:268, 50:10:0020407:945 путем разработки всей необходимой градостроительной документации на земельные участки с целью их дальнейшей застройки.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельных участков, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

Таким образом, основания для расторжения спорных договоров аренды отсутствуют. 

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Московской области от 18.12.2020 по делу № А41-66194/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья                                               Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                       С.А. Коновалов     

                                                                                                   Н.В. Марченкова