/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1256/18 

Екатеринбург

17 апреля 2018 г.

 

Дело № А07-17169/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой  М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Стерлитамак  Республики  Башкортостан на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 14.12.2017 по делу № А07-17169/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ТКС» – Быковский А.В. (доверенность                   от 06.02.2017).

 

Общество с ограниченной ответственностью «ТКС» (далее – общество «ТКС», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия Администрации, выраженного в отказе в представлении в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон           № 137-ФЗ) земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв.м в аренду сроком на три года под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:56:060506:4490, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак,                     ул. Гоголя, в районе бывшего рынка автозапчастей; в качестве восстановления нарушенных прав обязать Администрацию в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137- ФЗ принять решение о представлении земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м в аренду сроком на три года под объект  незавершенного строительства, с кадастровым номером 02:56:060506:4490, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, в районе бывшего рынка автозапчастей и направить в адрес общества проект договора аренды указанного земельного участка в месячный срок с момента принятия решения.

Решением суда от 21.09.2017 (судья Юсеева И.Р.) в удовлетворении заявленных  требований   отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда            от 14.12.2017 (судьи  Пивоварова Л.В.,  Карпачева М.И., Тихоновский Ф.И.) решение суда отменено, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным, не соответствующим п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ отказ Администрации, выраженный в письме от 18.04.2017 № 20-2424, в предоставлении обществу «ТКС» в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, в районе бывшего рынка автозапчастей, для завершения строительства незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 02:56:060506:4490. На Администрацию возложена обязанность  в соответствии с п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня принятия настоящего постановления подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его обществу «ТКС».

В кассационной жалобе  Администрация просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указал, что судом не принято во внимание направление Администрацией в адрес общества письмом 09.03.2017 № 16-1492 дополнительного соглашения о продлении договора  аренды, являющегося, по его мнению, доказательством исполнения ею обязанности по направлению договора о предоставлении земельного участка. Администрация считает, что поскольку обществом «ТКС» не оспаривалось письмо от 18.04.2017 № 20-2424, у суда отсутствовали основания для применения п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ. По мнению Администрации, заявляя о неприменении ею вышеназванной нормы, общество намеревалось урегулировать вопрос о размере арендной платы, между тем, получив соглашение о продлении договора аренды, оно не вправе было  защищать свои права  в  порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заинтересованное лицо также  указало на  недоказанность  обществом  «ТКС» наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

В отзыве на кассационную жалобу общество «ТКС» просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ДООО «ТСК «Центральный рынок» (арендатор) 07.03.2013 заключен договор аренды земельного участка № 41-13-59зем, по условиям которого на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 05.03.2013 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:56:060506:1201, общей площадью 72 746 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, в районе бывшего рынка автозапчастей, для строительства и обслуживания торгового центра сроком с 07.03.2013 по 06.03.2017 (п. 1.1, 2.1 договора).

По акту приема-передачи земельный участок был передан арендатору 07.03.2013.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован 05.04.2013.

В связи с переименованием ДООО «ТСК «Центральный рынок» в   общество «ТКС» сторонами заключено дополнительное соглашение от 23.09.2014.

Заявителем получено разрешение Администрации на строительство торгового центра общей площадью 34 000 кв. м от 15.02.2016 № 02-03307000-17-2016.

Обществом  «ТКС» 02.02.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:56:060506:4490, о чем совершена запись регистрации № 02:56:060506:4490- 02/117/2017-1 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.02.2017).

Заявитель 02.02.2017 обратился в Администрацию с заявлением исх.                   № 02/02 о продлении договора на срок не менее трех лет со ссылкой на п. 5.1 договора и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сопроводительным письмом от 09.03.2017 № 16-1492 Администрацией в адрес общества «ТКС» направлено дополнительное соглашение о продлении договора, а также расчеты арендной платы с 07.03.2017 по 06.03.2020.

Общество 01.03.2017 обратилось в Администрацию с заявлением за исх. № 01/03, в котором, руководствуясь п. 21 ст. 3  Федерального закона № 137-ФЗ, просило заключить договор аренды земельного участка в целях завершения строительства.

Письмом от 03.04.2017 исх. № 20-2075 Администрация сообщила обществу о том, что письмом от 09.03.2017 исх. № 16-1492 направила в адрес общества три экземпляра дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка.

Общество «ТКС» 16.03.2017 обратилось в Администрацию с заявлением исх. № 16/03 о подготовке документов о продлении аренды земельного участка, руководствуясь п. 21 ст. 3  Федерального закона № 137-ФЗ.

Письмом от 18.04.2017 Администрацией направлен ответ об отказе в продлении договора аренды земельного участка в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, сославшись на то, что указанная норма Федерального закона относится к земельным участкам, предоставленным до 01.03.2015, на которых расположен объект незавершенного строительства, а так как цель использования земельного участка - строительство объекта недвижимости не достигнута, договор аренды земельного участка, заключенный на торгах, должен быть продлен на новый срок на условиях ранее заключенного договора.

Полагая, что изложенный в указанном письме отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства противоречит действующему законодательству и нарушает права заявителя в области предпринимательской деятельности, последний обратился в суд с требованием о признании его незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что норма п. 21 ст. 3  Федерального закона             № 137-ФЗ к спорным правоотношениям не может быть применена, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано  позже 01.03.2015 (02.02.2017), доказательств нахождения на спорном  земельном участке объекта незавершенного строительства  с зарегистрированным на него правом собственности до 01.03.2015 не представлено.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд  пришел к выводу о неправильном толковании судом первой инстанции вышеуказанной нормы права и наличии оснований для ее применения к спорным правоотношениям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют, наряду с прочим, положения п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, в соответствии с которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 названного Кодекса, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

 Обозначенными нормами права прямо предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Суд апелляционной инстанции верно признал ошибочными выводы  суда первой инстанции о возможности применения положений п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ только к тем земельным участкам, которые предоставлены до 01.03.2015 и на которых расположен объект незавершенного строительства с зарегистрированном в отношении него до 01.03.2015 правом собственности.

Как правильно указано апелляционным судом,  из буквального толкования приведенной нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015. 

При этом в последнем  случае факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения.

Как установлено судом договор аренды земельного участка под строительство был заключен с заявителем до 01.03.2015.

Суд также верно отметил, что в приведенной норме законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 названного Кодекса).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 названного Кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 названного Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе пояснения представителя общества «ТКС», суд установил, что на испрашиваемом земельном участке заявителем возведен объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано обществом в установленном порядке 02.02.2017, на нем закончено строительство фундамента и начато возведение стен первого этажа.

При изложенных обстоятельствах, исходя из того, что договор аренды земельного участка под строительство был заключен с обществом «ТКС» до 01.03.2015,  на земельном участке обществом возведен объект незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности  отказа Администрации  в предоставлении спорного земельного участка, выраженного в письме от 18.04.2017 № 20-2424, отменив решение суда первой инстанции на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и  удовлетворив заявленные обществом  требования.

  Довод Администрации об отсутствии с ее стороны незаконного бездействия подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку таких выводов обжалуемый судебный акт не содержит. Предметом оспаривания являлся конкретный отказ Администрации, изложенный в письме от 18.04.2017 № 20-2424, который и был признан незаконным. С учетом того, что указанный  отказ в заключении договора аренды для завершения строительства   имел место быть после направления в адрес  общества проекта дополнительного соглашения о продлении договора аренды, а также мотивы отказа, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из необходимости установления правовой определенности в правоотношениях сторон.

  Ссылка заявителя жалобы на наличие спора относительно подлежащего установлению размера арендной платы  за землю  также не может быть принята во внимание, поскольку само по себе данное обстоятельство  не является основанием для  отказа  в заключении договора  аренды  в  порядке п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Размер арендной платы за землю предметом рассматриваемого спора не являлся; выводов о данном обстоятельстве обжалуемый судебный  акт не содержит.

  Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм права, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем подлежат отклонению.

 Выводы суда апелляционной инстанции основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им.

  Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не выявлено.

  С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 14.12.2017 по делу № А07-17169/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

 

                                                                                             И.А. Татаринова