АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32957/2021

г. Краснодар

13 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 января 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего ФИО1, судей Афониной Е.И. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321237500136996) – ФИО3 (доверенность от 15.12.2021), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 по делу № А32-32957/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предпринимать) со следующими требованиями:

– обязать ФИО2 снести самовольно возведенное одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0411028:414, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:25 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов; 

– внести запись в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о прекращении права собственности ФИО2 на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0411028:414, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:25, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110 и аннулировать запись регистрации от 24.03.2021 № 23:43:0411028:414-23/226/2021-1; 

– в случае удовлетворения исковых требований, указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0411028:414, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:25, по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110; 

– взыскать с ФИО2 в соответствие со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 20 тыс. рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с момента истечения месячного срока со дня вступления решения в законную силу (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю. 

Решением от 02.08.2022, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 10.10.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить. 

В кассационной жалобе администрация приводит доводы о несоответствии выводов судов имеющимся в деле доказательствам, указывая, что ответчик в отсутствие разрешения на строительство возвел объект капитального строительства коммерческого назначения, перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно, поскольку объект имеет прочную связь с земельным участком, на котором он располагается, инженерные коммуникации, водопровод, канализацию, а элементы каркаса крепятся между собой при помощи сварного соединения, которое является неразъемным, металлические стойки (основные несущие конструкции) заглублены ориентировочно на 1 м в грунт и забетонированы, то есть, выполнен столбчатый фундамент и бетонная монолитная плита, что свидетельствует о капитальности строения. Администрация также указывает, что разрешение на строительство спорного объектане выдавалось, объект заступает на территорию общего пользования, не соответствует требованиям пожарной безопасности и нормам расположения относительно соседних объектов недвижимости, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, податель жалобы обращает внимание на то, что спорный объект поставлен на государственный кадастровый учет как объект недвижимости. 

Отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил судебные акты оставить в силе.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает их подлежащими отмене. 

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411028:25 площадью 1011 кв. м с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство, для индивидуального жилищного строительства (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек, код 2.1», расположенныйпо адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110  принадлежит на праве собственности ФИО2, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 27.05.2020 № 23:43:0411028:25-23/001/2020-10.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411028:25 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110 зарегистрирован объект недвижимости: нежилое здание площадью 883,7 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411028:414, принадлежащее на праве собственности ФИО2, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 24.03.2021 № 23:43:0411028:414-23/226/2021-1 (т. 1, л. д. 32).

В ходе проведения визуальной фиксации использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0411028:25 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110 управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что на указанном земельном участке с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек, код 2.1» без разрешительной документации возведено одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0411028:414, площадью 883,7 кв. м без минимально допустимых отступовот границ смежных земельных участков с кадастровым номером 23:43:0411028:24 по ул. Черноморской, 108 и с кадастровым номером 23:43:0411028:10 по ул. Лавочкина, 10 при минимально допустимом отступе 3 м, а также от границ, отделяющих земельный участок от территории общего пользования при минимально допустимом отступе 3 м. Процент застройки земельного участка составляет ориентировочно 88,3% при максимально допустимом проценте застройки 50% и превышен на 38,3%. По сведениям администрации Карасунского внутригородского округа города Краснодара информация о выданном разрешении на строительство, либо иной разрешительной документации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411028:25 отсутствует. Установленные сведения отражены управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар в акте визуальной фиксации использования земельного участка от 20.04.2021 № 255 (т. 1, л. д. 26 – 28).  

Полагая, что одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0411028:414, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:25 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110, обладает признаками самовольной постройки, администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). 

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса). 

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление  Пленума № 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. 

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В силу подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу возложенных на администрацию полномочий по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а также полномочий по решению вопросов местного значения в публичных интересах неопределенного круга лиц, обращение в суд является реализацией исполнения этих полномочий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2018 № 304-ЭС18-2923).

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск и установление факта нарушения этого порядка – отсутствия разрешения на строительство, являются основаниями для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

В силу статей 40, 41 Земельного кодекса собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев,если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 

Согласно разъяснениям пункта 23 постановления Пленума 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права. 

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

В предмет доказывания по искам о сносе самовольного строения входит установление наличия (отсутствия) признаков самовольного строительства, указанных в статье 222 Гражданского кодекса.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, приведенных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса. 

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости. Положения этой статьи не распространяются на отношения, которые связаны с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Указанное разъяснение содержится в пункте 29 постановления Пленума № 10/22.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

Согласно подпункту 2 пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства. 

Некапитальные строения, сооружения согласно пункту 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса представляют собой строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). 

Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, несколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса. 

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. 

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, суд первой инстанции определением от 18.10.2021 по ходатайству администрации назначил строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил эксперту АНО «Исследовательский центр судебных экспертиз».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) каковы технико-экономические показатели объекта – одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0411028:414, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:25 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110 (этажность здания, площадь застройки, общая площадь здания и т.д.)? Является ли спорный объект капитальным? 

2) соответствует ли расположение спорного объекта правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, генеральному плану муниципального образования г. Краснодар? 

3) соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости? 

4) создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает ли права и законные интересы третьих лиц? 

В заключении от 18.02.2022 № 05.02-ИЦСЭ эксперт по первому вопросу определил следующие технико-экономические характеристики объекта: этажность – 1, количество этажей – 1, высота здания – 4,28 м; размеры в плане (показаны на иллюстрации № 1), площадь застройки – 987,46 кв. м; общая площадь – 883,7 кв. м; год завершения строительства – 2021; конструктивная схема – каркасная. Материал основных несущих и ограждающих конструкций: фундамент – не установлен; металлический каркас, состоящий из стоек квадратного сечения металлических ферм; стены – сэндвич панели; перекрытие – металлическое; кровля – металлопрофиль. Подведенные инженерные коммуникации: водоснабжение, канализация, электричество от существующей сети. 

На основании проведенных исследований установлено, что объект – одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0411028:414, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:25 по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110 является капитальным, так как отсутствует возможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба. 

По второму вопросу эксперт указал, что спорный объект не соответствует правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в части отступов от границы, отделяющей земельный участокот территории общего пользования, отступа до границы смежных земельных участков, а также в части превышения допустимого процента застройки земельного участка. Кроме того, фактические границы строения выходят за кадастровые границы участка и накладываются на территорию общего пользования – до 1,01 м, площадь наложения – 6,28 кв. м. 

Объект соответствует генеральному плану муниципального образования город Краснодар в части вида разрешенного использования земельного участка. 

В рамках проведения исследования по третьему вопросу экспертом установлено, что спорный объект соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и не соответствует требованиям о пожарной безопасности и нормам расположения относительно соседних объектов недвижимости. 

По четвертому вопросу эксперт указал, что спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как имеется нарушение противопожарных норм и правил. Спорный объект нарушает права и законные интересы третьих лиц, так как имеется заступ на территорию общего пользования. 

Определением суда от 05.04.2022 назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Исследовательский центр судебных экспертиз». 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) каковы технические характеристики объекта – одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0411028:414, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:25 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Черноморская, 110 (в том числе наличие фундамента, его вид, глубина залегания, характер инженерных коммуникаций)? 

2) каким образом конструкции объекта крепятся между собой и к фундаменту? 

3) возможно ли перемещение объекта без вреда для него? Является ли объект капитальным? 

4) описать местоположение объекта на земельном участке по отношению к границам земельного участка и объектам, расположенным на смежных земельных участках? 

5) соответствует ли объект противопожарным нормам и правилам с учетом его местоположения относительно границ земельного участка и расположения объектов на смежных земельных участках? 

В экспертном заключении от 01.07.2022 № 39.06-ИЦСЭ отражены следующие выводы: 

1) одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0411028:414 имеет следующие технико-экономические характеристики: этажность – 1, количество этажей – 1, высота здания – 4,28 м; размеры в плане (показаны на иллюстрации № 5), площадь застройки – 949 кв. м; общая площадь – 883,7 кв. м; год завершения строительства – 2021; конструктивная схема – каркасная. Материал основных несущих и ограждающих конструкций: фундамент – бетонный столбчатый под несущие металлические стойки; металлический каркас, состоящий из стоек квадратного сечения металлических ферм; стены – вентилируемый фасад, слой утеплителя; перекрытие – металлическое;кровля – металлопрофиль. Подведенные инженерные коммуникации: водоснабжение, канализация, электричество от существующей сети. 

2) здание каркасное, представляет собой металлический каркас, состоящийиз квадратных металлических стоек размером 12х12 см, металлических ферм. Элементы каркаса крепятся между собой при помощи сварного соединения, которое является неразъемным. Металлические стойки (основные несущие конструкции) заглублены ориентировочно на 1 м в грунт и забетонированы, то есть выполнен столбчатый фундамент, также выполнена бетонная монолитная плита. 

3) перемещение объекта без вреда для него невозможно. Спорный объект является капитальным. 

4) отступы от границ следующие: отступ с фасадной части (со стороны ул. Лавочкина) – от 0,28 м до 1,34 м; отступ с фасадной части (со стороныул. Черноморской) – от 0 до 0,12 м; отступ с тыльной стороны (смежный участок с кадастровым номером 23:43:0411028:24, ул. Черноморская, 108) – от 0,19 м до 0,25 м; отступ с левой стороны (смежный участок с кадастровым номером 23:43:0411028:10, ул. Лавочкина, 10) – от 0,21 м до 0,38 м. 

Расстояния от спорного объекта до строений, расположенных на смежных земельных участках, следующие: до жилого дома, расположенного на смежном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:24, (ул. Черноморская, 108) – от 1,6 м до 2,0 м; до нежилого здания торгового назначения, расположенного на смежном участке с кадастровым номером 23:43:0411028:10 (ул. Лавочкина, 10) – 0,4 м. Консольно-выступающая часть не включается в площадь застройки, границы здания приняты по нижнему контуру (по цоколю здания). 

5) по отношению к объекту, расположенному слева (нежилое здание по ул. Лавочкина, 10) – нарушений противопожарных норм и правил не имеется. 

По отношению к объекту, расположенному справа (жилой дом по ул. Черноморской, 108) – нарушений противопожарных норм и правил не имеется. 

Из исследовательской части экспертного заключения по первому вопросу следует, что для освидетельствования скрытых конструкций ответчиком выполнено вскрытие наружной облицовки, которая выполнена из вентилируемого фасада с устройством слоя утеплителя, внутренняя облицовка выполнена из гипсокартонных листов, разграничение внутреннего пространства на помещения выполнено при помощи перегородок из гипсокартона, а также при помощи кладки из газобетонных блоков. 

Вскрытие прилегающего слоя для непосредственного осмотра фундамента не выполнено, так как выполнено устройство бетонной плиты, и для освидетельствования фундамента требуется разрушение данной плиты. Согласно пояснениям предпринимателя, данным при проведении осмотра, под металлические стойки выполнена выемка грунта с бетонированием стоек на глубину примерно 1 м. Таким образом, здание имеет фундамент под стойки, бетонная монолитная плита выполнена для дальнейшего устройства полов. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения судебной и дополнительной судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорное одноэтажное нежилое здание, на которое зарегистрировано право собственности ответчика, не является объектом капитального строительства и не обладает признаками недвижимого имущества поскольку состоит из металлического каркаса, а факт расположения спорной конструкции на столбчатом фундаменте не свидетельствует о прочной связи всего объекта с землей и о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению; и поскольку получение разрешения на строительство сооружения некапитального характера не требовалось, суды, со ссылкой на пункт 29 постановления Пленума № 10/22, отказали в удовлетворении заявленных администрацией требований, указав, что к спорному объекту не могут быть применены правила статьи 222 Гражданского кодекса, признание спорного объекта самовольной постройкой и последующий снос по основанию, предусмотренному статьей 222 Гражданского кодекса невозможны.

Обращаясь с кассационной жалобой, администрация указала, что фактически ответчик в отсутствие разрешения на строительство возвел объект недвижимости коммерческого назначения, перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно, поскольку объект имеет прочную связь с земельным участком, на котором он располагается, инженерные коммуникации, водопровод, канализацию, а элементы каркаса крепятся между собой при помощи сварного соединения, которое является неразъемным, металлические стойки (основные несущие конструкции) заглублены в грунт и забетонированы, то есть, выполнен столбчатый фундамент и бетонная монолитная плита, что свидетельствует о капитальности строения. Администрация также приводит доводы о том, что разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, объект заступает на территорию общего пользования, не соответствует требованиям о пожарной безопасности и нормам расположения относительно соседних объектов недвижимости, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, администрация обращает внимание суда на то, что спорный объект поставлен ответчиком на государственный кадастровый учет как объект недвижимости. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что разрешая настоящий спор, суды не учли следующее. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. 

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. 

В данном случае суды пришли к выводу о том, что спорное сооружение не является объектом недвижимого имущества, ссылаясь на технические характеристики объекта (металлический каркас здания), а также на то, что фундамент выполняет поддерживающую функцию и не связывает спорный объект с землей.

В основу судебного решения, которое признано законным судом апелляционной инстанции, положены выводы заключений судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы.

При этом суды оставили без внимания и надлежащей оценки исследовательскую часть экспертного заключения, в которой указано, что объект – одноэтажное нежилое здание является капитальным, так как отсутствует возможность его перемещения без причинения несоразмерного ущерба (т. 2, л. д. 6); конструктивная схема строения – каркасная; соединение металлических элементов – сварное; несущие конструкции носят капитальный характер, так как их перемещение невозможно путем резки в сварных швах и монтаже на новом месте с помощью сварки; на объекте выполнено устройство инженерных коммуникаций – сетей водоснабжения, электроснабжения и канализации; внутренняя и наружная облицовка выполнена из материалов,не позволяющих осуществить демонтаж и повторную установку демонтированных элементов (т. 2, л. 

<

...>). 

Из исследовательской части заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что перегородки выполнены из газобетонных блоков (кладка не является сборно-разборной конструкцией); внутренняя и наружная облицовки, элементы каркаса выполнены из материалов, не позволяющих осуществить демонтаж и повторную установку демонтированных элементов (т. 3, л. д. 118); внутренняя облицовка выполнена из гипсокартонных листов, установлены двери, окна, выполнена внутренняя отделка стен и потолка, пол из керамических плиток (т. 3, л. д. 110).  

Таким образом, в заключениях эксперта неоднократно указывалось, что спорный объект не может быть разобран (демонтирован) без ущерба его назначению, так как в случае демонтажа конструкций объекта с целью переноса и возведения на новом месте целостность конструкций будет нарушена (т. 2, л. д. 21; т. 3, л. д. 118).

Суды не учли, что использование при строительстве технологии в виде легких стальных конструкций не означает, что в конечном итоге создается объект, который может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2019 № 308-ЭС19-19744).

Кроме того, вывод судов о том, что фундамент осуществляет поддерживающую функцию, является голословным, и не основан на материалах дела. 

Так, по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы эксперт в заключении указал, что вскрытие прилегающего слоя для непосредственного осмотра фундамента не выполнено, так как выполнено устройство бетонной плиты, и для освидетельствования фундамента требуется разрушение данной плиты (т. 3, л. д. 110). Металлические стойки (основные несущие конструкции) заглублены ориентировочно на 1 м в грунт и забетонированы, то есть, выполнен столбчатый фундамент, также выполнена бетонная монолитная плита. К указанным выводам экспертом приложены фотоматериалы (т. 3, л. 

<

...>).   

Таким образом, вывод судов о том, что фундамент осуществляет поддерживающую функцию и не связывает спорный объект с землей, не подтверждается материалами дела, указанный вывод не отражен и в заключениях судебных экспертиз. 

С учетом изложенного, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества сделан преждевременно, без учета исследовательской части заключений судебных экспертиз. 

Вывод о том, что спорная постройка является некапитальным сооружением, позволил судам сделать вывод об отсутствии необходимости получать разрешение на его возведение в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса, и указать, что признание спорного объекта самовольной постройкой и последующий сноспо основанию, предусмотренному статьей 222 Гражданского кодекса невозможны.

Таким образом, требования администрации не рассмотрены судом по существу ввиду преждевременности вывода суда об отсутствии у спорного объекта признаков недвижимого имущества.

Выводы, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для направления дела на новое рассмотрение для проверки в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводов и возражений сторон, всестороннего, полного, объективного исследования фактических обстоятельств по делу, правильного определения и применения норм права с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств, подлежащих применению в настоящем деле. 

 Поскольку судами не дана оценка доводам администрации, а также не обеспечена полнота исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, которые могли бы повлиять на выводы судов по существу спора, обжалуемые судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду надлежит учесть, что обращаясь с иском, администрация указывала, что спорный объект коммерческого назначения построен в отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке с видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства (т. 1, л. д. 29), с заступом на территорию общего пользования, с нарушением требований о пожарной безопасности и норм расположения относительно соседних объектов недвижимости, создает угрозу жизнии здоровью граждан.  

Таким образом, предъявленное администрацией требование направлено на защиту публичного порядка строительства и обеспечение безопасности возводимых строений.

Из исследовательской части заключений судебных экспертиз и имеющихся в материалах дела фотографий спорного объекта усматривается,что предпринимателем возведен нежилой объект коммерческого назначения (на земельном участке с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства), в котором расположен супермаркет, кофейня, пекарня и иные магазины (т. 2, л. д. 60 – 110; т. 3, л. д. 151 –  161), где возможно нахождение значительного количества покупателей и работников, следовательно, суду при новом рассмотрении дела надлежит рассмотреть иск по существу заявленных требований, в том числе определить правовой режим спорного объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса, и в случае вывода о том, что строение является самовольной постройкой, исследовать вопрос о том предпринимал ли ответчик меры к получению разрешения на строительство спорного объекта, а также создает ли спорный объект угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц, тем более, что в экспертном заключении отражен вывод о том, что спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, так как имеется нарушение противопожарных правил, в том числе в части несоблюдения отступа до границы смежных земельных участков (т. 2, л. 

<

...>). 

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, правильно установить фактические обстоятельства дела, исследовать представленные в материалы дела доказательства всесторонне, полно и объективно, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон, а также установленных законом правил оценки доказательств, и исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт. Кроме того, поскольку из фотографий спорного объекта усматривается, что в нем располагается супермаркет, кофейня, пекарня и иные магазины, суду надлежит установить сдается ли ответчиком в аренду спорный объект, и в случае, если спорный объект сдается ответчиком в аренду, суду надлежит рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле арендаторов помещений спорного объекта, поскольку судебный может затронуть их права. 

Также при новом рассмотрении дела суду надлежит выяснить правовые основания для первичной регистрации права собственности на спорный объект в качестве недвижимого имущества, установить является ли застройщик добросовестным, получившим необходимые для строительства документы в установленном порядке.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 по делу № А32-32957/2021 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПредседательствующийЕ.В. ФИО1

СудьиЕ.И. Афонина

А.А. Твердой