Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-84910/19

19 февраля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена: 04 февраля 2020 года; 

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд в составе судьи Ю.С. Петропавловской,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ городского округа ДУБНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ к ООО "Бетиз и К" о взыскании задолженности и пени,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области (далее – истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "БЕТИЗ И К" (далее – ответчик, арендатор) с требованиями о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.12.2007г. № 726-ОРИ за период с 01.01.2019г. по 31.03.2019г. в размере 96 219 руб. 80 коп., пени за период с 16.03.2019г. по 16.09.2019г. в размере 8 900 руб. 33 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 21.12.2007г. № 726-ОРИ ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и неустойку, начисленную на нее.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2019 года исковое заявление было принято к производству в порядке упрощенного производства.

Руководствуясь частями 5 и 6 статьи 227 АПК РФ, суд вынес определение от 26 декабря 2019 года о рассмотрении дела по общим правилам искового производства с целью  выяснения дополнительных обстоятельств.

В судебном заседании участвовали представитель ответчика, который возражал против удовлетворения заявленных истцом требований  по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. Представитель истца в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о времени месте судебного заседания. 

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между Администрацией города Дубны Московской области и Муниципальным унитарным предприятием города Дубны Московской области "Жилищно-коммунальное управление № 2" заключен договор аренды земельного участка от 21.12.2007г. № 726-ОРИ, по условиям которого истец обязуется представить ответчику за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1820 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:40:010305:0015, в границах, указанных в кадастровом плане от 14.12.2007г. № 40/07.02-1453, прилагаемом к договору (Приложение 1) являющемся его неотъемлемой частью, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования в целях – эксплуатация и дальнейшая, реконструкция (строительство) жилого дома.

Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрен срок аренды земельного участка с 20.12.2007г. по 19.12.2017г.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды арендная плата вносится в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 5.2. договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован 22.01.2008г. в установленном законом порядке.

Земельный участок был передан Муниципальному унитарному предприятию города Дубны Московской области "Жилищно-коммунальное управление № 2" по акту приема-передачи земельного участка от 21.12.2007г.

28.01.2008г. между истцом, ответчиком и Муниципальным унитарным предприятием города Дубны Московской области "Жилищно-коммунальное управление № 2" был заключен договор № 11 об уступке права аренды земельного участка, согласно п.1 которого все права Муниципального унитарного предприятия города Дубны Московской области "Жилищно-коммунальное управление № 2" по договору аренды участка переходят к ответчику со дня подписания договора.

Земельный участок был передан ответчику от Муниципального унитарного предприятия города Дубны Московской области "Жилищно-коммунальное управление № 2" по передаточному акту от 28.01.2008г.

Согласно расчету истца по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с 01.01.2019г. по 31.03.2019г. в размере 96 219 руб. 80 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени за период с 16.03.2019г. по 16.09.2019г. в размере 8 900 руб. 33 коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 11.06.2019г. № 726-ОРИ, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает на необходимость применения в отношении арендуемого земельного участка положений пп.2 п.5 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации об определении размера арендной платы в размере не выше размера земельного налога, ставка которого установлена в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд соглашается с данным доводом ввиду следующего.

В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - Договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

Между Министерством строительного комплекса Московской области. Администрацией г. Дубны Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «БЕТИЗ и К» заключен Инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области № ОЭР-16-2003 от 02.06.2009 г. (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за № 80/40-03 от 26.06.2003 г.) и Соглашение о порядке взаимодействия от 25.03.2006 г. (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за № 80-1/40-06 от 30.03.2006 г.).

Согласно указанному Контракту его предметом является совместная деятельность по реконструкции улиц Октябрьская и Тверская г. Дубны Московской области со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, реализация недостроенного здания по ул. Тверская (имеется свайное поле) и застройки ул. Тверская до границы города (Распоряжение Главы города от 11.07.2006 № Р-929 о сносе и расселении домов по ул. Тверской-Октябрьской).

В рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор-застройщик обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести снос ветхих домов по ул. Тверская: № 10, 14, 16, 20, 22, 24, 25, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34 и по ул. Октябрьская: № 2,3,4,6,8 и строительство на освободившихся площадях современных зданий по генплану (п.2.2, контракта).

Исследовав условия инвестиционного контракта, суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитии застроенной территории.

В рамках Инвестиционного контракта между Истцом (арендодателем) и МУП г. Дубны МО «ЖКУ № 2» (арендатор) был заключен договор аренды № 726-ОРИ от 21.12.2007г. земельного участка с кадастровым № 50:40:010305:0015. В дальнейшем 28.01.2008г. между МУП г. Дубны МО «ЖКУ № 2» и Ответчиком был заключен Договор № 11 об уступке права аренды земельного участка с кадастровым № 50:40:010305:0015. 

На указанном земельном участке был расположен жилой дом, находящийся в муниципальной собственности, внесенный в реестр муниципального имущества г. Дубны Московской области № 903 (п. 1.2. Договора № 726-ОРИ). 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации№3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Как пояснил ответчик, участок передан ему в аренду для жилой многоквартирной застройки микрорайона Тверская – Октябрьская.

Из материалов дела следует, что концепция Министерством строительного комплекса Московской области /Министерством жилищной политики Московской области  не утверждена. Более того, данное министерство отказало в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:010305:0015 на новый срок.

На территории участка расположен ветхий многоквартирный дом, подлежащий расселению. Данное обстоятельство не оспаривает истец.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчику по договору передан участок, который не может быть использован для строительства многоэтажных жилых домов.

В связи с чем ответчик лишен возможности использовать участок по целевому назначению, что является основанием для освобождения от оплаты арендных платежей.

Соответственно, требование о взыскании основного долга не подлежит удовлетворению.

Истец просит взыскать пени.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку у ответчика отсутствовали основания для внесения арендной платы, истец неправомерно начислил пени. В удовлетворении данного требования также надлежит отказать.

Соответственно, в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 137, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                             Ю.С. Петропавловская