АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5100/2024

Дело № А12-20852/2023

г. Казань

20 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Ананьева Р.В., Галиуллина Э.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габитовой И.И.

при участии в судебном заседании представителей:

Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области – ФИО1 (доверенность от 19.12.2023 № 14/24-д),

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 29.08.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.01.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024

по делу № А12-20852/2023

по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) об обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок площадью 3141 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030213:15962, расположенный по адресу: ул. Оломоуцкая, г. Волжский Волгоградской области, по акту приема-передачи, о взыскании судебной неустойки,

по встречному исковому заявлению ФИО2 о признании недействительным уведомления Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 27.04.2023 № 14/5143 и незаконным расторжение договора от 26.11.2021 аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> в одностороннем порядке, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации городского округа город Волжский Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) об обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок площадью 3141 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030213:15962, расположенный по адресу: ул. Оломоуцкая, г. Волжский Волгоградской области, Комитету по акту приема-передачи, о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, в размере, определяемом Волжским городским судом Волгоградской области, на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

ИП ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением о признании недействительным уведомления Комитета от 27.04.2023 № 14/5143 и незаконным расторжение договора от 26.11.2021 аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.01.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024, в удовлетворении иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены, а именно: признано недействительным уведомление Комитета от 27.04.2023 № 14/5143 «Об отказе от договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.12.2021 № 14128 аз» в одностороннем порядке, в отношении земельного участка, площадь 3.141 кв. м, с кадастровым номером № 34:35:030213:15962, для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

...>.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объёме и об отказе во встречном иске.

В обоснование жалобы указывается, что при направлении уведомления об отказе от договора аренды земельного участка Комитет исходил из совокупности фактических нарушений условий договора ИП ФИО2: неиспользование земельного участка в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, в течение шести месяцев с момента предоставления участка с момента предоставления земли по акту приёма-передачи; неоплата арендной платы более двух месяцев; невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 5.3 договора.

По мнению заявителя жалобы, каждый из этих пунктов является существенным нарушением условий договора.

Кроме того, судами не разграничены понятия «освоение» и «использование» земельного участка; предпринимателем представлены доказательства лишь освоения земли при прошествии пятимесячного срока на освоение, доказательств использования не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, 01.12.2021 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (по итогам аукциона) № 14128аз в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ул. Оломоуцкая, г. Волжский Волгоградской области, для строительства магазина, площадью 3141 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030213:15962, с видом разрешенного использования – предпринимательство.

Срок действия договора определен с 01.12.2021 по 30.09.2026 (пункт 3.1 договора).

Пунктом 4.4 договора установлено, что арендатор вносит плату с 01.12.2022 ежемесячно, в размере 51 174,71 руб. не позднее 10 числа текущего месяца.

В ходе осмотра 24.04.2023 земельного участка, расположенного по адресу: ул. Оломоуцкая, г. Волжский Волгоградской области, установлено, что на земельном участке имеются навалы земли, веток, территория захламлена мусором, земельный участок частично зарос растительностью. В связи с чем истцом направлено 27.04.2023 в адрес ответчика уведомление № 14/5143 «Об отказе от договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.12.2021 № 14128 аз».

До настоящего времени земельный участок арендатором не освобождён, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Руководствуясь положениями статей 153, 154, 155, 156, 166, 309, 310, 421, 450, 450.1, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности расторжения договора аренды, отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены в статье 619 ГК РФ.

Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По смыслу статьи 619 ГК РФ ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства такого нарушения: неполучение доходов; возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам факт наличия нарушения условий договора в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Положения статьи 619 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016).

Пунктом 6.2 договора установлено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случаях, когда арендатор:

6.2.1. Не приступил к использованию земельного участка в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, в течение шести месяцев с момента предоставления участка по акту приема-передачи.

6.2.2. Использует земельный участок под цели, не предусмотренные пунктами 1.1 и 1.3 договора, в течение одного месяца после письменного предупреждения арендодателя.

Не оплачивает арендную плату более 2-х месяцев.

Не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 5.3. настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 4 указанной статьи сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Со ссылкой на пункт 6.3 договора арендодатель направил арендатору уведомление от 27.04.2023 № 14/5143 об отказе от договора аренды земельного участка в связи с неоплатой аренды более 2-х месяцев и нарушением условий пункта 5.3 договора.

В силу требований статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости оплаты долга не представлено.

Соответственно, порядок досрочного расторжения договора аренды истцом не соблюдён. Кроме того, на момент рассмотрения спора арендатором погашен долг, что сторонами не оспаривается.

Судами также принято во внимание, что оплата не была произведена  своевременно, поскольку в указанный период ответчик был занят посещением несовершеннолетней дочери, находившейся на обучении по медицинским показаниям в специализированном дошкольном учебном учреждении в г. Санкт-Петербурге с сентября 2022 года, где арендатору необходимо было проживать вместе с дочерью (л.д. 118-120 тома 2).

После получения арендатором уведомления от 27.04.2023 № 14/5143 о наличии задолженности по арендной плате, предприниматель оплатил долг. Комитет принимает данную оплату без возражений.

Довод Комитета о несоблюдении арендатором требования пункта 6.2.1 договора об использовании земельного участка в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, в течение шести месяцев с момента предоставления участка по акту приёма-передачи, судами признан неосновательным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренды земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса (пункт 1 статьи 42 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ к таким основаниям отнесено, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 1 статьи 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Так, после предоставления предпринимателю испрашиваемого земельного участка в аренду, он был обязан осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и само строительство указанного объекта.

На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству предприниматель должен был осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

Представленные предпринимателем в материалы дела доказательства в обоснование доводов о принятии мер по освоению земельного участка, согласно которым к земельному участку подведены сети водоснабжения и электроснабжения, заключены договоры на выполнение работ по проектированию магазина и заключены договоры об уборке территории, которые в том числе и оплаченные, свидетельствуют об осуществлении им действий по освоению земельного участка применительно к его целевому назначению в предусмотренные договором сроки.

Данные договоры Комитетом не оспорены и не признаны недействительными.

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу, что нарушение предпринимателем условий пункта 6.2.1, при наличии пунктов 5.3 и 3.1 договора, а также положений статей 45, 46 ЗК РФ о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка, не является существенным нарушением условий договора, которое влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция, согласно которой из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Пункт 6.2.1 содержит положения относительно использования земельного участка, а не его своевременного использования (освоения).

Суды пришли к выводу, что арендатором не нарушены предельно допустимые сроки использования земельного участка по целевому назначению в силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ (три года).

Суд кассационной инстанции также отмечает, что в уведомлении от 27.04.2023 № 14/5143 об отказе от договора аренды земельного участка отсутствует ссылка на нарушение предпринимателем условий пункта 6.2.1 договора об использовании земельного участка в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, в течение шести месяцев с момента предоставления участка по акту приёма-передачи.

Вопреки утверждению Комитета, все его доводы рассмотрены судами и признаны несостоятельными, нормы права применены правильно.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.01.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2024 по делу № А12-20852/2023 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев 

 

                                                                                     Э.Р. Галиуллин