СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 город Томск                                                                                      Дело № А45-14965/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря  2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря  2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего                                       Иванова О.А.,

судей                                                                       Назарова А.В.,

                                                                                 ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаренко С.Г.   с   использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО «Радуга» ФИО2 (№ 07АП-1311/2019(10)), публичного акционерного общества «Сбербанк России» (№ 07АП-1311/2019(11)) на определение от 07.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14965/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 630099, 

<

...>, этаж 3) по заявлению ФИО3 о признании права собственности на квартиру, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки; заявлению ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности,

В судебном заседании приняли участие:

от ПАО «Сбербанк России» - ФИО4 (доверенность от 18.06.2019, диплом ВСГ 1941612 от 26.06.2008),

от ФИО3 – ФИО5 (доверенность от 21.01.2019, диплом 43896 от 11.06.2004),

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.08.2018 (резолютивная часть определения объявлена 07.08.2018) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (далее – должник, ООО «Радуга»)  введена процедура, применяемая в деле о  банкротстве  – наблюдение,  временным управляющим утверждён – ФИО6.  

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2018 (резолютивная часть решения объявлена 11.12.2018) ООО «Радуга» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён ФИО6. Судебное заседание по рассмотрению отчёта конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства назначено на 11.06.2019.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.01.2019 (резолютивная часть определения объявлена 26.12.2018) в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).  

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.03.2019 (резолютивная часть определения объявлена 19.03.2019) арбитражный управляющий ФИО6 освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Радуга». Конкурсным управляющим ООО «Радуга» утверждена ФИО7. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019 (резолютивная часть определения объявлена 13.08.2019) арбитражный управляющий ФИО7 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Радуга». 

Определением от 03.09.2019 (резолютивная часть определения объявлена 27.08.2019) конкурсным управляющим должника утверждён ФИО2. 

09.01.2019 в арбитражный суд поступило заявление ФИО3 о включении в реестр требований кредиторов  должника  требования в сумме рыночной стоимости однокомнатной квартиры № 205, общей площадью 32, 6 кв. м., расположенной по адресу: 

<

...> и обязании конкурсного управляющего совершить действия, направленные на регистрацию права собственности. 05.02.2019 от ФИО3 в суд поступили дополнения, согласно которым заявлено требование о признании права собственности на однокомнатную квартиру № 205, общей площадью 32, 6 кв. м., расположенную по адресу: 

<

...> и обязании конкурсного управляющего совершить действия, направленные на регистрацию права собственности и передачу объекта недвижимости по акту-приема-передачи.

Определением от 22.05.2019 (резолютивная часть определения объявлена 15.05.2019) производство по заявлению ФИО3 о признании права собственности, признании залога отсутствующим приостанавливалось  до разрешения дела № 2-2845/2019, рассматриваемого в Ленинском районном суде г. Новосибирска. 

Определением от 20.08.2019 производство по заявлению ФИО3 о признании права собственности на квартиру, признании залога отсутствующим по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Радуга» возобновлено. 

03.09.2019 в суд поступило заявление публичного акционерного общества «Сбербанк России» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи № 205ВС2 от 14.07.2017, заключенного между ФИО3 и ООО «Радуга», и о применении последствий недействительности сделки. 

Определением от 10.09.2019 требование ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной, о применении последствий ее недействительности и заявление ФИО3 о признании права собственности на квартиру и признании залога отсутствующим (прекратившимся) объединены для совместного рассмотрения.

Определением от 07.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14965/2018 признано за ФИО3 право собственности на однокомнатную квартиру №205, общей площадью 32,6 кв. м., находящуюся на двадцать втором этаже жилого дома по адресу: 

<

...>. Признано отсутствующим (прекратившимся) залог по договору ипотеки от 30.08.2017 №ДИ-11/31 в части залога прав на однокомнатную квартиру №205, площадью 32,6 кв. м.,  находящуюся на двадцать втором этаже жилого дома по адресу: 

<

...>. Отказано публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в удовлетворении заявления о признании недействительным  предварительного договора купли-продажи № 205ВС2 от 14.07.2017, заключенного между ФИО3 и ООО «Радуга» и применении последствий недействительности сделки. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ПАО «Сбербанк России» обратилось с апелляционной жалобой (с учетом дополнений), в которой просит его отменить, принят новый судебный акт. Ссылается на то, что при заключении договора ипотеки  ПАО «Сбербанк России» не было проинформировано о заключении каких-либо сделок в отношении объекта долевого строительства.  Банк является добросовестным залогодержателем. Суду надлежало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), чего не было сделано. Не проанализированы отношения между застройщиком, залогодержателем, должником и гражданами. 

В апелляционной жалобе конкурсного управляющего ФИО2 указано, что самовольный захват квартиры не является ее передачей. Передаточный акт не представлен. Не обосновано прекращение залога. Нарушены права банка как добросовестного залогодержателя. Просит определение суда отменить, принять новый судебный акт.

ФИО3 представила отзыв, в котором возражает против удовлетворения апелляционных жалоб.  Считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным. 

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России»  доводы апелляционной жалобы с учетом дополнения поддержала. Пояснила, что банк доказал добросовестность при заключении договора ипотеки. В квартире никто не проживал. Заявитель в тот момент правомочий на квартиру не реализовывал. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ банк добросовестный залогодержатель. Кредитор знал о наличии обременений.  Первоначальный залог прекратился. Заключен новый залог.

Представитель ФИО3  поддержал доводы отзыва.  ФИО3 в квартире зарегистрирована и проживает. Банк зарегистрировал залог уже после заключения договора с ФИО3 Предварительный договор  заключался, когда был первый договор залога.  ФИО3 добросовестный приобретатель. Она не знала о новом залоге.  В феврале – марте 2018 года ФИО3 обращалась в банк  за снятием залога.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции, личное участие, либо явку своих представителей не обеспечили. От Конкурсного управляющего поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. На основании положений статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения, отзыва, заслушав участников процесса, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены. 

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между ПАО «Сбербанк России» (далее – кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью Виакон «Проект Радуга» (далее – заемщик) заключён договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 11 от 10.07.2014 (далее – кредитный договор). В соответствии с               п. 1.1 кредитного договора кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства на срок по 25.09.2018. С июля 2014 года по октябрь 2015 года кредитор перечислил заемщику сумму кредита в размере 470 000 000 рублей. 

В обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между кредитором и заёмщиком был заключен договор залога имущественных прав № ДЗ-11/1 от 10.07.2014. В соответствии с условиями договора залога имущественных прав № ДЗ-11/1 от 10.07.2014 заёмщик передал в залог банку имущественные права: право (требование) на получение в собственность жилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах (согласно приложению № 1 к договору). В том числе - право (требование) на получение квартиры № 205 в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: 

<

...> стр. 

Между ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ООО «ГерантГрупп» (участник) был заключён договор участия в долевом строительстве № 205-ВС2 от 28.09.2015 (далее – договор №205-ВС2). В соответствии с договором № 205-ВС2 ООО Виакон «Проект Радуга» обязалось построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства жилое помещение в нём - однокомнатную квартиру № 205, в строящемся жилом доме №2 (по генплану) по адресу: 

<

...> стр. 

Между ООО УК «Альянс» (участник) (правопреемник ООО «ГерантГрупп»), ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ООО «Радуга» (правопреемник участника) было заключено соглашение № 2 о передаче прав и обязанностей по договору № 205-ВС2 от 07.12.2016 (далее – соглашение № 2 по договору №205-ВС2), в соответствии с условиями которого участник долевого строительства передал, а ООО «Радуга» приняло права и обязанности участника долевого строительства по договору № 205-ВС2, в частности - право (требование) на получение однокомнатной квартиры № 205, в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: 

<

...> обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Банком и ООО «Радуга» был заключен договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 от 23.12.2016 (далее – договор № ДИ11/15). В соответствии с договором № ДИ-11/15 ООО «Радуга» передало в залог Банку имущественные права (требования) участника долевого строительства на получение жилых помещений в многоквартирных жилых домах (согласно приложению № 1 к договору). В том числе - право (требование) на получение однокомнатной квартиры № 205, в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: 

<

...> стр. Договор № ДИ-11/15 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2016. 

05.06.2017 ООО Виакон «Проект Радуга» исполнило свои обязательства по договору №205-ВС2 и передало ООО «Радуга» жилые помещения, в том числе однокомнатную квартиру № 205, общей площадью 32,6 кв. м., жилой площадью 20,1 кв. м., находящаяся на двадцать втором этаже жилого дома по адресу: 

<

...>. 09.06.2016 в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности ООО «Радуга» на вышеуказанную квартиру, а также обременение данной квартиры в виде залога в пользу ПАО Сбербанк. 

В целях актуализации предмета залога между Банком и ООО «Радуга» был заключен договор ипотеки № ДИ-11/31 от 30.08.2017 (далее - договор ипотеки № ДИ-11/31). В соответствии с пунктом 1.2.20 договора ипотеки № ДИ-11/31 предметом залога является однокомнатная квартира № 205 общей площадью 32,6 кв. м. на двадцать втором этаже жилого дома № 2 (по генплану) по адресу: 

<

...>. 

Договор ипотеки № ДИ-11/31 зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017. 

По заявлению ФИО3 о признании права собственности на квартиру и о признании залога отсутствующим (прекратившимся) арбитражным судом первой инстанции верно выяснены следующие фактические обстоятельства. 

14.07.2017 между ООО «Радуга» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи № 205ВС2 (далее – предварительный договор № 205ВС2).  Согласно разделу I «Предмет договора» указанного предварительного договора стороны обязуются не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора, заключить основной договор купли продажи. Продавец обязуется передать, а покупатель оплатить и принять в собственность однокомнатную квартиру № 205, общей площадью 32,6 кв. м., жилой площадью – 20,1 кв. м., находящуюся на двадцать втором этаже жилого дома по адресу: 

<

...> (далее: квартира) (пункт 1раздела I предварительного договора № 205ВС2). В соответствии с пунктом 2 раздела I предварительного договора № 205ВС2 квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора № 205ВС2, соглашения №2 по договору № 205-ВС2 и Акта приема-передачи квартиры, зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Цена квартиры определена сторонами в пункте 3 раздела I предварительного договора № 205ВС2 и составляет 1 300 000 рублей.   Согласно пункту 7 раздела I предварительного договора № 205ВС2  по взаимному согласию сторон основной договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи квартиры. Квартира находится в состоянии, соответствующем условиям договора. Продавец передал, а покупатель принял квартиру в состоянии, отвечающем его требованиям, и претензий к качеству квартиры не имеет. Покупатель обязуется уплатить продавцу в счет покупной цены денежные средства в следующем порядке: 1. В день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи, покупатель уплачивает продавцу денежную сумму 1 300 000 рублей наличными денежными средствами. Доказательством оплаты является приходно-кассовый ордер. 2. Денежная сумма, уплаченная покупателем продавцу по пункту  V подпункту 1 договора, признается задатком в соответствии со статьями 380, 381 ГК РФ, оплаченным в доказательство намерения в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях настоящего предварительного договора. После заключения основного договора купли-продажи задаток засчитывается в счет расчета покупателя с продавцом по основному договору купли-продажи. (раздел V предварительного договора № 205 ВС2).       

В качестве доказательств предоставления денежных средств в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 45 от 14.07.2017 на сумму 1 300 000 рублей. 

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 54Ru54303000-229-2016 от 30.09.2016  Мэрия г. Новосибирска в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта: Многоэтажный жилой дом №2 (по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, трансформаторных подстанций и подземно-надземных автостоянок, расположенных по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 37 стр.

Арбитражный суд первой инстанции счел, что что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что должник после получения денежных средств будет надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации соглашения в УФРС и снятию обременения с квартиры.  

Апелляционный суд исходит из следующего.

Из содержания статьи 201.8 Закона о банкротстве следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены, в том числе, на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, соответственно, на реализацию прав, закрепленных статьей 40 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 529-О). 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения). Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (подпункт 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве). 

В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке для предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 названного Закона. Признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче. 

Пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются: - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома. При этом согласно подпункту 1 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве. 

Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.  Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.  

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что действительная воля  ФИО3  при подписании предварительного договора №205ВС2 и при его оплате была направлена на получение квартиры в собственность.

При этом действуя добросовестно, она разумно рассчитывала на добросовестное исполнение обязательств и иными лицами, в том числе на добросовестное исполнение                     ООО «Радуга» обязательств по оплате задолженности по договору № ДИ-11/15 в части приобретенной ей квартиры. 

ФИО3 не может нести ответственность за невыполнение                 ООО «Радуга» обязательств по оплате по договору №ДИ11/15 в части приобретенной ей квартиры в адрес ПАО «Сбербанк России».  ФИО3 не могла контролировать действия иных лиц, не могла знать об их совершении или несовершении,  не должна была знать, что залог не прекратится при выполнении ей обязательств по оплате стоимости квартиры. 

ФИО3 ссылалась  на то, что квартира поступила в её фактическое владение, в жилом помещении произведен ремонт,  она проживает в спорной квартире, несет расходы, связанные с содержанием жилого помещения. 

Доказательств самовольного занятия квартиры ФИО3, как об этом указано апеллянтом, не представлено.

Оценивая доводы сторон о наличии или отсутствии у ФИО3 финансовой возможности по оплате приобретаемой квартиры, апелляционный суд приходит к выводу, что  представленными договором купли-продажи квартиры от 23.06.2017,  расширенной выпиской по вкладу ФИО3 за период с 20.06.2017 по 01.08.2017  подтверждается наличие у заявителя необходимой денежной суммы. Факт уплаты денег также подтвержден. Не представлено доказательств обратного.

О фальсификации доказательств не заявлено.

ФИО3 надлежащим образом исполнила обязанность по оплате квартиры, доказательств регистрации за ней права собственности на спорную квартиру не представлено.

Таким образом, у ФИО3 имеется необходимость защиты права, которое не может быть восстановлено иным способом.

При этом следует учитывать разъяснения в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Лицами, участвующими в деле не оспаривается, что ООО «Радуга», получив от ФИО3 денежные средства в счет оплаты квартиры, не произвело действия по снятию обременения (залога) права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.

Банк в апелляционной жалобе ссылается на неприменение судом правил, предусмотренных абзацем 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

 Согласно пункта 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется. Однако из указанного принципа следования имеются исключения, касающиеся, прежде всего, отказа залогодержателю, недобросовестно приобретшему залог, в защите формально принадлежащего ему права. Так, по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать. 

При этом в соответствии с пунктом 4.1.2 договора ипотеки №ДИ-11/31 от 30.08.2017 последующий залог предмета залога без согласия Залогодержателя не допускается. Залогодержатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.  Договор ипотеки №ДИ-11/31 зарегистрирован в установленном порядке в  Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017.  

Договором купли-продажи №205ВС2 от 14.07.2017 предусмотрено, что спорная квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» на основании договора залога № ДИ-11/15. 

Таким образом, банк верно указывает, что ФИО3 было известно о залоге. 

Однако, данный залог мог рассматриваться ею как временное обременение, прекращаемое в результате исполнения ФИО3 обязанности по оплате квартиры, в силу чего ООО «Радуга» должно было выполнить действия, направленные на снятие залога.  

На момент заключения предварительного договора № 205 ВС2 (14.07.2017) договора ипотеки №ДИ-11/31 не существовало. 

Таким образом, ПАО «Сбербанк России» фактически принял спорное имущество в залог уже после того, как в отношении него была заключена сделка с ФИО3 При указанных обстоятельствах банк должен был как профессиональный участник хозяйственного оборота удостовериться в юридической судьбе закладываемого имущества, проверить чистоту залоговой сделки.

Гражданин напротив был лишен возможности получения информации о договоре ипотеки №ДИ-11/31, не мог учитывать его условий, не может нести риски связанные с договорными отношениями ПАО «Сбербанк России»

С учетом этого арбитражный суд первой инстанции верно указал, что основания прекращения залога не исчерпываются перечнем, установленным в пункте 1 статьи 352 ГК РФ. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не препятствует установлению в договоре залога иного основания прекращения обязательств (полностью или в части).

Вопреки доводам ПАО «Сбербанк России» суд первой инстанции проанализировал отношения ПАО «Сбербанк России», ООО «Радуга», ФИО3 и пришел к верному выводу о том, что граждане – участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств.  Правоотношения между ООО «Радуга» и Банком относительно снятия залога на квартиры не должны влиять на права граждан на передачу жилого помещения, свободного от притязания третьих лиц (банка). Следовательно, залог считается прекратившимся (отсутствующим) на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

ПАО «Сбербанк России» просило о признании недействительным предварительного договора купли-продажи № 205ВС2 от 14.07.2017, заключенного между ФИО3 и ООО «Радуга», и о применении последствий недействительности сделки. Банк  ссылается на то, что в соответствии со статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 и пункта 2 статьи 37 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьёй 167 ГК РФ. 

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что при заключении между ФИО3 и ООО «Радуга» предварительного договора № 205ВС2 банк не был поставлен в известность о совершении указанной сделки и не давал согласия на её заключение. 

ПАО «Сбербанк России» стало известно о существовании предварительного договора №205 ВС2  от 16.02.2018, с момента получения заявления ФИО3 

С учетом этого ПАО «Сбербанк России» обратилось в Ленинский районный суд г. Новосибирска с соответствующим  заявлением 18.02.2019 в пределах  установленного законом срока для подачи заявления о признании сделки недействительной. Таким образом, срок заявления требования  ПАО «Сбербанк России» не пропущен, что не оспаривается сторонами в суде апелляционной инстанции.

 При этом из изложенных выше обстоятельств следует, что ФИО3 заключая  предварительный договор купли-продажи №205ВС2 имела цель приобретения квартиры,  уплатив согласованную сторонами сумму. Не доказано, что ее действия были направлены на обход требований о получении согласия Банка как залогодержателя. Даже зная о наличии залогового обременения ФИО3 исходя из взаимных обязательств сторон разумно предполагала, что ООО «Радуга» выполнит со своей стороны действия по снятию обременения в виде залога ПАО «Сбербанк России» с квартиры, а ПАО «Сбербанк России» получив причитающееся удовлетворение, не будет нуждаться в залоговом обеспечении исполнения обязательств.

Следовательно, не доказана недобросовестность ФИО3 при подписании предварительного договора №205ВС2, что исключает  возможность  признания договора недействительным.  

Апелляционный суд также учитывает, что первоначальный залог прекратился, а сторонами заключен новый залог. Данное обстоятельство подтвердила в апелляционном суде представитель ПАО «Сбербанк России».

Таким образом, ПАО «Сбербанк России» уже не является залогодержателем по тому договору, на который ссылается в обоснование требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи № 205ВС2 от 14.07.2017. Признание договора недействительным не повлечет восстановления прав банка применительно к прекратившемуся договору залога. 

Заявление ПАО «Сбербанк Росси» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворению не подлежит.

Доводы апелляционных жалоб фактически повторяют позицию апеллянтов в суде первой инстанции,  не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу. 

Судебные расходы распределены судом первой инстанции верно. Апелляционные жалобы доводов в данной части не содержат.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

По смыслу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на апеллянтов.

При подаче апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк России» и конкурсному управляющему ООО «Радуга» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. С них подлежит взысканию в доход федерального бюджета по 3 000 руб. государственной пошлины.

 Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 07.10.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14965/2018  оставить без изменения, а апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью  «Радуга» ФИО2, публичного акционерного общества «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Радуга» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России»  в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

                      Председательствующий                                                         О.А. Иванов

          Судьи                                                                                        А.В.Назаров

                                                                                                            ФИО1