АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-10947/2016

30 октября 2018 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2018 года, полный текст решения изготовлен 30 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лихопавло М.В. (до перерыва) и секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Выльтор плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Эжвинскому муниципальное унитарное предприятие «Жилкомхоз» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договоров

и встречному иску Эжвинского муниципального унитарного предприятия «Жилкомхоз» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Выльтор плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании договора недействительным

третьи лица: Администрация Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар», индивидуальный предприниматель ФИО2

при участии:

от истца: ФИО3 - по доверенности от 02.10.2017г.

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.09.17г.

от третьих лиц: ФИО2 - по паспорту (после перерыва) 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Выльтор плюс»   (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Эжвинскому муниципальное унитарное предприятие «Жилкомхоз» (далее – ответчик, Предприятие) о  признании одностороннего отказа Предприятия от исполнения договоров купли-продажи нежилых помещений №№1-09/2016 и 2-09/2016 от 15.09.2016г. незаконным, признании договоров №№ 1-09/2016 и 2-09/2016 купли-продажи нежилых помещений от 15.09.2016г. действующими.   

         Согласно уточненной редакции исковых требований Общество просит признать односторонний отказ Предприятия от исполнения договоров купли-продажи нежилых помещений №№1-09/2016 и 2-09/2016 от 15.09.2016г. незаконным;  признать договоры №№ 1-09/2016 и 2-09/2016 купли-продажи нежилых помещений от 15.09.2016г. действующими (не расторгнутыми); признать право собственности за Обществом на здание торгово- производственного цеха, общей площадью 559,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее - Здание) и на нежилое помещение, общей площадью 41,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (номер на поэтажном плане А1-VI) (далее - Помещение); обязать  Предприятие осуществить действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты, приобретаемые по договорам № 01-09/2016 и № 02-09/2016.

            Ответчиком заявлен встречный иск о признании ничтожными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2016 и применении последствий их недействительности в виде возврата Обществом Предприятию указанного в них Здания и Помещения.

В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвуют Администрация Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - Администрация) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Оценщик).

Рассмотрев материалы дела, заслушав участников процесса, суд установил следующее.

Спорные Здание и Помещение принадлежали Предприятию на праве хозяйственного ведения.

По договору аренды нежилого помещения от 19 января 2012 г. (т.1 л.д.8-12) Предприятие (арендодатель) передало, а Общество (арендатор) принимает во временное владение и пользование данные Здание - для размещения оборудования торгово-производственного цеха по выпуску продуктов питания и продуктового магазина по их реализации, и Помещение - для размещения магазина продовольственных товаров.

Договор аренды заключен на 5 лет (п.4.1)  зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.

02 сентября 2016 года руководителем Администрации вынесены распоряжения №280 "Об исключении из уставного фонда ЭМУП "Жилкомхоз" нежилого помещения по пр.Бумажников, д.53е" (т.1 л.д.93) и №281 "Об исключении из уставного фонда ЭМУП "Жилкомхоз" здания торгово-производственного цеха по ул.Менделеева, д.27" (т.1 л.д.94). Согласно данным распоряжениям Помещение и Здание балансовой стоимость 176500 руб. и 3505822 руб. соответственно исключены из уставного фонда Предприятия, которому предписано дополнить уставной фонд за счет денежных средств предприятия, ценных бумаг, других вещей или имущественных прав, либо иных прав, имеющих денежную оценку, соответствующую балансовой стоимости  исключенного имущества.

В тот же день распоряжением Администрации № 282 «О согласовании приватизации нежилого помещения по пр. Бумажников, д. 53 е» (т.1 л.д.95) Предприятию дано согласие на приватизацию Помещения путем возмездного отчуждения в собственность Общества, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и имеющего преимущественное право на выкуп объекта, который арендует с 19 января 2012 года. При этом установлено, что выкупная цена приобретаемого имущества установлена с учетом его рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 794 300 рублей. 

Указанная стоимость Помещения соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости (с учетом НДС), определенной Оценщиком по состоянию на 1 июля 2016 года в соответствии с отчетом №07/01/01 (т.2 л.д.116-164).

А распоряжением № 283 «О согласовании приватизации здания торгово-производственного цеха по ул. Менделеева, д. 27» (т.1 л.д.96) Администрацией дано согласие Предприятию на приватизацию Здания путем возмездного отчуждения в собственность Общества, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и имеющего преимущественное право на выкуп объекта, который арендует с 19 января 2012 года. При этом установлено, что выкупная цена приобретаемого имущества установлена с учетом его рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика и составляет 14 786 700 рублей 00 копеек. 

Данная стоимость Здания соответствует его рыночной стоимости (с учетом НДС), определенной Оценщиком по состоянию на 1 июля 2016 года в соответствии с отчетом №07/01/03 (т.2 л.д.68-115).

Предприятию в лице генерального директора ФИО5 поручено подготовить договор купли-продажи указанного имущества.

Письмом №3571 от 09.09.2016г. (т.1 л.д.14) Предприятие предложило Обществу заключить договоры купли-продажи недвижимого имущества №№1-09/2016, 2-09/2016 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ, а именно Здания - по цене 14786700 рублей и Помещения - по цене 1794300 руб. В письме указано, что выкупная цена нежилых помещений равна их рыночной стоимости и определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае согласия на приобретение указанного имущества Обществу предложено подписать направленные договоры и вернуть подписанные экземпляры в течение 30 дней с момента получения предложения; в противном случае указано о том, что Общество утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ.

Также указанным письмом Обществу указано о необходимости оплатить задолженность по договору аренды нежилого помещения от 19.01.2012г. - за август 2016 года в размере 230438 руб. 34 коп., а также внести арендную плату за сентябрь 2016 года в соответствии с условиями договора аренды, приложив к подписанным экземплярам договоров документы, подтверждающие отсутствие задолженности за аренду помещений на момент заключения договора.

Указанная в письме задолженность по договору аренды нежилого помещения подтверждена актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 02.09.2016 (т.1 л.д.92). Как следует из иска, Общество оплатило задолженность 14 сентября 2016 года.

С полученными проектами договоров купли-продажи №1-09/2016 и №2-09/2016 от 15 сентября 2016 года Общество согласилось и подписало их вместе с актами приема-передачи (т.1 л.д.15-17, 18-20).

Распоряжением от 28 сентября 2016 года № 317 (т.1 л.д.22) руководителем Администрации ранее изданные распоряжения от 02.09.2016, в том числе  № 282 и №283, отменены.

Письмом №3856 от 03.10.2016г. (т.1 л.д.21) Предприятие в связи с получением 30 сентября 2016 года распоряжения Администрации №317 от 28 сентября 2016 года уведомило Общество о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества №1-09/2016 и №2-09/2016 от 15 сентября 2016 года.

Вопрос о действительности распоряжения Администрации №317 от 28.09.2016г. был предметом рассмотрения по делу №А29-10661/2016 по заявлению Предприятия к Администрации при участии Общества в качестве третьего лица о признании недействительным распоряжения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда республики Коми по указанному делу от 27.03.2017г. требования Предприятия удовлетворены, оспариваемое распоряжение Администрации признано недействительным.

Общество не согласно с односторонним отказом Предприятия от исполнения условий договоров купли-продажи, в связи с чем заявляет изложенные в иске требования, направленные на подтверждение действительности и заключенности данных договоров, в силу которым им приобретено право собственности на Здание и Помещение, не зарегистрированное в связи с оспариваемыми действиями Предприятия.  

Со своей стороны Общество представило документы на государственную регистрацию права собственности в отношении Здания и Помещения на основании договоров №1-09/2016 и №2-09/2016 от 15.09.2016г. и производит оплату приобретенного имущества в соответствии с прилагаемым к договорам графиком (расчетом) (т.1 л.д.104-107).   

Уведомлениями о приостановлении государственной регистрации права собственности от 13 января 2017 года №11/001/015/2016-3426 (т.2 л.д.11-12) и №11/001/015/2016-3428 (т.2 л.д.13-14) государственная регистрация права собственности Общества в отношении Здания и Помещения приостановлена.

Встречные исковые требования Предприятия к Обществу основаны на том, что Общество является недобросовестным арендатором, поскольку не внесло арендную плату за арендуемые Здание и Помещение за период с 19 по 31 января 2012 года, а также не оплачивало коммунальные услуги, подлежащие оплате сверх арендной платы, которые про расчетам Предприятия составляют за период с 19.01.2012 по 31.12.2016г. 11197386,09 руб.

В подтверждение наличия указанной задолженности по коммунальным услугам Предприятие представило расчеты, счета-фактуры и акты приема-передачи коммунальных ресурсов за период с 2012 по 2016 годы (тома дела 3, 4, 5 л.д.1-51).

Также Предприятие считает недостоверными отчеты Оценщика, которыми определена выкупная стоимость имущества.

По ходатайству Предприятия определением от 1 ноября 2017 года по настоящему делу назначена экспертиза по вопросам в выполненных Оценщиком отчетах недочетов и нарушений, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемых объектов, а также на предмет определения рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2016 года  рыночной стоимости Здания и Помещения.

Согласно представленному экспертному заключению (т.8 л.д.6-159), рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 июля 2016 года составляет, без учета НДС, 13419000 рублей, а в результате анализа отчета Оценщика на предмет недочетов и нарушений, существенно влияющих на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта экспертом сформулирован ряд замечаний, которые обуславливают сомнения в правильности и обоснованности рассматриваемого Отчета №07/01/03 от 01.07.2016г. Согласно выводам эксперта данные замечания являются существенными, грубыми и в конечном итоге приводят к некорректному итогу рыночной стоимости. 

Относительно оценки рыночной стоимости Помещения экспертом дан ответ, что рыночная стоимость данного объекта недвижимости на 1 июля 2016 года составляет, без учета НДС,  1692000 руб. По результатам анализа эксперт пришел к выводу, что в Отчете №07/01/01 по определению рыночной стоимости Помещения имеются нарушения общепринятых принципов и методологии оценочной деятельности, а также существенных, с точки зрения оценки, требований федеральных стандартов оценки. При этом выявленные несоответствия отчета стандартам, а также допущенные грубые математические ошибки при применении корректировок не привели к искажению итоговой рыночной стоимости, которая в отчете №07/01/01 соответствует дате 01.07.2016 года. Погрешность может варьироваться в ту или иную сторону с незначительной разницей. 

С учетом результатов проведенной по делу экспертизы Предприятие считает, что выявленная экспертным путем выкупная стоимость Здания (разница при определение экспертной стоимости с прибавлением НДС составляет 1047720 рублей) и Помещения (разница при определение экспертной стоимости с прибавлением НДС составляет 202260 рублей) значительно выше, чем в спорных отчетах, в связи с чем данные отчеты не могли применяться при отчуждении объектов, цена их определена неверно и не соответствует рыночной стоимости.

Таким образом, Предприятие считает договоры купли-продажи ничтожными.

Оценщик ФИО2 представил пояснения по выполненным заключениям о рыночной стоимости Помещения и Здания, указав, что выявленные нарушения носят характер описок и не влияют на итоговую рыночную стоимость объектов исследования.

Суд полагает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречные - отклонению в силу следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на дату возникновения спорных отношений, далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности).

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как указало Предприятие во встречном иске, у Общества имеется задолженность по уплате арендной платы и коммунальным платежам.

Однако по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Направляя проект договоров купли-продажи,  Предприятие указало о необходимости Обществу уплатить задолженность по договору аренды за август 2016 года в сумме 230438 руб. 34 коп., наличие которой подтверждается также актом сверки сторон договора аренды по состоянию на 02.09.2016г. Начальное сальдо в данном акте на сумму 254905 руб., как следует из акта, погашено внесенными в течение периода сверки платежами. 

Самих платежных документов, а также иных доказательств наличия задолженности Общества за январь 2012 года Предприятием не представлено.

Общество утверждает, что оплатило предъявленную в сопроводительном письме задолженность до даты заключения договора купли-продажи. Предприятием данные обстоятельства также не оспорены.

Также судом установлено, что в рамках дела №А29-12620/2017 Предприятием были предъявлены в суд требования о взыскании с Общества 11 197 386, 09 руб. неосновательного обогащения за период с 19.01.2012 по 31.12.2016 в связи с неоплатой коммунальных услуг за использование имущества по договору аренды нежилого помещения от 19.01.2012, начисленных на эту сумму процентов.

Вступившим в законную силу решением по данному делу от 15 февраля 2018 года в удовлетворении иска отказано.

При этом судом установлена заключенность и действительность договора аренды в редакции дополнительного соглашения, предусматривающего исключение из обязательств арендатора оплату коммунальных услуг сверх арендной платы, включение данных расходов в увеличенный размер арендной платы в ходе аукциона по заключению договора по сравнению с определенной оценочным путем платой за такое пользование.

Судом также указано на то, что никаких доказательств предъявления ответчику соответствующих требований ранее направления претензии от 27 июля 2017 года по факту неоплаты расходов на возмещение коммунальных услуг в арендуемом Помещении и Здании материалы дела не содержат. 

Иных доказательств, опровергающих данные выводы суда при вынесении решения по делу №А29-12620/2017, Предприятием не представлено.

Таким образом, доводы об недобросовестности Общества как арендатора выкупаемого имущества признаются судом недоказанными.

Относительно доводов о ничтожности договоров купли-продажи в силу недостоверности отчетов по определению рыночной стоимости проданного имущества отклоняются судом в силу следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются приобретение такого имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце восьмом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Из абзаца второго пункта 2 названного Информационного письма следует, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). В этом случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Исходя из системного толкования указанных норм, следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять стоимость, установленную оценщиком в соответствующем отчете.

Предусмотренная законом форма оспаривания достоверности величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества на стадии заключения договора не исключает подачу иска о признании сделки недействительной, однако в данном случае, по мнению суда, признание этой сделки недействительной может быть допущено лишь по причине явной несоразмерности встречного предоставления покупателя муниципального имущества.

Однако такой явной несоразмерности стоимости имущества, определенной в отчетах Оценщика рыночной стоимости данного имущества, установленной экспертом в ходе проведения назначенной по настоящему делу экспертизы, суд не усматривает.

Как обоснованно указывает Общество, установленная экспертным путем разница в рыночной стоимости Здания его стоимости, определенной Оценщиком в оспариваемом отчете, составляет не более 7 процентов, в отношении рыночной стоимости помещения такая разница составляет порядка 10 процентов.

При этом оценив допущенные Оценщиком при оценке Помещения недочеты и несоответствия, эксперт не признал их существенными и заключил, что они не привели к искажению итоговой рыночной стоимости, а погрешность может варьироваться в ту или иную сторону с незначительной разницей.

Относительно оценки рыночной стоимости Здания эксперт пришел к иным выводам и считает, что допущенные Оценщиком нарушения являются существенными, грубыми и в конечном итоге приводят к некорректному итогу рыночной стоимости. 

Однако при сопоставлении данных итогов несущественные нарушения допускают варьировании цены имущества в пределах 10-11 процентов, а существенными признаны нарушения, по факту повторной оценки изменившими оценочную стоимость лишь на 6-7 процентов от спорной.

В соответствии с пунктом 4 раздела 2 ФСО N 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Представленное суду заключения эксперта не содержит информации о составе и последовательности представленных в отчете об оценке материалов и полное описание процесса оценки, позволяющие полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), в том числе отсутствует расчет итоговой величины.

Так, указав рыночную стоимость Здания и Помещения без учета НДС, эксперт не привел расчеты исключения стоимости данного налога, в том числе при подборе аналогов оцениваемого имущества.

В связи с этим выводы эксперта не соответствуют принципу проверяемости.

Наряду с этим в материалах дела имеются иные отчеты Здания и Помещения, выполненные по заказу Общества (т.5 л.д.77-163, т.6 л.д.1-81), согласно которым Здание по состоянию на 26.11.2015 оценено в сумме 14462000 руб. с учетом НДС, а Помещение - 1602000 руб. Данные суммы также не опровергают возможность применения в спорных договорах рыночной стоимости, определенной Оценщиком.

Данные о балансовой стоимости имущества на дату его исключения Администрацией из уставного фонда Предприятия также не дают оснований заключить о явной несоразмерности стоимости данного имущества, определенной Оценщиком, их рыночной стоимости.

С учетом изложенного суд не признает явной несоразмерности встречного предоставления покупателя муниципального имущества рыночной стоимости такого имущества.

Кроме того, согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела усматривается, что Предприятие самостоятельно инициировало спорную оценку, не оспорило ее на стадии заключения договоров, обжаловало в суд распоряжение Администрации, отменившее ранее изданное распоряжение о согласовании приватизации Здания и Помещения.

Внесенные Обществом оплаты за приобретенное имущество в соответствии с согласованным графиком приняты и не возвращены плательщику.

Таким образом, поведение Предприятия после заключения сделок давало основание другим лицам полагаться на их действительность.

Встречные исковые требования были заявлены лишь после вступления в законную силу решения о признании недействительным распоряжения Администрации от 28.09.2016 №317.

При таких обстоятельствах данные действия противоречат принципу эстоппеля, предусматривающему, что никто не может противоречить собственному предыдущему поведению, указывают на недобросовестное поведение Предприятия и потому не подлежат судебной защите.

В силу части 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

 Действия Предприятия по одностороннему расторжению договора, выраженные в письме №3856 от 03.10.2016 со ссылкой на распоряжение Администрации №317 от 28 сентября 2016 года, являются незаконными, нарушающими права Общества на приватизацию Здания и Помещения.

Правовых оснований для данного одностороннего отказа у Предприятия не имелось, поскольку распоряжение Администрации №317 от 28 сентября 2016 года признано судом недействительным, а право продавца на односторонний отказ от договора условиями спорных договоров не предусмотрено.  

При таких обстоятельствах суд считает, что  оснований для признания договоров недействительными или расторгнутыми не имеется.

Правовым последствием признания договоров купли-продажи действующими является государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное имущество.

С учетом изложенного данные исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по первоначальному и встречному иску, в том числе по выплате денежных средств эксперту, относятся на Предприятие.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать односторонний отказ Эжвинского муниципального унитарного предприятия «Жилкомхоз» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) от исполнения договоров купли-продажи нежилых помещений №№1-09/2016 и 2-09/2016 от 15.09.2016г. незаконным.

Признать договоры №№ 1-09/2016 и 2-09/2016 купли-продажи нежилых помещений от 15.09.2016г. действующими (не расторгнутыми).

Зарегистрировать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Выльтор плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на здание торгово-производственного цеха, общей площадью 559,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> и на нежилое помещение, общей площадью 41,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (номер на поэтажном плане А1-VI).

Взыскать с Эжвинского муниципального унитарного предприятия «Жилкомхоз» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Выльтор плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми после вступления решения суда в законную силу перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценок» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы по делу №А29-10947/2016.

Вернуть Эжвинскому муниципальному унитарному предприятию «Жилкомхоз» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального  бюджета 6000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины при предъявлении оригинала платежного поручения №7116 от 08.08.2017.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Т.Ф. Изъюрова