﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

01 декабря 2021 года

Дело № А33-18020/2021

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 ноября 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 01 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ФЛАЙМ" (ИНН 2465082144, ОГРН 1042402643832)

к администрации г. Красноярска (ИНН 2451000840, ОГРН 1022402655758);

о признании права собственности,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- департамента градостроительства администрации г. Красноярска;

- департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска;

- общества с ограниченной ответственностью «Компаньон» (ИНН 2465210798);

в присутствии в судебном заседании:

от истца: Николаевой О.И. – представителя по доверенности от 26.05.20214

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дорониным Р.П., 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ФЛАЙМ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Администрации г. Красноярска _ (далее – ответчик) о признании права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова – пр-т Металлургов, общей площадью 2 990,5 кв.м.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.07.2021 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент градостроительства администрации г. Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «Компаньон» (ИНН 2465210798).

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 28.09.2021.

Определением от 28.09.2021 судебное разбирательство по делу отложено до 24.11.2021. 

Ответчик, третьи лица (департамент градостроительства администрации г. Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска), извещенные надлежащим образом о времени и месте разбирательства, для участия в судебном заседании не явились. 

Истец исковые требования поддержал.

22.11.2021 поступил отзыв от департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска, приобщен к материалам дела.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, по имеющимся в деле письменным доказательствам. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Администрацией г. Красноярска застройщику - ООО «Компаньон» 23.08.2018 выдано разрешение от 18.10.2017 № 24-308-416-2017 на строительство объекта капитального строительства «Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» до 18.10.2019.

Администрацией г. Красноярска застройщику - ООО «Компаньон» 25.07.2019 выдано разрешение от 18.10.2017 № 24-308-416-2017 на строительство объекта капитального строительства «Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» до 18.10.2021. 

Между ООО «Компаньон» (застройщик) и ООО "ФЛАЙМ" (инвестор) подписан инвестиционный договор от 16.08.217 № КО-6/2017, согласно пункту 1.1. которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок достроить объект инвестиционной деятельности «Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» с кадастровым номером: 24:50:0400086:5475 на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400086:497, с категорией земель - земли населенных пунктов по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т Металлургов, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Инвестору в собственность результат инвестиционной деятельности. Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0400086:5475, площадь 2458,8 кв.м., степень готовности 20%, расположенное по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова и пр. Металлургов зарегистрировано в установленном законом порядке (пункт 1.2. договора). Инвестор обязуется передать застройщику денежные средства и поручает ему эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство объекта инвестиционной деятельности (пункт 1.3. договора). 

Согласно пункту 3.1. договора, размер инвестиций по договору составляет: 28 125 000 руб. Застройщик наделяется правом владения, пользования и распоряжения уплаченными по настоящему договору средствами инвестора (пункт 3.2. договора). 

Согласно пункту 1.1. дополнительного соглашения от 29.09.2017 к инвестиционному договору от 16.08.217 № КО-6/2017, застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок построить результат инвестиционной деятельности «Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400086:497, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Инвестору результат инвестиционной деятельности в виде части площадей результата инвестиционной деятельности пропорционально вложенных инвестором инвестиций в соответствии с установленной сторонами стоимости 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м. результата инвестиционной деятельности устанавливается в размере ориентировочно 34 000 рублей. Данная цена окончательно фиксируется после ввода результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию путем заключения дополнительного соглашения.

Соглашением о прекращении обязательства от 04.03.2020 по инвестиционному договору от 16.08.217 № КО-6/2017 путем передачи объекта незавершенного строительства установлено, инвестором в полном объеме выполнены обязательства по инвестиционному договору № КО-6/2017 от 16.08.17 по финансированию строительства объекта инвестиционной деятельности в размере 28 325 000 руб. (пункт 2 договора). Застройщик не имеет возможности исполнить свои обязательства по инвестиционному договору № КО-6/2017 от 16.08.17, то есть строительство объекта инвестиционной деятельности не может быть завершено в предусмотренный инвестиционным договором срок и объект передан инвестору (пункт 3 договора). В соответствии с п.4.3.11 и п.5.12 инвестиционного договора № КО-6/2017 от 16.08.17 застройщик передает в собственность инвестора в счет оплаченной инвестором денежной суммы, указанной в п.3.1 инвестиционного договора № КО-6/2017 от 16.08.17 объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0400086:5475, площадь 3152 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова и пр. Металлургов. 

По акту приема-передачи от 04.03.2020 к соглашению от 04.03.2020 по инвестиционному договору от 16.08.217 № КО-6/2017в соответствии с п.4.3.11 и п.5.12 инвестиционного договора № КО-6/2017 от 16.08.17 застройщик передает в собственность инвестора в счет оплаченной инвестором денежной суммы, указанной в п.3.1 инвестиционного договора № КО-6/2017 от 16.08.17 объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0400086:5475, площадь 3152 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова и пр. Металлургов. Стороны считают взаимные обязательства по инвестиционному договору № КО-6/2017 от 16.08.17г. и соглашению о прекращении обязательств от 02.03.2020г. по инвестиционному договору № КО-6/2017 от 16.08.2017г. исполненными и не имеют взаимных претензий (пункт 2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.06.2021 № КУВИ-999/2021-419543, объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0400086:5475, площадь 3152 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова и пр. Металлургов, степенью готовности 80 % с кадастровым номером 24:50:0400086:5475 зарегистрирован на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью "ФЛАЙМ" с 19.03.2020, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:040086:495. 

В материалы дела представлен технический план здания от 14.04.2021.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Компаньон» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 086:497, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т. Металлургов, (далее -Участок), для использования в целях строительства оздоровительного комплекса с подземной парковкой и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2880 (две тысячи восемьсот восемьдесят целых) кв.м. (приложение 1).

В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 20.10.2010 по 19.10.2013 (три года).

Договор аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333 прошел государственную регистрацию 19.08.2011.

Дополнением от 23.01.2014 № 310 срок действия договора продлен по 19.10.2016. 

Дополнение от 23.01.2014 № 310 к договору аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333 прошло государственную регистрацию 21.02.2014.

Соглашением от 18.10.2019 № 4727 договор аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333 расторгнут 20.10.2016. 

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Компаньон» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 18.10.2016 № 1277, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 086:497, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т. Металлургов, (далее - Участок), для использования в целях строительства оздоровительного комплекса с подземной парковкой и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2880 (две тысячи восемьсот восемьдесят целых) кв.м. (приложение 1).

В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 20.10.2016 по 19.10.2019. 

Договор аренды земельного участка от 18.10.2016 № 1277 прошел государственную регистрацию 31.10.2016.

Письмом от 14.10.2019 № 28557-ги департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска со ссылкой на то, что согласно договору аренды от 18.10.2016 № 1277, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400086:497, следует, что ООО «Компаньон» уже реализовало свое однократное право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137, принято решение о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400086:497, не представляется возможным.

Письмом от 08.10.2021 № 01/4512-дг департамент градостроительства администрации г. Красноярска отказал истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т Металлургов отказано.

АО ПРОМСТРОЙНИИПРОЕКТ выдано положительное заключение эксперта от 25.07.2017 исх. № ЗПД-29-15/17 в отношении отредактированной проектной документации. 

Экспертным заключением от 25.05.2021№ 16-85-21, выполненным ООО «ЭкспертТехСтрой», установлено, что выстроенное здание оздоровительного комплекса и инженерным обеспечением, расположенное по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т. Металлургов:

- отвечает действующим строительным нормам и правилам, в том числе энергоэффективности и оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Выполненные строительно-монтажные работы, соответствуют требованиям, предъявленным к тепловой защите зданий, обеспечивают необходимый микроклимат в помещениях здания, обеспечивают надежность и долговечность конструкций для климатических условий г. Красноярска;

- техническое состояние строительных конструкций здания оценивается как работоспособное, и соответствует требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, утвержденного ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ. 

Отчетом от 30.04.2021 № 11/04-21, выполненным ООО «Лидер Групп», установлено, что эксплуатация пятиэтажного нежилого здания общей площадью 2990, 5 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Воронова - пр-т. Металлургов, по своему назначению возможна, при условии соблюдения требований нормативных документов в области пожарной безопасности. Строительные несущие и ограждающие конструкции нежилого здания – Оздоровительный комплекс с подземной парковкой, соответствуют требованиям пожарной безопасности. 

Экспертным заключением от 16.11.2021 № 304, выполненным ООО «ФСЭБ», установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - проспект Металлургов, для ООО «Флайм», соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект недвижимости в административном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

В пункте 31 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 N 306-ЭС19-15447, для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (абзац 52 раздела "Вопросы применения материального права") сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичная позиция приведена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 N 306-ЭС14-1218, от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051, согласно которым признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, возможно при соблюдении предусмотренных договором аренды условий о целевом использовании земельного участка.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 по N 306-ЭС19-15447).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Администрацией г. Красноярска застройщику - ООО «Компаньон» 23.08.2018 выдано разрешение от 18.10.2017 № 24-308-416-2017 на строительство объекта капитального строительства «Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» до 18.10.2019.

Администрацией г. Красноярска застройщику - ООО «Компаньон» 25.07.2019 выдано разрешение от 18.10.2017 № 24-308-416-2017 на строительство объекта капитального строительства «Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» до 18.10.2021. 

Из материалов дела следует, что с 19.03.2020 собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 24:50:0400086:5475, площадь 3152 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова и пр. Металлургов, степенью готовности 80 % с кадастровым номером 24:50:0400086:5475, является общество с ограниченной ответственностью "ФЛАЙМ". 

Согласно части 21 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Следовательно, в связи с переходом к истцу прав на объект недвижимости и, следовательно, на земельный участок, он вправе был осуществлять строительные работы на основании выданного ООО «Компаньон» разрешения на строительство.

В соответствии с представленными в материалы дела техническим планом от 14.04.2021, объект капитального строительства Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» имеет площадь 2990,5 кв. м. 

Таким образом, анализ представленных в материалы дела документов показывает, что строительство объекта «Оздоровительный комплекс с подземной парковкой и инженерным обеспечением. 1-й этап. Оздоровительный комплекс с инженерным обеспечением» завершено, готовность объекта составляет 100%.

Как указано в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, установлено, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

При этом арендные отношения на соответствующий земельный участок, свидетельствующие о наличии у застройщика законных прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта, должны быть оформлены хозяйствующим субъектом в порядке, установленном действующим законодательством.

Без прав на землю строительство на ней невозможно ни при каких условиях.

Изложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 13.11.2017 N 308-КГ17-16206 по делу N А32-32004/2016.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Компаньон» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 086:497, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т. Металлургов, (далее -Участок), для использования в целях строительства оздоровительного комплекса с подземной парковкой и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2880 (две тысячи восемьсот восемьдесят целых) кв.м. (приложение 1).

В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 20.10.2010 по 19.10.2013 (три года).

Договор аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333 прошел государственную регистрацию 19.08.2011.

Дополнением от 23.01.2014 № 310 срок действия договора продлен по 19.10.2016. 

Дополнение от 23.01.2014 № 310 к договору аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333 прошло государственную регистрацию 21.02.2014.

Соглашением от 18.10.2019 № 4727 договор аренды земельного участка от 05.03.2011 № 333 расторгнут 20.10.2016. 

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Компаньон» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 18.10.2016 № 1277, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 086:497, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т. Металлургов, (далее - Участок), для использования в целях строительства оздоровительного комплекса с подземной парковкой и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2880 (две тысячи восемьсот восемьдесят целых) кв.м. (приложение 1).

В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 20.10.2016 по 19.10.2019. 

Договор аренды земельного участка от 18.10.2016 № 1277 прошел государственную регистрацию 31.10.2016.

Письмом от 14.10.2019 № 28557-ги департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска со ссылкой на то, что согласно договору аренды от 18.10.2016 № 1277, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400086:497, следует, что ООО «Компаньон» уже реализовало свое однократное право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137, принято решение о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400086:497, не представляется возможным.

Письмом от 08.10.2021 № 01/4512-дг департамент градостроительства администрации г. Красноярска отказал истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т Металлургов отказано.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на соответствующем земельном участке объекта недвижимого имущества («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

Таким образом суд приходит к выводу, что продлевая срок действия разрешения на строительство до 18.10.2021 публичное образование, от имени которого в данном случае выступает ответчик, фактически выразило согласие на размещение на земельном участке объекта недвижимого имущества, и, как следствие, на продление арендных отношений как минимум до окончания действия разрешения на строительство.

Доказательств прекращения действия разрешения на строительство до установленного в нем срока в материалы дела не представлено.

При этом отказ в продлении арендных отношений, учитывая предшествующую ему пролонгацию разрешения на строительство, фактически является злоупотреблением правом публичного органа, поскольку арендатор, разумно полагавшийся на продление срока разрешения на строительство и продолживший строительство спорного объекта недвижимости, в рассматриваемом случае вводится в заблуждение непоследовательными действиями уполномоченного органа.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О, N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 N 13-П). 

АО ПРОМСТРОЙНИИПРОЕКТ выдано положительное заключение эксперта от 25.07.2017 исх. № ЗПД-29-15/17 в отношении отредактированной проектной документации. 

Экспертным заключением от 25.05.2021№ 16-85-21, выполненным ООО «ЭкспертТехСтрой», установлено, что выстроенное здание оздоровительного комплекса и инженерным обеспечением, расположенное по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - пр-т. Металлургов:

- отвечает действующим строительным нормам и правилам, в том числе энергоэффективности и оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Выполненные строительно-монтажные работы, соответствуют требованиям, предъявленным к тепловой защите зданий, обеспечивают необходимый микроклимат в помещениях здания, обеспечивают надежность и долговечность конструкций для климатических условий г. Красноярска;

- техническое состояние строительных конструкций здания оценивается как работоспособное, и соответствует требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, утвержденного ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ. 

Отчетом от 30.04.2021 № 11/04-21, выполненным ООО «Лидер Групп», установлено, что эксплуатация пятиэтажного нежилого здания общей площадью 2990, 5 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Воронова - пр-т. Металлургов, по своему назначению возможна, при условии соблюдения требований нормативных документов в области пожарной безопасности. Строительные несущие и ограждающие конструкции нежилого здания – Оздоровительный комплекс с подземной парковкой, соответствуют требованиям пожарной безопасности. 

Экспертным заключением от 16.11.2021 № 304, выполненным ООО «ФСЭБ», установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова - проспект Металлургов, для ООО «Флайм», соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Представленные истцом документы свидетельствуют о том, что здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

При таких обстоятельствах, с учетом принимаемых обществом мер по легализации объекта и противоречивости действий уполномоченных органов при выдаче соответствующих документов и согласований, суд не находит оснований для выводов о недобросовестности действий общества при осуществлении строительства как основания для отказа в иске.

При указанных обстоятельствах исковые требования о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью "ФЛАЙМ" на нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400086:497 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова – пр-т Металлургов, общей площадью 2 990,5 кв.м., подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца, при отсутствии его возражений и с учетом обстоятельства дела, поскольку формально вины ответчика в возникновении спора нет. 

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "ФЛАЙМ" на нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400086:497 по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Воронова – пр-т Металлургов, общей площадью 2 990,5 кв.м.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Д.С. Куликова