ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-34205/2018

город Ростов-на-Дону

21 декабря 2018 года

15АП-20031/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,при участии:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 09.01.2018, паспорт;от ответчика – представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Багалий Александры Викторовны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 по делу № А32-34205/2018

по иску Администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ответчику - индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314231528200051) о расторжении договора, принятое в составе судьи Семушина А.В.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Приморско – Ахтарского городского поселения Приморско – Ахтарского района (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды № 2500004141 от 28.12.2011. 

Исковые требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО3 об отложении судебного разбирательства оставлено без удовлетворения. Договор аренды от 28.12.2011 № 2500004141 земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, расположенного по адресу: г. Приморско – Ахтарск, ул. Набережная, 148, заключенный между Администрацией Приморско– Ахтарского городского поселения Приморско–Ахтарского района и индивидуальным предпринимателем ФИО3 расторгнут. С индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО3 обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в расторжении договора аренды.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Судом первой инстанции не учтено, что в трехлетний период, предусмотренный статьей 45 ЗК РФ, не включается время, необходимое для освоения участка. В судебном акте не нашел отражение тот факт, что заявителем фактически не произведено освоение земельного участка и были произведены первоначальные мероприятия по строительству объекта. Действия ответчика, как следует из жалобы, в полной мере свидетельствуют об освоении арендатором земельного участка, поскольку целью данных действий является обеспечение фактической возможности осуществления строительства на арендованном земельном участке. Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были (раздел 4 Договора). Судом первой инстанции не учтено, что заявителем также своевременно и в полном объеме оплачивается арендная плата за весь период действия договора, в том числе и в период судебных притязаний со стороны администрации. Из жалобы также следует, что арендатором ФИО3 предпринимались меры по оспариванию отказа в продлении разрешения на строительство от 23.06.2016 и обязании истца продлить срок действия разрешения от 22.05.2015 №RU 23526101-77/15, однако решением от 26.12.2016 по делу №А32-33883/2016 в удовлетворении заявленных требований было отказано. Апелляционное обжалование также осталось без удовлетворения. Отсутствие активных мероприятий по освоению земельного участка со стороны ФИО3 начиная с лета 2017 года, как указано в жалобе, объясняется нахождением в декретном отпуске и отпуске по уходу за ребенком. Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из жалобы также следует, что истцом были предоставлены смежные земельные участки для размещения объектов торговли, что препятствует в использовании (освоении арендуемого земельного участка).

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация Приморско – Ахтарского городского поселения Приморско – Ахтарского района просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указала на несостоятельность доводов апелляционной жалобы. 

Ответчик в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, пояснил, что спорный земельный участок не осваивался ответчиком.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 28.12.2011 между Администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № 2500004141, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 774 кв.м, расположенный по адресу г. Приморско – Ахтарск, ул. Набережная, 148, с кадастровым номером 23:25:0101019:54, целевое назначение под мини – гостиницу. 

В соответствии с пунктом 4.1.6 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в договоре аренды. 

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктом 3.2.5 договора. 

Согласно пункта 3.2.5 арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях условий договора, а именно неиспользование земельного участка по целевому назначению. 

04.02.2015 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому права и обязанности по договору аренды от 28.12.2011 № 2500004141 перешли к ФИО3. 

10.02.2018 специалистами истца был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54, в ходе которого было установлено, что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работ по строительству мини-гостиницы не ведется, земельный участок захламлен досками, а по периметру участка сломан ограждающий забор, следовательно, указанный земельный участок не используется по целевому назначению. 

С целью досудебного урегулирования спора в адрес ответчика была направлена претензия от 11.05.2018 № 1634 о неисполнении обязательств по договору аренды, арендатору было предложено в течение одного месяца устранить допущенные нарушения по исполнению договора аренды, а именно начать использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, а в последующем в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению. 

03.07.2018 был произведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 на предмет строительства, в соответствии с которым было установлено, что строительство не ведется, земельный участок не используется по целевому назначению. 

Ссылаясь на то, что предпринимателем ФИО3 не используется земельный участок по договору аренды по целевому назначению более шести лет, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорный договор заключен на срок более чем пять лет (пункт 6.2 договора), поэтому к нему применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие об общих оснований и порядка прекращение договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основание для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. 

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ. 

Право аренды земельным участком прекращается принудительно, в том числе, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт направления истцом в адрес ответчика претензии от 11.05.2018 № 1634 о неисполнении обязательств по договору аренды, 21.06.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению. 

Данная претензия направлена по адресу регистрации ответчика: 353860, Краснодарский край, г. Приморско – Ахтарск, ул. Юбилейная, 14, а также по адресу указанному в договоре: 353900, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Рубина, 86. 

Таким образом, в данном случае администрацией приняты надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. 

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса), требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, со стороны истца не было допущено нарушений п. 2 ст. 452 ГК РФ и п. 3 ст. 619 ГК РФ. Доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Как следует из материалов дела, 19.12.2014 по заявлению арендатора ФИО4 было выдано разрешение на строительство № RU 23526101-184/14 сроком до 19.06.2015, за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство не начиналось.

22.05.2015 по заявлению ФИО3 выдавалось разрешение на строительство № RU 235260101-77/15, в последующем продленное до 07.06.2016, за указанный период на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 строительство также не начиналось. 

Согласно сведениям из выписки из ЕГРН от 16.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 23:25:0101019:54 отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости. 

Ссылка заявителя на осуществление мероприятий по освоению спорного земельного участка, в частности заключение договора на выполнение работ по подключению водопроводной и канализационной сети, получение технических условий на присоединение объекта строительства к сетям водопровода и электрическим сетям, заключение договора об осуществлении технологического присоединения к электросетям, осуществление работ по проектированию и дизайну мини-гостиницы, заключение договора на выполнение строительных работ по строительству мини-гостиницы, получение разрешения на строительство подлежит отклонению, поскольку разрешение на строительство неоднократно выдавалось и продлевалось, при этом строительство не осуществлялось, в настоящее время ответчику отказано в выдаче нового разрешения на строительство. Договор строительного подряда от 15.06.2015 также не может быть оценен судом как подтверждающий освоение и использование земельного участка, поскольку не представлены результаты работ по указанному договору ни в виде акта выполненных работ, ни в виде отчетов по изысканиям, предпроектной или проектной документации. Кроме того, разрешение на строительство № RU 23526101-77/15 от 22.05.2015, которое положено в основу заключенного договора строительного подряда (п. 1.3 договора), в настоящее время недействительно. Доказательств подключения водопроводной и канализационной сети, к электросетям в материалы дела также не представлено. 

Заявителем жалобы также не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, каким образом предоставление смежных земельных участков для размещения объектов торговли, воспрепятствовало ответчику  в освоении арендуемого земельного участка, доказательств соответствующих обращений в адрес истца в материалы дела не представлено.

В связи с отсутствием доказательств того, что цель, в соответствии с которой ответчику предоставлен в аренду земельный участок, достигнута или может быть достигнута, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении арендатором установленного ст. 46 ЗК РФ срока неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением заключенного договора аренды, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101019:54 удовлетворено правомерно.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2018 по делу № А32-34205/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПредседательствующийВ.Л. Новик

СудьиЮ.И. Баранова

М.Г. Величко