АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-80-86

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-15921/2024

г. Краснодар

29 октября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2024 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Глебовой Ю. Я.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО «Эвкалипт» (ИНН: 

<

***>) к 

ИП ФИО1 (ИНН: 

<

***>),

ООО «Лайм» (ИНН: 

<

***>),

ИП ФИО2 (ИНН: 

<

***>)

- о признании недействительным договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31 общей площадью 61.3 кв. м заключенный ИП ФИО1 и ООО «Лайм» срок аренды с 01.09.2023г; 

- о признании недействительным односторонний отказ ИП ФИО2 от исполнения договора аренды помещения заключенного с Истцом и обязать вернуть Истцу помещение, расположенное по адресу по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1 пом.31 из незаконного владения ООО «Лайм».

при участии в судебном заседании до перерыва (29.10.2024 в 09 часов 50 минут):

от истца: ФИО3 (доверенность),

иные лица, участвующие в деле, явку представителей  не обеспечили,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Эвкалипт» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО1, ООО «Лайм», ИП ФИО2 о признании недействительным договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31 общей площадью 61.3 кв. м заключенный ИП ФИО1 и ООО «Лайм» срок аренды с 01.09.2023г; признать недействительным односторонний отказ ИП ФИО2 от исполнения договора аренды помещения заключенного с Истцом и обязать вернуть истцу помещение, расположенное по адресу по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар. Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1 пом.31 из незаконного владения ООО «Лайм».

Истец настаивал на удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание ответчики явку представителей не обеспечили, о времени и месте заседания уведомлены надлежащим способом в порядке статьи 123 АПК РФ.

Приобщена дополнительная правовая позиция истца, которая судом рассмотрена и удовлетворена к материалам дела.

Суд, изучив и исследовав материалы дела, счел требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Как следует из содержания искового заявления, 08 августа 2022 г. между истцом (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель, собственник помещения на момент заключения договора аренды) был заключен договор аренды нежилого помещения находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, д. 24/1, пом. 31 общей площадью 61,3 кв. м. (далее - помещение). Договор был заключен сроком на 5 лет и зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В декабре 2022 ФИО2 письменно обратился к истцу с предложением досрочно расторгнуть договор по соглашению сторон в связи с тем. что он принял решение продать помещение. В своем письме ФИО2 предложил истцу компенсировать понесенные последним расходы по открытию в помещении аптеки.

От досрочного расторжении договора и от получения компенсации истец отказался, о чем сообщил ФИО2  

Получив такой отказ, ФИО2, по мнению истца, действовал недобросовестно, начал предпринимать всевозможные меры, направленные на то чтобы истцу помешать пользоваться помещением. В числе противоправных действий направленных на воспрепятствование пользования помещением были прекращение электроснабжения помещения, понуждение к демонтажу вывески, смена замка во входной двери с отказом предоставить истцу ключи от нового замка и т.п

Кроме того, ФИО2 вывез из помещения имущество истца и сменил замки во входной двери и обратился в Россреестр с заявлением о снятии обременения в виде договора аренды, зарегистрированного в пользу истца. Тем самым ФИО2 своими действиями в одностороннем порядке досрочно прекратил исполнять договор.

Истец считает недействительным отказ ФИО2 от исполнения договора, а договор действующим.

Кроме того, истец считает договора аренды заключенный ИП ФИО1 Р.Х и ООО «Лайм» недействительным, заключенным с нарушением норм гражданского законодательства, также прав и законных интересов истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

При решении вопроса об обоснованности требований суд руководствуется следующим.

Статья 309 ГК РФ предусматривает обязанность надлежащего исполнения обязательства в соответствии с его условиями и требованиями закона. Как установлено статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Учитывая, что предметом спорного договора является предоставление во временное пользование за плату помещения, правоотношения сторон квалифицированы судом как отношения, вытекающие из договора аренды.

Истец просит признать недействительным односторонний отказ арендодателя от договора аренды и недействительным договора аренды, заключенный между новым собственником помещения и новым арендаторов.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование требований истец ссылается на то, что ответчик – ФИО2 осуществлял противоправные действия, выраженные в воспрепятствовании пользованием помещением, незаконно отказался от договора аренды, а также обратился в Управление Росреестра за погашением записи о регистрации права аренды.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Следовательно, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Требования истца об оспаривании одностороннего отказа арендодателя – ФИО2 от договора аренды фактически сводятся к оценке судом действий арендодателя на предмет противоправности.

Вместе с тем, обстоятельства расторжения договора в порядке одностороннего отказа арендодателя были предметом рассмотрения арбитражного суда в рамках дела № А32-23683/2023 и  дела № А32-56265/2023.

Так, в рамках дела № А32-56265/2023 общество с ограниченной ответственностью "Эвкалипт" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявление к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действия по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде N 23:43:0206082:3477-23/226/2022-21, дата государственной регистрации: 23.08.2022; об обязании погасить запись об аренде от 01.11.2023 N 23:43:0206082:3477-23/226/2023-30 в пользу ООО "Лайм"; об обязании восстановить запись об аренде N 23:43:0206082:3477-23/226/2022-21 в пользу ООО "Эвкалипт".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2024 по делу N А32-56265/2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.08.2024 в иске отказано, суды установили, что арендодатель ИП ФИО2 реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1.3 настоящего Договора аренды, исходя из принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ).

Суды установили, что 06 февраля 2023 года арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об одностороннем расторжении договора аренды с 23.03.2023. Уведомление в адрес общества было направлено 06.02.2023 и получено арендатором 03.03 2023. 03 апреля 2023 года арендодатель обратился с заявлением N КУВД-001/2023-13269656 в Филиал Государственного автономного учреждения Краснодарского края "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края" в городе Краснодаре, офис на проспекте Чекистов (далее по тексту "МФЦ") о государственной регистрации прекращения права аренды помещения, приложив в качестве документов: заявление от 03.04.2023, договор аренды от 08.08.2022 N б/н, уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 06.02.2023, доказательства направления уведомления арендатору, акт осмотра от 05.02.2023. На основании указанного заявления с учетом предоставленных документов Управление Росреестра по Краснодарскому краю исключило из ЕГРН запись об аренде ООО "Эвкалипт" от 23.08.2022 N 23:43:0206082:3477-23/226/2022-21.

Кроме того, в рамках дела № А32-23683/2023 общество с ограниченной ответственностью "Эвкалипт" обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с иском об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и взыскании убытков в размере 5 379 613 рублей.

Решением от 26.01.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.04.2024, постановлением кассационного суда от 28.08.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды оценили представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о том, что односторонний отказ предпринимателя от договора от 06.02.2023, обусловленный нарушением обществом условий договора, является правомерным.

Таким образом, суды трех инстанций по двум делам уже высказались по вопросу правомерности действий арендодателя при расторжении спорного договора.

Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вопреки доводам истца, обстоятельства правомерности действий арендодателя  установлены вступившими в законную силу решениями суда и повторному доказыванию не подлежат.

Кроме того, по мнению истца, незаконный отказ от договора аренды послужил причиной для последующего заключения новым собственником помещения – ФИО1 и ООО «Лайм» нового договора аренды, в связи с чем такой договор является недействительной сделкой.

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Вместе с тем, заявляя требования о недействительности со ссылками на положения статьей 10, 168 ГК РФ, а также статьи 613 ГК РФ, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доводы о недействительности договора аренды от 01.09.2023 не приводит.

Указанный договор аренды от 01.09.2023 заключен на основании правомерного отказа прежнего собственника помещения ФИО2

В силу статьи 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, неисполнение арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущества не может служить основанием для признания договора недействительным, поскольку указанное обстоятельство дает право арендатору, в соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Более того, такое право в силу указанных положений и сложившейся правовой конструкции возникает именно у ООО «Лайм», а не у истца, как то считает общество.

Таким образом, предъявление настоящих требований фактически направлено на пересмотр состоявшихся ранее судебных актов, что является недопустимым.

Обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении правом в рамках настоящего дела, судом также не установлено.

Кроме того, доводы истца о сдаче в аренду одного и того же имущества подлежат отклонению.

По смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, части 1 статьи 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав и интересов истца.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2018 по делу N 305-ЭС18-12573 изложена правовая позиция, согласно которой действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами. Следовательно, вывод судов применительно к ситуациям заключения арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами, что сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной), сделан при неправильном толковании и применении статьи 398, пункта 3 статьи 611 ГК РФ и пункта 13 Постановления N 73.

Из изложенного следует, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной.

При указанных обстоятельства требование истца об обязании возвратить помещение из незаконного владения также удовлетворению не подлежит, поскольку имущество находится во владении ООО «Лайм» на законных основаниях.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплату государственной пошлины следует отнести на истца.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование. 

Как следует из материалов дела, истцом оплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

С учетом изложенного, с истца подлежат взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эвкалипт» (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                       Ю.Я. Глебова