АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-7796/2017

г. Краснодар

08 августа 2017 года

Резолютивная часть Решения объявлена 01 августа 2017 года. Решение в полном объёме изготовлено 08 августа 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску              НАО "Красная поляна", г.Сочи к ООО "Спортмастер", г.Москва о признании  договора аренды нежилых помещений недействительным и применении последствий недействительности в виде возврата помещений собственнику, при участии в заседании: от истца –  ФИО1 (по доверенности от  01.01.2017г., паспорт), после перерыва - ФИО2 (по доверенности от 01.01.2017г., паспорт); от ответчика –    ФИО3 (по доверенности от 25.04.2016г., паспорт), от третьего лица - не явились, уведомлены, 

УСТАНОВИЛ:

НАО "Красная поляна", г.Сочи предъявлен иск к ООО "Спортмастер", г.Москва, в котором истец просил суд признать недействительным договор аренды № 1-20 о 15.10.2014г., заключенный между НАО "Красная поляна" и ООО "Спортмастер" в отношении нежилого помещения, являющегося частью  здания Торгово-Развлекательного центра "Горки Город Молл", расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

...>, а именно помещение № 108, площадью 794,78 кв.м., расположенное на первом этаже здания ТРЦ "Горки Город Молл" и применить последствия ее недействительности  в виде возврата со стороны ООО "Спортмастер" собственнику - НАО "Красная поляна".

Основания, по которым предъявлен иск, изложены в исковом заявлении и доказательствах к нему. В судебном заседании представитель истца заявленный иск поддержал полностью.

Представитель ответчика   возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в представленном отзыве на иск.

Определением суда от 07 марта 2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ГК "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)". 

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства по делу, отзыв на иск не представил.

В судебном заседании объявлялся перерыв  с 25.07.2017г. до 01.08.2017г. 11час.40 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что иск не подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  15.10.2014г. стороны заключили договор аренды № 1-20 нежилого помещения № 108, площадью 794,78 кв.м., расположенного на первом этаже в здании Торгово-Развлекательного центра "Горки Город Молл", расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Горная карусель, д. 3.

24 марта 2014г. между истцом и третьим лицом  - ГК "Внешэкономбанк" был заключен договор ипотеки № 110200/1398-ДИ, зарегистрированный Управлением Росреестра 23.05.2014г. за № 23-23 52/137/2014-231.

Согласно п. 2.4.13. договора ипотеки Залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия Залогодержателя. 

При заключении 15.10.2014г. договора аренды № 1-20 согласие Залогодержателя получено не было. В адрес истца 10.08.2016г. было направлено письмо о невозможности согласования договора аренды и необходимости соблюдения действующих условий договора ипотеки и расторжении заключенного договора аренды.

Таким образом, договор аренды был заключен с нарушением условий договора ипотеки, что по мнению истца является основанием для расторжения договора аренды и применении последствий недействительности сделки в виде возврата помещения собственнику. 

Изложенные обстоятельства, послужили истцу для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском,  рассматриваемым по настоящему делу.

При принятии Решения суд руководствуется следующим. 

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона. 

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что  в соответствии с договором аренды 1-20 от 15.10.2014г., арендодатель передал арендатору за плату, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение № 108, площадью 794,78 кв.м., являющееся частью здания торгово-развлекательного центра «Горки Город Мол», расположенное на 1-м этаже ТЦ  расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>. (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3. арендуемое помещение предоставляется для ведения коммерческой деятельности в целях организации предприятия розничной торговли товарами для спорта и отдыха под торговым наименованием "Спортмастер". 

Пунктом 1.5. договора арендодатель гарантировал, что помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, не арестовано и на него не наложено взыскание.

Таким образом, о наличии обременения в виде залога на указанное помещение  Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешнеэкономбанк)» по договору ипотеки № 110200/1938-ДИ от 24.03.2014 арендатор не был уведомлен.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата состоит из двух частей:  переменной части арендной платы (оплата за коммунальные услуги - электрическую и тепловую энергию, водоснабжение, водоотведение и пр.) и арендной платы по проценту от товарооборота.

Срок действия договора установлен в течение 358 дней с даты подписания договора с пролонгацией до 31.12.2020г. (включительно), согласно пунктов 7.1,  7.5. договора.

Факт передачи помещения истцом ответчику и факт принятия арендных платежей за него сторонами не оспаривается и  подтверждается представленными в материалы дела актом приемки-передачи нежилого помещения от 15.10.2014г., платежными поручениями и актами об оказании услуг по договору аренды .

Переданное в аренду по указанному договору помещение является предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 110200/1398-ДИ от 24.03.2014, заключенному между акционерным обществом «Красная поляна» и государственной корпорацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности».

Согласно пункту 2.4.13 договора ипотеки залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление

без письменного согласия залогодержателя.

09.06.2016 истец запросил согласие у залогодержателя на согласование указанного договора аренды.

Залогодержатель (Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешнеэкономбанк)») своего согласование договора аренды спорного помещения не дал, о чем письмом исх. № 1647/110300 от 10.08.2016г. уведомил НАО «Красная поляна.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее

таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная

сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 Кодекса предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правилами статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на

который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, закон не относит требование о получении согласия залогодателя на передачу предмета залога в аренду к императивным, а нарушение соответствующего договорного условия не влечет возможности заявить о недействительности сделки (поскольку основания недействительности сделки могут быть установлены только законом, но не договором).

Доводы истца о том, что в заключенном договоре аренды установлена арендная плата ниже рыночной о чем свидельствует отчет об оценке рыночной ставки арендной платы № 327 (О), что является так же основанием для расторжения заключенного договора аренды № 1-20 отклоняются судом как необоснованные, поскольку судом установлено, что условие договора в части определения арендной платы от товарооборота арендатора согласовано сторонами в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из условий договора аренды № 1-20, арендная плата не была установлена в твердом размере и определялась в процентах от товарооборота, в связи с чем доводы истца о получении объекта в аренду по цене, ниже существующих среднерыночных цен не доказана и не обоснована, так как  соответствует содержанию договора. Представленный истцом отчет об оценке определяющий рыночную ставку арендной платы не может быть принят в качестве доказательства занижения ставки арендной платы, поскольку не согласуется с условиями договора аренды, определяющими порядок расчета арендой оплаты.

Кроме того, оценив поведение истца как арендодателя, сопряженное с исполнением сделки практически в течение трех лет,  суд полагает применимыми к спорным правоотношениям положения абзаца 4 пункта 2 и пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли; заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие

договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Из материалов дела усматривается, что в течение периода времени  с момента заключения договора (15.10.2014) и до момента обращения истца к залогодержателю в порядке пункта 2.4.13 договора ипотеки (09.06.2016) истец принимал исполнение обязательства от ответчика и не выражал каких-либо претензий. Получив отказ залогодержателя от согласования договора, истец продолжал исполнять обязательство до подачи настоящего иска - 06.03.2017г. Ответчиком обязательство по

внесению арендных платежей также исполнялось. 

При таких обстоятельствах не имеется оснований признавать незаключенным договор, который длительное время исполнялся сторонами. 

Поскольку судом  отклонены доводы о незаключенности и недействительности договора аренды № 1-20, основания для возвращения имущества арендодателю отсутствуют. Арендатор использует имущество правомерно в соответствии с условиями договорного обязательства.

Таким образом, оценив приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности  заявленных истцом требований. 

В ходе судебного разбирательства исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

При таких обстоятельствах,  исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ, в связи с переплатой истцом государственной пошлины при обращении в суд с иском, истцу надлежит выдать правку на возврат из бюджета 6 000 рублей излишне уплаченной госпошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 104, 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Истцу выдать справку на возврат из бюджета излишне уплаченные 6 000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края. 

Судья                                                                                              А.Г. Пристяжнюк