Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75242/2017

06 апреля 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  03 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  06 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» (119261, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры 

о признании незаконными решений, обязании,

при участии

- от заявителя: представитель ФИО2, по доверенности от 14.09.2017,

- от заинтересованного лица: представитель ФИО3, по доверенности от 28.12.2017,

- от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным решения Комитета, выраженного в письме № 61155-32 от 14.06.2017, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения 4Н площадью 209,7 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001290:2247 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1290:1:2:2), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А, 2 этаж, и обязании Комитета совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемого помещения.

Делу присвоен № А56-75242/2017. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. 

В рамках дела № А56-75246/2017 Общество обратилось с заявлением о признании незаконным решения Комитета от 14.06.2017 № 61098-32 об отказе Обществу в реализации преимущественного права на приобретение помещения 2Н (1-5, 6 (часть), 7, 8, 15, 16), площадью 214 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001290:2243, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А, цокольный этаж.

Определением от 16.01.2017 дела № А56-75242/2017 и № А56-75246/2017 объединены в одно производство, делу присвоен № А56-75242/2017.

В судебном заседании представитель Общества заявление поддержал в полном объеме, а представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

22.05.2002 между Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 10-А153439 аренды нежилого помещения, расположенного на 2 этаже по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 19, лит. А, пом. 4Н, кадастровый номер 78:1290:1:2:2, площадью 209,7 кв.м.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность заявитель 11.05.2017 обратился в Комитет. 

Письмом от 14.06.2017 № 61155-32 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, указав на наличие у заявителя задолженности по неустойкам (пени, штрафы). 

Кроме того, 16.01.2001 между Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 10-А153147 аренды части нежилого помещения 2Н площадью 340,6 кв.м, кадастровый номер 78:1290:1:2:9, расположенного на цокольном этаже по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 19, лит. А, а именно части помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16), площадью 214 кв.м.

В целях реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого помещения в собственность заявитель 11.05.2017 обратился в Комитет. 

Письмом от 14.06.2017 № 61098-32 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения части арендуемого помещения, указав на наличие у заявителя задолженности по неустойкам (пени, штрафы), а также на невозможность приватизации части нежилого помещения.

Ссылаясь на незаконность принятых Комитетом решений, заявитель  обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; обязаны принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Как следует из представленного в материалы дела технического паспорта на помещение 2Н по состоянию на 15.10.2014, в результате перепланировки и наличия внутреннего сообщения ранее учтенные помещения 2Н, 4Н переформированы в помещение 2Н, помещение 24Н. Суммарная площадь уменьшилась и составила 543,7 кв.м. Документация, подтверждающая правомерность выполнения перепланировки, не представлена. Совокупные наружные границы остались в границах ранее учтенных помещений 2Н, 4Н.

Кроме того, в деле имеется заключение специалиста от 25.08.2017 № 15220-О-ИГ-Э-Н, из которого видно, что в результате капитального ремонта здания фактически существуют два отдельных помещения – 2Н и 24Н. Помещение 2Н образовано из части помещения 2Н (часть помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) площадью 214 кв.м на цокольном этаже и помещения 4Н, расположенного на втором этаже, имеющего выделенный кадастровый номер. Помещение 24Н расположено на цокольном этаже здания. Помещения имеют отдельные входы, разделены. В 2012 году в здании проведен капитальный ремонт и выполнена перепланировка за счет объединения помещения 4 и помещения 2 цокольного этажа (помещение 2Н) с устройством лестницы междуэтажной для посетителей. Также в помещении 2Н (цокольный этаж, помещение 6) дополнительно устроен эвакуационный выход во двор. При капитальном ремонте и после переименования помещений установлено, что помещение 24Н образовано из части помещения 2Н (помещения №№ 9-14). Наружные границы помещений в результате капитального ремонта и переноса перегородок не изменились, вход в помещение не изменился, суммарная площадь уменьшилась по данным технического паспорта на 0,4 кв.м, с наибольшей вероятностью за счет ошибки в измерениях. В договоры аренды эта часть помещения не входит. В результате выполненного капитального ремонта помещение 4Н объединено с частью помещения 2Н (помещения 1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16). Наружные границы помещения 4Н не изменились, наружные границы части помещения 2Н (помещения 1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) также не изменились. Суммарная площадь образованного помещения 2Н уменьшилась на 2,4 кв.м по сравнению с площадью, указанной в договорах аренды, и составила 421,3 кв.м.

Таким образом, материалами дела подтверждается совершение Обществом перепланировок, в результате которых объекты аренды в том виде, как они были предоставлены, прекратили свое физическое существование.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договоров аренды арендатор обязался не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя. 

Как пояснил представитель Комитета, разрешения на перепланировку Обществу не выдавалось, более того, Общество за таким разрешением и не обращалось. Доказательств иного Обществом не представлено.

Предметом договоров аренды является помещение 4Н площадью 209,7 кв.м и часть помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) арендуемой площадью 214 кв.м.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

Таким образом, реализация субъективного права на выкуп арендованной части помещения невозможна до формирования на основе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости, то есть до определения в установленном порядке границ арендуемого помещения и постановки его на кадастровый учет. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ). 

Как указано выше, помещение 4Н в том виде, в котором оно изначально предоставлялось Обществу в аренду, уже не существует.

Часть помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) арендуемой площадью 214 кв.м, предоставленная по договору аренды, вообще не была сформирована в качестве самостоятельного, при этом до формирования этого помещения в качестве обособленного (а не части, как это предусмотрено в договоре) заявитель не имел бы права на выкуп помещения.

Формирование помещения с целью последующего выкупа в отсутствие волеизъявления собственника нельзя признать добросовестным поведением. 

Принимая во внимание фактическое отсутствие предоставленных в аренду помещений в границах, определенных в договорах, учитывая факт самовольной, в отсутствие согласия собственника, перепланировки, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд учитывает, что по состоянию на дату обращения с заявлениями о выкупе у Общества по обоим договорам имелась задолженность по пеням, что является самостоятельным основанием для отказа в выкупе арендуемого имущества. 

Доводы Комитета о пропуске Обществом трехмесячного срока для обращения в суд, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, не подтверждаются материалами дела. С учетом дат получения Обществом оспариваемых отказов и дат обращения в суд (исходя из почтового штемпеля), Общество своевременно обратилось в суд.

С учетом изложенного суд полагает, что на момент рассмотрения дела заявителем не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых, в соответствии со статьей 198 АПК РФ, необходимо для признания действий (бездействий) государственных органов незаконными, а именно несоответствие принятого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При таких условиях заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании Обществом заявлено ходатайство о вызове специалиста, подготовившего заключение от 25.08.2017 № 15220-О-ИГ-Э-Н.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не нашел оснований для его удовлетворения ввиду отсутствия каких-либо сложностей в уяснении содержащейся в указанном заключении информации. В свою очередь Общество не пояснило, какая именно информация ему неясна. Кроме того, заказчиком данного заключения являлось само Общество, что свидетельствует о наличии у Общества возможности запросить у специалиста все необходимые сведения.

Заявленное устное ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения соответствия произведенной перепланировки действующим строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам также подлежит отклонению, ввиду отсутствия необходимости в проведении такой экспертизы при рассмотрении настоящего спора.

Кроме этого Обществом было заявлено ходатайство об объединении настоящего дела и дел № А56-15248/2018 и № А56-15245/2018, в рамках которых рассматриваются отказы Комитета в выкупе тех же самых спорных помещений, но оформленные более поздними датами, в ответ на обращения Общества, поданные 11.09.2017.

В соответствии с частью 2 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения. 

Арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения (часть 2.1 статьи 130 АПК РФ).

Таким образом, исходя из содержания части 2 статьи 130 АПК РФ, объединение дел в одно производство для совместного рассмотрения является не обязанностью, а правом суда, которое он может использовать при наличии процессуальной целесообразности. 

По смыслу указанной статьи объединение арбитражных дел в одно производство должно способствовать быстрому и правильному разрешению спора в целях эффективного правосудия, а также в целях исключения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов. 

Рассмотрев ходатайство Общества, суд приходит к выводу о нецелесообразности объединения в одно производство настоящего дела и дел № А56-15248/2018 и № А56-15245/2018, поскольку это не будет способствовать более быстрому и правильному разрешению спора.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» о вызове специалиста отказать.

2. В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» о назначении экспертизы отказать.

3. В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» об объединении дел в одно производство отказать.

4. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.