ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-11253/2017

город Ростов-на-Дону

02 ноября 2017 года

15АП-16569/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н., 

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии представителя истца ФИО2 (доверенность от 30.12.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Форум»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 31.07.2017 по делу № А32-11253/2017 (судья Семушин А.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «Форум»

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи, Администрации города Сочи 

об обязании внести изменения в договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «Форум» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее – департамент), Администрации города Сочи (далее – администрация) об обязании внести изменения в договор аренды № 4900009555, изложив его в следующей редакции: «срок действия настоящего договора устанавливается три года с момента освобождения земельного участка об объектов мелкорозничной торговли (услуг) на основании решений Арбитражного суда Краснодарского края по делам № А32-4401/2016, А32-3774/2016, А32-4403/2016, но не более чем до 16.01.2020».

Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением администрацией обязанности по передаче земельного участка, выступающего объектом аренды, свободным от прав третьих лиц, что повлекло невозможность его своевременного освоения. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предложенное обществом изменение носит неопределенный характер, не позволяющий определить конкретные обстоятельства сторон договора аренды как для арендатора, так и для арендодателя. При этом суд первой инстанции учел, что при заключении договора аренды истец был осведомлен об обременении земельного участка до 31.12.2014, не проявил должной заботливости и осмотрительности. Кроме того, суд первой инстанции указал, что администрация не может считаться надлежащим ответчиком в настоящем споре, поскольку не является стороной спорного договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вопреки неоднократным обращениям общества к администрации с требованием о принятии мер для сноса расположенных на спорном земельном участке нестационарных торговых объектов последняя указанных мер не приняла. В связи с данным обстоятельством у общества возникли препятствия к освоению земельного участка, которые были выявлены при топографической съемке фактического состояния территории 25.06.2015. С учетом изложенного общество не знало и не могло знать о передаче ему земельного участка, обремененного правами третьих лиц. Включение в спорный договор аренды условия в предложенной истцом редакции не противоречит законодательству. 

Отзывов ответчиков на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направил, в связи с чем суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лица, участвующего в деле.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Компания Форум» обратилось в департамент имущественных отношений администрации города Сочи с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 19.08.2014 № 4900009555 земельного участка для строительства торгового центра по улице Лесная в Хостинском районе города Сочи с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, площадью 1517 кв.м.: внести изменения в п.2.1 договора аренды от 19.08.2014 № 4900009555, изложив его в следующей редакции: «срок действия настоящего договора устанавливается три года с момента освобождения земельного участка от объектов мелкорозничной торговли (услуг) на основании решений Арбитражного суда Краснодарского края по делам № А32-4401/2016, № А32-3774/2016, № А32-4403/2016, но не более чем до 16.01.2020».

Департамент в удовлетворении данного заявления отказал.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2009 по делу № А32-8366/2009 признано незаконным бездействие администрации города Сочи, выразившееся в нерассмотрении заявления общества от 25.04.2007 о предварительном согласовании места размещения объекта. Суд обязал администрацию принять решение об утверждении обществу акта выбора земельного участка, произвести информирование населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства торгового центра, а также принять решение о предоставлении обществу спорного земельного участка на праве аренды.

После рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции решение вступило в законную силу 24.08.2009, оставлено в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.11.2009.

В добровольном порядке решение не исполнялось. Общество подало заявление о возбуждении исполнительного производства.

Постановлением администрации города Сочи от 30.06.2010 № 797 «О предварительном согласовании места размещения торгового центра по ул. Лесной в микрорайоне «Бытха» Хостйнского района города Сочи» утверждены материалы предварительного согласования места размещения объекта на земельном участке площадью 1528 кв.м. по ул. Лесная в Хостинском районе города Сочи.

В газете «Новости-Сочи» от 07.07.2010 № 97 (1371) опубликовано сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка для размещения торгового центра по ул. Лесная в Хостинском районе города Сочи.

29.08.2011 главой администрации Хостинского района с учетом постановления главы города Сочи от 27.05.2009 № 179 «О делегировании отдельных полномочий администрации города Сочи» вынесено распоряжение № 720-р «О предоставлении ООО «Компания «Форум» земельного участка для строительства торгового центра по улице Лесная в Хостинском районе города Сочи» предоставлен участок с кадастровым номером 23:49:0302029:61 площадью 1528 кв.м. сроком на три года.

07.10.2011 администрацией города Сочи было вынесено постановление № 2012 «О предоставлении Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в аренду земельного участка для строительства олимпийского объекта федерального значения «Распределительная городская электрическая сеть (проектные и изыскательские работы, реконструкция и строительство)».

Согласно данному постановлению земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302029:61 площадью 1528 кв.м. был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 23:49:0302029:1052 (1517 кв.м.) и 23:49:0302029:1053 (12 кв.м.).

16.01.2014 главой администрации Хостйнского района издано распоряжение № 12-р о внесении изменений в распоряжение главы администрации Хостйнского района от 29.08.11 № 720-р «О предоставлении ООО «Компания «Форум» земельного участка для строительства торгового центра по ул. Лесная в Хостинском районе города Сочи», согласно которому заменен кадастровый номер на 23:49:0302029:1052 и площадь с 1528 кв.м. на 1517 кв.м.

Договор аренды заключен 19.08.2014 со сроком действия до 16.01.2017 для строительства торгового центра.

25.06.2015 обществом с привлечением МУП МИГ г.Сочи была произведена топографическая съемка фактического состояния территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052. При этом выяснилось, что часть вышеуказанного земельного участка самовольно застроена объектами торговли «Алла», «Гранж».

Данные объекты препятствовали использованию земельного участка для планировки и строительства торгового центра.

Проектная организация также сообщила обществу о том, что работы по проектированию и строительству торгового центра, а также выполнение инженерно-геологических изысканий возможно только после устранения временных торговых павильонов.

Общество обращалось для защиты своих прав с просьбой принять меры для сноса самовольных объектов: в департамент имущественных отношений администрации города Сочи 04.08.15, 03.12.15, 08.02.16, к первому заместителю главы города Сочи - 05.04.16, в управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи 04.08.15, 09.03.16, к главе Хостинского района города Сочи - 23.06.15, 04.09.15, 12.11.15 08.02.16, 09.11.16,прокурору города Сочи 05.04.16, прокурору Хостинского района города Сочи 09.11.16.

25.12.2015 администрация Хостинского района сообщила, что в рамках досудебного урегулирования спора в адрес ИП ФИО3, ООО «Гранж», ИП ФИО4 направлены требования о добровольном демонтаже и вывозе торговых объектов.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи ответил на обращение общества 30.12.2015, указал, что для принятия решения по сносу объектов самовольного строительства общество должно обратиться повторно в управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи с приложением информации, подтверждающей наличие торговых объектов в границах земельного участка.

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исками о сносе объектов торговли к ИП ФИО4 (дело № А32-4401/2016), к ИП ФИО3 (дело № А32-3774/2016), ООО «Гранж» (дело № А32-4403/2016).

Невыполнение арендодателем обязанности по предоставлению обществу участка свободным от прав третьих лиц и не предоставлять права третьим сторонам права на использование участка (п. 4.2.1, 4.2.4 договора аренды), и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверяя законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. 

При этом, как следует из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Из смысла указанной нормы вытекает, что изменение договора посредством обращения в суд представляет собой способ защиты вытекающего из такого договора субъективного права, существенно нарушенного другой стороной. Кроме того, изменение правоотношения отнесено к способам защиты непосредственно статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 29.09.2016 № 1958-О).

Согласно абзацу 2 статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается факт направления обществом и получения ответчиком досудебных предложений о внесении изменений в договор аренды, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает соблюденным указанный досудебный порядок урегулирования спора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1.1. спорного договора аренды закреплено, что видом разрешенного использования спорного земельного участка является строительство торгового центра (л.д. 13).

Из материалов дела следует, что общество получило градостроительный план и приступило к освоению земельного участка. 25.06.2015 обществом была произведена топографическая съемка фактического состояния территории спорного земельного участка, по результатам которой было установлено, что часть земельного участка занята нестационарными объектами торговли «Алла», «Гранж», которые препятствовали использованию земельного участка для планировки и строительства торгового центра. 

Как видно из материалов дела, истец неоднократно обращался к руководству администрации Хостинского района города Сочи, департамента имущественных отношений Администрации города Сочи с просьбами устранить незаконно расположенные на спорном земельном участке нестационарные торговые объекты (л.д. 31 – 68). Дата первых обращений – 04.09.2015.

Из сведений, размещенных в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru), следует, что в феврале 2016 года администрация обращалась в арбитражный суд с исковыми требованиями об обязании ИП ФИО3, ИП ФИО4, ООО «Гранж» освободить спорный земельный участок (дела № А32-3774/2016, А32-4401/2016, А32-4403/2016). Решениями Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2016, 09.08.2016, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 исковые требования администрации удовлетворены.

Согласно сведениям, размещенным в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов (http://fssprus.ru/iss/ip/), исполнительные производства в отношении указанных лиц возбуждены лишь 19.04.2017, 03.11.2016, 16.08.2017 соответственно.

Таким образом, администрация не приняла разумных и своевременных мер для предотвращения нарушения принадлежащего истцу права пользования спорным земельным участком в предусмотренных договором целях, при этом, получая арендную плату по договору. 

Из установленных в деле обстоятельств следует вывод, что при заключении договора арендодателем было допущено существенное нарушение договора, которое повлекло такой ущерб, что арендатор в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласованное сторонами в пункте 2.4 договора преимущественное право арендатора на заключение по истечении срока действия договора аренды на новый срок никаким образом не исключает предусмотренное пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правило о возобновлении договора на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В силу статьей 17.1 и 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в редакции, действовавшей на период заключения договора, до 1 июля 2015 года разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Между тем положения данной нормы распространяются лишь на случаи заключения договора на новый, а не на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Вместе с тем договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, вступили в силу 01.03.2015.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях.

Допустимость продления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на неопределенный срок следует из правоприменительной практики (Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Вывод суда первой инстанции, основанный на положениях статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что администрация не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, поскольку истцу как арендатору было известно о наличии нестационарных торговых объектов на земельном участке, ошибочен ввиду следующего. 

Как следует из материалов дела и содержания обжалуемого решения, при заключении договора аренды обществу было известно об обременении спорного земельного участка до 31.12.2014. При этом нестационарные торговые объекты не были устранены с земельного участка за пределами указанного срока.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что администрация не исполнила встречную обязанность по договору аренды, заключающуюся не в самой по себе передаче земельного участка, а, в том числе, в нечинении препятствий для реализации права пользования.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает прямой запрет о внесении в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, изменений, касающихся исключительно видов разрешенного пользования. Запретов на внесение иных изменений земельное законодательство не содержит.

Согласно части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений.

Из смысла приведенной нормы следует, что предельным сроком аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, выступает десятилетний срок.

Из пункта 2.1 спорного договора следует, что его срок устанавливается с момента его государственной регистрации до 16.01.2017, то есть, менее предельного срока, установленного земельным законодательством.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что целевым назначением норм о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, выступает предоставление муниципального имущества на конкурентной основе и при равных условиях лицам, которые создадут наиболее благоприятные условия для использования такого имущества и исправно будут вносить арендную плату. 

При этом нормы о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не должны создавать для администрации как для более сильной стороны такого договора, которая непосредственно определяет его условия, необоснованные преимущества при неисполнении ею обязанностей, им возложенных, и исключению возможности общества использовать такой способ защиты нарушенного права, как изменение договора.

Администрация принимает арендную плату, вносимую обществом за пользование земельным участком, требований о возврате спорного земельного участка к истцу не предъявляет.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции, оценив все обстоятельства в совокупности, не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункт 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) – решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 по делу № А32-11253/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Внести изменения в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) от 19.08.2014 № 4900009555, изложив пункт 2.1. в следующей редакции:

«Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 16.01.2020 года».

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий И.Н. Глазунова

СудьиМ.В. Ильина

Н.Н. Мисник