ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

25.10.2023                                                                          Дело № А41-63587/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2023

Полный текст постановления изготовлен 25.10.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,

судей: Савиной О.Н.,  Паньковой Н.М.

при участии в заседании:

от ФИО1 – ФИО2 – дов. от 15.05.2021

в судебном заседании 19.10.2023 по рассмотрению кассационной жалобы 

временного управляющего ООО «ГарантияСтройИнвест» ФИО3 

на определение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2023 

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 

по заявлению ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ГарантияСтройИнвест», 

 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «ГарантияСтройИнвест» (далее - ООО «ГарантияСтройИнвест», должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.05.2022 ООО «ГарантияСтройИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден член Союза АУ «Созидание» ФИО3.

ФИО1 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ГарантияСтройИнвест» обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просила признать право собственности ФИО1 на квартиру в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, Раменский городской округ, 

<

...> (строительный номер 10), квартира строительный номер 205. Заявление подано на основании статей 201.8, 201.11 Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023, признано право собственности ФИО1 на квартиру в жилом доме по адресу: Московская область, Раменский городской округ, 

<

...> (строительный номер 10), строительный номер 205.

Судами установлено, что 09.04.2014 между ООО «ГарантияСтройИнвест» (инвестор) и ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (соинвестор) был заключен инвестиционный договор N 402/10, по условиям которого соинвестор обязался участвовать в инвестировании строительства объекта недвижимости, а инвестор обязался в предусмотренный договором срок осуществить реализацию строительства объекта недвижимости и передать соинвестору в собственность часть объектов недвижимости: пятисекционный 21-этажный жилой дом (корпус 10), по адресу: 

<

...>.

05.09.2014 между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» и ООО «ДТ Ойл» (участник долевого строительства) был заключен предварительный договор N 402-10-12-203 участия в долевом строительстве многоэтажного дома жилого дома (позиция 10), расположенного по адресу: 

<

...> по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома (позиция 10) расположенного по адресу: 

<

...>. Объектами долевого строительства согласно проектной документации являлись квартиры N 203, 205, 206, 207, 208, 354, 355, 356 дома N 10 по адресу: 

<

...>.

На основании соглашения от 02.10.2014 уступки права по предварительному договору N 402-10-12-203 от 05.09.2014, заключенного между ООО «ГарантияСтройДевелопмент», ООО «ДТ Ойл» (участник долевого строительства) и ООО «АРТ-Групп» (правопреемник), имущественные права, предусмотренные предварительным договором участия в строительстве многоэтажного жилого дома (позиция 10), расположенного по адресу: 

<

...> в части права требования на квартиры N 203; 205; 207; 354; 355; 356, перешли от участника долевого строительства правопреемнику.

Судами также установлено, что 26.11.2014 между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (общество), ООО «АРТ-Групп» (участник долевого строительства) и ФИО1 (правопреемник) было заключено соглашение к предварительному договору N 402-10-12-203 от 05.09.2014, по условиям которого участник долевого строительства уступает правопреемнику имущественные права, предусмотренные предварительным договором N 402-10-12-203 от 05.09.14 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

...> (район Северное шоссе), в части права требования на квартиру со строительным N 205 на тех условиях, которые существуют у участника долевого строительства к моменту заключения соглашения, а Правопреемник обязуется уплатить за уступленные права 25 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора N 402-10-12-203 от 05.09.2014 стоимость квартиры со строительным номером 205 составляет 1 708 520 рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру б/н от 26.11.2014 ФИО1 оплатила ООО «АРТ-Групп» стоимость объекта долевого строительства в размере 1 709 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.12.2017  в отношении ООО «ГарантияСтройИнвест» была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден ФИО3

02.04.2021 Министерством жилищной политики Московской области ООО «ГарантияСтройИнвест» было выдано разрешение N RU50-23-17880-2021 на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена спорная квартира.

Постановлением администрации Раменского муниципального района Московской области N 7143 от 19.08.2020 указанному жилому дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, Раменский муниципальный район, г. п. Раменское, 

<

...>.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, ФИО1 указывала, что за ней должно быть признано право собственности на квартиру N 205, расположенную по адресу: 

<

...> (строительный номер 10). В обоснование заявленных требований ФИО1 представила в материалы дела:

- инвестиционный договор N 402/10 от 09.04.2014, заключенный между ООО «ГарантияСтройИнвест» (инвестор) и ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (соинвестор);

- предварительный договор N 402-10-12-203 участия в долевом строительстве многоэтажного дома жилого дома (позиция 10), расположенного по адресу: 

<

...> от 05.09.2014, заключенный между ООО «ГарантияСтройДевелопмент» (общество) и ООО «ДТ Ойл» (участник долевого строительства);

- соглашение от 02.10.2014 уступки права по предварительному договору N 402-10-12-203 от 05.09.2014, заключенное между ООО «ГарантияСтройДевелопмент», ООО «ДТ Ойл» (участник долевого строительства) и ООО «АРТ-Групп» (правопреемник);

- соглашение от 26.11.2014 к предварительному договору N 402-10-12-203 от 05.09.2014, заключенное между ООО «ГарантияСтройДевелопмент», ООО «АРТ-Групп» (участник долевого строительства) и ФИО1 (правопреемник);

- квитанцию к приходному кассовому ордеру б/н от 26.11.14 на сумму 1 709 000 рублей.

Доказательств аффилированности ФИО1 и ООО «ГарантияСтройДевелопмент» или ООО «ГарантияСтройИнвест» не представлено, равно как и доказательств злоупотребления правом со стороны кредитора.

Судами принято во внимание, что негативные последствия ненадлежащего оформления документов не могут быть возложены на граждан-участников строительства в ситуации, когда директором общества конкурсному управляющему должника не переданы документы должника. В рассматриваемом споре гражданин (экономически слабая сторона) передал денежные средства в оплату приобретения права требования строящегося жилого помещения. Заявитель надлежащим образом исполнил обязанность по оплате стоимости спорного помещения.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13, заявление ФИО1 удовлетворено.

С выводами судов первой и апелляционной инстанций не согласился конкурсный управляющий ООО «ГарантияСтройИнвест» ФИО3, обратившись в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение и постановление, отказать в удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

В  обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий указывает, что оснований для признания права собственности за ФИО1 не имелось, поскольку по договору уступки передано право, не принадлежащее ООО «ГарантияСтройДевелопмент» и соответственно всем последующим владельцам права по предварительному договору,  приходный кассовый ордер оплаты права ФИО1 не подтверждает.

На кассационную жалобу представлен отзыв ФИО1, в котором она возражает по доводам жалобы, судебные акты просит оставить без изменения. Отзыв приобщен к материалам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФИО1 возражал по доводам кассационной жалобы. 

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав.

По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве к договорам, предусматривающим передачу жилых помещений относятся договор участия в долевом строительстве; договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесение денежных средств и иного имущества в качестве вклада в складочный капитал хозяйственного товарищества с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; договор простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Избранная должником схема привлечения денежных средств граждан-инвесторов через договоры с контрагентами, не может приводить к необоснованному ущемлению прав гражданина (экономически слабой стороны), передавшего денежные средства юридическому лицу (профессионалу в сфере строительства) в оплату приобретения права требования строящегося жилого помещения.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.03.2013 г. N 15510/12 Закона N 214-ФЗ в целом, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ. Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.

Суды, оценив в совокупности названные обстоятельства и применив нормы ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснения п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 и правовую позицию, изложенную в п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года пришли к обоснованным выводам: правоотношения сторон регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, подпадают под правовое регулирование параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в рамках которого в силу ст.ст. 201.8 и 201.11 заявитель имеет право обратиться с требованием о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2023,  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023  по делу № А41-63587/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                        Л.В. Михайлова

 

Судьи:                                                                                    О.Н. Савина

 

Н.М. Панькова