ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-2221/2021

Дело № А40-207600/20

г. Москва

12 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2021 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи              Ж.В.Поташовой, 

судей:

ФИО1, Т.Б.Красновой,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.12.2020 по делу №А40-207600/20 (84-1411)

по заявлению ООО «Бизнес-центр ФИО4» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Банк ВТБ (ПАО) (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным уведомления №77/011/225/2019-9676/2 от 08.08.2020, об обязании

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по дов. от 01.01.2021

от ответчика:

от третьего лица:

не явился, извещен;

не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Бизнес-центр ФИО4» (далее – заявитель, общество, Арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление Росреестра по Москве) с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения №8 от 09.10.2019 к Договору аренды нежилых помещений от 29.10.2007 №780-АР-4423/2007, содержащегося в Уведомлении об отказе государственной регистрации прав №77/011/225/2019-9676/2 и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-центр ФИО4».

Решением суда от 15.12.2020 уведомление Управления Росреестра по Москве от 08.08.2020 №77/011/225/2019-9676/2 об отказе государственной регистрации Дополнительного соглашения №8 от 09.10.2019 к Договору аренды нежилых помещений от 29.10.2007 №780-АР-4423/2007 – признанно незаконным.

Решением суда на Управление возложена обязанность, в течение 10 дней со дня вступления судебного акта в законную силу, осуществить государственную регистрацию Дополнительного соглашения № 8 от 09.10.2019 к Договору аренды нежилых помещений от 29.10.2007 №780-АР-4423/2007, заключенному между ООО «БЦ ФИО4» (ОГРН 

<

***>) и ПАО Банком ВТБ (ОГРН 

<

***>).

С Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «БЦ ФИО4» взысканы  расходы по уплате государственной пошлине в размере 3 000 руб.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Ссылается на то, что технический план, составленный кадастровым инженером и описывающий помещения, подлежащие передаче в аренду по договору аренды представлен с нарушением требований.

Представитель заявителя с доводами апелляционной жалобы не согласился просил, решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел дело в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив все представленные в деле доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела, между ООО «БЦ ФИО4» и ПАО Банк ВТБ (далее - Арендатор, третье лицо) заключено Дополнительное соглашение №8 от 09.10.2019 к Договору аренды нежилых помещений от 29.10.2007 №780-АР-4423/2007 (далее – Дополнительное соглашение), согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (аренду), а Арендатор принимает от Арендодателя в аренду дополнительные помещения: комнаты №№ 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 4, общей площадью 366,0 (триста шестьдесят шесть) кв.м., расположенные на 2 этаже здания с кадастровым номером 77:01:0002007:1022 по адресу: 

<

...>. Договор аренды нежилых помещений от 29.10.2007 №780-АР-4423/2007 ранее был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью регистрации в ЕГРН № 77-77-11/014/2008-468 от 28.02.2008.

Арендуемые помещения, передаваемые по Дополнительному соглашению являются частью здания, назначение: нежилое, 5-этажное, в том числе подземных 1, общая площадь 5019.2 кв. м, условный номер: 4301644, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер здания: 77:01:0002007:1022, принадлежащего Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре недвижимости: № 77-77/011-77/011/004/2016-1194/2 от 30.09.2016.

06.11.2019 Заявителем в МФЦ окружного значения ЦАО для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подано заявление, Дополнительное соглашение, Акт приема-передачи нежилых помещений от 12.09.2020 и иные документы для передачи их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее –Управление Росреестра по Москве) на государственную регистрацию, номер заявления 77/011/225/2019-9676. А также подано заявление, Технический план на государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости в связи с образованием части, номер заявления 77-0-1-71/3122/2019-1376.

08.08.2020 Управлением Росреестра по Москве Уведомлением об отказе государственной регистрации прав № 77/011/225/2019-9676/2, отказано в осуществлении действий по государственной регистрации Дополнительного соглашения.

В обоснование указанного отказа Управление Росреестра по Москве указало на то, что представленный Технический план по форме не соответствует Требованиям к техническому плану, установленным Приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к е подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее - Требования), а именно, раздел «план этажа (этажей)» в составе технического плана оформлен в нарушение п. 52 и п. 34 Требований, а также в Техническом плане нарушен принцип изолированности и обособленности.

Посчитав указанный отказ незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок государственной регистрации права собственности и других вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, на что указано в ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Основания для приостановления осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав предусмотрены ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Между тем, Управлением не учтено следующее.

В соответствии с п. 7 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Положения ст. 21 Закона о регистрации перечисляют требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 4 ст. 21 Закона о регистрации межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Положениями Закона о регистрации не предусмотрена необходимость представлять указанные документы при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения.

Как указано в ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, вопрос государственной регистрации договора аренды части здания (помещения) разъяснен в п. 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016). Согласно указанным разъяснениям, кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Постановка на кадастровый учет арендуемого помещения не требуется. Вместе с тем, в силу прямого указания Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления.

Как правильно указал суд первой инстанции, в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись №77-77/011-77/011/004/2016-1194/2 от 30.09.2016 о праве собственности Заявителя на здание с кадастровым номером 77:01:0002007:1022, расположенное по адресу: 

<

...>, частью которого являются арендуемые по Дополнительному соглашению дополнительные помещения общей площадью 366,0 (триста шестьдесят шесть) кв.м, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Соответственно в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части Здания сведения о передаваемой в аренду части Здания. При этом, Заявитель, как собственник здания, является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путем предоставления технического плана.

Заявитель и третье лицо в соответствии со ст. 607 ГК РФ указали в Дополнительном соглашении все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче Арендатору в качестве объекта аренды (указанные в Дополнительном соглашении данные содержатся в ЕГРН).

При этом судом было принято во внимание, что спор между сторонами по идентификации помещений, сдаваемых в аренду, отсутствует.

При этом суд отмечает, что технический план помещений с  графическим писанием арендуемого помещения, представленный государственному регистратору, позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды нежилые помещения.

Согласно Письму Минэкономразвития России от 24.04.2019 №ОГ-Д23-3893 Требования №953 не запрещают использование иных условных знаков, не указанных в разделе «Специальные условные знаки», включенном в Приложение к Требованиям №953, в случае, если описываемый объект недвижимости имеет иные, необходимые для включения в раздел «План этажа» либо «План объекта недвижимости» конструктивные элементы.

Вывод Управления о невозможности кадастрового учета части комнат, не обособленных внутренними сторонами наружных стен такого помещения, а также государственной регистрации договора аренды части помещений в связи с тем, что данная часть помещения не обладает свойствами изолированности и обособленности не обоснован и противоречит действующему законодательству по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 9 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» стороны могут также заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды. Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности.

В данном случае кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения).

Вышеизложенное следует из пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) и до настоящего момента не признанного утратившим силу.

Таким образом, технический план, представленный Заявителем в Управление Росреестра по Москве по форме и содержанию документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

При указанных выше обстоятельствах оснований для отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения по основаниям, приведенным в оспариваемом решении, у Управления Росреестра по Москве не имелось.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору аренды, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости удовлетворения заявленных заявителем требований в полном объеме, обязав Управление согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору аренды.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 15.12.2020 по делу №А40-207600/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                        Ж.В.Поташова

 

Судьи                                                                                                                               Т.Б.Краснова

 

                                                                                                          ФИО1

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.