ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-23858/2016

город Ростов-на-Дону

25 октября 2019 года

15АП-7261/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2019;от ООО «Взлет»: представитель ФИО3 по доверенности от 20.05.2019;от Комитета имущественных отношений Азовского района: представитель не явился, извещен; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом; от администрации Самарского сельского поселения Азовского района Ростовской области: представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании, по правилам, по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции 

исковое заявление крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Взлет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

Комитету имущественных отношений Азовского района 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской областио признании сделки недействительной,по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Взлет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Молчанов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации Самарского сельского поселения Азовского района Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)о признании сделки недействительной 

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство «Молчанов» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием о признании недействительным договора аренды земельного участка от 26.02.2015 № 1/16, заключенного между Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет», применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании освободить земельный участок, признании отсутствующим зарегистрированного права аренды на земельный участок, обязать зарегистрировать договор аренды № 38/а, заключенный между Администрацией Самарского сельского поселения и крестьянским (фермерским) хозяйством «Молчанов».

Требование обращено к обществу с ограниченной ответственностью «Взлет», Комитету имущественных отношений Азовского района.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Самарского сельского поселения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.06.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды пришли к выводу о том, что истец не представил совокупности доказательств необходимых для удовлетворения требования о признании сделки недействительной. Кроме того, судом апелляционной инстанции с целью ответа на вопрос о том, является ли переданный в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Взлет» земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871 и ранее арендованный им земельный участок, переданный по договору аренды от 03.10.2002 N 159 одним и тем же земельным участком, назначена экспертиза. По итогам проведения судебной экспертизы установлено, что предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871 и ранее переданный земельный участок - один и тот же земельный участок.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2018 решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции указал, что при рассмотрении спора подлежал исследованию и оценке вопрос о соблюдении при заключении договора аренды от 26.02.2015 N 1/16 публичной процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600014:2871. Ссылка судов на то, что договор аренды от 26.02.2015 N 1/16 заключен в порядке переоформления договора от 20.11.2002 N 2/17 (который заключен на неопределенный срок), сделана без учета того, что предметы договоров различны (по договору от 20.11.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) предоставлен участок площадью 61,9 га. по договору - площадью 360 367 кв. м). Кроме того, наличие договора от 20.11.2002 не исключало необходимость соблюдения публичной процедуры, предусмотренной пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, при заключении договора от 26.02.2015.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, указал, что выводы судов о том, что договор аренды от 03.10.2002 N 159 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса) сделан без учета разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления N 73. Кроме того, как следует из договора аренды от 20.11.2002 N 2/17 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004), он носит срочный характер. Договор аренды с крестьянским хозяйством заключен с соблюдением публичной процедуры и после вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, поэтому названное лицо обладает заинтересованностью в оспаривании договора от 26.02.2015.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2019 года ООО «Взлет» отказано в передаче кассационной жалобы на постановление суда кассационной инстанции  от 28.09.2018 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При новом рассмотрении к производству принят встречный иск о признании договора аренды от 30.11.2015 недействительным.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.03.2019 по делу № А53-23858/2016 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано. 

С крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Взлет» в возмещение расходов на оплату услуг представителя взыскано 100 000 руб.

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Молчанов» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить в части отказа в удовлетворении иска крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» и взыскании с крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» в пользу ООО «Взлет» возмещение расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что иск ООО «Взлет» о компенсации услуг представителя в судебном заседании не рассматривался, также заявитель апелляционной жалобы указал, что оглашенная резолютивная часть решения не соответствует резолютивной части решения, изготовленной в полном объеме. Также в жалобе указано, что суд первой инстанции не принял во внимание, что при заключении договора аренды от 26.02.2015 №1/16 отсутствовала публичная процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600014:2871. Также суд первой инстанции неверно сделал вывод о том, что по окончании действия договора аренды ни арендатор, ни арендодатель не уведомили о прекращении договорных отношений, а арендатор продолжал использовать участок по назначению в связи с чем договор возобновился на неопределенный срок. Кроме того заявитель апелляционной жалобы указывает, что переоформление договора аренды ООО «Взлет» в 2015 году по причине непрерывного использования земельного участка и возобновление срока действия договора на неопределенный срок, является незаконным.

Определением от 29.05.2019 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку резолютивная часть решения, оглашенная в судебном заседании от 06.03.2019, не соответствовала резолютивной части решения от 06.03.2019 и резолютивной части полного текста решения от 22.03.2019.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2019 года судья Маштакова Е.А. заменена на судью Чотчаева Б.Т. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание Комитет имущественных отношений Азовского района и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения искового заявления, явку представителей не обеспечили. 

В связи с изложенным, исковое заявление рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» поддержал доводы своего искового заявления, против удовлетворения встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Взлет» возражал. 

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Взлет» поддержал доводы своего искового заявления, против удовлетворения встречного искового заявления крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» возражал. 

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления и встречного искового заявления, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковое заявление КФХ «Молчанов» подлежит удовлетворению. В удовлетворении встречного иска надлежит отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрация опубликовала в газете «Приазовье» от 21.10.2015 № 41 (15066) сообщение о возможном предоставлении в аренду земельного участка площадью 360 367 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающего с восточной стороны к ДНТ «Самарское», для сельскохозяйственного производства. В связи с подачей заявления (от 06.08.2015 вх. № 1460) о намерении участвовать в аукционе только крестьянским хозяйством, истцу было предоставлено право заключить договор аренды.

На основании постановления от 30.11.2015 № 523 крестьянское хозяйство (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор от 18.01.2016 № 38/а аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 360 367 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающий с восточной стороны к ДНТ «Самарское», для сельскохозяйственного производства.

18 января 2016 года крестьянское хозяйство обратилось в многофункциональный центр Азовского района в с. Самарское с заявлением о регистрации договора аренды. Документы приняты специалистом, о чем 18.01.2016 в книгу учета входящих документов сделана запись; крестьянскому хозяйству выдана расписка в получении документов на государственную регистрацию с указанием на окончательный срок регистрации договора -29.01.2016.

28 января 2016 года из Азовского отдела управления истец узнал, что договор не зарегистрирован и необходимо повторно подать документы. На расписке регистратор сделал новую запись № 61/002/001/2016-1092 от 28.01.2016. На дату получения договора истец узнал, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600014:2871 сделана запись об обременении участка договором аренды от 26.02.2015 № 1/16, заключенным с обществом.

25 апреля 2016 крестьянское хозяйство обратилось с жалобой в Азовскую межрайонную прокуратуру.

23 мая 2016 года крестьянским хозяйством получен ответ, из которого следует, что администрация и общество 03.10.2002 заключили договор № 159 аренды земельного участка площадью 108,3 га сроком на 1 год. Указанный договор 20.11.2002 зарегистрирован в комитете за № 2/17. 28 июня 2004 года комитет и общество подписали дополнительное соглашение, согласно которому площадь арендуемого земельного участка уменьшена до 61,9 га, а срок действия договора аренды установлен с 28.07.2004 по 28.05.2005. При этом, какой именно участок был предоставлен в аренду обществу по договору от 20.11.2002 № 2/17, а также его местоположение, установить не представляется возможным.

Крестьянское хозяйство, полагая, что договор аренды от 26.02.2015 № 1/16 заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

При повторном рассмотрении дела судом отказано в удовлетворении основного и встречного иска.

По основному иску суд пришел к выводу о том, что договор аренды №1/16 заключен 26.02.2015 между Комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет» мог быть заключен без торгов, поскольку ранее указанные лица являлись сторонами арендного правоотношения, 14.08.2002 Постановлением № 63 обществу с ограниченной ответственностью «Взлет» предоставлен земельный участок площадью 108,3 га пашни в аренду на 1 год. В соответствии с пунктом 1.2. договор вступает в силу с момента его регистрации в Азовском районном комитете имущественных отношений (зарегистрирован 20.11.2002), окончание срока действия договора - 14.08.2003. По окончании действия договора ни арендатор, ни арендодатель не уведомили о прекращении договорных отношений, арендатор продолжал использовать участок по назначению и оплачивать арендную плату, а арендодатель, не возражая против использования земельного участка, принимал арендную плату. Поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Последу

Постановлением главы Самарской сельской администрации от 29.06.2004 № 65 часть земельного участка (46,4 га) изъята у общества при добровольном отказе, изменен срок договора, границы и размер земельного участка (61,9 га).

28.06.2004 между комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.11.2002 № 2/17, стороны изменили размер и границы земельного участка, заявив об аренде 61,9 га пашни., установив новые границы земельного участка, изменив условие о сроке - 11 месяцев.

По окончании действия договора ни арендатор, ни арендодатель не уведомили о прекращении договорных отношений, а арендатор продолжал использовать участок по назначению и оплачивать арендную плату. Поскольку по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В 2015  Комитет имущественных отношений Азовского района утвердил схему расположения земельного участка, площадью 360367 кв.м., прилегающей с восточной стороны к ДНТ «Самарское» в Азовском районе, на часть земель используемых по договору аренды от 20.11.2002 № 2/17.

Постановлением от 26.02.2015 № 176 Администрацией Азовского района принято решение о переоформлении договора аренды земельного участка от 20.11.2002 № 2/17 и об обязании Комитета имущественных отношений Азовского района заключить договор аренды земельного участка площадью 36 га, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, прилегающей с восточной стороны к ДНТ «Самарское» в Азовском районе, сроком на 10 лет.

Между Комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет» заключен договор № 1/16 от 26.02.2015 аренды земельного участка площадью 36 га, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, прилегающей с восточной стороны к ДНТ «Самарское» в Азовском районе, сроком на 10 лет (зарегистрирован 20.11.2015).

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «Взлет» заявило встречный иск о признании недействительным договора № 38/а, заключенного 18.01.2016 между КФХ «Молчанов» и Администрацией Самарского сельского поселения. 

Отказывая в удовлетворении основного иска, суд первой инстанции исходил из того, что предоставленный обществу в 2002 году земельный участок (договор от 03.10.2002 № 159 (зарегистрирован 20.11.2002 № 2/17); с учетом частичного его уменьшения) и земельный участок, предоставленный обществу по договору от 26.02.2015 № 1/16, являются одним и тем же участком; данный факт установлен по результатам проведения судебной экспертизы (заключение 06.03.2018 № 1-1130-Э/2017). Договор аренды от 03.10.2002 № 159 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) продлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), а новый договор от 26.02.2015 № 1/16 заключен в порядке переоформления договора от 20.11.2002 № 2/17. Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о законности использования обществом спорного земельного участка.

Вместе с тем судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции на дату заключения спорного договора аренды от 26.02.2015) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101 - ФЗ), пунктом 1 статьи 10 которого определено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В силу приведенной нормы Закона № 101 -ФЗ, передача заинтересованному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется только после предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи земельного участка в средствах массовой информации. Решение о передаче земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили заявления от иных заинтересованных лиц.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73), в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При изложенных обстоятельствах подлежал исследованию и оценке вопрос о соблюдении при заключении договора аренды от 26.02.2015 № 1/16 публичной процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600014:2871. Ссылка суда на то, что договор аренды от 26.02.2015 № 1/16 заключен в порядке переоформления договора от 20.11.2002 № 2/17 (который заключен на неопределенный срок), сделана без учета того, что   предметы договоров различны (по договору от 20.11.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) предоставлен участок площадью 61,9 га, а по договору - площадью 360 367 кв. м). Кроме того, наличие договора от 20.11.2002 не исключало необходимость соблюдения публичной процедуры, предусмотренной пунктом 2 статьи 10 Закона № 101 - ФЗ, при заключении договора от 26.02.2015.

При этом, как следует из материалов дела, договор аренды с крестьянским хозяйством заключен с соблюдением публичной процедуры и после вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, поэтому названное лицо обладает заинтересованностью в оспаривании договора от 26.02.2015.

Вывод суда о том, что договор аренды от 03.10.2002 № 159 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса) сделан без учета разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления № 73. Кроме того, как следует из договора аренды от 20.11.2002 № 2/17 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004), он носит срочный характер.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора аренды №1/16 от 26.02.2015 между Комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет» Администрацией Азовского района торги не проводились, публикация в газете о намерении передать в аренду спорный земельный участок не производилась. 

Договоры аренды земельных участков, которые были заключены в нарушение требований ст. 34 ЗК РФ, ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без проведения торгов, в силу ст. 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) сделками (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2014 по делу N 308-ЭС14-1222, А32-12847/2013).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Пункт 1 статьи 34 Земельного кодекса устанавливает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, предоставлять земли на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур по их предоставлению. Для создания равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков для целей, не связанных со строительством, указанным органам предписывается принять нормативный правовой акт о процедуре предоставления земельных участков для данных целей.

Из содержания указанной нормы следует, что орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан подготовить и заблаговременно опубликовать в печатных средствах массовой информации сведения о наличии предполагаемых для передачи земельных участков.

Действующее земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемый Законом о фермерском хозяйстве, для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям, предусмотренного Федеральным законом "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан", для ведения личного подсобного хозяйства, регулируемого Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10).

В случае, если заинтересованными лицами в приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения являются граждане, изъявившие желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, следует применять порядок предоставления таким субъектам, регламентированный Законом о фермерском хозяйстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона о фермерском хозяйстве граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления. Орган местного самоуправления на основании заявления, указанного в пункте 1 указанной статьи, или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, впоследствии принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю (пункты 3, 4 статьи 12 Закона).

Вместе с тем Закон о фермерском хозяйстве, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения такому субъекту, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие в Законе о фермерском хозяйстве соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, и учитывая, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, прямо содержащий норму о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду в случае, если подано два и более заявлений на торгах (конкурсах, аукционах). Применение этой нормы в рассматриваемой случае вытекает также из статьи 2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, не исключая тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Таким образом, поскольку в силу вышеизложенного договор аренды спорного земельного участка №1/16 от 26.02.2015 был заключен администрацией с ООО «Взлет» в нарушение требований указанных выше законов без проведения торгов, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса является недействительным (ничтожным), в связи с чем, соответствующее требование КФХ «Молчанов» подлежит удовлетворению.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «Взлет» заявило  встречный иск о признании недействительным договора № 38/а, заключенного 18.01.2016 между КФХ «Молчанов» и Администрацией Самарского сельского поселения. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды № 38/а от 18.01.2016 между КФХ «Молчанов» и Администрацией Самарского сельского поселения заключен с соблюдением публичной процедуры и после вступления в силу новой редакции Земельного кодекса.

Так из материалов дела следует, что Администрацией Самарского сельского поселения было дано извещение в газете «Приазовье» от 21.10.2015 №41 (15066) о возможном предоставлении земельного участка в аренду (т.1 л.д.22-23). В связи с отсутствием заявлений иных заинтересованных в приобретении права аренды на указанный земельный  участок лиц о намерении участвовать в аукционе, право на заключение договора аренды было предоставлено КФХ «Молчанов», заявка которого была единственной. Постановлением от 30.11.2015 №523 Администрации Самарского сельского поселения в аренду КФХ «Молчанов» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871. Таким образом, договор аренды № 38/а от 18.01.2016 между КФХ «Молчанов» и Администрацией Самарского сельского поселения заключен с соблюдением пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, оснований для признания договора аренды № 38/а от 18.01.2016, заключенного между КФХ «Молчанов» и Администрацией Самарского сельского поселения недействительным по встречному иску у суда не имеется.

ООО «Взлет» было  заявлено о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя. Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах и пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Вместе с тем, поскольку ООО «Взлет отказано в удовлетворении исковых требованиях, то оснований для удовлетворения о взыскании расходов на представителя у суда не имеется.

Судебные расходы распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям. Поскольку по иску КФХ «Молчанов» два ответчика, то расходы по экспертизе и по оплате госпошлины возлагаются в равных долях на ООО «Взлет» и на Комитет имущественных отношений Азовского района.      

        Поскольку стоимость экспертизы 40 000 руб., из которых 30000 руб. оплачивало ООО «Взлет», а 10000 руб. дополнительным постановлением суда апелляционной инстанции по настоящему делу от 16.07.2018 было взыскано в пользу с КФХ «Молчанов»  в пользу экспертной организации  - ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ», и КФХ «Молчанов» оплатил эту сумму, что подтверждается платежным поручением на 10000 руб. №42 от 16.08.2018, то указанные затраты возлагаются на ответчиков в равных долях.

Затраты, понесенные КФХ «Молчанов» при обращении в суд с исковым заявлением, апелляционными и кассационной жалобой также возлагаются на ответчиков в равных долях по 7500 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 марта 2019 года по делу №А53-23858/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

По основному иску.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка  от 26.02.2015 №1/16 (кадастровый номер 61:01:0600014:2871), заключенный между комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Взлет»  освободить земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, площадью 360 367 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающий в восточной стороны к ДНТ «Самарское» с разрешенным использованием: «для сельскохозяйственного производства».

В порядке применения последствий недействительности сделки исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права аренды за обществом с ограниченной ответственностью «Взлет» на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, площадью 360 367 на основании договора аренды земельного участка от 26.02.2015 №1/16, заключенного между Комитетом имущественных отношений Азовского района и обществом с ограниченной ответственностью «Взлет».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

По встречному иску:

В удовлетворении встречного искового заявления  отказать. 

В удовлетворении заявления о взыскании расходов на представителя обществу с ограниченной ответственностью «Взлет» отказать.

Возвратить крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Молчанов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 3000 руб. излишне оплаченной по платежному поручению №41 от 22.12.2016 государственной пошлины, а также 3000 руб. излишне оплаченной по платежному поручению №10 от 15.04.2019 государственной пошлины по апелляционным жалобам.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Взлет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  7500 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, по апелляционным и кассационной жалобам.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Азовского района           (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 7500 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску, по апелляционным и кассационной жалобам.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Взлет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 5000 руб. расходов за проведение экспертизы по делу №А53-23858/2016.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Азовского района             (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 5000 руб. расходов за проведение экспертизы по делу №А53-23858/2016.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его принятия.

ПредседательствующийН.В. Ковалева

СудьиВ.Л. Новик

Б.Т. Чотчаев