ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16129/2016

город Ростов-на-Дону

06 апреля 2019 года

15АП-17142/2018

15АП-17350/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Д.В. Николаева, Г.А. Сурмаляна,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от конкурсного управляющего ООО «Орбита-Юг» ФИО2: представителя ФИО3 по доверенности от 11.01.2019,

от ООО «Альфа-Лизинг»: представителя ФИО4 по доверенности от 01.01.2019,

эксперта ООО «Краснодарская оценочная компания» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Орбита-Юг» ФИО2, УФНС по Краснодарскому краю

на определение  Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.09.2018 по делу № А32-16129/2016 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной

по заявлению конкурсного управляющего должника ФИО2

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Орбита - Юг» 

(ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

принятое в составе судьи Романова М.В., 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Орбита - Юг» (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника ФИО2 с заявлением о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № 827/К/1/15 от 04.03.2016, заключенного ООО «Орбита - Юг», ООО «Альфа – Лизинг» и ООО «Стар.ком» недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки, также заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО «Альвеста», которое привлечено участию в деле в качестве ответчика по виндикационному иску.

Определением суда от 20.09.2018 по делу № А32-16129/2016 отказано в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего об отложении судебного разбирательства, назначении экспертизы и вызове эксперта оставить без удовлетворения. В удовлетворении заявленных требований отказано. Взыскано с ООО «Орбита - Юг» в пользу ООО «Альфа-Лизинг» 63 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение экспертиз. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016.

Не согласившись с определением суда от 20.09.2018 по делу № А32-16129/2016, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Орбита-Юг» ФИО2, УФНС по Краснодарскому краю обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Орбита-Юг» ФИО2 мотивирована тем, что суд необоснованно оставил без удовлетворения ходатайство конкурсного управляющего о вызове в судебное заседание ФИО5 и назначении повторной экспертизы. Представленное в материалы дела экспертное заключение № А32-16129/2016 от 21.06.2018, выполненное ФИО5 составлено с нарушениями: экспертом ошибочно определена неактивность рынка, что ведет к некорректным расчетам и результату, полученному в ходе исследования; при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом применена корректировка для неактивного рынка, нарушен пункт 5 ФСЛ № 3; результат рыночной стоимости, полученный затратным подходом в рамках заключения эксперта ошибочный. Суд первой инстанции не учел, что спорные объекты недвижимости были приобретены должником у ООО «Орбита» по цене 340 000 000 руб., из которых 250 000 000 руб. оплачиваются за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Альфа-Банк».

Апелляционная жалоба Управления ФНС России по Краснодарскому краю мотивирована тем, что в соответствии с представленным в материалы дела заключением № 323 от 25.05.2017, выполненным ФИО6, рыночная  стоимость спорных объектов составила 200 500 000 руб., что на 50 500 000 руб. больше цены реализации имущества по спорной сделке. При этом учредителем ООО «Альфа-Лизинг» является АО «Альфа-Банк», в связи с чем ответчику было известно о наличии признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества на момент заключения оспариваемого договора.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2018 по делу № А32-16129/2016 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу АО «Альфа-Банк» просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Альфа-Лизинг» просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющегоООО «Орбита-Юг» ФИО2 поддержал ранее заявленное ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель ООО «Альфа-Лизинг» возражал против удовлетворения данного ходатайства, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.03.2016 ООО «Орбита - Юг»,ООО «Альфа -Лизинг» и ООО «Стар.ком» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 827/К/1/15, по условиям которого реализовано следующее имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 4106,4 кв.м, этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:731, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский внутригородской район, 

<

...>;

- нежилое здание, назначение: нежилое, площадью общая 30,3 кв.м, этажность: 1, подземная этажность: 0, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:730, расположенное по адресу: г. Новороссийск, с. Кирилловка,ул. Промышленная, 1г;

сооружения трубопроводного транспорта, назначение:   производственное, протяженностью 80 м, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:771, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...> дом № 1г;

сооружения трубопроводного транспорта, назначение: коммуникационное, протяженностью 1371.0000 м, доп. описание: протяженность 1371 м., кадастровый (или условный) номер 23:47:0000000:3707, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>;

земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - под нежилые помещения станции техобслуживания, площадью: 13700 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 23:47:0107010:23.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость объектов определена сторонами в размере 150 000 000 руб., в том числе НДС 21 355 932,20 руб.

Полагая, что договор купли-продажи недвижимого имущества № 827/К/1/15 от 04.03.2016 заключен при неравноценном встречном исполнении, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

При рассмотрении обособленного спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Право конкурсного управляющего на предъявление заявлений о признании недействительными сделок должника предусмотрено статьей 129 Закона о банкротстве.

Из разъяснений, изложенных в пункте 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что в силу статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 может быть подано арбитражным управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

На основании пункта 1 статьи 61.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что к сделкам, совершенным не должником, а другими лицами за счет должника, которые в силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве могут быть признаны недействительными по правилам главы этого Закона (в том числе на основании статей 61.2 или 61.3), могут, в частности, оставление за собой взыскателем в исполнительном производстве имущества должника или залогодержателем предмета залога.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Материалами дела подтверждается, что оспариваемая сделка совершена 04.03.2016, заявление о признании ООО «Орбитра-Юг» банкротом принято к производству определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2016 года, то есть в течение срока, установленного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 указано, для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении настоящего спора, является установление факта неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В целях определения рыночной стоимости отчужденного имущества по оспариваемому договору по ходатайству участников дела Арбитражный суд Краснодарского края определением от 23.03.2017 по делу А32-16129/2016 назначил судебно-оценочную экспертизу. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить стоимость указанных объектов движимого (недвижимого) имущества по состоянию на 04.03.2016.

 В материалы дела ФИО6 представлено заключение эксперта№ 323 от 25.05.2017, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 04.03.2016 составляет 200 500 000,00 рублей (л.д. 217 т. 3).

ООО «Альфа-Лизинг» не согласившись с заключением эксперта представило в суд заключение специалиста (рецензию) от 07.07.2017, выполненное группой рецензентов в составе ФИО7 и ФИО8, согласно которому заключение эксперта № 323 от 25.05.2017 по делу А32-16129/2016-48/236-Б-145-С не является полным, всесторонним, обоснованным и объективным, что является основанием для назначения повторной судебной экспертизы по делу.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизыООО «Альфа-Лизинг» указано, что в заключении отсутствуют фотоматериалы, отражающие состояние объектов исследования, отсутствуют ссылки на конкретные источники информации о состоянии объектов исследования; отсутствуют разделы анализа рынка, влияния общей политической и социально-экономической обстановке в стране, регионе расположения объекта оценки; отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов; отсутствуют сведения о динамике рыночной стоимости недвижимости; приведенные выборки включают объекты, предлагающиеся в различных временных периодах, при этом в выборке отражены земельные участки различных категорий; отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта; отсутствует основание выбора подходов к оценке объектов; при выборе объектов-аналогов нарушены принципы обоснованности и достаточности; принятые в расчет объекты-аналоги являются смежными предложениями одного продавца и представляют части единого комплекса, то есть не являются самостоятельными аналогами; отсутствуют корректировки стоимости на дату к объектам-аналогам; не рассмотрен вариант определения среднего значения изменения стоимости всех типов недвижимости; стоимость объекта не связана со сроком экспозиции, указывая, что корректировка на дату предложения должна быть применена; также отражено о необоснованности ряда корректировок; отсутствует суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость недвижимости,

Также ответчиком указано, что пункте 4.5 оспариваемого договора указано на наличие обременения (ипотека) в пользу АО «Альфа-Банк». В нарушение пункта 7 ФСО № 7 (при наличии документально подтвержденных ограничений (обременений) в отношении оцениваемого объекта недвижимости) эксперт делает выводы о рыночной стоимости объектов оценки без учета наличия обременения (ипотека). При этом в таблице 1 эксперт в отношении наличия/отсутствия обременения указывает - «нет сведений» (л.д. 178 т. 3).

Также в заключении отражено, что при проведении экспертизы присутствовал конкурсный управляющий ФИО2, однако ходатайство о предоставлении права присутствовать при проведении экспертизы управляющим подано не было, в определении о назначении судебной экспертизы не указано на право управляющего присутствовать при проведении экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при применении ч. 3 ст. 82, ч. 2 ст. 83 АПК РФ, ст. 24 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности судам необходимо исходить из того, что лица, участвующие в деле, вправе реализовать свое процессуальное право на присутствие при проведении экспертизы (если экспертиза проводится не в месте нахождения лица, участвующего в деле, и вне зала судебного заседания), подав в суд до назначения экспертизы ходатайство об этом. При разрешении данного ходатайства суд учитывает, возможно ли присутствие лиц, участвующих в деле, при проведении экспертизы, не помешает ли оно нормальной работе эксперта. На присутствие лица, участвующего в деле, при проведении экспертизы суд указывает в определении о назначении экспертизы.

Пунктом 2.6 Международных стандартов оценки (МСО 1-4) установлено, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества, влияющие на его стоимость; в число характеристик входят: любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей по данному имуществу или другие предметы аналогичной природы.

Наличие залога может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи заложенного имущества.

Кроме того, имеются сомнения относительно корректности исходных данных для исследования, так как отсутствуют ссылки на конкретные источники информации об объектах исследования (техническая документация, результаты осмотра и др.). В заключении в таблицах 8, 9 приведены выборки предложений к продаже автосалонов и земельных участков, выборки включают объекты, предлагающиеся в различных временных периодах до 2 лет. При этом экспертом не учтены изменения в рыночной стоимости недвижимости в данных периодах и не скорректированы значения принятого диапазона. Кроме того, в выборку включены земельные участки, отнесенные к различным категориям использования, однако отсутствует анализ влияния категории разрешенного использования земельного участка на его рыночную стоимость, отсутствует корректировка значений.

Также экспертом ФИО6 ошибочно приняты в расчет корректировки значения изменения стоимости для квартир, в то время как объектом оценки является коммерческая недвижимость. В таблицах 32, 33 эксперт определяет физический износ объектов исследования методом нормативного срока службы конструктивных элементов со ссылкой на конспект лекций ФИО9, однако в таблице 5 конспекта приведены усредненные сроки службы конструктивных элементов жилых домов, но не нежилых зданий, характеризующихся иной интенсивностью эксплуатации и характером среды, в связи с чем использование указанного источника некорректно.

В заключении приведены выводы относительно рыночной стоимости объектов исследования на определенную судом дату. При этом экспертом произведено распределение рыночной стоимости по отдельным объектам исследования, однако в заключении отсутствует информация об алгоритме распределения рыночной стоимости между объектами исследования, что не дает возможность проверить верность выполненных расчетов. 

С учетом установленных по делу обстоятельств определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2018 по делу назначена повторная экспертиза в отношении объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Краснодарская оценочная компания» ФИО5.

В материалы дела экспертом ФИО5 представлено заключение от 21.06.2018, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки, по состоянию на 04.03.2016 составляет 146 950 000 руб., при этом отражено, что с учетом обременения стоимость условно составляет 1 руб.

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71 , пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Управляющим представлены сведения о том, что АНО «ЮРЦЭК» подготовлен анализ заключения эксперта, выполненного ФИО5, в котором отражено ошибочное определение неактивности рынка с учетом того, что часть объявлений предложений к продаже объектов удалена, что может свидетельствовать о том, что рынок исследуемой недвижимости на дату определения стоимости активный; отражено, что в справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах, при этом при строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применять понижающий коэффициент; отражено, что приведен расчет прибыли предпринимателя для объектов: здания котельной, сооружения трубопроводного транспорта, прибыль предпринимателя для данных объектов определяется в размере коэффициента, предназначенного для офисно-торговых объектов, что противоречит информации, где назначение указано «производственное», «коммуникационное»; для здания котельной и сооружений трубопроводного транспорта определено одинаковое значение физического износа, однако, учитывая назначение, конструктивные особенности объектов, а также тот факт, что нормативный срок жизни здания приблизительно в 3 раза больше, чем нормативный срок жизни сооружения трубопроводного транспорта, значение физического износа для этих объектов не может быть одинаковым; указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка использованы данные справочника за 2016 год, однако с учетом рекомендации автора необходимо использовать корректирующие коэффициенты, приведенные в справочнике, при оценке недвижимости на дату 1 мая 2016 г. и последующие даты; отражено, что в рамках заключения эксперт, определяя рыночную стоимость земельного участка, использует корректирующие коэффициенты для неактивного рынка, однако, как полагает общество количество представленных объектов свидетельствует об активности рынка; также указано, что эксперт не вводит корректировку на местоположение и статус населенного пункта; отражено, что эксперт принял к расчетам аналоги, даты предложений к продаже которых - март - ноябрь 2015 года, при этом не внесена корректировка на дату предложения; приведен расчет рыночной стоимости автосалона сравнительным подходом, в ходе расчета из стоимости единых объектов, включающих в себя здания и земельные участки под ними, вычтена стоимость земельных участков, однако не учтена разница в площади данных участков; обществом отражено, что эксперт из рыночной стоимости автосалона, полученной в рамках сравнительного подхода выделяет (вычитает) стоимость здания котельной и сооружений трубопроводного транспорта, однако в представленных скриншотах предложений к продаже автосалонов отсутствует информация об оснащенности объектов зданиями котельных; указано, что влияние обременения в виде ипотеки на рыночную стоимость объектов исследования отсутствует.

С учетом изложенных обстоятельств управляющий просил назначить судебную экспертизу, производство которой поручить ФИО10 поставив на разрешение вопрос об определении на дату 04.03.2016 рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, а также вызвать в судебное заседание эксперта ФИО5

Аналогичные ходатайства заявлены представителем конкурсного управляющего в суде апелляционной инстанции.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Орбита-Юг» ФИО2 о вызове в судебное заседание эксперта ООО «Краснодарская оценочная компания» ФИО5

В судебном заседании эксперт пояснил, что выводы о неактивном рынке экспертом сделаны на стр. 59 Заключения согласно методике, изложенной в Справочнике оценщика недвижимости (торгово-офисная недвижимость и сходные типы объектов), том 2, автор ФИО11, 

<

...> г., рынки подразделяются на активные и неактивные. Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенной в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом.

Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. К такому рынку могут быть отнесены также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей.

Экспертом представлены сведения о сделках с земельными участками(стр. 34-42 Заключения) за период с 01.01.2015 до 04.03.2016, совершенных вг. Новороссийске (по данным портала Росреестр) и выявлено, что за данный период была совершена только одна сделка с земельным участком торгового назначения площадью 100 кв.м. (стр. 42). Кроме того, по этой сделке участок не был свободен, на нем располагался магазин. Все остальные сделки были совершены с участками ЛПХ, ИЖС, с/х, садоводство либо вид использования не определен.

Отсутствие сделок с участками коммерческого назначения является основанием для признания рынка неактивным. Наличие большой выборки предложений к продаже участков свидетельствует о существенном превышении предложения над спросом на рынке недвижимости.

В соответствии с пунктом 24 «в» ФСО-7 определено, что затратный подход рекомендуется использовать для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

При этом затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. В данном случае рынок коммерческой недвижимости в г. Новороссийске недостаточно развит (является неактивным), т.к. наблюдается значительный разброс цен по сделкам (удельная цена объектов от 55 руб. до 82 292 руб., согласно стр. 50), сделки являются единичными, кроме того нет сделок именно по продаже автосалонов.

Экспертом для проведения работ по оценке произведено расширение территории границ исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (помимо предложений к продаже автосалонов в г. Новороссийск исследованы предложения к продаже автосалонов в г. Краснодаре, г. Гулькевичи). Возможность расширения территории границ исследования прямо предусмотрена положениями п. 11 «б» ФСО-7.

Таким образом, в границах местоположения объекта рынок является неактивным, а с учетом расширения территории исследования (в т.ч. г. Краснодар), возможность применения сравнительного подхода имеется, т.к. выявлено достаточное количество аналогов для применения сравнительного подхода к оценке (рынок возможно назвать условно активным).

Эксперт указал, что корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве рассчитан на стр. 80 с применением формулы, приведенной разделе I «Рекомендации по использованию» сборников «Ко-Инвест», на основе индексов, разработанных ГБУ КК "Управление ценообразования в строительстве" в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от19 декабря 2007 года № 1213 "О внесении изменений в отдельные нормативные правовые акты главы администрации Краснодарского края".

В данном случае для определения индекса цен использован нормативно-правовой акт, утвержденный главой администрации Краснодарского края, который по своему применению полностью соответствует поставленным задачам определения стоимости строительства объекта и по точности расчетов индекса СМР не уступает (по определению) точности расчетов индекса Ко-Инвест.

В отношении отказа эксперта в применении понижающего коэффициента к показателям затрат на фундамент, ФИО12 пояснил, что корректировка на условия строительства в зависимости от вида грунтов не применялась, ввиду отсутствия документально подтвержденных сведений о типе грунтов в районе местоположения объекта оценки («сухих» либо «мокрых»). В материалах дела отсутствуют данные о проведении специальных экспертиз по определению типа грунта на месте строительства исследуемого здания автосалона.

На стр. 81 Заключения эксперта указано, что здание котельной и сооружения трубопроводного транспорта являются вспомогательными объектами и входят в состав комплекса нежилого здания (автосалона), в связи с чем имеют единую прибыль предпринимателя.

Эксперт пояснил, что прибыль предпринимателя создается единым комплексом недвижимого имущества, а не отдельными его элементами. Основным объектом недвижимости является здание автосалона - объект торгового назначения.

В Справочнике оценщика недвижимости «Торгово-офисная недвижимость и сходные типы объектов, том 2, автор ФИО11, Нижний Новгород, 2016 г, приводится единая величина прибыли предпринимателя для сегмента рынка коммерческой недвижимости (офисно-торговой), которая и использована экспертом (отдельно для торговой недвижимости прибыль предпринимателя в справочнике не приводится). Таким образом, для вспомогательных объектов здания автосалона был корректно применен коэффициент прибыли предпринимателя для офисно-торговых объектов.

В отношении одинакового значения физического износа для зданий котельной и сооружений трубопроводного транспорта эксперт пояснил, что физический износ здания котельной и сооружений трубопроводного транспорта определен методом укрупненной оценки физического износа. Данный метод не учитывает срок службы объекта (нормативный), а основывается на данных о состоянии объекта.

В отношении отбора аналогов ФИО12 указал, что при выборе аналогов к расчету руководствовался данными о типичных сделках на рынке (минимальная цена за 1 единицу площади характерна для объектов с вынужденными условиями продажи, наличием существенных ограничений и обременении, в местах слабо развитой застройки. Максимальный ценовой диапазон за одну единицу площади объекта характерен для участков в местах высокой концентрации объектов коммерческого назначения, наличие улучшений на участке, данные могут быть как указаны, так и отсутствовать). Возможно наличие одного или совокупности факторов.

Учитывая вышеизложенное, эксперт принял к расчету наиболее сопоставимые объекты для земельных участков (земельные участки более 20 сот. и по которым имеется достаточно информации для проведения расчетов), выделенные цветом в таблице выше и относящиеся к среднему ценовому диапазону. Эксперт принял к расчету наиболее сопоставимые, информативные объявления (аналоги) автосалонов, выделенные цветом в таблице 2.3.8 и относящиеся к среднему ценовому диапазону.

В таблице 2.6.19 Заключения произведен расчет автосалона как единого объекта недвижимости, в связи с чем использование поправки на масштаб для земельных участков как свободных от застройки не корректно. В данном случае корректировка на масштаб учтена введением отдельной поправки на площадь здания.

Здание котельной относится к объектам вспомогательного (коммуникационного) назначения, функция которого сводится к обеспечению нежилого здания отоплением. Следовательно, здание котельной не может рассматриваться как отдельный (самостоятельный) объект недвижимости. Аналоги также обеспечены необходимыми коммуникациями, в том числе отоплением. Таким образом, исходя из принципа полезности и вклада стоимость здания котельной в составе объекта оценки тождественна стоимости обеспечения аналогов необходимыми коммуникациями, в связи с чем корректировка не требуется.

По вопросу о необходимости применения корректировки стоимости земельного участка с учетом коммуникаций эксперт пояснил, что на странице 99 Заключения указано, что объекты сравнения сопоставимы по данному критерию (расположены в районе с развитой сетью инженерных коммуникаций, имеется доступ к подключению к коммуникациям, наличие подведенных коммуникаций учитывается при определении стоимости недвижимости). Корректировка применительно к земельному участку не применяется. В соответствии с письмом Минфина России от 25.01.2006 № 03-30-04/1/57 стоимость инженерных коммуникаций, подходящих по территории участков, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям. Наличие коммуникаций экспертом учтено при определении стоимости зданий (стр. 104 Заключения). Наличие самостоятельного здания котельной и газопровода в данном случае свидетельствует о наличии соответствующих коммуникаций на объектах исследования, на стоимость объекта не влияет. Ценообразующим фактором при определении стоимости здания является наличие соответствующей коммуникации (отопления).

В отношении выбора аналогов эксперт пояснил, что объекты № 5 и № 7, указанные на странице 56 Заключения в ходе определения рыночной цены не были использованы, поскольку в предложениях о продаже данные объекты указаны как действующий автосервис, готовый бизнес с оборудованием. 

В данном случае не представляется возможным вычислить стоимость исключительно здания и земельного участка в связи с отсутствием сведений об оборудовании, находящимся на объекте и передаваемым по договору, размере кредиторской и дебиторской задолженности. Кроме того, указанные объекты № 5 и № 7 имеют несопоставимые характеристики с объектом исследования. Площадь земельного участка и здания, расположенного на нем, объекта оценки значительно больше указанных предложений, в связи с чем объекты не приняты экспертом в качестве аналогов.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в рамках оспариваемой сделки не было реализовано оборудование, находящееся на территории реализованного объекта, в связи с чем указанные предложения № 5 и № 7 обоснованно не приняты экспертом в качестве объектов-аналогов.

По вопросу использования объектов-аналогов земельных участков эксперт пояснил, что конкурсным управляющий в материалы дела представлен расчет стоимости земельных участков по коэффициентам эксперта для неактивного рынка с учетом корректировки на коммуникации. В приведенной таблице указано 8 объектов-аналогов, из которых только объект № 2 указан в экспертном заключении. Относительно остальных объектов отсутствуют сведения об их происхождении, местоположении, датах объявлений и т.д., в связи с чем не представляется возможным дать приведенным объектам объективную оценку. Обоснованность объектов-аналогов, использованных экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка, указана на страницах 42-44 Заключения.

В отношении необходимости применения корректировок на цены предложений объектов-аналогов, эксперт пояснил, что местоположение объекта оценки и объекта-аналога сопоставимо, поскольку с. Кириловка территориально расположено в пригороде г. Новороссийска. Аналог № 5 также расположен в пригороде г. Новороссийска (на въезде). Следовательно, корректировка на местоположение не требуется.

В результате анализа рынка недвижимости экспертом установлено, что срок экспозиции для земельных участков и объектов коммерческой недвижимости вг. Новороссийске находится в диапазоне от 6 до 12 мес. (стр. 59 Заключения).

Таким образом, даты предложений март-ноябрь 2015 гг. соответствуют среднему сроку экспозиции аналогичных объектов, корректировка не требуется.

Объект оценки, равно как и объекты-аналоги представляют собой нежилые здания, следовательно, на усмотрение правообладателя в каждом из объектов те или иные помещения могут быть использованы в качестве вспомогательных помещений (например, склад) или административных. Следовательно, данный фактор не является ценообразующим, в связи с чем экспертом не анализировался, корректировки не требуются.

С учетом пояснений эксперта, суд апелляционной инстанции считает представленное в материалы дела заключение № А32-16129/2016 от 21.06.2018 надлежащим доказательством по делу.

Поскольку стоимость спорного объекта в соответствии с представленным в материалы дела заключением № А32-16129/2016 от 21.06.2018 составляет 146 950 000 руб., цена оспариваемой сделки составила 150 000 000 руб., основания для вывода о неравноценности встречного исполнения по оспариваемому договору у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Доводы об аффилированности ООО «Альфа-Лизинг» и АО «Альфа-Банк» для рассмотрения настоящего спора правового значения не имеют.

Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют и проведение ее нецелесообразно, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО «Орбита-Юг» ФИО2 о назначении судебной экспертизы надлежит отказать.

Апелляционный суд считает, что имеющиеся в материалах дела доказательства достаточны для принятия по делу законного и обоснованного судебного акта; назначение по делу судебной экспертизы не будет способствовать достижению результата, необходимого для разрешения спора, а напротив, приведет к затягиванию рассмотрения дела и несению издержек.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества № 827/К/1/15 от 04.03.2016 недействительным.

Поскольку судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, денежные средства в размере 30 000 руб., перечисленные ФИО3 по чеку-ордеру от 12.11.2018, подлежат возврату с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда на основании заявления с указанием реквизитов для перечисления.

Возвратить подлежат возврату ФИО2 с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 150 000 руб., перечисленные по платежному поручению от 01.03.2019 № 7334557 на основании заявления с указанием реквизитов для перечисления.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в дело доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Орбита-Юг» ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы отказать. 

Определение  Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2018 по делу № А32-16129/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Возвратить ФИО3 с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 30 000 руб., перечисленных по чеку-ордеру от 12.11.2018. 

Возвратить ФИО2 с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 150 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 01.03.2019 № 7334557. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Д.В. Емельянов

СудьиД.В. Николаев

Г.А. Сурмалян