﻿

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-22722/2020

г. Красноярск

13 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена «06» июля 2021 года. 

Полный текст постановления изготовлен «13» июля 2021 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барыкина М.Ю.,

судей: Бабенко А.Н., Шелега Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ким С.Д.,

при участии в судебном заседании: 

от истца - индивидуального предпринимателя Привалихиной Надежды Петровны: Дортман О.А., представителя по доверенности от 10.07.2018, 

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан»: Савенковой М.С., представителя по доверенности от 10.02.2020 № 40, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 20.04.2021 по делу № А33-22722/2020,  

 

установил:

индивидуальный предприниматель Привалихина Надежда Петровна (ИНН 246100005163, ОГРН 304246102700012) (далее также – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Аметист» (ИНН 2464228175, ОГРН 1102468040620) о взыскании денежных средств в размере 1 283 474 рублей, необходимых для ремонтно-восстановительных работ согласно локального сметного расчета № 1 из заключения экспертов от 11.02.2021 № 74.

Определением от 03.08.2020 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан».

Протокольным определением от 18.11.2020 суд первой инстанции в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) заменил ненадлежащего ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Аметист» на надлежащего ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик компания «Арбан» (далее также – ответчик), изменил процессуальный статус и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Аметист» (далее также – третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.04.2021 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что в спорных правоотношениях истец является покупателем недвижимого имущества, расположенного в объекте, который был введен в эксплуатацию 13.09.2016 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2016 № 24-308-01/5983-дг-2012); истец не является участником долевого строительства, в связи с чем, не имеет права на предъявление иска в суд в порядке статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; факт нарушения ответчиком обязанности по передаче истцу нежилого помещения надлежащего качества не доказан; информация о недостатках объекта долевого строительства в акте приема-передачи нежилого помещения участнику долевого строительства, а также в акте приема-передачи помещения истцу от участника долевого строительства отсутствовала, спорное нежилое помещение было принято без замечаний.

Истцом в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний с ее доводами не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в апелляционной жалобе отказать.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121 и 123 АПК РФ (посредством размещения текста определения о принятии апелляционной жалобы к производству и публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» http://kad.arbitr.ru), явку представителей в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица.

Представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить. 

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

Третий арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, оценив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм процессуального права и материального права, установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Арбан» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «РЕГАТА» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05.07.2016 № 444, согласно пункту 1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить нежилое помещение в осях 4г-8 рядах Г/1-Жг, входящее в состав объекта: «Два многоквартирных жилых дома по ул. Коломенская – ул. Мичурина в Ленинском районе г. Красноярска, 2 очередь строительства» на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500137:286 и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства: офис № 8, этаж 2, площадью 411,6 кв.м.

Между обществом с ограниченной ответственностью «РЕГАТА» (участник долевого строительства) и обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» (новый участник долевого строительства) заключен договор уступки права требования от 30.03.2018, по которому последнему передано право требования указанного нежилого помещения.

По акту от 30.03.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Арбан» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» (участник долевого строительства) последнему передан в соответствии с договором от 05.07.2016 № 444 офис 440, площадью 403 кв.м., этаж 2.

Между истцом (покупатель) и третьим лицом (продавец) заключен договор купли-продажи объекта нежилой недвижимости с использованием кредитных средств от 23.07.2018, согласно пункту 1.1 которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) покупателю в кредит согласно кредитному соглашению от 23.07.2018 № КР/402018-000532, приобретает в собственность у продавца следующее нежилое недвижимое имущество: Объект недвижимости, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина, д. 2Ж, помещение 440, общей площадью 403 кв.м., находящийся в составе жилого дома, этаж № 1, этаж № 2. Кадастровый номер нежилого помещения 24:50:0500137:040.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составила 20 150 000 рублей. 

09.08.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона в отношении договора купли-продажи от 23.07.2018. 

Согласно акту от 09.08.2018 помещение 440, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина, д. 2Ж, этаж 1, 2, площадью 403 кв.м. третьим лицом передано истцу.

Письмом от 26.10.2018 № 10/05 предприниматель обратилась к ответчику, сообщив, что в ходе эксплуатации нежилого помещения были выявлены недостатки оконных проемов – продувание по периметру оконного проема, просила устранить выявленные недостатки помещения.

06.11.2018 ООО «Оконные системы» произвело регулировку оконных створок, в подтверждение представлено наряд-задание.

Письмом от 13.11.2018 № 11/04 предприниматель обратилась к ответчику, сообщив, что регулировка оконных створок 06.11.2018 не устранила недостатки – в помещении по-прежнему продувает в области стыка стен и оконных проемов, повторно просила устранить выявленные недостатки помещения.

Согласно акту от 15.11.2018, составленному в присутствии собственника помещения и представителя застройщика, произведен осмотр наружных ограждающих конструкций тепловизором, обнаружены продувания трех оконных створок и с одной петли (верхней) в помещении «склад».  Показания прибора – t = 21,1 °С, W = 12,6%. Обнаружена инфильтрация холодного воздуха в углах «колонна – стена (прост.под окном) - пол» на отдельных участках офисного помещения.

27.11.2018 ООО «Оконные системы» произвело регулировку окон, в подтверждение представлено наряд-задание.

Письмом от 04.12.2018 № 12/01 предприниматель обратилась к ответчику, сообщив, что регулировка окон 27.11.2018 не устранила недостатки – продувание верхних откосов витражных систем; продувание в оконных створках в кабинетах, обозначенных в приложении к письму, повторно просила устранить выявленные недостатки помещения.

Письмом от 12.12.2018 № 1353 ответчик просил истца 24.12.2018 обеспечить доступ для устранения недостатков ко всем окнам.

Письмом от 19.02.2019 № 02/03 предприниматель сообщила, что недостатки не устранены. При этом в помещении хранятся отделочные материалы, завезенные подрядной организацией, препятствующие пользованию помещением, просила предоставить график работ по устранению недостатков и устранить их согласно графику, выразила намерение обратиться в суд.

Письмом от 25.02.2019 № 197 ответчик просил обеспечить доступ ко всем окнам с 27.02.2019 по 06.03.2019, в указанные даты будут выполнены работы по утеплению откосов. К письму приложено письмо ООО «Оконные системы» с аналогичными датами.

Письмом от 15.07.2019 № 893 ответчик указал, что до 31.08.2019 будет выполнено утепление фасада в местах прохождения ливневой канализации и будет проведена ревизия утепления рядом со вскрытыми участками для обнаружения нарушений (согласно выявленных участков инфильтрации холодного воздуха при тепловизионных осмотрах, проведенных зимой 2019 года), ранее были выполнены работы по утеплению оконных откосов в феврале и марте 2019 года.

В ответ на письмо от 04.10.2019 № 10/01 ответчик сообщил истцу, что произведено утепление откосов, произведена ревизия водосточной системы и выполнена замена труб ливневой канализации в количестве 3 штук; произведена замена утеплителя рядом с воронками и откосами на фасаде, произведено утепление монолитной стены на отдельных участках (между 1-2 этажами, на цокольной части фасада), приложен акт от 30.08.2019. В случае обнаружения промерзания в осенне-зимний сезон 2019-2020 годов, просил обратиться в отдел качества для проведения дополнительного тепловизионного обследования.

Письмом от 21.11.2019 № 11/06 предприниматель вновь сообщила о промерзаниях помещения.

Согласно акту от 29.11.2019, составленному в присутствии собственника помещения и представителя застройщика, произведена тепловизионная съемка, tн.в.= -8°С. Приборы отопления установлены в помещениях №№ 1, 2, 3, 4, 5, 7, склад. Створки окон заклеены в помещениях №№ 1, 2, 3, 4, 6, 7, склад. Помещение № 1: t = 19,1°С, W=19%; помещение № 3: t = 21°С, W=16%; помещение № 4: t = 21,1°С, W=14%; помещение № 7: t = 22,9°С, W=16,2%;

Письмом от 09.12.2019 № 1586 ответчик гарантировал выполнение работ по устранению инфильтрации холодного воздуха по оконным и витражным конструкциям в срок до 25.05.2020.

Согласно акту экспертизы от 09.06.2020 № 05-03/2020, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Стройнадзор», произведен осмотр помещения офиса № 440 по ул. Мичурина, д. 2ж, в г. Красноярске, выявлены существенные недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, несоответствия требованиям норм СНиП 3.04.01-87, ГОСТ 475-18, ГОСТ 6629-88, СП 29.13330.2011, ГОСТ 30971-2012, ГОСТ Р 54170-2010, ГОСТ 23166-99, ГОСТ 21519-2003, СП 50.13330.2012. Определен состав и объем работ, необходимый для устранения выявленных дефектов и недостатков (см.таблицу № 1 в исследовательской части). Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков и дефектов в исследуемом офисном помещении приведена в локально-сметном расчете, приложение к данному акту экспертизы и составляет 812 533 рубля. Все перечисленные дефекты в данном акте относятся к производственно-строительным. Все выявленные недостатки не могли возникнуть в процессе эксплуатации и в результате естественного износа. Ремонт силами истца или привлеченных третьих лиц не проводился. Без устранения существенных недостатков, выявленных в свето-прозрачных ограждающих конструкциях, эксплуатация офисного помещения небезопасна.

Претензией от 18.06.2020 № 06/04 (вх. от 19.06.2020 № 1110) истец, ссылаясь на передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, просил третье лицо безвозмездно устранить недостатки, указанные в акте экспертизы, в срок не позднее 20.07.2020.

Письмом от 08.07.2020 № 1048 ответчик сообщил о рассмотрении претензии от 18.06.2020 № 06/04 (вх. от 19.06.2020 № 1110), сообщил, что готов устранить замечания, предъявляемые к оконным и витражным конструкциям, а также к отделке посещений, просил предоставить доступ для устранения замечаний 13.07.2020 и 14.07.2020 с 9 часов.

Письмом от 10.07.2020 № 07/03 предприниматель подтвердила возможность доступа в помещение в указанные даты и время.

Однако замечания ответчиком не были устранены.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства, истец обратился в суд с настоящим иском (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений), в котором просит суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 283 474 рублей, необходимые для ремонтно-восстановительных работ согласно локального сметного расчета №1 к заключению эксперта №74 от 11.02.2021, судебные расходы на проведение внесудебной экспертизы в размере 56 000 рублей.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения норм материального права и норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта.

Из существа исковых требований следует, что истец заявил о взыскании убытков,  понесенных в связи с приобретением по договору купли-продажи от 23.07.2018 нежилого помещения со скрытыми дефектами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело, или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Таким образом, для возмещения убытков, причиненных вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, в том числе из обязательств вследствие причинения вреда, необходимо наличие совокупности следующих условий: причинение вреда, противоправное поведение причинителя вреда, причинная связь между противоправным поведением и наступлением вреда, вина причинителя вреда.

Наличие указанных обстоятельств по настоящему делу доказано.

В силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

На основании части 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В силу части 7 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, именно застройщик, передавший объект долевого строительства согласно договору дольщикам в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

От данной обязанности застройщик не может быть освобожден, что императивно установлено частью 4 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В связи с чем, поскольку спорный объект недвижимости возведен на основании договора о долевом участии в строительстве, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, лицо, приобретая право собственности на объект недвижимого имущества, в данном случае на нежилое помещение, на законном основании, приобретает (как потребитель) и право требовать устранения выявленных недостатков, дефектов, убытков, возникших в таком помещении в результате ненадлежащего его строительства или неправильного выполнения строительно-монтажных работ застройщиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

	В силу пункта 2 статьи 721 ГК РФ, если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования. Подрядчик может принять на себя по договору обязанность выполнить работу, отвечающую требованиям к качеству, более высоким по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями.

	Согласно пункту 1 статьи 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

В силу пункта 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу пункта 3 статьи 29 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанные положения действующего законодательства применяются в отношении потребителей, покупателей, заказчиков - физических лиц. Вместе с тем, изложенные правовые подходы в обеспечении прав и гарантий физических лиц являются общими и рассматриваются судами общей юрисдикции и арбитражными на основании единообразного применения норм закона, в том числе, в аналогичных, сходных правоотношениях, в том числе, в отношении и индивидуальных предпринимателей.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам. Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретая право собственности на помещение по договору купли-продажи, предприниматель приобрела (как потребитель) и право предъявлять к ответчику (застройщику) требования в порядке статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, включая требование о возмещении расходов на устранение недостатков.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика об отсутствие у истца права предъявлять требования в порядке статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, являются в силу изложенного необоснованными, поскольку основаны на неправильном понимании норм материального права.

По настоящему делу была проведена судебная экспертиза.

Из заключения судебных экспертов от 11.02.2021 №74, составленного экспертами государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональной центр энергетики и экспертизы» по итогом проведенной комиссионной строительно-технической экспертизы, назначенной определением от 03.02.2020, следует: 

- выявленные строительные недостатки не соответствуют требованиям проектной документации шифр П-10-13-КР1.1ГЧ, условиям договора участия в долевом участии, а также требованиям ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009, СНиП 3.04.01-87, СП 15.13330.2012, СП 70.13330.2012, ГОСТ 23166-99, ГОСТ 21519-2003, ГОСТ 30971-2012, СП.50.13330.2012, ГОСТ 24866-2014;

- все выявленные и описанные недостатки возникли из-за отступлений от требований при производстве и монтаже изделий от действующих и обязательных требований проектной документации, строительных норм и правил, государственных стандартов;

- отклонений от требований по выполнению правил эксплуатации, которые могли бы повлиять на описанные производственные недостатки, не выявлено;

- все описанные строительные недостатки не могли возникнуть в процессе эксплуатации, в результате естественного износа;

- ремонт силами истца или привлеченных третьих лиц не проводился.

- недостатки выявленные в свето-прозрачных ограждающих конструкциях (витражи) являются не существенными, но критическими, так как влияют на эксплуатацию помещений, не выполняют свою главную функцию – защита помещения от внешних неблагоприятных климатических факторов, приводят к использованию дополнительных электроприборов для поддержания надлежащей температуры внутри помещений;

- выявленные недостатки существенно снижают защитные свойства конструкций;

- выявленные недостатки по несущим ограждающим конструкциям являются существенными, значительно влияют на жизнедеятельность человека в помещениях, так как приводят к значительному понижению температуры внутри помещений, ниже допустимых значений по ГОСТ 30494-2011.

Также в вышеобозначенном экспертном заключении указано, что стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков внутри офисного помещения, в том числе устранения недостатков в ограждающих конструкциях, а также устранения недостатков снаружи офисного здания, составляет 1 283 474 рублей.

Экспертное заключение судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции признано допустимым доказательством, нарушений при производстве экспертизы не допущено. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, в материалы дела не представлено. Основания сомневаться в достоверности выводов экспертов у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности, предусмотренных в части 7 статьи 7 Закона об участии в долевом строительств, на основании экспертного заключения и иных материалов дела не установлено.

Таким образом, учитывая доказанный факт нарушения ответчиком обязанности по передаче нежилого помещения надлежащего качества, а также наличия причинной связи между допущенным нарушением (передача нежилого помещения с недостатками) и возникшими убытками (необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении), исковые требования истца о взыскании 1 283 474 рублей денежных средств, составляющих расходы на устранение недостатков, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы относительно недоказанности наличия причинной связи между допущенным нарушением (передачей здания с недостатками) и возникшими убытками (необходимость приведения помещения в надлежащее состояние) и доводы о том, что при подписании актов приема-передачи от 30.03.2018 и от 09.08.2020  о наличие нарушений не заявлялось, хотя, по мнению ответчика, часть нарушений не являются скрытыми, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как экспертное заключение от 11.02.2021 № 74 подтверждает, что выявленные недостатки возникли из-за нарушений, которые были допущены ответчиком при строительстве. Следовательно, ответчик должен нести ответственность за нарушение обязательств.

Подписание актов приема-передачи не препятствует предъявлению претензий по качеству выполненных работ (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Часть 7 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, регламентирующая основания освобождения застройщика от ответственности перед участником долевого строительства, не устанавливает того, что застройщик освобождается от ответственности за недостатки строительства, когда эти недостатки являются явными. 

Более того, участник долевого строительства (последующий покупатель объекта строительства) может не обнаружить недостатки, являющиеся  явными для застройщика, в силу факта отсутствия необходимых знаний (не является профессиональным строителем, и, соответственно, не обладает нужными специальными техническими навыками). В связи с чем, недостатки, являющиеся явными для застройщика, не могут быть признаны явными для любого другого участника гражданских правоотношений, действующего с необходимой степенью осмотрительности (в частности нарушения, указанные ответчиком в качестве явных, в виде отклонения плавности очертания стен, отклонения от вертикали стен, отклонения плоскости пола, размера водосливных отверстий и т.д.).

Ответчиком в апелляционной жалобе указано, что экспертным заключением не установлено то, когда возникли указанные в экспертизе недостатки. Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку экспертами установлено, что недостатки возникли из-за того, что ответчик допустил нарушения при строительстве. Также экспертами установлено, что все описанные строительные недостатки не могли возникнуть в процессе эксплуатации, в результате естественного износа. Ремонт силами истца или привлеченных третьих лиц не проводился. Следовательно, экспертное заключение позволяет определенно установить то, что спорные недостатки возникли именно из-за нарушения обязательств со стороны ответчика.

Кроме того, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что на результаты судебной экспертизы повлияло не предоставление экспертам договора купли-продажи объекта нежилой недвижимости от 23.07.2018. Указанные доводы отклоняются, поскольку ответчик не обосновал то, как наличие или отсутствие указанного договора у экспертов могло повлиять на результаты экспертизы и, в частности, на то, что работы по строительству объекта недвижимости были выполнены с отступлениями от проекта и нормативно-технических документов (ГОСТы, СНиПы). Тем более, что договор купли-продажи от 23.07.2018 не содержит детального описания объекта недвижимости.

Фактически возражения ответчика по судебной экспертизе сводятся к несогласию с ее результатами, однако выводы судебной экспертизы ответчик не опроверг. Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Выводы экспертов понятны и непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, отраженного в экспертном заключении.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец знал о состоянии объекта недвижимости и приобрел его по заниженной стоимости, а теперь злоупотребляет правом путем предъявления требований к застройщику, являются необоснованными, так как основаны на предположениях ответчика. Стоимость объекта недвижимости зависит от множества различных факторов как объективного, так субъективного характера. Более того, реализация права на предъявление к застройщику требований, обусловленных нарушением последним своих обязательств, не может быть признана злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Также истцом заявлено требование о взыскании 56 000 рублей судебных расходов, понесенных в связи с проведением внесудебной экспертизы. Судом первой инстанции по данному внесудебному экспертному заключению указано, что заключение от 09.06.2020 № 05-03/2020 является недопустимым доказательством по делу, для обращения в суд с настоящим иском у истца отсутствовала законодательно установленная необходимость в проведении внесудебной экспертизы. Исходя из чего, суд в удовлетворении требования о взыскании расходов на получение заключения внесудебной экспертизы отказал.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.

В связи с чем, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 апреля 2021 года по делу№ А33-22722/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

М.Ю. Барыкин

Судьи:

А.Н. Бабенко

 

Д.И. Шелег